[한영화의 아파트 법률상담]
자치관리기구의 대표자 내지 관리주체인 관리사무소장이 공동주택관리법령 등에서 정한 공동주택 관리업무를 집행하면서 계약을 체결한 경우, 계약에 기한 권리・의무의 귀속주체는 누구인지요?
한영화 변호사
자치관리기구의 대표자인 소장을 비롯한 직원들은 입주자대표회의와 관계에서 피용자의 지위에 있습니다. 이를 감안할 때 자치관리기구가 일정한 인적 조직과 물적 시설을 갖추고 있다는 것만으로 단체로서의 실체를 갖춘 비법인사단으로 볼 수 없습니다. 공동주택관리법령과 그에 따른 관리규약에서 관리주체인 소장으로 하여금 그 명의로 공동주택의 관리업무에 관한 계약을 체결하도록 하는 등 일정 부분 관리업무의 독자성을 부여한 것은 주택관리사 또는 주택관리사보의 자격을 가진 전문가인 소장에 의한 업무집행을 통해 입대의 내부의 난맥상을 극복하고 공동주택의 적정한 관리를 도모하기 위한 취지입니다.
종합하면 공동주택관리법에 따라 자치관리로 공동주택의 관리방법을 정한 아파트에서 자치관리기구 및 관리주체인 소장은 권리·의무의 귀속주체로 볼 수 없습니다.
따라서 자치관리기구의 대표자 내지 관리주체인 관리사무소장이 공동주택관리법령과 그에 따른 관리규약에서 정한 공동주택의 관리업무를 집행하면서 체결한 계약에 기한 권리·의무는 비법인사단인 입대의에게 귀속됩니다.
실제로 ①공동주택관리법에서 정한 자치관리방식으로 관리되고 있던 아파트의 입대의가 보육시설로서 공용부분에 해당하는 건물을 임대하기로 의결한 사실 ②아파트의 소장이 아파트 관리규약의 관리주체에 의한 계약체결 규정에 근거해 위 건물을 임대하고 임대인 명의를 관리사무소장으로 하는 내용의 임대차계약을 체결한 사실 ③이후 입대의가 위 임대차계약에 따른 임대차기간 만료를 이유로 건물의 명도를 구하는 소를 제기한 사실 등을 앞서 본 법리에 비추어 살펴보면, 위 임대차계약은 소장이 입대의의 업무집행기관으로 체결한 것으로서 그 계약에 기한 권리·의무는 입대의에게 귀속된다고 할 것이므로, 입대의는 임대차계약의 당사자로서 그 계약상 권리를 행사할 수 있다고 한 사례가 있습니다(대법원 2015. 1. 29. 선고 2014다62657 판결 등 참조).
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