[[행복투자]] 강북시내재개발 / 부동산세금 오르면 가격도 오르나

1837번 제 글 말미의 추가코멘트에 "앞으로 강북시내에도 재개발을 통하여 아파트단지가 차차 늘어나리라 전망됩니다.”라고 언급하였었는데 마침 바로 아래 1854번 신영균님의 글에서 강북시내의 재개발 지역을 소개해주셨는데 강북시내에서 유망한 대표적 지역중 하나가 되리라 전망됩니다. 강북시내를 이야기할 때 강남과 관련된 의문을 가지는 경우들이 생기곤 하는데 강남권에 근무하는 사람들이나 고속도로를 자주 이용해야하는 사람들은 생활편의상 강북시내의 거주가 부적합한 반면 강북시내에 근무하는 사람들이나 기차를 이용하는 사람들은 생활편의상 강북시내의 거주가 훨씬 더 편리합니다. 즉 각자의 상황에 따라서 적절한 선택이 이루어져야하는 것이지 절대적으로 어디는 어떻다라고 바라봐서는 안될 것입니다. 강남만이 아니라 강북시내에도 무척 많은 기업체, 관공서, 상가건물 들이 밀집해있습니다. 그런데에서 일하는 사람들이 엄청나게 많습니다. 그런데 강남에 비하여 강북에는 고급아파트촌이 훨씬 적은 상태였습니다. 즉 수요는 많지만 공급이 부족했었다고 볼 수 있습니다. 강북시내에서 아파트 공급의 유일한 방법인 재개발 등을 통하여 아파트가 점차 늘어나다보면 먼훗날 규모의 효과가 생겨나리라 예상할 수 있습니다. 많이 몰려 있게되면 찾는 사람들이 늘어나게 되고 생활수준이 높은 사람들의 거주가 늘어나면 학군도 후발적으로 좋아질 수 있게 됩니다. 아직 젊은 사람들이라면, 자식이 대학갈 때까지 20년 가까운 세월이 남아있으므로 꼭 현재의 학군만을 가지고 미래에도 학군이 어떠할지 미리 단정적으로 판단할 필요는 없을 것입니다. 지금 현재 학군상으로는, 강북시내 학군의 학교 중에서 경복고등학교 같은데는 무척 인기가 좋습니다. 아는 사람 중에 아이의 대학진학을 위해 주민등록거주지를 아이와 엄마가 한시적으로 옮겨서 아이를 경복고등학교에 다니게하여 일류대 의대에 들어간 집도 있습니다. 편법으로 아이를 경복고등학교에 다니게하려는 사람들이 많아서 그 학교에서는 학생들 주민등록상 실거주 여부를 확인하기도 한다고 얘기 들었습니다. ------------------------------------------------------------------------------- << 부동산 세금이 오르면 가격도 오르나? >> "양도소득세 등 세금이 강화되자 지주들이 늘어난 세금을 가격에 반영시키면서 땅값이 오른다," "아파트를 팔 때에 과거보다 늘어난 양도소득세를 가격에 얹어서 아파트 가격이 오른다" "일부 주택 보유자들이 늘어난 보유세 부담을 피하기 위해 전셋값을 올리고 있어, 결국 8.31대책의 피해가 전세 수요자들에게 전가되고 있는 셈이다.” ▶근래 들어서 부동산 관련 세금이 늘어나면서 여러 매체들을 통하여 위와 같은 요지의 보도들이 많이 등장해왔습니다. 심지어 "주택에 세금을 무겁게 물리면 전·월세 가격에 전가돼, 결국 집 없는 서민의 고통으로 이어지게 마련입니다" 라는 말까지 나오기도 하는데 정말로 현상 전체가 총체적인 시각에서 제대로 반영된 말이고, 집 없는 서민의 고통을 염려하면서 나올 수 있는 말인지 알 수 없습니다. ▶부동산 매매시 늘어나는 세금을 가격에 반영시키면서 땅값이 오르거나, 주택 매매가격이 오르거나, 전월세 가격이 오르는 경우가 생길 수 있는 일이지만, 실제로 그러한 해석이 맞는 것인지 제대로 검토되고 확인되지 않은 채 보도가 된다면 다소 무책임하다고 볼 수도 있습니다. 왜냐면 부동산 관련 문제는 국민·들에게 가장 민감한 문제 중 하나이기 때문입니다. ▶납세의무에 있어서 "세금의 전가"는 세금부담이 납세자로부터 다른 사람에게 이전되는 현상을 말합니다. 부가가치세, 특별소비세, 담배소비세와 같은 간접세에도 그러한 성격이 있습니다. 누구나 세부담을 다른 사람에게 넘길 수만 있다면 넘기고 싶어합니다. 이러한 "세금의 전가"의 방식에는 파는 가격을 인상하여 사는 사람에게 부담지우는 前轉(forward shifting), 사는 가격을 내려서 파는 사람에게 부담을 지우는 後轉(backward shifting), 내부 혁신, 기술개발, 경영합리화 등 내부적인 노력을 통하여 세금이 늘어난 것보다 더 큰 경제적인 효과를 얻어내면서 세부담을 흡수하는 消轉(transformation)이 있습니다. ▶부동산 시장에서 부동산 매매시 다운계약서, 업계약서 등이 동시에 성행하는 것은 양도세의 부과가 실거래를 기준으로 강화되어가는 과도기에 나타나고 있는 편법입니다. 파는 사람이 다주택자로서 양도세 중과를 피하기 위해 시세보다 다소 낮게 파는 대신에 “다운계약서”를 받아내기도 합니다. 실제 거래에서의 시세차익은 줄어들지만 양도세를 그 이상 줄이는 효과를 거두기 위함입니다. 이와는 반대로, 파는 사람이 양도세를 공시지가 차액에 대해 내는 경우라면 파는 가격을 실제보다 다소 높게 신고하여서 사는 사람의 훗날 양도세 부담을 줄이도록 하는 “업계약서” 편법을 쓰기도 합니다. 이러한 업,다운 계약서는 한쪽에서는 시세차익을 늘리는 이점과 또 한쪽에서는 세금을 줄이는 이점이 동시에 얻어지게 되므로, 팔고 사는 사람의 이해관계가 맞아 떨어지는 상황 속에서는 쉽게 생겨날 수 있는 것입니다. ( 아래 1835번 글인 신영균님의 “업, 다운 계약서가 유행이라는데.,,, 어떻게 할까?” 참고 ) ▶한쪽에서는 세금에서 이득을 취하고 다른 쪽에서는 시세차익이라는 이득을 얻으면서, 양쪽이 함께 유리한 점을 취하면서 이루어지는 편법계약서는 일방적인 세금의 전가와는 다른 성질의 것입니다. 세금의 前轉과 後轉을 통하여 일방적으로 한쪽에서만 이득을 얻는 행위는 또다른 쪽에는 불이익이 가기 때문에 아무 때나 쉽게 이루어질 수 있는 것이 아닙니다. 시장에서 많은 물건들 사이에 가격균형이 이루어지면서 매매가 성사되는 일반적인 경우에는 나타나기 힘듭니다. ▶세금의 전가가 균형점을 넘어서서 나타나려면 (1)불이익을 받는 측에서 불이익을 감수할 수밖에 없는 특별한 이유가 있는 경우, (2) 대체수단이 없는 상품으로서 독점이나 과점 상태에서 공급자에 의해서 가격이 일방적으로 결정될 수 있는 경우, (3) 정책적으로 시행되는 경우, (4) 수요자들이 정보에 어두워서 시장의 올바른 정보를 모르고 있는 경우 등에 나타날 수 있습니다. 그러나 부동산시장에서는 매집세력에 의해서 특정 부동산에 대한 매집이 이루어진 경우를 제외하고는 위 네 가지 경우에 해당하는 경우가 나타나기 힘듭니다. 따라서 매매가격이건 전세가격이건, 가격이 오를 때나 내릴 때나 수요자와 공급자 사이에 서로 합의되는 정상적인 매매의 균형에 의해서 가격이 형성되는 것이지, 어느 한쪽에서만 이득을 취하고 다른 쪽에 불이익이 가는 개념으로서 세금의 전가는 나타나기 힘듭니다. ▶다만, 주택마다 소유자들이 서로 다른 기존 아파트와는 달리 신규아파트 공급에서는 건설회사들이 신규아파트에서 늘어난 공급원가나 올라간 주택가치에 비하여 분양가격을 더 많이 올린다하더라도 기존아파트보다 더 좋은 주거조건을 가진 신규아파트를 구매하려는 사람들로서는 선택의 여지가 없기 때문에 상황이 다릅니다. ▶집주인 입장에서 세금이 올라서 전세가격을 올리고 싶더라도 올라간 전세가격에는 사람이 들어오지 않으면 올릴 수 없습니다. 집 주인은 세금이 오를때에만 전세가격을 올리고 싶어하는 것이 아닙니다. 물가가 올라도 올리고 싶고, 금리가 변해도 올리고 싶어 합니다. 그러나 아무런 외부요인의 변화가 없을 때라도 전세가격을 올려도 사람이 들어오기만 한다면 가능한 높은 가격으로 올리고 싶어합니다. 전세가격이 정해지는 메커니즘은 세 들어오는 사람이 있는 범위 내에서 가장 높은 가격 근처에서 정해지게 되는 것뿐입니다. 수요공급의 균형에 의해서 가격이 정해지는 것이지, 쌍방 매매자 중 어느 한쪽에서 어떤 이유로 가격을 올리거나 내리고 싶어한다고해서 마음대로 되는 것이 아닙니다. ▶다른 모든 상황은 변하지 않는 경우를 가정한다면, 금리가 오를 때에, 대출받아서 늘어난 이자부담하에서 주택을 구입하느니 차라리 전세로 살려는 사람이 늘어나면서 전세수요의 증가에 따른 전세가격 상승이 유발될 수 있습니다. 이에 반하여 주택을 구입하려는 수요는 상대적으로 줄어듦에 따라서 매매가격은 하락할 수 있습니다. 그러면서 매매가격과 전세가격의 차이가 좁아지게 됩니다. 그 차이가 크게 줄어들게 되면 전세로 사느니 약간만 돈을 보태어서 내집을 마련하려는 욕구가 늘어나게 되고 전세수요는 상대적으로 줄어들게 됩니다. 그러면서 매매가격이 다시 오르고, 매매가격과 전세가격의 차이가 다시 벌어질 수 있습니다. ▶그러나 금리에 따라서 변화의 방향이 항상 위와 같이 나타나는 것은 아니고 다른 여러 요인들도 함께 결합되면서 변화의 방향이 결정되는 것입니다. 아파트의 절대적인 공급물량의 변화, 나이 및 구매력 크기에 따른 계층별 인구분포도의 변화, 특정지역에 대한 거주수요의 증가나 감소, 사람들의 심리적인 상태 등도 가격 변화에 영향을 줍니다. 그런데 세금의 전가에 대한 보도내용들처럼, 어떤 요인이 가격에 미치는 영향을 단순하게 한가지로만 해석하여 이야기 하는 것은 무리입니다. ▶부동산이건 그 어떤 물건이라도 올라가는 세금을 가격에 반영하여 가격을 올리고 싶어도, 올라간 가격에는 세 들어오려는 사람이나 구입하려는 사람이 나타나지 않으면 올릴 수 없습니다. 반면에 그 물건을 구입하기에 더 큰 돈을 기꺼이 지불하려는 수요자가 많으면 세금의 변화와 관계없이 언제라도 가격을 올릴 수 있습니다. 일반적으로는 수요자는 돈을 지불할 때 그 거래가격이 어떻게 해서 정해진 가격인지 관심 없습니다. 자기가 지불하는 돈에 비하여 효용가치가 충분하다고 판단들면 얼마의 가격이든지 기꺼이 지불하는 것뿐입니다. ▶예를 들어서, 갈비 사먹으면서 1만1천원을 지불할 때 1천원은 부가가치세로 세무서에 들어가는 돈이고 1만원은 갈비집 주인에게 들어가는 돈이라고 구분하여 생각하면서 지불하는 사람은 없습니다. 설사 어떤 갈비집이 비과세로 음식을 팔 수 있는 특별한 케이스로서 1만5백원에 갈비를 팔 때에, 앞의 갈비집은 1만원1천원으로서 1만5백원인 뒷집보다 5백원 더 비싸지만 실제 주인이 가져가는 돈은 앞집은 세금을 제외한 1만원인 반면 뒷집은 1만5백원으로서 더 많으므로 앞집에서 갈비를 사겠다고 생각하는 사람은 없습니다. 똑같은 품질의 갈비라면 자기 입장에서 지불하는 금액이 더 적은 것을 선호할 뿐입니다. ▶이와 마찬가지로, 거의 비슷한 조건의 아파트들이 많이 있을 때 어떤 소유자는 다주택자로서 팔 때에 양도소득세를 많이 물더라도 다른 소유자들은 그렇지 않습니다. 따라서 양도소득세를 많이 내야하는 소유자가 그 세금을 사는 사람에게 전가하고 싶어도 양도소득세 측면에서 입장이 다른 소유자들보다 더 비싸게 팔수가 없습니다. ▶즉, 우리가 부동산을 매매할 때뿐만 아니라, 술을 마시거나 어떤 물건을 살 때에 지불하는 돈 중에서 몇%가 세금으로 빠져나간다는 사실을 알더라도 그것에 따라서 최종 구매의사가 결정되는 것이 아닙니다. 매도자 입장에서는 지불한 돈 중 몇%가 양도소득세로 빠져나든지 양도소득세를 낸 뒤의 최종 이익이 충분히 만족스럽다면 매도를 할 수 있는 것입니다. ▶사람에 따라서는 세금이 적다면 더 커질 이익을 생각하면 세금 때문에 줄어드는 이익을 받아들이기가 심리적으로 어려워서 차라리 안 팔기도 합니다. 그러나 이러한 심리에 의존되어 매매를 하는 것은 합리적인 것은 아닙니다. 세금이건 수수료이건 어떤 형태로 거래비용이 지불되든지 최종적으로 손에 쥐게 되는 수익이나 손실에 따라서 매매의사를 결정하면서 살아가는 것이 장기적인 관점에서 자신의 이익을 극대화하면서 살아가는 방식에 해당합니다. 보유세가 올라가더라도 거주가치 측면에서 그 이상의 보유가치를 느끼거나, 아니면 늘어나는 세금보다 훨씬 더 큰 폭으로 가격상승이 이루어지라 예상된다면 지속 보유할 수 있으며, 그렇지 않다면 차라리 매도할 수 있습니다. ▶결국 술 마시거나 물건 구입시 어떤 정도의 돈을 기꺼이 지불해도 좋을지를 판단하여 구매를 할지 안할지, 또는 대안을 마련할지 여부를 결정할 뿐입니다. 다만 자동차기름이나 담배처럼 공급처가 지극히 제한되어있으면서 사람에 따라서는 필수품목처럼 여겨지는 경우는 다소 다릅니다. 자동차를 필요에 의해서 꼭 사용해야하는 사람이거나 담배중독에 의해서 담배를 꼭 피워야하는 사람이라면 올라가는 가격을 받아들이기 힘들더라도 어느 정도 선까지는 돈을 억지로라도 지불하게 됩니다. ( 물론 자동차기름이나 담배라도 가격이 어느 한계치 이상으로 올라가면 수요자들은 사용을 줄이기 위한 노력을 하게 됩니다. 독점이나 과점 상태로 공급이 이루어지면서 가격을 결정할 능력이 있는 곳에서는 그 한계치 바로 밑까지만 가격을 올리거나, 또는 한계치를 넘어서더라도 올라간 가격에 따른 플러스효과와 줄어드는 수요에 따른 마이너스효과의 합이 플러스로 유지될 때까지만 가격을 올리는 것이 요령이라 하겠습니다. ) ▶부동산 가격변화의 요인은 무척 다양하고 다양한 요인들이 서로 독립적이지 않고 상호영향도 미치므로, 여러 요인들과 실제 가격변화 사이의 관계를 모델링해서 현재 상황을 합리적으로 설명하고 높은 신뢰도로 미래예측을 하기는 매우 어렵습니다. 더욱이 정상상태가 유지되는 것이 아니라 시간에 따른 변화도 불규칙하게 나타나므로 다이내믹 모델이 되어야합니다. 그러한 모델링이 잘 이루어진다 하더라도 단기간이 아닌 장기간 동안 유효할 수 있는 객관적인 검증은 힘들다고 봐야할 것입니다. 다만 하나의 참고자료로 활용가치가 있는 것입니다. ▶그렇다보니 사회 구성원인 각 개인이나 집단들의 이해관계가 서로 다른 상황 속에서는, 자신의 입장을 대변해주고 자신에게 유리한 방향으로 선택이 이루어질 수 있는 쪽으로 변화요인을 설명하려는 욕구가 생길 수밖에 없습니다. 최종 결과에는 여러 복합적인 요인들이 함께 영향을 미치므로 특정 요인만의 영향을 분리하여 그 영향을 객관적으로 검증할 수 없을 때에도, 자신이 바라는 방향으로 변화가 일어나야한다는 것을 정당화시키기 위해서 주장되어지곤 합니다.