산지개발과 임야의 활용방안

[들꽃]

산지개발과 임야의 활용방안

글쓴이 이승진 (주)가야컨설팅 대표

[문경 불정자연휴양림]

8월 초인 요즈음은 전 국민의 절반이 움직인다는 여름 휴가철이다.

지금 이 순간에도 전국 곳곳의 계곡 유원지에서 캠핑을 하거나, 산촌의 호젓한 민박집 펜션 혹은 자연휴양림에서 가족 연인과 여유를 즐기는 분들이 많을 것이다. 어떤 분은 땀을 뻘뻘 흘리면서 등산이나 트랙킹 오프로드 MTB 등을 한다거나, 혹은 숲 속에서 호젓하게 사진촬영 혹은 생태체험에 여념이 없을 수도 있다.

그런가 하면 지금 이 무더위에도 조림사업이나 양초재배 등으로 높은 산을 오르는 영농인 임업인도 적지 않을 것이다. 좋은 귀농지를 찾아 여행을 하는 이도 있을 것이다.

이 모두가 산림들이 우리에게 준 좋은 선물인 임야를 향유하고 활용하는 것이다. 우리나라는 산지가 70% 이상인 산악국가로서 국민들의 산과 숲, 나무 등 자연에 대한 애착은 특별하다. 산을 함부로 다루면, 이번 홍수에서처럼 인간은 자연으로부터 재앙을 당한다.

임야의 각종 활용방인을 생각해 보자.

1.산지와 임야란 무엇인가?

임야(林野)는 지목 상의 명칭으로서 원래 산림원야(山林原野)의 준말이다.

법에 따라 산림(山林) 혹은 산지(山地)라고 부르기도 한다.

■산림을 사용하는 경우 : (구)산림법, (현)산림기본법, 산림문화휴양에 관한 법률, 산림자원 의 조성 및 관리에 관한 법률, 산림조합, 산림보호법(구역)

■산지를 사용하는 경우 : (현)산지관리법,

일반적으로 산지에는 자연스럽게 수목이 자생하고 있으므로, 그 지상에 생육하는 입목(立木)을 포함하여 취급하며, 또 평가 거래되는 것이 일반관행이므로, 임야나 산림, 산지는 모두 같은 의미라고 보아도 상관없다.

다만 입목의 경우 순수한 산지와는 별도로 거래대상이 될 수는 있는데, 이 경우에는 입목등기나 명인(明認)방법을 한 경우에 한한다. 그렇지 않으면 산지의 평가나 거래 혹은 경매에서 산 위에 자생하는 나무(입목 立木)는 별도로 평가하지 않는다. 명인방법(明認方法)은 나무의 껍질을 벗겨 먹이나 페인트로 이름을 쓰거나 귤밭에 새끼줄을 두르고 푯말을 세워 귤을 매수하였음을 공시하는 등의 공시방법을 말하며, 예로부터 인정된 관습법상의 공시방법이다.

■측량 수로조사 및 지적에 관한 법률 상 임야의 정의

임야란 산림 및 원야(原野)를 이루고 있는 수림지(樹林地)·죽림지·암석지·자갈땅·모래땅·습지·황무지 등의 토지를 말한다.

■산지관리법 상 산지의 정의

"산지"라 함은 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다.

다만, 농지(초지를 포함한다)·주택지·도로 그 밖에 대통령령이 정하는 토지는 제외한다.

가. 입목·죽이 집단적으로 생육하고 있는 토지

나. 집단적으로 생육한 입목·죽이 일시 상실된 토지

다. 입목·죽의 집단적 생육에 사용하게 된 토지

라. 임도

마. 가목 내지 다목의 토지안에 있는 암석지 및 소택지

♣ 대통령령이 정하는 토지

1. 과수원, 차밭, 꺾꽂이순 또는 접순의 채취원(採取園)

2. 입목·죽이 생육하고 있는 건물 담장안 토지, 논두렁·밭두렁, 하천 제방(堤防)·구거(溝渠) 유지(溜池)

2. 임야는 국토의 65%

임야는 전 국토의 65%를 차지하고 있어, 우리나라 국토의 대부분은 산지이며, 가용토지로 개발하려는 토지는 대부분 임야 아니면 농지에 해당되게 된다. 따라서 임야의 활용방안은 임야를 필요로 하는 개인과 법인이나, 산을 보유하고 있는 산주들의 많은 관심사항이 되고 있는 것이다.

3.임야의 기능과 활용방안

임야의 활용방안은 가급적 임야의 기능에 맞추어 무리없이 개발하는 것이 바람직하다.

임야의 기능을 보면, 임야는 전통적으로 농경사회에서부터 산에 자생하는 나무나 풀을 베어 목재나 땔감으로 활용하고, 가축이나 조류를 키운다던가, 유실수, 산야초 산채 약초 버섯재배 등을 식량과 약재로 이용하는 등 인간의 중요한 역할을 해 왔다. 그리고 산은 인간뿐 아니라 무수한 동식물의 서식지로서 생태계를 유지해 오고 있으며, 지구의 산소와 맑은 공기를 공급한다. 특히 홍수나 태풍, 산사태 등 자연재해를 방지해 주고, 인간과 동물에 필요한 깨끗한 물을 공급해 주는 숲이며 계곡과 지하수를 보존하고 있다. 건축에 필요한 목재는 물론 양질의 돌과 모래 흙 등도 공급해 준다.

또한 산은 국민의 쾌적한 산림휴양의 장소를 제공해 주며, 등산, 산악바이크, 산책로, 생태숲, 올래길 등 건강레저에 최적의 공간을 마련해 준다. 높은 산과 깊은 계곡이며 그 사이로 어우러진 나무, 절벽, 호수, 폭포, 강 등의 아름다운 경치와 풍경은 인간 모두에게 휴식과 행복과 건강을 가져다주는 대자연의 선물이다.

[도표자료 : 산림청 사이트]

따라서 임야의 활용방안에 있어서는 이러한 임야의 많은 기능을 이해하면서, 임야를 개밯함에 있어서도 근본적으로 산지를 훼손하지 않고 가급적 원형을 유지 보존하면서 개발방안을 모색하는 현명한 자세가 필요하다. 한번 파괴된 자연은 쉽사리 다시 돌아오지 않는다.

임야의 활용에 있어서는 개발보다는 보존에 더욱 중점을 두어야 하는 이유가 여기에 있는 것이다.

4.임야의 종류

보전산지와 준보전산지

우리나라의 현행법 상 임야는 규제정도에 따라 보전산지와 준보전산지로 나누며, 보전산지는 다시 공익용산지와 임업용산지로 구분한다. 개발가능성은 주로 이 분류에 따라 결정되고 있다.

공익용산지는 자연공원 문화재보호구역 백두대간 사찰림 그린벨트 상수원보호구역 특별도서(무인도) 등 공익을 위해 보존을 위주로 한 임야로서, 개인의 개발이 엄격히 금지되고 있다.

규제를 기준으로 산지의 면적을 보면, 대체로 보아 공익용산지가 전 국토의 26%, 임업용산지는 51%, 준보전산지는 23% 정도를 점한다. 임업용산지가 절반을 차지하고 있는 셈이다.

[도표자료 : 산림청 사이트]

국유림 공유림 사유림

소유자로 본 산지의 구분은 국유림이 24%, 공유림이 7%이며, 나머지 약 69%가 사유림이다.

국유림은 국유재산법에 따라 다시 행정재산과 일반재산으로 분류되며, 국유림의 관리 및 경영에 관한 법률에서는 국유림을 다시 요존(要存)국유림과 불요존(不要存)국유림으로 분류한다.

우리나라는 사유림이 전 임야의 2/3 이상이 되어, 사유림의 비중이 매우 높은 편이다. 사유림의 주체는 개인 뿐 아니라, 학교 회사 사찰 등 종교단체 재단과 법인 및 종중을 포함하기 때문이다. 사유림의 산주는 전국적으로 약 200만명으로, 1인당 평균 2ha(6,000평)을 소유하고 있으며, 그 중 절반이 부재지주라고 한다.

5. 임야를 활용하는 여러 가지 형태

임야는 국토면적의 65%를 점하고 있으므로, 국가와 민간에서 각종 개발사업으로 많이 활용하고 있다. 2010년 산지활용을 위한 산지전용면적을 보면 도로와 골프장을 건설키 위해 전용된 산림면적이 가장 많았고, 다음이 공장부지, 택지, 광업용, 스키장, 묘지 등의 순이었다.

민간베이스 중 개인이 임야를 활용하는 경우로는, 전원주택 및 펜션 신축, 묘지조성 등을 들 수 있다. 기존에 가장 흔하게 생각할 수 있는 것이 조경수 등의 조림, 호도 등 유실수 재배, 약초 장뇌삼 등 특용작물 재배 등 임업경영을 들 수 있다.

기업체나 학교, 재단의 경우에는 투자를 겸하여 연수원이나 박물관, 사회복지시설, 요양병원 레저단지, 골프장, 스키장, 공원묘원 등의 수익시설을 계획하는 기회가 많아지고 있다.

최근의 경향은 넓은 면적의 임야를 소유하고 있는 경우에는 장기적인 관점과 산림환경보호차원에서 자연휴양림, 수목원, 생태숲, 수목장 등으로의 활용도 적극 검토하는 경우가 점차 많아지고 있다.

6. 임야개발의 인허가

임야를 개발하려면 우선 개발에 관련된 주무관청의 인허가를 받아야 하며, 그러려면 토지 및 토지개발에 관련된 각종 법규에 대한 깊은 이해가 필요하다.

예컨대, 현행법 상 내 산에 있는 나무라 할지라도 함부로 벌목 굴취하거나, 토사나 석재 혹은 매장광물을 임의로 채굴하거나 반출할 수는 없다. 내 산의 임도도 내 맘대로 낼 수 없다. 토지개발에는 개발행위허가가 기본이다.

토지개발을 하려면, “선계획 후개발”이라는 국토계획법(정확히는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률)의 기본원칙에 다라 개발 전에 개발행위허가를 받아야 하는 것이다.

임야라는 지목을 가지고 있는 땅이라면, 여기에 일단 산지관리법을 적용받게 된다.

그러나 도시지역 중 주거 상업 공업지역에 있는 임야를 개발하려면 개발행위허가와 건축허가로 가능하다. 별도의 산지전용허가는 필요없다.

그렇지만 이 이외의 지역인 도시지역 중 녹지지역, 관리지역, 농림지역과 자연환경보전지역 내의 임야를 개발하려면 산지전용허가를 받아야 한다. 산지전용허가에는 형질변경허가, 건축물의 건축, 구축물의 축조 등이 포함되며, 기타 1개월 이상의 물건의 야적이나 토지분할도 산지전용허가의 대상에 포함되어 있다. 산지전용허가 시에는 대체로 평당 1만원 안팎의 대체산림자원조성비를 납부하고, 산지복구비를 예치하여야 한다.

실무나 일부 인터넷 글에서 임야의 형질변경허가나 산림훼손허가란 용어를 이직도 쓰고 있으나, 이는 그린벨트지역 외에는 구 산림법에서 쓰던 용어로서 지금은 산지전용허가로 일원화되었음을 유의할 필요가 있다.

산지전용허가 시에는 위의 산지보전원칙의 취지에 따라 산지의 경사도, 입목본수도, 고도(표고), 임도의 단절 여부, 생태계 보존 영향 등의 까다로운 심사기준을 두고 있다. 이 점은 농지와 크게 다른 점이다.

다만 농업인이나 임업인인 경우에는 버섯재배사나 산림경영관리사 등 임업생산을 위한 시설인 경우 혹은 가축방목의 경우에 산지전용신고를 하면 된다. 이 경우 산지전용 시에 납부하는 대체산림자원조성비가 면제되거나 감면된다.

또 산지전용은 아니지만, 임야개발에 특유한 여러 가지 개발행위의 유형이 있다.

산림 내 임도를 개설하거나 공사현장사무실의 축조 등의 임시적인 건물의 건축을 하려거나, 산지에서 폐동물사체 매몰을 하거나 산에서 지하수를 뽑으려면 산지의 일시사용허가를 받으면 된다.

이외에 산에 있는 모래를 반출하려면 토사반출허가, 토석을 채취하려면 토석채취허가를 반아야 한다.

수목을 수확하거나 수종갱신을 위해 벌채를 하려면 별도로 벌채허가를 받아야 하고, 임야를 농지나 초지로 바꾸려면 개간허가를 받아야 한다. 산에 묘지르 쓰거나 수목장을 만들려면 장사법(장사등에 관한 법률)에 다른 묘지개설허가를 받아야 한다. 그러나 개인묘를 쓰는 경우에는 먼저 묻고 나서 1개월 내에 묘지개설신고하면 된다.

7. 산지전용허기기준

산지관리법 등에서 규정하는 산지전용의 세부허가기준 중 기본적으로 알아 두어야 할 중요한 사항을 간략하게 열거해 보면 다음과 같다. 유의할 것은 이러한 심사기준은 상식적으로 개인이 판단하는 것은 아니고, 전문가에 의해 작성되어야 하는 서류가 대부분으로서, 임야 구입 시부터 검토해 두어야 한다.

1. 토사의 유출ㆍ붕괴 등 재해발생이 우려되지 아니하여야 한다.

2. 사업계획 및 산지전용면적이 적정하고 산지전용방법이 자연경관 및 산림훼손을 최소화하 고 산지전용 후의 복구에 적정하여야 한다..

3. 희귀 야생동식물의 보전등 산림의 자연생태적 기능유지에 현저한 장애가 발생되지 않 아야 한다.

4. 산지전용으로 인하여 임도가 단절되지 않아야 한다. 

5. 산림의 수원함양 및 수질보전기능을 크게 해치지 않아야 한다. 

6. 전용대상산지의 평균경사도가 25도 이하여야 한다.

7. 전용대상산지의 헥타르당 입목축척은 해당 시 군 평균입목축적의 150% 이하이어야 한다. 

8. 전용대상산지 안에 생육하고 있는 수목 중 50년생 이상인 활엽수림의 비율이 50% 이하 이어야 한다. 

9. 산지전용은 산지의 정상에서 하단까지에서 50% 미만(5부 능선)에만 허가가 가능하다.  

단. 산의 높이가 표고 100m 이내일 경우는 예외. 

10. 산지전용 후 발생되는 복구대상 절․성토면의 수직높이는 15미터 이하가 되도록 사업계획에 반영되어야 한다.

11. 임야의 연접개발제한에 걸리지 말아야 한다.

12 전용대상산지 안에 묘지가 있을 경우 묘지중심으로부터 5m 안쪽은 사업계획부지에서 제외해야 한다.

글 게시  가야佳野컨설팅/ 가야佳野토지&경매학원

가야토지&경매학원에서는 토지/경매/토지개발 인허가 무료공개강의를 합니다.

        8월23일(화) 오후2시/7시 토지/ 토지개발 인허가[낮 밤 동일함]

        8월25일(목) 오후2시/7시 경매/ 토지[낮 밤 동일함]

강의는 8월29일(월)부터 순차 개강

토지전문가과정(8/29 월), 토지경매과정(8/31 수), 토지개발 인허가과정(8/30 화),

경매전규과정(9/1 목) 등 4개 코스가 있습니다 - ( )는 개강일자

문의 및 신청  031-902-0036

상세는 가야컨설팅 홈 페이지  http://www.hjigaya.net 참조하세요..........

학원위치 : 경기도 고양시 일산동구 장항동 863-1 드림월드 프라자 601호 (주)가야컨설팅

경매교육, 경매학원, 일산경매학원, 임야개발, 임야활용, 토지교육, 토지경매, 토지개발, 토지리모델링, 비즈니스·경제

[출처] 산지개발과 임야의 활용방안|작성자 가야