스크랩 도심,서남권 수요관심 높은 <부천 소사역세권 재개발시장 전망>

[서초맨]

도심,서남권 수요관심 높은 <부천 소사역세권 재개발시장 전망>

자료등록 : 부동산114

등록일 : 2009/04/16

 

- 전세 낀 1억원대 투자도 가능, 1호선 역세권 재개발 소액 투자해 볼까?

부천지역 역세권 재개발 사업이 눈길을 끌고 있다.
1호선 소사~부천~중동역을 중심으로 재개발 구역 및 재정비촉진사업 지역이 밀집한 곳으로
서울 도심 출퇴근이 1시간 이내로 가능하고 최근 직장인 수요가 크게 늘어난 구로/가산 디지털단
지와도 가깝다.

최근 뉴타운, 재정비촉진지구 내 토지거래허가면적이 상향 조정돼 거래가 수월해지고 실거주
요건도 완화돼 투자 여건도 나아지면서 소액투자를 검토하는 수요 관심이 늘고 있다.
전세를 끼고 1억 원 내에서 투자가 가능해 지난 공청회에서는 1호선 라인의 젊은 직장인들도
수월하게 찾아볼 수 있었다. 도심지역은 물론 서남권, 부천, 인천 일대 실수요자들의 관심이 높다
. 20~30대 젊은 직장인과 신혼부부 수요도 많은 편이다.





● 1호선 소사~중동 역세권 재개발 '도심, 서남권, 인천 직장인 수요관심 높아'



서울 구로구와 인천 사이에 위치한 소사~중동 역세권의 재개발 사업장은 1호선 라인의 직장인
 실수요 관심이 풍부하다.


구로, 가산 디지털단지 및 인천 부평, 남동공단 등 직장인 수요가 인근에 많은 지역이기 때문이다

.경인국도를 이용하면 서울 구로 온수동까지 10~20분 이내면 접근이 가능하다.

서울 도심도 1시간이면 넉넉히 닿을 수 있다.


역세권 유동인구 외에도 소사역 가톨릭대와 서울신학대, 부천역 부천대 등 대학교도 다양해

학생 임차수요도 많은 편이다.


전세를 낀 저가 투자를 고려하는 수요에게는 반가운 소식이 아닐 수 없다.

주변 아파트 시세 대비 저렴한 지분 중심으로 매수 문의가 간간히 있다.


다만 현재 생활기반시설은 전반적으로 노후하고 부족한 편이다.

최근까지 중동, 상동 신도시 개발이 진행되면서 부천 기존 시가지 개발은 상대적으로 소외된

면이 있다.





부천 역세권 재개발 시장은 지하철 역을 기준으로
▲소사역 일대에
△소사1구역
△소사3구역
△소사, 원미 재정비촉진지구 등이 있고


▲중동역 일대에
△중동1-1구역
△중동1-2구역이 자리한다.
 
▲부천역 일대에는
△부천1-1구역
△부천1-2구역
△심곡본동재개발
△심곡본동1-2구역 현장 등이 있다.


특히 서울 접근성이 가장 양호한 소사역세권을 중심으로 4월 중 개발계획 확정 고시가 예고된
소사, 원미 재정비촉진지구에 대한 관심이 높아지고 있다.


사업이 박차를 가할 것으로 기대감도 서서히 형성될 전망이다.


재개발 사업 투자시에도 역세권 지역은 풍부한 유동성과 높은 환금성을 기대할 수 있고 꾸준한
 임대수요로 인해 안정적인 수익을 얻을 수 있어 실수요자 및 투자자 모두에게 인기가 높다.




● 서울 접근 양호한 소사역세권 '소사,원미 재정비촉진지구 개발계획 고시 앞둬'

소사역 주변으로는 소사역세권지구단위계획이 수립되어 있다.

소사역 주변은 도시환경정비사업으로 진행되는 소사1,3구역과
북쪽으로 원미재정비촉진지구,
남측으로 소사재정비촉진지구가 위치한다.

국철 1호선 소사역은 부천과 시흥, 안산 공단을 연결하는 소사~원시간 전철 소사역(2014년 개통
 예정)과 환승된다.

소사역 주변은 전철 개통과 재정비촉진지구 사업이 마무리되면 유동인구가 크게 증가해

역세권 상권도 크게 발전할 것으로 예상된다.



소사재정비촉진지구는 교통 접근성이 뛰어나다.

국철 1호선 소사역과 역곡역이 지나가고 경인국도가 북측으로 동서를 가로지른다.

지난 3월 11일 소사재정비촉진지구 개발계획에 따르면 249만 7432㎡ 규모에 인구 9만 2000인,

가구수는 총 3만 5782가구가 건립된다.


2020년까지 분양주택 2만 6158가구, 임대 5840가구 등 총 3만 1998가구가 들어선다.
 
4월 중에 계획안이 결정 고시될 예정이다.


지분 시세는 3.3㎡당 33㎡미만이 1400만~2000만 원, 33㎡~66㎡미만이 1200만~2000만 원, 6

6㎡~99㎡미만이 800만~1000만 원, 99㎡이상은 1000만 원 정도 시세가 형성되어 있다.
 

인근 21세기공인은 '토지거래허가구역이 25일부터 풀리면서 매수 문의는 늘었으나 거래까지는
 
많이 이어지지 않는다.

대지지분 25㎡ 반지하 매물이 9000만 원에 나와 1억 미만에 토지거래허가를 받지 않고 구입할

수 있다' 라고 전했다.





원미산을 끼고 있는 원미재정비촉진지구는 지하철 7호선 연장구간인 종합운동장역과 춘의역까지 이어진다.
 
경인국도를 끼고 있어 국도 진입이 수월하다.

3월 25일 재정비촉진계획안이 결정되어 4월 중에 계획안이 고시될 예정이다.

2020년까지 주택 1만 7529가구가 공급되며 지하철 7호선 춘의역을 중심으로 60층 규모의 랜드마크 타워도 들어선다.


인근 연화공인은 '재정비촉진지구는 2006년 11월에 주로 거래되어 비과세 요건을 갖추지 못해 매물이 많지 않았다.


투자보다는 실수요자들이 대부분 들어왔기 때문에 가격은 떨어지지 않고 보합세' 라며
 
'심곡3B구역과 원미5,6,7B구역은 평지이고 초.중.고교와 가까워 실수요자들이 많이 찾기 때문에 급매물은 찾을 수 없다.

대신 입지가 떨어지는 원미산 아래 구역은 선호도가 떨어져 급매물이 나온다' 라고 전했다.


원미재정비촉진지구는 대지지분 29㎡ 매물이 1억 8000만 원에 나와 있다.
 
대지지분 3.3㎡당 2000만 원 수준으로 다소 높다.

전세가격 8000만~9000만 원 정도를 끼고 구입한다면 1억 원 대로 투자 가능하다.







● 토지거래허가기준 완화 '전세끼고 소액 투자 가능하다'

경기 침체 여파로 수도권 재개발 시장도 거래없이 약보합세를 보이고 있다.
 
하지만 경기 회복과 규제완화, 본격 개발이 가시화되는 단계에서는 다시 관심을 모을 가능성도 배제할 수 없다.


특히 재정비촉진지구의 토지거래허가면적이 3월 25일부터 완화됐다.

실거주와 거래허가 대상이 주거용지 20㎡이상에서 180㎡초과로 상향 조정되어 사실상 거래가 훨씬 수월해졌다.


180㎡미만 주택은 3년 동안 실거주 요건을 갖추지 않아도 돼 다주택자도 전세를 끼고 구입할 수 있게 됐다.


아직은 싼 매물 위주로만 대응하며 저점 매수자들만 시장을 살피고 있는 상황이지만

풍부한 유동성을 기반으로 전세를 낀 저가 투자도 가능하기 때문에 소액 투자를 검토 중인 수요자라면 한번쯤 살펴볼 만 하다.


다만 부천 일대 역세권 재개발 사업지 중에서도 소사, 원미 재정비촉진지구 내 재개발 지분 가격은 보합세를 유지하고 있다.

또한 매물도 많지 않아 급매물 찾기가 쉽지 않다.
 
상대적으로 가격 하향 조정이 이뤄진 지분매물을 선별 투자하는 게 유리하다.


투자자금 회수까지 시간이 길어질 수 있기 때문에 투자맵 설계 및 자금 계획에 신중해야 한다.

[부동산114 이미윤과장]