[쉽게읽는 '땅'이야기] <28> 임야는 함정투성이
땅에 대해 문외한인 N씨는 아름드리 나무와 빼어난 산세 등에 반해 충동적으로 강원도 임야를 샀다.
무엇보다 가격이 너무 쌌고 경치가 마음에 들었다.
그러나 전문가로부터 자신이 싼 임야는 보기에는 좋지만 개발이 불가능해 아무짝에도 쓸모없다는 얘기를 듣고 낙담했다.
보존가치가 높은 나무와 자연석이 많고,산의 경사도도 심해 개발이 불가능하다는 설명이었다.
이처럼 임야투자에는 함정이 많아 주의해야 한다.
우선 임야는 덩치가 크다.
대부분 수천평 이상이어서 개미투자자들이 달려들기엔 벅차다.
또 가격이 농지에 비해 저렴해 유혹되기 쉽다.
개발이 어렵다보니 가격이 쌀 수밖에 없다는 사실을 간과하기 쉽다는 얘기다.
임야는 반면 고위험·고수익의 특징도 가지고 있다.
주변이 개발되면서 2천∼3천원 하던 땅이 어느날 갑자기 8천∼9천원으로 치솟는 사례도 가끔 있다.
또 농지보다는 개발 절차가 간소하다.
농지취득자격증명 등의 절차가 필요없다.
하지만 싼 땅값에 비해 개발비용은 의외로 많이 들 수 있다.
경사지를 평탄지로 만들고 축대와 옹벽을 쌓다보면 배보다 배꼽이 더 클 수도 있다.
임야 투자에 있어서 기본적으로 피해야할 대상은 보전목적 강한 보전산지다.
임야는 산지관리법상 보전산지와 준보전산지로 구분된다.
준보전산지는 전원주택부지 등으로 개발이 가능하지만 보전산지는 농업 또는 임업에 종사하지 않으면 개발이 불가능하다.
경사도가 심한 임야도 피해야 한다.
보통은 평균 경사도 45도 이하면 산림형질변경이 가능하지만 까다로운 지자체의 경우 평균 경사도가 15도만 넘어도 개발을 못하도록 하고 있다.
암반이 나올 가능성이 높은 임야도 피해야 한다.
돌이나 자갈이 많은 땅의 경우 지하에 암반이 나올 가능성이 크다.
이밖에 분묘기지권이 인정되는 묘지가 많은 임야,소나무 등 보전가치가 있는 나무가 많은 임야,자연석이 많은 임야,진입로가 없는 임야 등도 기피대상이다.
마지막으로 농지 등 대부분의 토지에 대한 규제는 완화되는 추세지만 임야에 대한 규제는 강화되는 추세라는 점을 명심할 필요가 있다.
[쉽게읽는 '땅'이야기] <29> '혹시 지주작업?'
경기도 평촌신도시에 사는 A씨는 지난 97년 투자목적으로 김포시 진흥지역 내 농지 2천평을 샀다.
매입가격은 평당 10만원 이하였다.
A씨는 길게 보고 그저 묻어둔다는 생각으로 땅을 샀다.
그런데 생각지도 않게 자신이 산 땅 건너편에 장기택지개발지구가 들어선다고 발표됐다.
그리고 지난해엔 장기지구와 바로 인접해 김포신도시가 건설된다는 발표가 나왔다.
이 같은 호재가 연이어 터질 줄은 상상도 못했던 터라 하늘을 날듯이 기뻤다.
땅값은 정확히 확인해보진 않았지만 평당 수십만원 정도는 될 것으로 짐작됐다.
그런데 올들어 김포지역 중개업소 3∼4곳에서 집중적으로 땅을 팔라고 제의를 해왔다.
평당 55만원을 받아주겠다고 했다.
중개업소들이 끈질기게 전화를 해대는 데다 기대이상의 수익을 거둔 터라 팔고 싶은 마음도 들었다.
그러나 최종 결심을 하기 전 토지 전문가에게 상담을 해보기로 했다.
상담결과는 뜻밖이었다.
A씨의 땅은 지금 당장 내놔도 70만원은 받을 수 있다는 것이었다.
무엇보다 개천을 사이에 두고 택지개발지구와 접하고 있다는 게 장점이었다.
게다가 도시계획상 그 땅과 접해 도로가 뚫릴 예정이었다.
그럼에도 중개업소들이 55만원을 제시한 것은 자신들이 15만원 정도 붙여서 되팔기 위한 것이라고 전문가는 설명했다
만약 컨설팅을 받지 않았으면 3억원이나 손해를 보고 땅을 팔 뻔한 셈이다.
A씨는 컨설팅 비용으로 지급한 50만원이 전혀 아깝지 않았다.
이 처럼 개발예정지역에선 중개업소들이 매물을 확보하기 위해 안감힘을 쓴다.
수요는 많지만 매물이 적다보니 매물 확보가 수익의 관건이다.
그래서 어떻게든 땅주인의 연락처를 찾아내 높은 값을 쳐주겠다며 매도를 종용한다.
중개업소들은 이를 두고 '지주작업'이라고 부른다.
그런데 지주작업을 하는 이들 중엔 시세를 속이는 경우도 있다.
컨설팅을 받든 아니면 스스로 발품을 팔든 자기 땅은 자기가 지켜야 한다.
[쉽게읽는 '땅'이야기] <30> 절대 속이지 않는다
서울 강남에 사는 C씨(45)는 2백억원대의 땅 부자다.
그는 대학 졸업 이후 꾸준히 땅투자를 해 이같은 부(富)를 일궈냈다.
그가 땅과 인연을 맺은 것은 대학 3학년때다.
그에겐 고등학교때 학비를 대준 은사가 있었다.
그는 대학에 들어가서도 이 은사에게 꼬박꼬박 세배를 다녔다.
그가 대학 3학년이 되던 해 설날 그 은사는 갑자기 그를 서재로 안내했다.
그리고 그에게 재테크 지침을 내렸다.
은사는 "사회에 나가 돈을 벌면 반드시 번돈의 30%는 땅을 사라.그리고 한번 땅을 사면 밥을 굶는 한이 있어도 절대 팔지마라"고 말했다.
그 이후 그는 이 원칙을 지켰다.
아니 땅 투자 비중을 50%까지 늘렸다.
중국과 일본을 상대로 한 무역업에 손을 댄 그는 번돈의 50% 이상은 반드시 땅을 샀다.
그리고 산 땅은 적어도 5년 이상 보유했다.
10년 이상 보유한 땅도 꽤 된다.
그는 운이 좋게도 투자할 때마다 10배 이상의 수익을 남겼다.
여기에 재미를 느껴 땅투자 비중을 70%까지 늘리기도 했다.
가장 최근 투자에 성공한 땅은 용인 수지에 있는 임야다.
그는 10년전쯤 수지택지개발지구가 개발될 때 이 땅을 샀다.
수지지역 토지보상이 들어갈 즈음해서 2억8천만원을 주고 매입했다.
그런데 중간에 외환위기가 닥쳤다.
당연히 자신이 하던 무역사업도 위기에 빠져 현금이 제대로 돌지 않았다.
그래도 그는 수지 땅을 포함해 자신이 가지고 있던 땅만은 절대 팔지 않았다.
전셋집에 살지언정,흔한 외식한번 못할지언정 땅만은 포기하지 않았던 것이다.
이 위기를 넘기자마자 호재들이 날아들었다.
이 땅 뒤쪽으로 대규모 아파트 단지가 줄이어 들어오면서 땅값은 크게 올랐다.
언제든 상가를 지을 수 있는 자리여서 현재는 70억원 이상 호가하고 있다.
그는 현재 수지 땅에서 생긴 이익을 다시 땅에 묻기 위해 제주도 등지를 돌며 투자처를 물색 중이다.
C씨는 그동안 땅투자를 하면서 느낀 점이 있다고 했다.
C씨는 "돌이켜보면 땅은 절대 거짓말을 하지 않았습니다.사업은 물론 때로는 자식도 나를 속일 때가 있었지만 땅만은 결코 저를 속이지 않았습니다"라고 말했다.