(공부)농가주택 문답

[단골]

1.최근 농가주택구입에 대한 문의가 많이 들어오는 지요?

여름에 들어서면서 휴가철이 가까워 오니까

농가주택에 대한 문의가 들어가고 있습니다.

아무래도 지방이나 농촌에 다닐 기회가 많기 때문이겠지요..

가족들과 지낼 주말주택을 찾는 이들도 있고

반대로 가지고 있던 농가주택을 팔려고 하는 이들도 있습니다.

2. 소위 ‘폐가’를 구입한 후 개조해 세컨드 하우스 개념으로 사용하려는 수요가 과거에 비해 많아진 것 같습니다. 농가주택이라고 하면, 그런 폐가를 포함하는 개념이겠죠? 농가주택이란 무엇인지 실명을 듣고 싶습니다.

농가주택은 말 그대로 농어촌의 소재하는 허름한 주택이지만 소유자나 쓰는 사람이 누구냐에 따라 여러 가지로 사용됩니다.

우선 도시인이 시골로 이사가거나 도시근교로 거주지 자체를 옮기는 경우에는 전원주택이라고 합니다. 주말에 쓰기 위하여 작은 주택을 마련하는 것은 주말주택이라고 부릅니다. 10평 미만의 작은 규모를 흔히 소형주말주택이라고도 하지요.

그러나 그 지역에 거주하면서 농사를 짓거나 목축을 하는 농림경영자의 주택도 농가주택이지만 농업인주택이라고 부릅니다. 농업인주택은 농지법 상 도시인이 지을 수 없는 농업진흥구역 내의 농지에서도 주거용 집을 지을 수 가 있어서 따로 구분합니다.

그러나 집으로 보면 모두 시골과 농촌에 있으니까 농가주택이라고 부르는 겁니다.

또 농가주택은 땅을 사서 신축하는 경우도 있고, 현재 살고 있는 집이나 폐가를 사서 고쳐 쓰는 경우도 있겠지요....그러나 폐가를 개조한다는 것은 생각보다 그리 쉽지도 않고 경제성도 없습니다.

옛날 속담에 헌집과 벌집과 남의 계집은 건드리지 말라는 속담도 있습니다.,, ㅎㅎ

3. 주로 어떤 분들이 농가주택에 관심을 두는지요?

전원생활을 꿈꾸는 사람들. 귀농에 뜻이 있는 사람들, 혹은 땅을 구입하고 싶지만 시골 땅을 워낙 단위가 커서 소액으로 투자하고 싶은 사람들 등 여러 부류가 있을 것 같은데요...........

농가주택을 찾는 분들은 몇 가지 유형이 있습니다.

첫째로 가족의 건강이나, 부모를 모시기 위해 도시 근교의 농가주택을 찾는 분들입니다. 그러나 이 경우 아빠의 출퇴근이나 아이들 학교 때문에 멀리 갈 수는 없고 대개 대도시지역 근교를 찾게 됩니다.

둘째로 아이들과 주말 자연 생활을 누리기 위해 주말주택을 원하는 분들입니다.

대개는 유치원이나 초등학교 저학년 아이를 가진 20대~30대 주부층이 되겠지요.

이런 분들은 1억원 미만의 값싸나 허름한 주택을 찾으며 공기 좋은 곳에 약간의 텃 밭이 있는 것을 원합니다.

셋째로 가장이 직장이나 사업에서 은퇴하여 조용히 지내고 싶어 농가주택을 찾는 경우입니다. 대개는 깊은 산 속이나 강변 등 호젓하고 경치 좋은 곳을 원합니다.

네째로, 노부모님을 모시기 위해서도 찾습니다. 먼 고향 시골에서 살던 부모님이 연로해져서 도시에 사는 자식들이 모시고자 할 때 자기 아파트에서 1시간에서 2시간 거리의 농가주택을 찾습니다.

끝으로, 농촌땅에 투자를 하기 위해 농가주택을 구하는 이들도 있습니다.

허름한 농가주택을 사서 쓰다가, 후일 다시 짓거나 혹은 되팔아 차익을 남기려는 목적이지요......이런 분들은 1억 미만의 투자규모를 원합니다.

4. 농가주택은 투자적인 측면에서는 어떤 매력이 있는지요?

농가주택을 오로지 투자측면에서 찾는 것은 적당하지 않을 듯합니다.

대개의 경우 농가주택은 실수요자들이 사용하는 것을 주목적으로 해서 사두는 것이기 때문에, 비싼 땅에 좋은 집을 꼭 바라는 것은 아닙니다. 또 너무 잘 지은 집은 팔 때에 제 값을 받기도 힘들구요...

농가주택은 투자측면에서 보다는 실수요자 측면에서 보아야 할 듯 합니다.

그러나 작은 규모로 하는 안전한 재테크측면에서도 손색이 없습니다.

농가주택 자체가 최대 660㎡(200평) 규모이고, 농가주택에 딸린 땅이나 텃밭도 실제 1,000㎡(300평) 미만의 수준이 보통입니다. 사실 이런 규모로는 땅 투자라고 볼 수는 없겠지만, 가족들과 잘 쓰다가 후일 아이들이 크면 되팔아 목돈을 마련할 수 있는 훌룽한 재테크가 될 수 있는 것도 사실입니다.

5. 농가주택을 구입하려한다면, 투자금액은 대충 어느 정도 선으로 잡으면 될까요? 물론 주택의 규모에 따라 차이가 있겠지만요.... 일반적으로 사람들이 가장 관심을 갖고 있는 지역과 규모 기준으로 본다면 말입니다.

농가주택을 원하시는 분들은 거의가 수도권이나 광역시 등 대도시에 사시는 이들입니다. 이분들이 찾는 지역은 지기가 사는 도시 주변의 경치 좋고, 공기 좋고 물 좋은 곳을 원하지요... 너무 멀면 가족들이 오가는데 힘이 들고 또 집이나 텃밭을 관리하기도 힘듭니다.

수도권의 예를 들자면 자금 농가주택지로 인기 있는 곳은 강화, 양평과 가평, 홍천, 횡성, 평창 등 강원도 중부지역, 그리고 충청북도의 제천, 단양과 충주지역입니다. 물론 바다를 좋아하는 이들은 강화도와 영흥도 등 수도권에서 가까운 섬 지역과 멀리 안면도와 태안반도까지 내려갑니다.

농가주택의 규모는 작게는 66㎡(20평)에서 크게는 200㎡(60평)정도가 되겠지요.

큰 것은 30평 건평에 2층 집 규모라고 보면 됩니다. 가격은 물론 지역에 따라 차이가 큽니다. 대체로 수도권에 가까울수록 평당 단가가 비싸고 또 경치가 좋을수록 비쌉니다.

물론 주택의 건축비는 별도인데, 건축비는 주재료에 따라서 조립식은 평당 250만원에서 통나무집은 350만원까지 보면 됩니다. 기존주택을 사는 경우에는 집값이 많이 떨어지구요.......

총 투자비는 땅과 집을 합쳐서 대체로 1억2천만원에서 2억5천만원 사이로 보면 될 듯 합니다. 물론 수도권에서 멀리 가 허름한 집을 산다면, 7천만원에서 1억원 사이에서도 가능합니다.

6. 구입의사는 있지만 투자자가 현재 서울에 거주하다 보니 어디를 사야 할지, 어떻게 구입해야 할지 막막해하는 경우가 많습니다. 농가주택 구입은 어떤점에 주의해야 하고 어떻게 하는게 좋을까요? 농가주택구입에 있어 가장 신경써야 할 부분은 무엇인지?

농가주택 구입을 생각 하신다면 우선 농가주택 구입목적, 시기, 지역 그리고 투자금액을 먼저 결정해야 합니다.

구입목적은 앞에서 잠시 말씀드린 바와 같이 상시 거주용이냐 주말용이냐를 구별해야 할 것이구요. 거기에 따라 구입지역이나 투자금액이 달라집니다.

다음에 구입시기는 가족의 동의와 자금계획에 따라 결심하면 될 것입니다.

셋째로 중요한 것은 지역선정문제인데... 고향 근처나 직장에 근무했던 연고가 있는 곳 혹은 개인적으로 특히 호감을 가질 수 있는 그런 지역을 골라야 하겠지요....산과 들과 호수나 강과 바다 중에서 어느 곳을 좋아하느냐에 따라 대체적인 줄기를 잡는 방법도 있습니다.

이 문제도 돈과 밀접한 관련이 있습니다. 내가 좋아 할만한 곳은 남도 좋아 하니까, 당연히 땅값이 비싸고 매물도 별로 없습니다.

끝으로 투자금액을 얼마까지로 할 것인지가 관견이지요....농가주택에 투자 할 수 있는 여력을 생각해야 합니다. 농가주택은 아파트와 달리 대출이 잘 안되기 때문에 거의 모든 금액을 자기자금의 여윳돈으로 해결해야 합니다.

7. 농가주택을 짓기 위해 전원주택부지를 사서 우선 주말 농장으로 쓰다가 후일 필요할 때 전원주택을 지으려는 분들도 많을 텐데요... 전원주택 부지를 살 때 기본적으로 유의해야 할 점은 무엇이 있나요?

농가주택은 이미 지어진 집을 사는 경우도 있으나, 먼저 땅을 먼저 사서 주말농장 등으로 쓰다가, 후일 적당한 시기가 되면 직접 집을 짓는 경우가 많습니다.

전원주택부지용도로 땅을 매입할 경우에 유의해야 할 사항은 한 두가지 아니겠지만 특히 중요한 것 다섯가지만 설명하지요.

첫째 농가주택을 가지려는 목적에 따라 쾌적한 자연환경을 갖춘 땅이 가장 중요합니다. 공기와 물이 좋고, 산과 강과 호수나 바다가 있으며, 거기에 경치가 좋다면 더욱 좋겠지요. 하여튼 좋은 자연환경은 농가주택의 첫번째 조건입니다.

둘째 수도권 혹은 대도시 지역과의 접근성입니다.

수도권 등에서 너무 멀면 오가기가 힘이 듭니다. 출퇴근이나 통학 때문이 아니라 하더라도, 가족들의 위급 시나, 문화생활을 위해서는 도시에서 너무 멀거나 교통이 불편하면 오래 버티기 힘듭니다.

셋쩨는 집 가까이에 혐오시설 등이 없어야 하고 주변환경이 편안해야 합니다.

도시를 떠나서 생활하려는 목적이 무엇이겠습니까? 농가주택 주변에 축사나 양계장, 하수처리장, 공동묘지, 공장, 비행장 등이 있는 곳은 절대 피해야 하겠지요

넷째는 진입도로 문제입니다.

후일에 집을 짓기 위 하여는 건축허가를 받아야 하는데, 이때 폭 4m의 진입도로는 기본적인 필수요건입니다. 막다른 곳에서는 2m에서 3m도 가능한 경우도 있지만요.......이 점을 감안하여 땅을 살 때부터 미리 진입도로가 있는지? 또 지금 없다면 후일 용이하게 확보할 수 있는지를 충분하게 검토해야 합니다.

끝으로 전원주택 부지는 무엇보다도 집을 지을 수 있는 땅이어야 하겠지요..... 우리나라 땅에는 공법상 규제가 기본적으로 많고, 땅 중에는 도시인이 전혀 농가주택을 지을 수 없는 곳이 있습니다.

예컨대 경지정리가 잘 된 농업진흥구역 논과 밭 이라던가 혹은 자연공원이나 상수원보호구역 같은 곳의 임야(공익용신지)에서는 도시인은 집을 지을 수 없습니다. 이런 땅은 아무리 경치가 좋아도 사면 안되겠지요.

땅에서 규제는 매우 중요한 것입니다. 규제에 걸려 집도 짓지 못하는 땅을 사두고 애물단지로 속을 썩이는 사람들이 의외로 많습니다.

8. 시골 땅구입에 특별한 자격이 필요한지요?

예를 들어 농지의 경우, 주민등록상주소지를 옯겨야 한다는가...

흔히 농가주택을 지을 생각으로 사두는 땅은 관리지역 밭입니다.

밭은 논이나 과수원 등과 함께 농지라고 부르지요

도시인이 시골의 농지를 살 수 있을까요? 살 수 있습니다. 단지 도시인은 주말에 쓰는 용도만으로도 전국 어디든지 논과 밭을 살 수 있습니다.

이것을 ‘주말체험 영농목적의 농지취득’이라고 합니다.

줄여서 ‘주말농장용 농지’라고 하지요

다만 이런 농지는 구입면적에 제한이 있어서 주민등록상 한 세대 당 1,000㎡ 즉 302평 까지만 살 수 있습니다. 그러나 농지가 소재하는 지역에 제한은 없습니다. 즉 전국 어디서나 논 밭 등 농지를 살 수 있습니다.

또 땅을 살 때에 토지거래허가구역으로 지정된 곳이 아니라면, 주민등록을 굳이 옮기지 않아도 살 수 있습니다. 허가구역에서는 원칙적으로 주말체혐영농 목적의 농지를 살 수가 없습니다.

토지거래허가구역에서 농지를 사려면 500㎡(150평) 이상인 경우, 전 세대가 그 지역으로 주민등록을 옮기고, 1년 이상 실제 살아야만 그 지역의 농지를 살 수 있습니다. 따라서 전원주택 부지를 매입하려 할 때에는 미리 그 지역이 토지거래허가구역인지 여부를 미리 확인해야 할 것입니다.

9. 주로 세컨드하우스 개념으로 사용하다보니, 낮설은 지역의 농가주택에 지내면서그 지역 토박이 주민과의 융화가 어렵다고 호소하는 분들이 많습니다. 농가주택을 구입할 때는 그런 면도 무시할 수 없을 것 같은데요..

예전에는 소위 텃세를 부리는 지방도 없지 않았지만 요즈음에는 그런 것은 많이 없어졌습니다. 이농하여 도시에 이사 오신 분이 많고, 시골에 계신 분의 자손들도 어차피 도시생활을 하기 때문이지요...

요즈음에는 전국 어디서나 외지인이 온다고 텃세를 부리고 왕따를 하는 시골은 거의 없다고 보아도 과인이 아닙니다.

다만 지방에 따라서는 아직도 같은 조상의 후손인 같은 성씨의 씨족이 많이 모여 사는 그런 마을이 간혹 있는데, 그런 곳은 피하는 것이 좋겠지요.

10.세금부분은 어떤가요?

농가주택도 1세대 2주택에 포함되겠죠?

그렇습니다.

시골의 농가주택도 일단 2주택의 개념에는 포함됩니다.

그래서 1가구 2주택 중과문제 때문에 시골에 농가주택을 가지고 싶어도 쉽사리 사거나 짓지 못하는 도시인이 많습니다. 1세대 2주택자가 어느 주택을 팔면 일단 50%의 양도세 중과세에 해당 되지 않습니까?

그러나 농가주택에는 거꾸로 양도세 비과세의 혜택이 있습니다.

무슨 이야기야 하면 도시에 아파트를 1채 가지고 있는 어느 세대가 시골에 작은 농가주택을 사거나 지어서 3년 이상을 살고 이후 도시 아파트를 먼저 팔면, 도시아파트의 양도세가 면제가 되는 것입니다.

2002년부터 이 제도가 도입 외었는데 2005년까지 시행되다가 다시 금년 말까지 3년 간 연장 시행 중입니다. 아직도 유효한 세법상 특례규정입니다.

다만 양도세가 면제 되는 농가주택의 조건이 아주 까다롭습니다.

첫째 농가주택의 지역적 조건으로서 토지거래허가구역이나 투기지역과 수도권에서는 안 됩니다. 다만 수도권에서는 연천군과 옹진군만 적용이 됩니다.

둘째 같은 시골이라 할지라도 동(洞)지역은 안 되고, 읍. 면 지역만 적용됩니다.

셋째 농가주택은 대지가 660㎡(200평)에 건평이 150㎡(45평)미만의 작은 규모이어야 하고, 농가주택의 취득 혹은 신축가격은 공시지가로 1억 5천만원 미만이어야 합니다. 팔 때의 가격제한은 없습니다. 작년까지는 살 때 7천만원, 팔 때 1억원의 제한이 있었으나 금년 3월에 법 개정으로 현재와 같이 완화되었습니다.

네째 양도세 특례 적용을 받으려면 농가주택을 3년 이상 실제 사용하고, 도시 아파트를 매각해야하며, 양도세 면제신청 시에 농가주택을 실제 사용했다는 입증을 해야 합니다. 주의해야 할 것은 양도세가 면제되는 것은 도시아파트를 먼저 팔 때이며, 도시아파트의 양도세가 면제되는 것이지, 농가주택의 양도세가 면제되는 것이 아라는 것입니다.

이것은 이 양도세 특례규정은 도시인의 농촌인구 유입을 위해서 만든 제도이기 대문입니다.

[이 규정은 2008년 다음과 같이 바뀌었다]

[추가]2008년 개정된 농어촌주택 1가구2주택 양도세 특례 규정 개요

어느 1세대가 2003년 8월 1일~2011년 12월 31일 기간 중 1개의 농어촌주택을 취득(자가 건설 주택 포함)해 3년 이상 보유하고, 당해 농어촌주택 취득 전에 보유하던 일반주택을 양도하는 경우에는, 일반주택의 1세대 1주택 비과세 판정 시 당해 농어촌주택은 소유주택으로 보지 않는다.

2003년부터 새로 생긴 한시적 과세특례조항으로서, 법조문이 생긴 이후로 계속 3년씩 연장 시행되고 있으나, 과세특례의 내용은 양도세 비과세 --> 양도세 면제 --> 2주택 불인정으로 바뀌었다.

위 특례규정이 적용되기 위해서는 반드시 당해 농어촌주택의 취득일이 비과세 혜택을 받는 일반주택의 취득일보다 나중에 이루어져야만 한다. 일반주택 양도일 현재 농어촌주택이 단독주택이면 건물은 150㎡(45평) 이내, 대지는 660㎡(200평) 이내, 공동주택이면 전용면적이 116㎡(35평) 이내여야 한다.

또 취득하는 농어촌주택이 수도권지역, 도시지역 및 허가구역, 투기지정지역, 관광단지지역 등이 아닌 읍·면지역에 소재하여야 하고, 기존 일반주택이 소재한 읍·면·시 지역이나 연접한 읍·면·시 지역에 소재하지 않아야 한다.

마지막으로 농어촌주택은 취득 당시 기준시가가 2007년12월31일 이전 취득분은 7000만 원 이하, 2008년 12월 31일 이전 취득 분은 1억5000만 원 이하, 2011년 12월 31일 이전 취득 분은 2억 원 이하여야 한다. 과세특례를 적용받고자 하는 사람은 신고기한 내에 일반주택 및 농어촌주택의 토지대장, 건축물대장을 첨부한 과세특례적용신고서를 제출해야 한다.

[참고]

귀농 시 좋은 시골집(터) 고르는 10가지 요령

1. 지적도상 도로와 현황도로가 모두 있는 주택

2. 2차선 도로에서 300m 이상 떨어진 주택

3. 뒤로 완경사지의 야산이 접해 있는 주택

4. 남향부지에 지은 주택

5. 도로보다 높은 자리에 있는 주택

6. 농가주택인 경우 자연마을 한쪽에 위치한 주택

7. 앞산과의 거리가 300m 이상 떨어진 주택

8. 지대가 높아 시야가 탁 트인 주택

9. 주택의 위치에서 산만한 감이 없어 온화한 느낌이 드는 주택 10. 주변에 혐오시설이 없는 주택

농지전용허가 및 주택신축 등이 어려운 7가지 농지

1. 농림지역 농지나 관리지역이라도 사방으로 경지정리가 잘 되어있는 농지로 둘러싸인 곳

2. 그린벨트나 자연공원구역 농업진흥구역 내 농지

3. 도로가 없는 농지 또는 3m 미만의 도로에 인접한 농지

4. 강 호수 바다와 바로 인접한 물가 땅

5. 경사가 심해 공사 시 토사붕궤나 재해발생이 우려되는 농지

6. 군사시설보호구역 중 통제보호구역 내 농지(군협의 시 신축가능)

7. 건축허가 시 상.하수도 및 지하수 처리가 어려운 농지

[출처] 농가주택알아보기|

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[심영주]

도움이 많이 되네요....또 다른 그림을 그려 볼 수 있는......
우리는 이런 농가 주택을.... 비영리민간단체 이름으로.. 살 수 있을까?

내친 김에... 폐교에 관한 정보도.. 알아보세요....
가까운 경기도 지역에...
폐교를 아이들의 제 2의 교정으로... 혹은... 팬션으로?... 혹은.... 직업 훈련.. 장소로도... 그릴 수 있는지....
또 다른 그림을 그려 보자구요....

[심영주]

머릿속에,, 수없이.. 많은 그림들을 그려봅니다....
어떤 그림이.... 내 그림일까?...
팬션사업이.. 나름...크게 내 앞에 왔다...흐려지고...
다른 어떤 그림을 그려 내야 할 지....머릿 속이...복잡구요...

[김미경]

우왕! 단골님, 대단하시다는......... 저도 몇년 전, 농가주택 관심 디따 많아가지공, 쪼기 서천이라는 산골에 귀신나오는 할매집 샀다가 하루저녁도 안자고 팔았다는......... 전설이.......... 큰나무학교로 내려오고 있습니다.