1가구2주택 양도세 중과에서 제외되는 주택

[류재규 010-9217-7484]

1가구 2주택 양도세 중과세에서 제외되는 주택

 

올해부터 1가구 2주택자의 부동산세금이 크게 바뀐다. 종합부동산세 가구별 합산과세와 1가구 2주택 양도소득세 실거래가 과세 등 8·31 부동산 대책의 후속입법이 마무리됐기 때문이다. 부동산관련 세법 개정 후 1가구 2주택자가 가장 궁금해하는 내용을 알아본다.

◆지방주택 3억원 미만이면 수도권 고가주택은 중과세 안 돼
―2007년부터 50%의 양도세율이 적용되는 1가구 2주택 대상은.
“기준시가 기준으로 수도권·광역시의 1억원 초과 주택과 지방 3억원 초과 주택이다. 이때 수도권이라도 도농복합시와 군(郡)의 읍·면에 있는 주택이나 광역시의 군 소재 주택은 3억원을 초과해야 중과세 대상이 된다. 예컨대 인천 강화·옹진군, 부산 기장군, 대구 달성군, 경기도 평택시 포승면 등에 있는 주택은 3억원을 넘지 않을 경우 중과세되지 않는다.”
―서울에 8000만원과 2억원짜리 주택 두 채를 갖고 있으면.
“2억원짜리 주택을 먼저 팔면 양도세 중과 대상이지만, 8000만원짜리 주택을 먼저 팔면 9~36%의 일반 양도세율이 적용된다.”
―청주에 2억원짜리 주택과 서울에 5억원짜리 주택을 갖고 있을 경우는.
“지방(청주) 주택이 3억원 이하이므로 어느 주택을 먼저 팔든 중과세되지 않는다.”
―수도권·광역시의 1억원 이하 주택은 모두 중과 대상이 아닌가.
“1억원 이하라도 ‘도시 및 주거환경 정비법’에 의해 정비구역으로 지정·고시된 지역의 주택은 중과 대상에 해당된다.”

◆중과세 대상 아니면 2주택도 장기보유특별공제 받을 수 있어
―1가구 2주택은 내년부터 무조건 장기보유특별공제를 못 받나.
“그렇지 않다. 1가구 2주택 중과세 대상이 아니면 내년에도 장기보유특별공제를 받을 수 있다.”
―장기보유특별공제율은.
“보유기간에 따라 3~5년은 양도차익의 10%, 5~10년은 15%, 10년 초과보유는 30%를 공제 받는다.”
―1가구 2주택도 15년 이상 보유하면 양도차익 45%를 공제받을 수 있나.
“아니다. 15년 이상 장기보유특별공제는 1가구 1주택만 받을 수 있다. 다만 1가구 1주택 중 전용면적이 45평 미만이면서 실거래가가 6억원을 넘는 이른바 ‘기준면적 미만 고가(高價)아파트’는 작년까지는 양도차익의 최고 50%를 공제 받았지만, 올해부터는 보유기간에 따라 10~45%만 공제 받을 수 있다.”

◆혼인·노부모 봉양에 따른 2주택은 종합부동산세 합산 안 돼
―직장 때문에 다른 지방에 집을 한 채 사서 2주택이 되면 종부세 합산되나.
“근무상 형편에 의한 2주택은 일정요건을 채우면 양도세는 중과되지 않지만, 종합부동산세는 합산된다.”
―혼인이나 노부모 봉양을 위해 가구를 합친 경우는.
“혼인이나 노부모(남자 60세, 여자 55세 이상) 봉양을 위해 합가한 경우, 2년간은 종부세를 합산하지 않는다. 또 1가구 1주택 비과세 요건(3년 이상 보유, 서울·과천·5대 신도시는 2년 거주 요건 추가)을 갖춘 경우 합가 후 2년 내에 팔면 양도세가 비과세된다.”

자료출처 : 조선일보 2006.1.16

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[양도세가이드①] 중과세 피하는 방법 있나?

‘1가구 1주택 3년 이상 보유.’ 누구나 다 알고 있듯이 양도소득세를 내지 않아도 되는 조건이다.

‘1가구 1주택’의 핵심은 한 집에 살고 있는 가족이 주택을 파는 시점에 집을 1채만 갖고 있어야 한다는 점이다. 가족의 일부가 집을 보유하고 있으면 양도소득세를 내야 한다.

부모와 자녀가 따로 살더라도 연령이 만 30세 미만이면서 소득이 없거나, 결혼하지 않은 자녀에게 집이 있다면 부모가 가지고 있는 집과 합산해 비과세 요건을 따진다는 점을 명심해야 한다.

또 ‘3년 이상’에서 중요한 점은 보유기간과 거주기간이다. 보유기간은 주택의 등기부동본 또는 토지건축물대장등본에 의해 확인되는데, 잔금청산일과 등기이전일 중 빠른 날을 기준으로 계산한다. 거주기간은 주민등록상의 전입일자부터 전출일까지 기간을 말한다.

법이 그렇듯이 항상 예외가 있다. 거주하던 임대주택을 분양 받거나, 한 채만 갖고 있던 집이 수용되거나, 해외 이주 등 1년 이상 외국에 살게 될 때는 보유기관과 무관하게 1주택이면 비과세 혜택을 받는다.

1년 이상만 보유하면 비과세를 적용 받는 경우도 있다. 가구 전원이 부득이한 사정으로 다른 시·군으로 이주할 때, 살고 있던 집이 재건축·재개발되는 동안 다른 주택을 취득해서 살다가 재건축·재개발이 완료돼 잠시 살고 있던 집을 팔아도 비과세에 해당된다.

주의할 점은 재건축·재개발 아파트가 준공된 지 1년 안에 팔아야 한다는 점이다.

또 한가지 공동지분으로 소유하는 집도 각 사람 별로 1주택을 소유한 것으로 본다는 점을 유의해야 한다. 즉 여러 사람이 공동으로 집을 소유한 경우 본래 살고 있는 집이 있다면 2주택자가 될 수 있기 때문이다.

상가주택은 주택이 차지하는 면적이 중요하다. 주택부분이 상가부분보다 크면 전체 건물을 주택으로 보고, 주택부분이 상가부분과 같거나 작으면 주택부분만 주택으로 본다.

 

자료출처 : 머니투데이  2006.1.27

 

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[양도세가이드②]"1가구1주택 비과세요건 해당될까?"

 

주택소유자들이 1가구 1주택 비과세에 대해 큰 관심을 보이고 있다.

이에 국세청 홈페이지에 문의한 관련 내용 중 중요한 질문과 답변을 모아 정리해 봤다.

- 아파트가 한 채 있습니다.

  양도세를 면하려면 거주 2년을 해야 되는 건가요, 아니면 3년 보유만 하면 되는 건가요.

▶ 거주요건이 필요하지 않은 지역일 경우, 3년만 보유하면 됩니다.

- 도시의 주택과 지방의 기준시가 3억원 이하의 주택을 소유하고 있을 경우, 1가구2주택이긴 하지만 중과세 주택으로 취급이 되지 않아서 둘 중 어느 것을 매도했을 때 중과세가 아닌 장기보유 혜택과 누진적용, 36%의 세율로 적용되는 것은 아닌지요.

▶ 예, 맞습니다. 2주택 중 12주택이 광역시의 군지역이나 수도권의 읍·면 지역에 있거나 기타 지역의 기준시가 3억 이하인 경우 2주택 소유 여부를 판정할 때 주택수에 포함시키지 않고 있습니다. 이때는 중과 규정을 적용 받지 않고, 다만 1가구2주택이기 때문에 양도차익은 실거래가로 산정해야 합니다.

- 저희 어머니께서 어렸을 때부터 갖고 있던 집이 있는데 관리가 어려워서 이제 처분하려 합니다. 치매에 걸린 친할머니를 어머니께서 모시고 계시는데, 지난해 새로 아파트를 구입했습니다. 먼저 있던 집을 처분할 경우 양도소득세를 내야 하는지요.

▶ 1가구가 1주택을 보유하던 중 다른 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 되는 경우 그 다른 주택을 취득한 날로부터 1년 이내에 3년 이상 보유(양도일 기준)한 종전의 주택을 양도하는 경우 이를 1가구 1주택으로 보아 양도소득세가 비과세됩니다.

부모를 모시면서 새로운 주택을 취득했다고 무조건 비과세를 해 주지는 않습니다.

- 2주택을 소유하고 있다가 2003년도에 1주택이 재개발에 들어가서 2005년 12월20일에 사용승인이 나서 입주가 시작중입니다. 기존에 살고 있는 집을 팔고 재개발로 완공된 집에 입주하려 하는데 양도세가 부과되는지요.

▶ 재개발로 주택이 완공된 시점부터는 다시 2주택 상태로 되기 때문에 먼저 양도하는 주택에 대해 실거래가로 양도소득세가 과세됩니다.

- 현재 1가구1주택자가 실거주를 목적으로 재건축입주권을 취득했을 때 재건축 주택이 완공전이나 완공 후 1년 안에 기존주택을 팔 경우 기존주택에 대해 양도세가 비과세되는지요.

▶ 현재 1가구1주택자가 실거주를 목적으로 재건축입주권을 취득하는 경우 재건축주택의 완공전이나 완공후 1년 이내에 기존주택을 양도하고 완성된 재건축주택의 완성일로부터 1년 이내에 입주해 1년 이상 거주하면 기존주택에 대해 양도세가 비과세 됩니다.

자료출처 : 머니투데이  2006.1.27

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[표준 단독 주택 가격공시] 과세기준 어떻게 되나

정부가 31일 조정한 단독주택의 공시가격은 집을 사거나 팔 때,그리고 갖고 있을 때 모두 적용되는 과세표준일까.

정답은 '아니다'이다.

주택 공시가격은 보유세(재산세와 종합부동산세)를 계산할 때는 과표가 되지만 취득·등록세 등 거래세의 과표로는 사용되지 않는다.

이처럼 헷갈리기 쉬운 주택 관련 세금을 살펴본다.

◆주택 매입, 공시가격 관련없어

집을 살 때 내는 세금이 거래세다.

취득세와 등록세,그리고 여기에 더해지는 부가세(농특세와 교육세)를 합한 것이다.

정부는 지난해 말 부동산중개업법을 고쳐 올해부터 전국 모든 지역에서 주택을 살 때 반드시 실거래가로 신고토록 했다.

여기에 맞춰 거래세도 실거래가를 기준으로 매긴다.

◆재산세♥종부세 공시가격 기준

집을 갖고 있음으로써 내야 하는 세금이 보유세다.

보유세는 크게 재산세와 종합부동산세로 나뉜다.

공시가격 6억원 이하 주택에 매겨지는 보유세가 재산세이며,6억원 초과 주택은 재산세 외에 6억원 초과분에 대한 종부세가 부과된다.

재산세와 종부세는 모두 '공시가격(과표)×과표적용률×세율'에 따라 계산된다.

이 중 과표적용률은 공시가격에 따라 달라진다.

6억원 이하 서민주택은 올해와 내년엔 50%이며 2008년부터 매년 5%포인트씩 높아진다.

반면 종부세 대상주택은 올해 70%가 적용되고 내년부터 매년 10%포인트씩 높아져 2009년이면 과표적용률이 100%가 된다.

◆양도세 내년부터 실가 과세

올해까지 양도세는 지역과 주택 보유수량에 따라 다르게 부과된다.

서울 강남이나 경기도 분당 등의 투기지역 또는 1가구 2주택 이상 보유한 사람 등에게는 실거래가를 기준으로 양도세가 매겨진다.

반면 비투기지역의 1가구 1주택 보유자 등은 올해까지는 공시가격으로 양도세를 납부해도 된다.

하지만 내년부터는 모든 주택의 양도세가 실거래가로 부과된다