한강신도시 C지구 아파트 시세 흐름 전망

[레몬나무]

한강신도시 C지구 아파트 매매시세 흐름 전망을 간단히 해 보겠습니다.

물론 C지구 뿐만 아니라 한강신도시 전체 아파트에 대한 전망이기도 합니다만

현재 저평가(디스카운트)된 C지구를 중심으로 해볼까 합니다.

1년 또는 2년 후의 집값을 전망하다는 것이 인간으로선 과욕일 수도 있지만

전망이라는 관점에서 흐름상 예측을 해 봅니다. 그냥 가볍게 참고만 하시면 좋을 것 같습니다.

2014년~2015년(2016년) 약 1년~2년간의 C지구 매매시세 흐름 전망에 대한 내용입니다. 

1. 부동산(주택시장) 주요 환경적 요소

  1) 실물경기 : 실질 성장율 → 실질 성장율에서 내수가 기여하는 정도 → 내수에서 부동산 시장이 기여하는 정도

      - 2014년~2015년 실질성장율(3.8%~4% 정도 예상) > 잠재성장율(3% 중후반) 경우 물가가 상승되면서 인플레 압력을 받는 것이

         통설인데 물가는 아직 1%대 중반이죠. 향후 2%대 후반을 지나 3%까지 갈수 있을지? 지켜봐야죠.

      - 실질성장율이 잠재성장율 보다 높은데도 체감경기는 아직 좋다고 볼수가 없습니다. 어쩌면 디플레 진입전 일시적 안도 랠리일

         지도? 이러면 안되는데...

  2) 기준금리 : 미국의 FRB에서 양적완화를 올해 가을쯤 종료를 하고 기준금리 인상시점을 가지고 국내/외 전문가들이 갑론을박 중

      - 중요한 건 미국의 경기가 상승의 정점을 찍고 얼마 후 부터 하방 압력이 강해질 수 있다고 봅니다.

         위험적 요소를 보면 미국 보다는 중국도 더 문제겠지만요.

      - 2016년 11월 미국 대선이 있고 이때문에 본격적인 금리인상 시점을 늦출 수 있다고 생각도 됩니다만...위험한 정치경제학!

      - 그래서 한국의 기준금리 인상시점도 계속 갑론을박이 될 것이며, 실물경기가 좋을 경우 점진적 금리인상은 오히려 대세상승을

         이끌은 경우가 대부분이었죠.

  3) 정부정책 : 박근혜 정부가 세월호 사태이후 경제에 올인할 것을 선언한 것으로 보아 강력한 부동산 부양책을 펼 것 같네요.

      - 2015년 상반기 중 원달러 환율 900원대 진입, 글로벌 리스크 중 하나가 국내 악영향을 미칠때까지 원화강세 지속(900원대 초중

         반 까지도) 예상합니다.

      - 원화 강세로 엔저 수혜를 보는 일본과 수출 경쟁력에서 불리한 조건 때문에 강력한 내수경기 부양쪽으로 갈 것 같습니다.

      - 주식은 기업실적(이익증가)를 정부에서 인위적 증가시킬 수 있는 부분이 상당히 제한적이라 증권시장 부양엔 한계가 있겠죠.

        부동산(주택시장)은 돈 안쓰고 정부정책으로 얼마든지 부양이 가능합니다. 이때문에 정부에서 부동산 부양쪽에 계속 유혹을

        받고 있다고 봅니다. 물론 나중 후유증은 크겠지만요...

      - 이점에서 주식 보다는 중단기적으로 부동산의 평균 수익율이 높을 가능성이 있다고 봅니다.

      - 매년 연초에 증권사 마다 코스피 상하단 밴드예측을 하는데 1,900~2,400 이니 1,800~2,300이니 이런 예측을 합니다.

      - 또한 MB는 코스피 5000, 박근혜는 코스피 3000을 얘기했죠. 코스피 3000까지 가려면 한국 기업들 이익이 얼마나 증가되어야

         하는지 알고들 하는 얘기인지? 대통령 선거전이라 그냥 하는 얘기였는지?

      - 경제 부총리 1순위 물망에 오르는 분이 최경환(전 새누리당 원내대표, 전 지식경제부 장관)님인데 이분 올봄 국회대표 연설

         내용 한번 확인해 보세요.

        (부동산 정책에서 대부분의 규제를 완화하고 LTV, DTI 규제 완화까지도 강력히 주장한 분... 친박 실세라 대통령이 밀어줄 것

         이고 이에 따라 강력한 부양정책 드라이브를 걸 것으로 예상됩니다. 물론 다른분이 되어도 정책기조를 비슷할 것입니다. 대통

         령이 경기부양을 원하니... )

  ★ 부동산(주택시장) 주요 환경적 요소를 요약하면 정부정책 규제완화를 통한 부양의지가 강할 것으로 보이며, 실물

      경기와 금리 역시 중단기적으론 부동산 시장에 상당히 우호적인 영향을 미칠 것 같습니다.

2. 수도권과 한강신도시를 포함한 김포시 수급적 측면

  1) 전국 입주물량 중 서울/수도권 중심 입주물량

      - 2014년 하반기 입주물량 

         : 14만5천 가구 입주 예정되며 2013년 하반기 대비 33% 증가, 2014년 상반기 대비 4.4% 증가 수준, 이중 공공물량이 많아 전세

           물량 적어 상대적으로 적을수도 있을듯 합니다. 권역별로는 보면 

         ▷ 수도권(서울, 경기, 인천) 6만1,301가구(작년 대비 1만4,964가구 증가)

             * 서울시 17,004가구 / 경기도 51,595가구 / 인천시 5,620가구 

             * 서울시 인구가 부산의 3배인데 입주물량은 비슷하네요. 서울은 상당기간 만성적 전세난 지속될 듯합니다.  

                (서울의 적정 연간 공급물량은 최소 5만 가구 수준은 되어야 전세가격 안정 예상)

             * 경기도의 입주물량 중 공공물량이 무려 3만1328가구에 달하며, 남양주 진건지구(6,126가구), 하남미사강변도시(4,710

               가구), 시흥은계지구(3,157가구) 등 보금자리지구를 중심으로 입주물량이 대거 몰려 있네요. 민영으로는 시흥시 시흥6차

               푸르지오(1,221가구,7월), 파주운정신도시 롯데캐슬(1880가구,11월) 등으로 민간 입주물량이 아주 적어 전세난 지속

            예상 됩니다.

          ▷ 5대 광역시(부산, 대구, 대전, 광주, 울산) 2만7,532가구(작년 대비 2,414가구 증가)

          ▷ 지방중소도시 5만6,298가구(작년 대비 1만8,642가구 증가)

          ▷ 전국을 월별로는 8월(33,637가구), 9월(28,204가구), 12월(27,073가구) 등의 순으로 물량 많고, 7월(15,877가구)로 가장 적

              습니다. 

      - 2015년 입주물량

         : 서울/수도권 중심으로 입주물량 폭감 예상됩니다.

           이유는 2012년~2013년 서울/수도권 주택(분양)시장이 한겨울이었고 지방은 상대적으로 양호 했죠.

           따라서 2015년 까지 서울/수도권 전세난 지속은 기정사실 입니다.

          * 특히 2015년엔 서울시 강남구,서초구,강동구 재건축 14개 단지 2만여 가구의 이주가 동시 다발적으로 진행될 수 있기 때문

             에  이에 따른 전세난을 더욱 가속화 시킬 수 있습니다. 이렇게 된 이유는 재건축 개발이익 환수제 유예 종료전 재건축 사업

             진행을 한꺼번에 진행하면서 생겨난 현상이기도 합니다.

             내재가치가 있으면서 수익이 기대되는 곳(미래가치-현재시세 차이가 큰 곳)은 시기적인 문제지 언젠가는 재건축이 된다고

             봐야겠죠. 그 반대는 감나무에서 감이 떨어지도록 기다리는 격(특히나 현재 용적율이 160%~180% 내외 되는 중층 재건

             축 대상 단지들은 재건축 사업성이 없어 진행이 어렵겠죠. 아니면 조합원 분담금이 엄청 많이 부담하는 경우든)이기도

             합니다만...

 2) 한강신도시를 포함한 김포시의 입주물량

     - 2014년 상반기 입주물량 : 5,717가구 입주 예정

       ▷ 한강신도시 A지구 롯데캐슬 1,136가구, 삼성레미안 2차 1,711가구

       ▷ 한강신도시 B지구 모아미래도 1,060가구 (5년 임대후 분양전환)

       ▷ 풍무동 한화 유로메트로 1,810가구

       * 위 4개 단지는 5월~6월 입주를 시작해서 8월~9월까지 입주가 진행될 것 같습니다.

       ★ 특히 서울 강서구는 마곡지구에만 6,724가구(공공분양, 임대, 장기전세 포함)가 5월~6월 시작해서 8월까지 진행될 예정임. 

        2014년 5월~8월 정도까지는 김포지역에 일시적인 역전세난이 발생할 것 같습니다. 서울 특히 강서구 등의 전세 수요층을 마곡

        에서 상당수 잡아 먹고 있으니 한강신도시 입주예정단지들의 임대인이 임차인 찾기가 어렵죠. 나머지 기존 단지들의 임대료도 

        일부 약세 현상이 발생하는 것이구요. 

     - 2014년 하반기 입주물량 (민간일반 가구수 고작 347세대) 

        : 한강신도시 C지구 Aa-04 블록 LH 국민임대(영구) 690가구(19평, 24평) 10월 부터 입주예정

        : 고촌 우방아이유셀 347가구 (민간) - 2014년 11월 입주예정

         ▷ 여기서 국민임대(영구)의 경우 전월세 물량이 나오지 않습니다.   

     - 2015년 입주물량 (공공일반 가구수 고작 820세대) 

        : Ab-06 블록 LH 공공분양 820가구(29,33평) - 2015년 7월 입주예정

     - 2016년 입주물량  (민간일반 가구수가 2,712가구 정도로 김포시 인구수를 생각하다면 많은 물량이 아님)

         : Aa-02블록 LH 공공임대(영구) 890가구 - 2016년 4~5월경 입주예정

         : 풍무동 푸르지오&센트레빌 2,712세대(민간) - 2016년 6월 입주예정   

     - 2017년 입주물량   

         : 감정동 한강센트럴자이 3,481가구(민간) - 2017년 1월 입주예정

           이상은 분양을 시행한 단지입니다.  

     ★ 수도권과 한강신도시를 포함한 김포시 수급적 측면을 요약해 보면 2012년 이후 최근까지 경기서북부(김포,

         일산,파주 등지) 분양공급이 부족해서 2014년 하반기~2016년 입주물량 부족 지속, 전월가 상승 압력 증가 예상. 

     ★ 특히 한강신도시를 포함한 김포에서는 2014년 10월경~2016년말까지 공공/민간일반 물량 폭감에 따른 전월세 

         가격 상승이 지속될 것으로 예상합니다. 그러면 매매시세 상승압력을 강하게 받겠죠. 

           지금까지 김포가 물량 앞에 장사 없다는 표현이 맞았다면 앞으로는 물량 부족 앞에 집값 약세 없다! 이런 표현이 맞을 것 같

           습니다.

3. 한강신도시(특히 C지구) 호재 

  1) 가격적 메리트

      - C지구 민간일반 신규 아파트들(예:33평, 39평)이 A,B 지구 신규 입주아파트 및 한강센트럴자이 분양가 대비 매매시세 저평가

        로 적게는 4천만원, 많게는 6~7천만원 까지 나고 있죠. 물론 C지구 이편한세상, 힐스테이트의 미분양 물량 특판 분양에 따른

        가격이 조금 약세를 보는 요소도 있지만... 또한 한강센트럴자이가 미분양 물량이 많고 A지구 입주하는 롯데, 삼성의 분양권

        거래가 매수자 중심으로 가격이 약세를 보이고는 있지만 앞으로 매도자 우위시장으로 전개될 것으로 예상합니다.

        또한 B지구 한양수자인과 쌍용 예가 역시 저평가를 받고 있기는 마찬가지 입니다만 C지구 아파트와 동반해서 신규 아파트라는

        메리트를 바탕으로 가격 오름세를 탈 것으로 예상합니다.

        ▷ 이 갭이 계속 지속될까요? 만약 지속된다면 언제까지 지속될까요? 곧 메워질까요? 갭이 메워지는 요인은 무엇이 있을가요?

  2) 인프라(주거 선호도가 증가 = 수요 증가) 구축

      ■ 중단기 호재 (완료가 1~2년 이내 항목 또는 지속진행중인 항목)

      - e마트 : 2014년 11월 개점 예정 (개점시 효과 일반 10층 근린상가 건물 10개 짓는 것 이상의 상권 인프라 파급 효과 발생 예상)

        * e마트가 C지구 아파트의 저평가된 부분을 상당히 개선시키며 인근지역과 매매시세 갭 메우기를 할 것으로 봅니다.

           물론 한강신도시 전체가 수혜 대상이지만요. 

      - M버스 출발지점 메리트 부각 : 2014년 7월 중순 부터 광역버스(M버스, 광역버스) 입석금지 수혜, 물론 상대적으로 불리해지는

        곳도 있을 것 같은데 서로 양보의 미덕을 발휘해서 좋은 결과 도출이 필요할 것 같습니다.

      - 용화사쪽 I.C 방향의 도로계통 : 김포한강로 진입 시간 단축

      - 호수공원과 가마지천 : 2014년말경 저수, 통수되어 중심상업지역과 연계되면 친환경 신도시로 발돋움

      - 복합중심상가 : 시간이 걸리겠지만 롯데시네마 착공 등을 시작으로 하나 둘씩 메워 나가겠죠. 이부분은 시간이 해결해 줄 것

                             으로 확신합니다. 상가 건물 하나씩 생기는 재미 나름 있겠죠.         

       ■ 중장기 호재 (완료가 2년 이상 소요되는 항목)

      - 김포지하철 2개역과 복합환승센터를 중심으로 한 대규모 역세권 개발 : 효과는 따로 말씀 드리지 않겠습니다. 한강신도시의 완

         성의 거의 화룡점정에 가까운 호재입니다.

         특히 C지구 아파트는 2개 역에서 거리상 대부분 역세권(500M 이내) 또는 준역세권(1Km 이내) 수준으로 메리트가 있습니다. 

      - 농협하나로마트, 주상복합건물(4개 단지), 대형 유보지에 기업 또는 관공서 입지 등등

       ■ 한강신도시 A,B 지구의 많은 호재는 있지만 모두 열거는 하지 않겠습니다. 이글을 C지구 중심으로 쓰는 글이라 이해 주시기

          바랍니다. (한강신도시 대수로, 한강시네폴리스 추진 외에도 많죠.)

4. 한강신도시 C지구의 매매시세(전월세 시세 포함) 흐름 전망

    - 한강신도시 C지구 아파트에도 우미린과 같이 중대형 평형(39,47평)이 있고, 이편한세상,힐스테이트와 같은 중형(33평), 계룡리

       슈빌처럼 중소형,중형(29,34평) 등 다양한 평수의 아파트가 있지만 가장 가구수가 많은 33평을 기준으로 전망해 봅니다.

  1) 2014년 12월경 : 3.0억원 내외 (무융자 전세 1억원 후반~2억원 전후, 월세 2000/90만원)  

      - 호수이편한세상 미분양 특판물량은 거의 분양이 끝나가는 것 같고, 한강힐스테이트의 경우도 올여름을 지나면서 완판을 예상

         해 보면 9월~10월 부터 전월세 가격의 상승에 따른 매매시세도 상승압력을 점차 받을 것으로 예상합니다.

      - 뿐만 아니라 2014년 늦가을~연말쯤 Ab-06 블록 LH 공공일반분양 물량 역시 완판이 진행될 것입니다.

      - 2015년 5월경 한가람 우미린 프리리빙 물량은 매매시장 상황이 좋아져 프리리빙 계약하신 분들이 분양을 많이 받을 것으로 봅

         니다.   

  2) 2015년 봄이사철(3월~4월경) : 3.1억원~3.3억원 내외 (무융자 전세 2억원 초반 전후, 월세 2000/100만원)  

  3) 2015년 가을이사철(10월~11월경) : 3.3억원~3.5억원 내외 (무융자 전세 2억원 초반~중반, 월세 2000/100~110만원)  

  2016년 부터의 매매시세 및 임대료는 2년 이상 소요되는 대형호재의 기대심리에 힘입어 우상향을 지속할 것으로 예상합니다.

  보는 관점에 따라서 다소 긍정적이다! 또는 보수적이다! 라고 생각하실 수 있겠죠. 

  이상으로 앞서 언급했듯이 인간으로서 미래를 전망하는 과욕을 마무리 할까합니다. 끝까지 읽어 주셔서 감사합니다.  

[아좋아]

좋은 고견 감사드립니다.

[레몬나무]

네. 감사합니다. 7.24 부동산 대책, 8월 기준금리 인하, 9.1 부동산 대책으로 제 전망이 다행하게도 비슷하게 맞아 들어 가는 것 같습니다.
정부의 부동산 규제 완화 추가 대책과 10월 또는 11월 기준금리인하가 추가되면 지금 주택수요라는 댐이 터져 버리지 않을까 예상도 됩니다.
뭐 저도 예상 못했던 수도귄 대세상승장이 올수도...

[불조심]

늦게본문확인햇는데 그흐름대로가는것같습니다 좋네요