사례로 풀어보는 양도소득세 월간질의 TOP 10 10회

[세법교주]

사례로 풀어보는 양도소득세 월간 질의 TOP 10 (제10회).pdf

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1세대 1주택 비과세, 세율, 상생임대주택(소득세법 시행령 제154조, 제155조, 제155조의3)

1. 주택 취득 당시 조정대상지역이었으나 양도 당시 조정대상지역에서 해제된 경우 1세대1주택 비과세 거주요건은?

Q  A주택은 취득 당시 조정대상지역이었지만 최근 조정대상지역에서 해제 되었습니다. - 이 경우에도 2년 이상 거주해야 비과세를 받을 수 있나요? 

A  「취득 당시」 조정대상지역에 있는 주택의 경우에는 2년 이상 거주하여야 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있습니다. - 따라서, A주택 양도시 1세대 1주택 비과세를 적용받기 위해서는 A주택에 2년 이상 거주하여야 합니다.

해석사례 1 서면-2020-법령해석재산-4045(2021.02.18.)

주택을 취득한 날에 해당 주택이 소재하는 지역이 「주택법」 제63조의2제6항의 규정에 따라 조정대상지역에서 해제되는 공고가 있는 경우로서 해당 공고의 효력이 공고일부터 발생하는 경우 해당 주택은 「소득세법 시행령」 제154조제1항 적용 시 거주기간의 제한을 받지 않는 것입니다

해석사례 2 서면-2022-부동산-0565(2022.10.14.)

취득 당시 비조정대상지역에 있는 주택을 양도하는 경우에는 「소득세법 시행령」 제154조제1항의 거주요건을 적용하지 아니하는 것입니다

해석사례 3 서면-2022-부동산-0424(2022.07.07.)

취득 당시 비조정대상지역에 있는 주택이 재개발되어 조정대상지역 내에서 완공된 경우에는 「소득세법 시행령」 제154조제1항의 거주요건을 적용하지 아니하는 것입니다

2 계약 당시 조정대상지역이었으나 잔금청산 전에 조정대상지역에서 해제된 경우 일시적2주택 처분기한은?

Q  B신규주택은 계약 당시 조정대상지역이었지만 최근 조정대상지역에서 해제되었는데, - 이 경우 A종전주택을 언제까지 양도해야 비과세 가능한가요?

A  B신규주택의 「계약일」 또는 「취득일」 어느 하나라도 조정대상지역에 소재 하지 않은 경우 일시적 2주택 양도기한은 3년입니다.

- 따라서, 귀하의 경우 B신규주택을 취득한 날로부터 3년 이내에 A종전 주택을 양도 시 1세대 1주택 비과세 적용이 가능합니다.

참고 : ’22.5.10. 이후 양도분부터 종전주택과 신규주택 모두 조정대상지역에 있는 경우 일시적 2주택자의 종전주택 양도기한은 2년

해석사례 1  서면-2021-부동산-1761(2021.03.23.)

종전주택이 비조정대상지역에 있는 상태에서 신규주택의 취득계약 체결일과 잔금 청산일 사이에 종전주택 및 신규주택 소재지가 조정대상지역으로 새로 지정된 경우

일시적 2주택 특례대상의 종전주택 처분기한은 신규주택 취득일로부터 3년인 것입니다

해석사례 2 기획재정부 재산세제과-825(2020.09.22.)

질 의 : 신규주택의 취득계약 체결일과 잔금청산일 사이에 종전주택 소재지가 조정대상지역 으로 지정된 경우 일시적 2주택 특례대상의 종전주택 처분기한 |

 제1안 | 신규주택 취득일부터 3년 이내 |

 제2안 | 신규주택 취득일부터 1년 이내

회 신  : 귀 질의의 경우 제1안이 타당합니다

=> 2023.1.12 . 이후 양도분부터는 조정대상지역 여부와 관계없이 3년 이내

해석사례 3 서면-2021-부동산-8254(2022.08.29.)

귀 질의의 경우 기존해석사례 “기획재정부 재산세제과-512, 2021.05.25.”의 별첨 「세부 집행원칙」(Case2)을 참고하시기 바랍니다.

이때, 종전주택을 2022.5.10. 이후 양도하는 경우로서 일시적 2주택 허용기간이 1년인 경우 2년으로 보아 해당 집행원칙을 적용하는 것입니다 => 2023.1.12 . 이후 양도분부터는 조정대상지역 여부와 관계없이 3년 이내

3 다주택자가 조정대상지역에서 해제된 주택을 양도하는 경우 중과세율이 적용되는지?

Q  B주택은 취득 당시에는 조정대상지역이었으나 최근 조정대상지역에서 해제 되었는데

    - 이 경우에도 B주택 양도시 중과세율이 적용되나요?

A  다주택자가 조정대상지역 내 주택을 양도하는 경우에는 중과대상이며

    - 조정대상지역 내 주택인지 여부는 「양도 당시」를 기준으로 판단합니다.

    - 따라서, 귀하의 경우 B주택 양도 시 기본세율*을 적용합니다.

    *B주택 양도시기(’23.7월)에도 B주택 소재지(대전)가 조정대상지역이 아닌 것을 전제 함

해석사례 1 기획재정부 재산세제과-326(2020.04.08.) 

1세대 3주택 이상 보유자가 조정대상지역에 있는 주택을 양도하는 경우 해당 양도 주택이 「소득세법 시행령」 제167조의3에서 규정하는 중과 제외주택에 해당되지 아니하는 한

「소득세법」 제55조제1항에 따른 세율에 100분의 20을 더한 세율을 적용*하는 것 입니다.

이 경우 해당 주택은 「소득세법」 제95조제2항에 따라 장기보유특별공제도 적용되지 않습니다.

* 현행 양도소득세법상 3주택 이상 보유자 세율 적용

➊ ’21.6.1. 양도 분부터 100분의 30을 더한 세율 적용

➋ ’22.5.10.~’23.5.9. 기간 양도 분은 한시적으로 중과 배제

해석사례 2  서면-2019-부동산-4098(2020.10.29.)

수도권 및 광역시·특별자치시(광역시에 소속된 군, 「지방자치법」 제3조제3항·제4항에 따른 읍·면 및 「세종특별자치시 설치 등에 관한 특별법」 제6조제3항에 따른 읍·면에 해당하는 지역을 제외한다) 외의

지방지역에 소재하는 주택으로서 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택 또는 그 밖의 주택의 양도 당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택은 중과세율 적용 주택수 계산할 때 산입하지 않으며,

남은 2주택은 「소득세법 시행령」 제167의10제1항에 따라 중과세율 적용 여부를 판단하는 것입니다

4 상생임대계약을 하는 경우 세제상 혜택은?

Q   A주택에 대하여 상생임대계약을 체결하는 경우, 어떤 혜택이 있나요?

A  상생임대주택을 양도하는 경우

1 조정대상지역 1세대 1주택 비과세 판정시 거주요건을 면제하고,

2 1세대 1주택 장기보유특별공제 적용을 위한 2년 거주요건 면제 등의 혜택이 있습니다.

참고 : 상생임대주택으로 운영된 주택으로서 최종적으로 양도되는 1주택의 거주요건만 면제

5 “직전임대차계약”과 “상생임대차계약”의 임차인이 동일해야 하는지?

Q   A임대주택은 임차인이 甲에서 乙로 변경되었는데,

    - 이 경우에도 상생임대주택에 대한 양도소득세 특례가 가능한가요?

A  “직전임대차계약”과 “상생임대차계약”의 임대인은 동일해야 하지만 임차인은 달라도 무방합니다.

- 따라서, 귀하의 경우 임차인이 甲에서 乙로 변경되어도 “직전임대차계약” 대비 임대료 5% 이내 인상을 준수하면 상생임대주택에 대한 양도소득세 특례를 적용받을 수 있습니다.

취지 : 임대료 5% 이하 인상을 준수하여 임대차 시장에 상대적으로 저렴한 임대주택 공급을 유도하는 취지상 임차인의 동일성은 불필요

6 주택 취득 전에 임대차계약을 체결한 경우 “직전임대차계약”에 해당하나요?

Q   제 경우 A주택 취득전에 임차인(甲)과 A임대차계약을 체결했는데,

- 상생임대주택에 대한 양도소득세 특례 적용시 A임대차계약은 “직전임대차 계약”에 해당하나요?

A   “직전임대차계약”이란 거주자가 주택을 취득한 후 임차인과 새로이 체결한 계약을 의미합니다.

- 따라서, 귀하가 ’20.7월 계약한 A임대차계약은 “직전임대차계약”에 해당하지 않습니다.

해석사례 1  기획재정부 재산세제과-1440(2022.11.17.)

주택 매매계약 체결한 후 임대차계약을 체결한 경우로서 주택 취득일 이후 임대 기간이 개시되더라도 임대인이 주택취득 전에 임차인과 작성한 임대차계약은 소득령§155의3의 “직전임대차계약”에 해당하지 않는 것입니다.

해석사례 2 기획재정부 재산세제과-1446(2022.11.18.)

질 의 전 소유자와 임차인이 될 자 사이에 임대차계약이 체결된 후, 임대차보증금의 잔금 지급 및 임대차 목적물 인도 전에 당해 임대차계약의 임대인의 명의를 신 소유자로 변경한 경우, 임대차계약이 소득령§155의3의 ‘직전임대차계약’에 해당하는지

| 제1안 | 직전 임대차 계약에 해당함

| 제2안 | 직전 임대차 계약에 해당하지 않음

회 신 귀 청의 질의는 제2안이 타당합니다.

해석사례 3 서면-2022-법규재산-3529(2022.12.07.)

「주택법」에 따른 사업주체가 공급하는 주택의 입주자로 선정되어 취득하는 주택에 대하여,

해당 주택을 취득하기 전에 임차인과 체결한 임대차계약은

「소득세법 시행령」 제155조의3 제1항의 “직전임대차계약”에 해당하지 않는 것입니다.

해석사례 4 서면-2022-법규재산-2849(2022.10.12.)

주택을 취득하면서 임대인의 지위를 전 소유자로부터 승계받은 경우로서 해당 주택을 취득한 후 임차인이 「주택임대차보호법」 제6조의3에 따라 계약갱신요구권을 행사 하여 승계받은 계약을 갱신(갱신계약)하고

이후 그 갱신계약을 다시 갱신(재갱신 계약)한 경우 갱신계약과 재갱신계약은 각각 「소득세법 시행령」 제155조의3제1항 제4호 및 제1호의 임대기간, 임대보증금 또는 임대료 증가율 및 계약체결일 등 요건을 갖춘 경우 해당 규정에 따른 “직전임대차계약” 및 “상생임대차계약”으로 볼 수 있는 것입니다.

7 임차인이 조기 퇴거하여 실제 임대기간이 2년 미만인 경우 의무임대기간 판정방법은?

Q   제 경우 기존임차인과 임대차계약을 갱신(2년)하였는데 임차인의 개인적인 사정으로 임차인이 1년 후 조기 퇴거하였습니다 - 이런 경우에도 갱신한 임대차계약이 “상생임대차계약”에 해당하나요?

A  상생임대주택에 대한 양도소득세 특례 적용시 임대기간은 실제 임대한 기간*을 기준으로 판정합니다. - 따라서, 귀하의 경우 임차인이 조기 퇴거하여 실제 임대한 기간이 2년 미만이므로 상생임대차계약에 해당하지 않습니다. * 직전임대차계약은 1년 6개월 이상이고 상생임대차계약은 2년 이상 유지

해석사례 1 서면-2022-법규재산-1236(2022.10.31.)

국내에 1주택을 소유한 1세대가 해당 주택을 취득한 후 「소득세법 시행령」 제155조의3 제1항제4호에 따른 직전 임대차계약 및 같은 항 제1호에 따른 상생임대차계약을 체결한 경우로서, 임차인의 조기퇴거로 상생임대차계약에 따라 실제 임대한 기간이 2년 미만인 경우에는 상생임대주택에 대한 1세대 1주택의 특례를 적용받을 수 없는 것입니다. 

8 기존 임차인이 조기 퇴거하여 새로운 임차인에게 임대한 경우 의무임대기간 판정방법은?

Q   제 경우 기존 임차인(甲)이 조기 퇴거하여 새로운 임차인(乙)과 임대차계약을 체결(1년)하였는데 - 이러한 경우 상생임대차 계약에 해당하나요?

A  상생임대주택에 대한 양도소득세 특례 적용시 상생임대차계약을 체결한 기존임차인이 조기퇴거하는 경우에는 - 기존 임대차계약( 2 )과 새로운 임대차계약( 3 )의 임대기간을 합산하여 판정*할 수 있습니다. - 따라서, 귀하의 실제 임대한 기간( 2 + 3 )이 2년 이상인 경우 상생임대 주택에 대한 특례를 적용 받을 수 있습니다. * 새로운 임대차계약( 3 )의 임대료 등이 기존 임대차계약( 2 )의 임대료 등보다 낮거나 같은 경우에 한함

9 매매계약 당시 주택이었으나 특약에 따라 잔금청산 전에 상가로 용도변경한 경우 양도물건 판정 기준일은?

Q   매매계약 당시에는 주택이었으나 매매특약에 따라 잔금청산 전에 상가로 용도변경한 경우 - 주택을 양도한 것으로 보나요? 상가를 양도한 것으로 보나요?

A  ’22.10.21. 이후 매매계약 체결분부터 주택에 대한 매매계약을 체결하고, 그 매매특약에 따라 잔금청산 전에 주택을 상가로 용도변경한 경우,

- 「양도일(잔금청산일)」을 기준으로 양도물건을 판정합니다.

- 따라서, 귀하의 경우 상가를 양도한 것으로 보아 양도소득세 법령을 적용 합니다.

< 매매특약(용도변경)에 따른 양도물건 판정기준일 해석 변경(’22.10.21.) >

기존해석(주택) :  매매계약체결일 기준 ->

 변경해석(상가) 양도일(잔금청산일) 기준

해석사례 1 기획재정부 재산세제과-1322(2022.10.21

매매특약에 따라 잔금청산 전 주택을 상가로 용도변경 시 양도물건의 판정기준일

질 의 : 주택에 대한 매매계약을 체결하고, 그 매매특약에 따라 잔금청산 전에 주택을 상가로 용도변경한 경우

회 신 : 귀 질의의 경우 양도일(잔금청산일)이 타당하며, 회신일 이후 매매계약 체결하는 경우부터 적용하는 것입니다

10 조정대상지역 공고일 이전에 오피스텔 분양계약을 체결한 경우 거주요건은? 

Q   A오피스텔은 분양권 계약 당시에는 조정대상지역이 아니었지만, 취득 당시 (주택 사용당시)에는 조정대상지역에 해당합니다. -

이 경우 1세대 1주택 비과세 적용을 위한 거주요건이 있나요?

A  ’22.10.19. 이후 양도분부터 무주택 세대가 조정대상지역 공고 이전에 오피스텔을 분양계약하고,

- 해당 오피스텔이 조정대상지역 공고 이후에 완공되어 주거용으로 사용할 경우 1세대 1주택 비과세 판정시 거주요건을 적용합니다. -

따라서, A오피스텔 양도시 1세대 1주택 비과세를 적용받기 위해서는 A오피스텔에 2년 이상 거주하여야 합니다

< 주거용 오피스텔 분양권 거주요건 판정시점 해석 변경(’22.10.19.) >

기존해석 : 계약금 완납일

변경해석 : 주택 사용일