Re:초보투자자...아..어렵네요..^^;

[호롱불]

카페지기 강투님을 비롯 회원님들 모든가정에 웃음만이 가득하길 바랍니다

투자라는게 참 어렵네요..(당연한 이야기겠지만..)

여러분께서 지금 1억이란 돈이있다면 ..어디다 투자를  하겠습니까

두달전 신월주공을 놓친게 한이되지만 그래도 재건축을 보고 투자하시라는분

나중 진해분양권을 확보하라는 분

아님 땅에다 투자하시라는분...

신월주공이나 가음정동방을 비롯 특히 삼익아파트등 재건축의 전혀가능성없는곳까지

덩달아 뛰어올라 위험수위에 도달했다는 의견들이 대부분인데요 여러분들 의견도 같은가요

그럼 앞으로 진해 쪽은 괜찮을지...향후 5년정도 투자한다생각하고 계획을잡으면.....

추천좀 바랍니다

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안녕하세요..?

저희카페를 많이 활용해 주셔서 감사드립니다...^^

앞으로도 많은 방문을 부탁드립니다.

본 카페의 카페지기인 강투님께서 많이 바쁘신 관계로

운영자인 제가 ...강투님을 대신하여 올려드리겠습니다.

1]. 재건축과 관련해서는 상담실의 상담내용을 참고하시고...

** 재건축에 관하여~~

1. 요근래 서울 강남권을 중심으로 재건축아파트의 가격이 다시 움직이고 있다.

그 이유로서 드는것은...
재건축시 고층건립(용도지역 변경 ;용적율변경)에 대한 막연한 기대감...
강남권의 아파트 공급부족(서울의 아파트 공급부족)
판교...분당의 효과...등이 서로 맛물려서 강남권의 재건축을 포함하여
기존의 아파트에 까지 그 여파가 미치고 있다고 한다

부동산 전문가들의 입장에서도 과열현상을 우려하는 목소리가 크다

2. 문제는 강남의 재건축에 대한 과열현상이 지방에까지 그여파가 미치고 있다는데 있다.

그 예로서..
창원시의 재건축관련 아파트인...명곡주공,내.외동 목련,가음정주공,동방, 용지,용호롯데,신월 주공등...등이 최근 몇개월사이 평당 100만원이상 상승하고 있다

하지만 이런 상승현상에 대해서는 주의할 필요가 있다
그것은 창원의 일반 아파트의 상승과 함께한 동반상승으로 볼것인지...  아니면 재건축에 따른 기대감으로 인한 상승인지를 구별할 필요성이 있다

만약 재건축의 기대감으로 상승하는 경우라면 서울 강남의 재건축(사업시행 인가 나온 것 위주의 가격상승)과는 창원의 미인가 저층아파트를 달리 봐야하고투자에 있어서도 좀 더 주의를 요한다

3. 재건축~~

1) 정부의 재건축에 대한 정책방향
정부의 입장에선 현재 서울강남권의 재건축을 위시하여 재건축에 대하여 규제 일변도의 정책을 취하고 있다.

대표적인 것으로서

* 개발이익의 환수제...

그 수단으로서 일정비율의 임대건립을 의무화시키고 있다(25%,10%)

* 용도지역 변경 문제 (용적율의 상향)

 창원의 경우 명곡주공(2종-3종 "일반")을 제외하고는 모두 2종 "전용"지역으로서 용적율이 150%에 불과하다. 이경우 용적율을 완화하지 않고서는 현시점에서 재건축의 이익은 없다. ---> 150%에대한 가격으로는 고평가가 되었다.

재개발-재건축하더라도 용도지역 변경(용적율 상향)이라는 문제.......?

용도지역 변경(용적율의 완화)문제는 정부(지자체포함)의 권한이므로 완화시켜줄 무언가의 합리적인 이유가 있어야 용적율의 완화문제가 해결될 수 있다고 봅니다.

예를 들면, 97년이후의 수도권 신도시 건설의 중단으로 인해 2002년 이후의 수요에비한 주택공급의 엄청난 부족, 건설경기 활성화에의한 고용창출 등 문제로인한 어쩔수 없는 강남 등의 재건축 용적율 상향(정부에의한 용도지역 변경) 정책...

----> 재건축 조합원이 엄청난 특혜(엄청난 가격 상승)를 받는다는 것을 알면서도 한 궁여지책.....

 현 시점 일반 국민이 용도지역 변경(용적율 상향)이 특혜라는 사실을 잘 알고 있는 상황이므로 용적율을 완화함은 그렇게 쉬운 문제가 아니라 하겠습니다.

예를 들어 2종전용의 아파트를 재건축관련 용적율을 완화(통상250%)한다고 볼때 용적율을 250%로 완화함에 따른 개발이익의 대부분을 조합원이 가져간다고 보면 이는 어떻게보면 "조합원에 대한 특혜"라 할 수 있고....

심지어 1종전용지역의 주민이 중심상업지역으로 풀어달라고 한다던지(용도지역 변경)...
그린벨트 내의 주민이 아파트 지역으로 풀어달라고 한다던지(용도지역 변경)....

위의 주민들이 모두 피겟을 들고 주장한다고 풀어주면,

우리 국민 모두가 이를 요구하지 않는 사람이 없을 것입니다....

보다 구체적으로 말하면....

 일반 시민 입장에선 형평성 문제(헌법상의 평등권)로 단독주택지인

1종 전용(2층가능)에서 1종일반(업종완화,4층가능)으로 용적율을 풀어 달라고 할 것이고.....(가격이 2~3배 폭등예상)

 또는 일반 주거지역을 준주거지역으로 용도지역의 변경(업종완화,용적율 상승)을 요구할 경우(가격이 2~3배 폭등예상)

심지어는 단독주택지에서 아파트를 건립할 수 있는 2종이상~3종으로 용적율을 완화시켜 줄 것(가격이 3~4배 폭등예상)을 요구할 것은 극히 자명한 일이므로...

앞으로의 용도지역 변경의 문제는 어느 정권이 정책을 수행한다 할지라도 모든 국민이 윈윈할 수 있는 방향으로 정책이 추진될 것입니다.

일반적으로 택지 공급(단독 주택 재개발 포함)은 공용수용의 절차로 공급되어지는 바, 향후의 재건축 아파트 역시도 공용 수용의 절차로 처리될 것입니다.

[비교]

!) 현 재건축 : 재건축으로 용도지역을 변경하여 용적율을 상향하면 그 이익의 90% 

                   이상을 재건축 조합원이 가져감...

!!) 공용 수용에의한 재건축 : 재건축 아파트를 국가 등 공공기관이 수용하여

       용도지역을 변경하여 일반적 택지 공급처럼 민간 건설업체에게 불하하여

       일반국민에게 분양하면 모든 국민이 윈윈할 것입니다.

 ===> * 재건축 조합원의 수입 증가 :

           예를 들어 2종 전용지역의 대지 지분 가격 + 알파 가격(수입증가)으로 수용..
           그러나 그 외의 거품가격 (조합원이 막연한 용도지역 변경으로 조합원만의

          이익으로 측정한 가격-->용도지역을 풀어주면 이렇게 된다는 가격)은 

          평가되지 않을 것임.

         * 국가(국민의 총화)의 재정 수입증가 : 국민의 기반시설 증가..

                                                             (도로망 확충,공원 등 증가)

         * 건설회사의 수입 증가 : 고용 창출에 기여..

         * 일반 국민 중 청약자 내집마련및 당첨 프리미엄 : 가처분 소득 증가

                                                                                     (소비 증가)

*재건축 안전진단의 강화...

예비진단과 정밀진단으로 구별하여 절차를 더욱 엄격하게 하고 있다.

4. 상황이 이러하다면...

 재건축에 투자하는경우에는 많은 주의를 필요로하며....

상승시에 잘못 편승-투자할 경우, 언제 어떻게 발이 묶여 후회하게 될수도 있음을 기억해야 할 것이다.

 앞으로의 정부의 재건축에대한 정책은 어느 정권이 수행할지라도 억제정책 일관으로 예측되며 종국적으로는 모든 국민이 윈윈할 수 있는 "공용수용의 절차"로 갈 것입니다.

 현시점에서의 창원의 재건축 관련 아파트(저층아파트) 투자는 2~3등주 (타아파트 가격 상승에의한 반사적 이익)는 될 수 있을지라도 1등주는 되지 못할 것으로 예상하며 투자자(실소유자 포함)는 1등주를 찾는 노력이 경주되어야 할 것으로 봅니다.

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2] 진해 분양권에 관해서는 다음의 글을 참고하세요...

1. 창천동 부둣가 맞은편에 넓은 땅 지금 공사 중인 곳을 둘러보았는데 그곳이 아파트 단지가 들어서는 곳인가요..? 아님 어떤 용도로..?

답글 : 진해 신시청 앞 장천동 119-12번지입니다....  

6월 말~7월 초 분양예정이며 25평~78평형이 약 1200세대 분양합니다. 

본 내용은 대동 주택에 문의한 내용이며... ...

이부분에관해 보다 자세한 사항은 대동 주택에 문의 바랍니다.

2. 좀 늦은감이 있지만 지금 자은 포스코 사도 향후 수익률 높을까요..?

답글 : 장천 대동 확정적 분양 소식 ( 건설회사<대자본>가 아파트 가격을 개미들<소자본> 보다 많이 올린다.) 및 가격이 약간 오르는 것을 확인하고 취득하는 것이므로 한편으로는 가장 안전한 시기의 투자입니다... 

아울러 후속 분양계획(장천동 한림, 석동 롯데)이 있으므로 아래 수치 이상의 수익율이 가능하다고 봅니다..

* 33평 기준, 7월말 예상 수익율 약 년 330%임.

  ---> 자기 자본 투입금 5100만원~5400만원 대비

      3개월 후의 이익금 3300~5000만원을 년 수익율로 환산한 금액임...

* 44평 기준, 7월말 예상 수익율 약 년 270%임.

  ---> 자기 자본 투입금 8100만원~8400만원 대비 3개월 후의 이익금

           3500~5700만원을 년 수익율로 환산한 금액임...

** 40평형대 기준, 석동 자이(P환산 평당 770만원), 석동 푸르지오(P환산 평당 800만원)도 함께 상대 비교시 자은 포스코의 수익율은 위 수익율보다 높음짐.

 ==>위의 아파트가 거품이라는 것은 아님.창원과의 상대 비교시 그렇게 높은 가격은 아님.

---> 약 350~400%임. (예상 프리미엄 33평 1억원, 44평 1억 5000만원)

1) 33평 분석 : 자은포스코 분양가 평당 435만원(중도금 무이자로 감가)이며 앞동 로얄층을 P3500~4000만원에 취득하면 평당 541~555만원에 취득하는 것임...

이에 반해 장천대동의 분양 예상가 평당 600만~650만원, 초기 P1500~2000만원<평당46~61만원> 예상하면....  토탈 평당가는 641~711만원임.

===>장천 대동과 상대 비교시 평당 100~154만원이 저렴하므로 이를 프리미엄으로 환산하면 "약 3000만원~5000만원이 추가 상승의 이익"이 발생됩니다.

---> 장천 대동의 분양 "계약시" 자은 포스코의 예상 프리미엄은 위 3500~4000만원과 3600만원~5000만원을 더하면 "6500~9000"만원이 됩니다.

(가격 등가성 원리에 의함.--->가격의 원리와 이웃집 원리에 의함.)

2) 44평 분석 : 분양가 평당 460만원(중도금 무이자로 감가)이며 앞동 로얄층을 P6000~6500만원에 취득하면 평당 596~604만원에 취득하는 것이므로

장천대동의 분양 예상가 630만~680만원, 초기 P2000만원~2500만원<평당44~55만원> 예상하면...  토탈 평당가는 674~735만원임. (후속 분양 계획 <장천동 한림, 석동 롯데> 있으므로 위 수치 이상으로 초반 P가 형성될 가능성도 많음.)

===>장천 대동과 상대 비교시 평당 78~131만원이 저렴하므로 이를 프리미엄으로 환산하면 "약 3500만원~5700만원의 추가 상승 이익"이 발생됩니다.

---> 장천 대동의 분양 계약시 자은 포스코의 예상 프리미엄은 위 6000~6500만원과 3500만원~5700만원을 더하면 "9500~1억2200"만원이 됩니다.

(가격 등가성 원리에 의함.--->가격의 원리와 이웃집 원리에 의함.)

*** 위의 투자원리(가격및 이웃집원리)는 지난 2003년 10월 전-후, 창원의 성주1차-성주 2차(유니온) 대비 중동 피렌체의 투자원리와 대동소이한 것입니다.

그 당시 중동 피렌체는 분양가 평당 약 600만~650만원에 초기 P 3400~5000만원으로 토탈 평당가 700만~740만원임...

이에 대비 상대 비교시, 산비탈의 유니온의 분양가 평당 약 500만~540만원에

그 당시의 P는 5000만~7000만원으로 토탈 평당가 647만~ 667만원이였습니다.

이 시점  토탈가격으로 보다 저렴한(평당 43만원~73만원) 산비탈 유니온을 매수하는 것이 너무도 당연한 것이였습니다. 그러나 그 당시의 대중은 이러한 이치를 깨치지 못하고 모델 하우스에서 말하는 부동산업자 또는 떳따방 등 다수 대중의 말만 듣고 중동 피렌체를 구입한 사람들이 많았습니다....

그러나 그 후 10.29 부동산 억제정책으로 고점에 물린 중동 피렌체는 약세를 면치 못했지만 보다 저렴한 성주 2차(저평가 아파트)는 위의 대책에도 아랑곳 없이 점차 상승하였던 것이였습니다.

그때 성주를 구입한 사람은 중동 피레체 구입한 사람 대비 "최고 1억8000만원"의 수익을 더 얻었습니다.

현시점 자은 포스코를 구입하는 것은 2003년 7월(중동 대동 분양 3개월전)에 유니온을  P3500~5000만원에 또는 성주 1차를 P6500~9000만원(분양가 평당390~430만원)에 구입하는 원리와 대동소이한 것입니다..

지금의 성주 1차-2차의 가격은 얼마일까요.....?

3. 사게 된다면 어느 동이 좋은지 1순위 2순위 .....?                          

답글 : 33평의 경우에는 앞동(105동,106동 1, 2라인)이 좋을 것으로 생각합니다...

        44평의 경우에는 앞동(103동,106동 3,4라인)이 좋을 것으로 생각합니다.

        ----> 44평의 경우 전부 앞동에 위치하므로 동수 상관이 없습니다.

현 시점및 향후에서 새아파트는 조망권에의한 가격차가 갈수록 벌어지고 있는 추세이므로 앞동을 선택하는 것이 보다 유리 할 것으로 생각합니다..

물론 앞동과 뒷동의 가격차이를 염두하면서 취득하는 것이 합리적이며

자본금이 부족하면 돈에 맞게 뒷동을 구입하는 것도 하나의 대안이 될 것으로 생각합니다.

4. 만약 지금 늦은감이 있어서 타이밍을 놓쳤다면 장천대동을 p안고 살 생각인데 앞으로 장천대동주위에 어느 아파트가 얼만큼 들어서나요..?

답글 : 대동,한림,삼성,포스코,대우 등 약 5000세대 이상이 공급될 예정입니다.

        ---> 시공사는 확정적인 것은 아님.

[평사원]

호롱불님...중요한자료 감사드립니다..님의말씀대로라면 재건축은위험하고 진해쪽으로 투자처를 잡으시란말씀인데.... 갑자기 진해에 아파트붐이일고있는데 자이,푸르지오,한림,그리고 장천대동에 약 5,000세대가 들어온다는말인데.....진해 신항만을 두고 인구증가를예상하는건지....향후 진해에 인구증가요인은무엇일까요

[평사원]

그리고 또한 창원(공단)으로 출퇴근하기에는 안민터널로는 무리아닌가요(벌써퇴근시간엔 약간의정체현상이..) 현 장유에서 출퇴근시 정체현상의 문제점처럼 그런부작용은 생길지않을지...

[호롱불]

님 안녕하세요...? 투자의 경우는 구체적인 상황에 따라서 다르게 됩니다.물론 재건축의 경우는 장래의 상황을 보건대 현재의 조건으로는 재건축의 제반문제를 해결하기가 힘들기 때문에 장래의 비젼을 보며 재건축에 투자하는것은 위험하다고 생각합니다.즉, 재건축의 향방을 지켜보면서 투자여부를 결정해도 된다는 ...

[호롱불]

말씀입니다. 여기서는 재건축을 제외하고...진해냐 장유냐의 문제는 그때그때의 상황에 따라서 달리봐야 하므로...지금은 진해에 투자하는것이 수익율측면에서 좋다는 것입니다.(장유 ㄷ 아파트가 그동안 급등하였으므로 지금은 일부 조정을 거치게 되므로)...인구의 유입은 여기서 간단히 얘기할 것이 아니므로 차후에...

[호롱불]

말씀드리기로 하고 ...그리 걱정할 것은 아니라고 봅니다.진해의 호재로 장천동일대의 개발...신항만...그외에도 많이 있습니다.일단은 여기까지만 하고...차후에 자세하게 올리도록 하겠습니다...^^

[드라마]

호롱불님 기대하고 있겠습니다. 먼가 정리하신후 브리핑을 쫘악 하실들,,흠흠,,기대 기대