시공사 | 면적 | 건폐율 | 용적율 | 규모 | 공동주택수 | 상가 |
현대건설.현대산업개발 | 정비구역 : 189,435평 | 18.24% | 273,85% | 지하3층~ | 5,930세대 | 5호선상가. 9호선 상가 |
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부대복리시설 중 | 1단지 | 2단지 | 3단지 | 4단지 | ||
카페테리아 | 수영장.
사우나 | 스카이라운지.스카이힐링센터 | 카페테리아(조식서비스) |
■ 둔촌주공 분양 세대수
신규 1단지 세대수 | 신규 2단지 세대수 | 신규 3단지 세대수 | 신규 4단지 세대수 | |||||||||||
3,243세대 | 1,672세대 | 3,942세대 | 3,175세대 | |||||||||||
구분 | 14평 | 18평 | 22평 | 25평 | 34평 | 37평 | 43평 | 50평 | 45평복층 | 55평복층 | 58평복층 | 64평 | 66평 | 총계 |
분양 | 54 | 1,452 | 928 | 1,650 | 4,370 | 821 | 1,349 | 303 | 16 | 9 | 16 | 9 | 9 | 10,986 |
임대 | 272 | 272 | 272 | 230 | - | - | - | - | - | - | - | - | - | 1,046 |
■ 둔촌주공 예상 추진 일정
일정 | 7월 | 8월 | 9월 | 10월 | 11월 | 12월 | 2022년 12월 | |
내용 | 석면제거 및 철거 / 착공신고 | 일반 | 입주 | |||||
시공사와 계약 |
| 관리처분 | 동·호수 추첨 | |||||
조합원 분양 계약 | ||||||||
매매 중단 시점 |
※ 2019년 7월 2일 현재 29개동 철거 완료.
※ 조합원 분양 변경 신청 완료.
※ 상가와 지하철5호선 및 9호선 연결공사를 위한 업체 선정 진행 중.
※ 조합원 분양계약 체결이전 모델하우스 건립 계획 수립 중 (22평A. 25평A. 34평A. 34평D. 43평A -총 5개평형).
※ 7월 시공사와 계약 변경 협의 개시.
둔촌주공은 2019년 7월 2일 조합원 분양 변경 신청 절차가 완료 되었습니다. 이제 조합에서는 시공사와 그리고 HUG와 사업계약 변경 협의 및 일반분양가 협의를 진행 할 것으로 보입니다. 이에 간략하나마 후분양 문제와 최근 강남권 가격 상승에 따른 후속 조치로 정부에서 만지작 거리는 분양가 상한제 적용시 둔촌주공에 미치는 영향을 간단히 살펴 보고자 합니다. 가볍게 참고하시기 바랍니다.
1. 분양가 상한제란?
민간택지 분양가 상한제 요지(현재 주택법 시행령) | |
지정기준 | 직전 3개월간 해당 지역 집값 상승율이 해당 지역 물가상승율의 2배를 초과하는
경우로서 아래 추가 요건중 하나를 충족하는 경우 |
- 직전 12개월간의 아파트 분양가격상승율이 물가상승율의 2배를 초과한 지역 | |
- 직전3개월간의 주택매매거래량이 전년동기 대비 20%이상 증가한 지역 | |
- 주택공급이 있었던 직전 2개월간의 해당
지역 월 평균 청약 경쟁률이 모두 5대1을 초과하는 경우거나 국민주택규모의 경쟁률이 10대1을 초과하는 지역 | |
적용사업장 | 분양가 상한제 적용 지역 지정 공고 이후 입주자 모집승인을 신청하는 사업장 |
적용 예외 사업장 | 분양가 상한제 적용 지역 지정 공고 이전 관리처분계획인가를 받은 재건축 단지 |
2. 둔촌주공 (예상)후분양제와 분양가 상한제
조합 추진 예상 일반분양가 |
일반분양가 평당 3,500만원 |
공사비 예상액 |
공사비 평당 450~490만원 |
HUG 기준안 |
동일 지역에서 시세 및 분양가의 100~105%로 적용 |
추진 일정 |
조합원 분양 변경 신청 완료 |
시공사와 사업계획 변경 협의 진행 예정 | |
조합 + 시공사 ↔ HUG 사전 협상 진행 예정 | |
9월경 도출 협의안을 통해 (변경) 관리처분총회 개최 예정 | |
선분양과 후분양 및 일반분양가와 조합원 분양가 그리고 분담금 총회를 통해 확정 | |
일반분양가 평당 3,500만원이상이 아니면 조합원의 방향은 후분양일듯 | |
후분양시 예상 일반분양가 |
금융비용 등을 감안하면 후분양시 일반분양가는 최소 평당 4,200만원 전후 예상 |
후분양으로 일반분양시 평당 4,000~4,200만원이상 완판 예상 | |
현재 조합원 매물의 경우 평당 4,000~4,200만원 수준에서 거래 중 | |
민간택지 분양가 상한제 |
이미 관리처분인가를 받은 둔촌주공은 분양가 상한제 적용 無 |
후분양제는 HUG의 분양가 통제와 분양가 상한제 적용을 받지 않는 유일의 방법 중 하나 | |
향후 예상되는 정부 대응 방향 |
최근 흘러나오는 보도에 따르면 주택법 시행령 개정 가능성 언급 |
- 이미 관리처분인가 받은 단지도 후분양시 분양가 상한제 적용 가능성 언급 | |
- 그런 개정이라면 관리처분 인가로 확정된 재건축의 큰 틀을 흔들어 버리는 위헌 소지 높음 | |
실제 시행령 개정 보다는 언론 플레이를 통한 시장 안정을 바라는 의도로 엿보임 |
3. 2023년 둔촌주공 예상 시세
2023년 초순 강남권 아파트 예상 시세 | |||
둔촌주공 34평 | 둔촌주공 37평 | 둔촌주공 43평 | 둔촌주공 50평 |
18억~20억 | 20억~22억 | 23억~25억 | 27억~30억 |
반포·압구정 | 대치동 | 잠실5단지 | 둔촌주공 |
평당1억이상 | 평당9천 | 평당8천~9천 | 평당6천 |
※ 대다수 재건축 단지 후분양 추진 → 일반분양 물량 대폭 감소 → 일반분양 대기자 매수세로 전환.
※ 재건축 인허가 중단 상태로 2021년이후 신규아파트 입주 물량 대폭 감소.
※ 재건축단지 전매제한 강화에 따른 공급부족 심화.
※ 지속 예상되는 저금리 기조에 따른 현금가치 하락 회피를 위한 부동산 거래 증가.
4. 둔촌주공 차별성
차 별 성 | 내 용 | 비 고 |
규제 청정 프리미엄 | ㆍ재건축초과이익 환수제 적용 無 → 수익 보장형 투자처 ㆍ 분양가 상한제 적용 無 (현재 주택법 상) | 타 단지 대비 조합원
평균 1억5천이상 환수금 면제 효과 |
교통 프리미엄 | ㆍ지하철9호선 (둔촌오륜역) ㆍ지하철5호선 (둔촌역) ㆍ제2경부고속도로 공사 진행 중 (구리~서하남~안성 : 2022년 개통) ㆍ서울외곽순환고속도로 (서하남IC) ㆍ수서SRT | 지하철 더블역세권 단지 주변 고속도로 진출입 용이 |
학군 프리미엄 | ㆍ초등학교 3개 (둔촌초. 위례초. 신설학교) ㆍ남·여 중학교 2개 (동북중, 신설학교-남·여공학중학교) ㆍ남 고등학교 1개 (동북고) | 단지내 6개학교 |
녹색 프리미엄 | ㆍ올림픽공원 · 일자산생태공원 | 친환경 주거지 |
배후수요 프리미엄 | ㆍ삼성동 현대차GBC(105층) 2019년 중 착공 예정 →개발 완료시 잠재 수요 대폭 증가 ㆍ잠실지역아파트 노후화 대체 고급 주거지 ㆍ노후화된 올림픽선수촌아파트 대체 고급 주거지 | 배후 수요 풍부 |
조합원 중심 프리미엄 | ㆍ대단지에 풍부하고 다양한 복지시설 확충 ㆍ각종 빌트인 가전 등 무료 제공 ㆍ선호도 높은 중대형 평형 조합원 우선 배정 | 국내최대고급주거지 |
5. 결론
○ 둔촌주공은 2019년 7월 2일 조합원 분양신청 변경 절차 완료 .
○ 강남권 상승 영향을 받아 둔촌주공의 경우에도 가격 오름세속에서 거래 꾸준하게 진행.
○ 전체적인 시세는 HUG 영향과 관계없이 호가 상승세 유지되며 매수세 유입 증가 중.
○ 저금리 + 공급 부족은 부동산 가격 상승을 유지하게 하는 주요 요인으로 당분간 상승세 지속 예상.
○ 지금이 둔촌주공 20억 만들기에 동참할 수 있는 최적의 마지막 기회.
○ 착공신고後 거래 중단 : 둔촌주공 매수는 계약부터 잔금시간까지 고려하면 7월∼9월까지 한시적 기회임.
간략하나마 둔촌주공에서 거론되고 있는 후분양제와 분양가상한제 적용 여부 문제에 대해 언급해 드렸습니다.
2019년 7월 9일부터는 계속 이어지는 둔촌주공재건축 Fact check[19탄]을 통해 찾아 뵙도록 하겠습니다.
이상 둔촌주공 부동산헤드라인(02-482-8900)에서 알려드렸습니다.
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▣ 둔촌주공 급매물 소개
※ 매수시 준비자금 = 매매가 - 이주비 [이주비 승계외 추가 담보대출 불가 / 2주택이상 이주비 승계 불가
[1주택 보유자 이주비 승계 조건 : 기존주택을 둔촌주공 완공이후 소유권이전 등기 후 2년내 매도조건]
※ 평형별 분담(환급)금 = 각 평형별 조합원 분양가 - 권리가.
※ 분담금 및 환급금은 입주시 납부 또는 수령.
※ 37평/43평/50평 배정 목적 매수시 조합원 경쟁을 감안하여 권리순위를 따져 매수해야 함.
※ 이주비 미승계시 이주비 대출 이자에 해당하는 금액 입주시 정산 받음.
○ 누구나 살고 싶은 실거주와 투자성 높은 34평 배정 (단위:만원)
단지 |
평형 |
매매가 |
이주비 |
준비자금 |
권리가 |
34평 조합원 |
34평 배정시 |
34평 매수가격 |
1 |
16평 |
137,000 |
26,240 |
110,760 |
67,848 |
73,982 |
6,134 |
143,134 |
1 |
18평 |
140,000 |
27,580 |
112,420 |
71,429 |
73,982 |
2,553 |
142,553 |
1 |
18평 |
135,000 |
- |
135,000 |
71,611 |
73,982 |
2,371 |
137,371 |
단지 |
평형 |
매매가 |
이주비 |
준비자금 |
권리가 |
34평 조합원 |
34평 배정시 |
34평 매수가격 |
3 |
31평 |
148,000 |
- |
148,000 |
81,007 |
73,982 |
- 7,025 |
140,975 |
3 |
31평 |
150,000 |
31,190 |
118,810 |
81,076 |
73,982 |
- 7,094 |
142,906 |
○ 4인 가족 최적의 거주 + 높은 투자성으로 조합원 배정 신청이 높은 43평(1,349세대) 목적
단지 | 평형 | 매매가 | 이주비 | 준비자금 | 권리가 | 43평 조합원 | 43평 배정시 | 권리 | 43평 매수가격 |
4 | 34평 | 153,000 | - | 153,000 | 88,954 | 93,708 | 4,754 | 2,515 | 157,754 |
4 | 34평 | 156,000 | 34,284 | 121,716 | 89,344 | 93,708 | 4,364 | 2,340 | 160,364 |
○ 100% 판상형·남향 타입으로 조합원 배정 신청이 높은 37평(821세대) 목적
단지 | 평형 | 매매가 | 이주비 | 준비자금 | 권리가 | 37평 조합원 | 37평 배정시 | 권리 | 37평 매수가격 |
4 | 34평 | 160,000 | 35,286 | 124,714 | 92,022 | 83,732 | - 8,290 | 880 | 151,710 |
4 | 34평 | 161,000 | 35,460 | 125,540 | 92,487 | 83,732 | - 8,755 | 690 | 152,245 |
○ 희소성에 따른 단일 평형 최고의 투자 수익이 예상되는 50평(303세대) 목적
단지 | 평형 | 매매가 | 이주비 | 준비자금 | 권리가 | 50평 조합원 | 50평 분양시 | 권리순위 |
4 | 34평 | 170,000 | 35,806 | 134,194 | 93,411 | 113,262 | 19,851 | 250 |
4 | 34평 | 175,000 | 36,024 | 138,976 | 93,994 | 113,262 | 19,268 | 84 |
○ 최고의 가치투자 둔촌주공 상가 매물
현재 층 | 현재 | 지분 형태 | 매매가 | 무상 | 무상 분양 |
1층 | 9.8평 | 1/2지분 (1순위) | 24억 | 187% | 18평 |
1층 | 10.6평 | 1/2지분 | 18억 | 187% | 20평 |
1층 | 5.4평 | 단독지분 | 10억 | 187% | 10평 |
1층 | 6.8평 | 단독지분 | 13억 | 187% | 13평 |
1층 | 7.35평 | 1/2지분 | 10억 | 187% | 13.75평 |
지층 | 119평 | 3/5지분 (지층2순위) | 75억 | 193% | 229평 |
지층 | 39.5평 | 1/5지분 (지층2순위) | 27억 | 193% | 76평 |
지층 | 7평 | 단독지분 | 8억 | 193% | 13평 |
2층 | 12평 | 단독지분 | 12억7천 | 188% | 21.8평 |
2층 | 7.7평 | 1/2지분 | 6억9천 | 188% | 14평 |
3층 | 17평 | 1/2지분 | 18억 | 192% | 32평 |
3층 | 지분12평 | 1/6지분 | 8억5천 | 192% | 21평 |