(2) 『장기주택저당차입금』의 범위
가) 다음 ①,②,③의 요건을 모두 갖춘 차입금(영112 ⑥)
※ ①,②,③의 요건을 충족하지 못하는 경우에는 그 사유가 발생한 날부터 장기주택저당차입금 이자상환액공제를 받을 수 없다.(영112 ⑨)
① 차입금 상환기간이 15년 이상일 것(거치기간이 3년이하인 경우에 한하며, 당해 거치기간을 포함)
▶ 당해 주택의 전소유자가 당해 주택에 저당권을 설정하고 차입한 장기주택저당차입금을 양수인이 주택취득과 함께 인수한 경우에는 전소유자가 최초로 차입한 때를 기준으로 상환기간을 계산함
▶ 2000.10.31이전 차입금으로 계약상 상환기간이 10년 이상인 경우 2000.11.1 현재 잔존 상환기간이 10년 미만인 경우에도 공제받을 수 있음(부칙 법률 제6276호, 2003. 10.23.개정)
② 주택소유권이전등기·보존등기일부터 3월 이내에 차입할 것
▶ 2000.10.31 이전 차입한 주택저당차입금의 이자상환액에 대하여는 3월의 제한을 받지 않는다.(영 부칙 3조, 2000.10.23)
▶ 주택취득과 관련하여 당해 주택의 양수인이 장기주택저당차입금의 채무를 인수하는 경우에는 3개월 이내의 차입요건을 적용하지 않는다.(영112 ⑧)
③ 장기주택저당차입금의 채무자가 당해 저당권이 설정된 주택의 소유자일 것
나) 위 가)의 요건에 불구하고 장기주택저당차입금으로 볼 수 있는 것
▶ 조세특례제한법 제99조의 양도소득세 감면대상 신축주택을 최초로 취득하기 위하여 금융기관·국민주택기금으로부터 차입한 금액(영112 ⑦ 1호)
· 신축주택의 범위는 다음과 같고 본인명의의 주택에 본인명의로 저당권을 설정하여야 한다.
㉮ 자기 건설 신축주택(조특법99 ① 1)
자기가 건설한 주택(주택법에 의한 주택조합 또는 도시 및 주거환경정비법에 의한 정비사업조합을 통하여 조합원이 취득하는 주택을 포함한다)으로서 1998년 5월 22일부터 1999년 6월 30일까지의 기간(국민주택의 경우에는 1998년 5월 22일부터 1999년 12월 31일까지로 한다.)사이에 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함한다)를 받은 주택
㉯ 주택건설업자로부터 최초로 분양받은 주택(조특법99 ① 2)
주택건설사업자로부터 취득하는 주택으로서 1998년 5월 22일부터 1999년 6월 30일까지의 기간(국민주택의 경우에는 1998년 5월 22일부터 1999년 12월 31일까지로 한다.)내에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득하는 주택(주택법에 의한 주택조합 또는 도시 및 주거환경정비법에 의한 정비사업조합을 통하여 취득하는 주택으로서 일정요건을 갖춘 주택 포함) 다만, 매매계약일 현재 다른 자가 입주한 사실이 있거나 신축주택취득기간 중 대통령령이 정하는 사유에 해당하는 사실이 있는 주택을 제외한다 |
▶ 기존 차입금 잔액을 당해 금융기관 내에서 또는 다른 금융기관으로 이전한 경우(영112 ⑦ 2호)
당초 공제요건을 모두 충족한 장기주택저당차입금의 차입자가 당해 금융기관 내에서 또는 다른 금융기관으로 기존의 장기주택차입금의 잔액을 이전하는 경우.(당해 금융기관 또는 다른 금융기관이 기존의 장기주택저당차입금의 잔액을 직접 상환하고 당해 주택에 저당권을 설정하는 형태로 차입금을 이전하는 경우에 한한다.) 이 경우 당해 차입금은 상환기간(거치기간이 3년 이하인 경우에 한하며 당해 거치기간을 포함)이 15년 이상이어야 하며, 상환기간을 계산함에 있어서는 기존의 장기주택차입금을 최초로 차입한 날을 기준으로 한다.
- 대환의 경우 2002.12.31전까지는 다른 금융기관으로 이전한 경우에만 적용되었으나, 2003.1.1.이후 최초로 장기주택저당차입금을 이전하는 분부터는 당해 금융기관내에서 낮은 이자율로 차입금을 대환하는 경우에도 공제가 가능하도록 개정됨.(2002.12.30개정)
- 기존 차입금의 잔액을 한도로 장기주택저당차입금으로 본다.
▶ 주택양수자가 금융기관 또는 국민주택기금으로부터 주택양도자의 주택을 담보로 상환기간(거치기간이 3년 이하인 경우에 한하며, 당해 거치기간을 포함)이 15년이상인 차입금을 차입한 후 소유권을 즉시 양수자에게 이전한 경우(영 112 ⑦ 3호)
▶ 15년 미만의 기존 차입금을 15년 이상의 신규차입금으로 상환하거나 기존 차입금의 상환기간을 15년 이상으로 연장한 경우(영112 ⑦ 4호)
공제요건중 등기후 3월내 차입요건 및 주택 소유요건은 충족하였으나 상환기간 15년 미만인 차입금의 차입자가 기존 차입금의 상환 기간 중 당해 주택에 저당권을 설정하고 상환기간(거치기간이 3년 이하인 경우에 한하며, 당해 거치기간을 포함한다. 이하 이 문단에서 같다.)을 15년 이상으로 하여 차입한 신규 차입금으로 기존 차입금을 상환하거나 기존차입금의 상환기간을 15년 이상으로 연장한 경우를 말하며, 이 경우 등기후 3월내 차입요건을 적용함에 있어서 신규 차입금에 대하여는 기존 차입금의 최초차입일을 기준으로 한다. (2007.2.28.개정)
- 기존 차입금의 상환기간 연장은 종전까지는 공제대상에 해당되지 아니하였으나, 2007.2.28.이후 최초로 기존 차입금의 상환기간을 연장하는분부터는 공제 가능함(영 부칙 14조, 2007.2.28.)
- 15년이상 장기주택저당차입금으로 전환 또는 연장당시 주택의 기준시가 또는 주택분양권의 가격이 각각 3억원 이하이어야 함(영 112 ⑪)
- 기존 차입금의 잔액을 한도로 장기주택저당차입금으로 본다.
▶ 무주택자인 세대주가 「주택법」에 의한 사업계획승인을 얻어 건설되는 국민주택규모의 주택(「주택법」에 의한 주택조합 및 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 정비사업조합의 조합원이 취득하는 주택 또는 동조합을 통하여 취득하는 주택을 포함한다.)을 취득할 수 있는 권리로서 주택분양권 또는 조합원입주권의 가격이 3억원이하인 권리를 취득하고 당해 주택을 취득하기 위하여 주택완공 시 장기주택저당차입금으로 전환할 것을 조건으로 금융기관 또는 국민주택기금으로부터 차입한 금액(법52 ④ 3호)
- 2007.1.1.이후 조건을 변경하여 상환하는 분부터는 주택완공전에 해당 차입금의 차입조건을 동 주택완공시 장기주택저당차입금으로 전환할 것을 조건으로 변경하는 경우를 포함한다.
- 주택분양권 또는 조합원입주권의 가격은 다음에 의한다.
· 주택 분양권 (조합원 입주권 제외) : 분양가격
· 조합원 입주권· 청산금을 납부한 경우 : 기존건물과 그 부수토지의 평가액 + 납부한 청산금
· 청산금을 지급받은 경우 : 기존건물과 그 부수토지의 평가액 - 지급받은 청산금
- 주택분양권을 둘 이상 보유하게 된 경우에는 당해 과세연도부터 공제받지 못함.
- 차입일 또는 차입조건 변경일로부터 당해주택의 소유권보존등기일까지 당해 차입금에 대하여는 장기주택저당차입금으로 본다.
· 차입조건 변경에 대한 규정은 2007.1.1.이후 조건을 변경하여 지출하는 분부터 적용한다.
다) 요건을 충족함에도 불구하고 장기주택저당차입금으로 보지 아니하는 것
법률 제5584호「조세감면규제법개정법률」로 개정되기 전의「조세감면규제법」제92조의 4의 규정에 의한 주택자금차입금이자에 대한 세액공제를 받는 자에 대하여는 당해 과세기간에 있어서는 당해 주택취득과 관련된 차입금은 영 112 ⑥의 규정에 불구하고 법 52 ③의 규정에 의한 "대통령령이 정하는 장기주택저당차입금"으로 보지 아니한다(영112 ⑩)
(3) 세대주에 대한 특례(법52 ③)
▶ 공제대상은 배우자, 부양가족 유무에 관계없이 세대주이어야 하나, 예외적으로 세대주가 근로소득이 없거나 근로소득이 있더라도 주택자금공제를 받지 아니한 경우에는 근로소득 있는 세대원이 공제가능하나 이 경우에는 본인(세대주)이 실제 거주하는 경우에 한하여 공제가능하다.
※ 이는 세대주인 남편이 근로소득이 없거나 근로소득이 있더라도 주택자금공제를 받지 아니한 경우에 세대원인 부인명의 소유주택에 한하여 요건 충족시 공제 가능한 것이나, 남편이 공제를 받지 않았다고 하여 남편 소유주택에 대한 공제를 부인이 공제받을 수 있음을 의미하지는 아니한다.
(4) 소유주택 수에 따른 공제대상 판정기준
▶ 근로자가 1주택을 소유하고 있는 경우
실제 거주여부에 관계없이 이자상환액 공제대상이지만, 세대주가 아닌 경우에는 본인이 실제 거주하는 경우만 공제된다.
▶ 근로자가 2주택이상을 소유한 경우
2006.1.1.이후 차입한 차입금의 경우에는 연도중 2주택 소유자는 소득공제를 받을 수 없다. 다만, 2005.12.31.이전 차입금의 경우에는 실제 거주한 주택에 저당권을 설정하고 차입한 차입금 이자에 한하여 공제되며, 당해 주택에 거주하는 기간 동안 발생한 이자상환액에 대하여만 공제한다.
▶ 무주택자인 세대주가 주택분양권을 둘이상 취득한 경우
1개의 주택분양권에 대한 차입금의 이자상환액에 대하여만 공제대상이 된다.
▶ 상환하지 못한 금액은 실제 상환한 과세기간에 공제한다.
※ 소득공제대상 주택은 국민주택규모이하의 주택인 경우이나, 소유주택 수는 국민주택규모주택 외의 주택도 포함하여 판정한다.
(5) 공제금액 (법52 ⑤)
▶ 당해 연도에 지급한 이자상환금액이 1,000만원을 초과하는 경우에는 그 초과하는 금액은 없는 것으로 한다.
- 2003.12.31이전 차입금에 대한 이자상환액의 공제한도금액이 600만원이던 것을 중산층, 서민층의 주거생활안정을 지원하기 위해 2004.1.1 이후 최초로 차입하는 분부터 연 1,000만원으로 확대하였다.(2003.12.30.개정)
- 다만, 주택마련저축공제금액, 주택임차차입금원리금상환액 공제금액과 장기주택저당차입금 이자상환액공제금액의 합계액이 1,000만원을 초과하는 경우에는 그 초과하는 금액은 없는 것으로 본다.
▶ 2003.12.31. 이전 차입한 장기주택저당차입금의 상환기간이 10년 이상인 경우 종전의 규정에 의해 연 600만원이며, 2003.12.31 이전 차입한 차입금의 상환기간이 15년 이상인 경우의 공제한도액은 연 1,000만원임.(법 부칙 15조, 2003.12.30)
▶ 상환기간이 10년 이상 15년 미만인 차입금의 차입자가 상환기간 15년 이상(거치기간 3년 이하)의 신규차입금으로 기존차입금을 상환한 경우 기존차입금의 이자상환액 공제한도액은 연 600만원, 신규차입금의 이자상환액 공제한도액은 연 1,000만원이며, 각 차입금의 공제한도를 적용한 공제금액의 합계액이 연 1천만원을 초과하는 때에는 그 초과금액은 없는 것으로 하는 것임
▶ 이자상환액에는 원금상환액 및 연체이자는 제외된다.(제도46013-436, 2000.11.22)
(6) 제출증빙서류(규칙58 ① 4호)
▶ 해당 금융기관이 발행하는 장기주택저당차입금 이자상환증명서(대환 및 기존차입금 차입 기간변경의 경우 : 기존 및 신규 차입금의 대출계약서 사본 추가 제출)
▶ 주민등록표등본
▶ 당해 차입금으로 취득한 주택의 건물등기부 등본 또는 분양계약서 사본
▶ 주택의 가격 또는 주택분양권의 가격을 확인할 수 있는 다음의 서류중 하나 (2006.1.1 이후 차입금인 경우)
① 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률 시행규칙」제 13조에 따라 시장·군수·구청장이 발행하는 개별주택가격확인서
②「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률 시행규칙」제 16조에 따라 시장·군수·구청장이 발행하는 공동주택가격확인서
③ 주택의 가격 또는 주택분양권의 가격을 확인할 수 있는 국세청장이 고시하는 서류 (2007년 12월 현재 고시서류 없음)
※ 주택자금공제 대상이 되는 주택으로서 공동주택가격이 없는 주택의 가격은 법 99 ①, 영 164 ⑪에서 정하는바에 따라 관할세무서장이 평가한 가액으로한다.(서면1팀-1230, 2006.9.7.)
→ 납세지관할세무서장에게 개별공시가격 없는 주택의 가격평가신청서(재산제세사무처리규정 별지 3-4호서식)을 제출하여 관할세무서장이 평가한 금액으로 한다.
▶ 자기가 건설한 주택 (주택조합 또는 정비사업조합의 조합원이 취득한 주택 포함) : 사용승인서 또는 사용검사서(임시사용승인서 포함) 사본
▶ 주택건설업자가 건설한 주택 : 주택매매계약서(분양계약서) 사본, 계약금 납부증명 서류, 조특법 99 ① 2 단서에 해당하지 아니함을 확인하는 주택건설 사업자의 확인서
※ 위의 서류를 제출하고 그 후 변동사항이 없는 경우에는 그 다음 연도부터는 당해 서류(주민등록표등본, 개별주택가격확인서, 공동주택가격확인서, 국세청장고시서류, 건물등기부등본, 분양계약서, 사용승인서, 사용검사서 사본, 주택매매계약서 사본, 계약금납부증명 서류)를 제출하지 아니할 수 있다(규칙58 ③)
(7) 공제여부 참고사항
▶ 장기주택저당차입금 이자상환액공제와 주택자금차입금이자세액공제에 동시에 해당하는 경우에는 그 중 하나만 선택하여 공제하는 것임
▶ 공동명의로 주택취득관련 장기주택저당차입금이자상환액 공제
① 본인과 배우자 또는 제3자와 공동명의로 주택을 취득하고 본인 명의로 장기주택저당차입금을 차입한 경우에는 근로자 본인이 이자상환액공제를 받을 수 있는 것임
② 본인 단독명의로 주택을 취득하거나 본인과 배우자 또는 제3자와 공동명의로 주택을 취득하고 본인과 배우자 또는 제3자 공동명의로 장기주택저당차입금을 차입한 경우에는 근로자 본인의 채무부담 부분에 해당하는 이자상환액이 공제대상금액이 되는 것임. 다만, 공동차입자간에 채무분담비율에 관한 별도의 약정이 없는 경우에는 공동차입자간 채무분담비율은 균등한 것으로 봄 (재경부소득46073-12, 2001.1.16)
▶ 근로자가 국민주택규모의 주택 취득시 당해 주택에 저당권을 설정하여 금융기관으로부터 만기 10년(2004.1.1이후는 15년) 이상의 주택자금을 차입한 후 지체없이 본인명의로 소유권을 이전 등기하는 경우 당해 차입금은 장기주택저당차입금에 해당하는 것임(재경부소득46073-122, 2001.6.16)
(8) 장기주택저당차입금 이자상환액공제 요건 중 「상환기간」 및 「소유권이전등기 3월내 차입」·「공제한도」개정내역
구 분 |
2000.10.31 이전 |
2000.11.1 ~ 2003.12.31 |
2004.1.1 이후 |
상환기간 |
- 규정없음 |
- 10년 이상 (거치기간 포함) |
- 15년 이상 (거치기간 3년 이하인 경우에 한하며 거치기간 포함) |
소유권이전등기일 또는
보존등기일 3월내 |
- 규정없음 |
- 3월내 차입 |
- 3월내 차입 |
공제한도 |
- 300만원 |
- 600만원 |
- 1,000만원 |
◑ 관련예규 |