부동산PF(project financing)는 무엇이며 왜 문제가 되죠?
저축은행의 PF대출 한도가 현행 총대출의 30%에서 내년 25%로, 2013년에는 20%로 단계적으로 축소된다.
PF대출과 건설업, 부동산 및 임대업 등 이른바 부동산 관련 대출한도도 총대출의 50%로 규제된다(4월 10일). …
정부가 건설업계의 유동성 위기를 일부 해소하기 위해 1조원 규모의 유동성을 공급하기로 했다.…
정부는 주택 건설업체의 금융권 PF대출을 지원하기 위해 시행 중인 대한주택보증의 PF대출 보증도 확대하기로 했다.
이를 위해 대한주택보증의 PF대출 보증한도를 5000억원에서 1조원으로 높였으며,
다음 달부터 5000억원 규모의 PF대출 보증 시범사업을 시행할 계획이다(2010.3월 31일).
다시 풀어 읽는 경제기사
우리나라의 산업화가 상당히 진행되기 이전, 대부분의 국민이 농민이었고
농업이 주된 산업이었던 시절에는 자기 땅을 갖는 것이 가장 큰 꿈이었습니다.
이에 비해 지금 우리 국민의 가장 큰 꿈은 아무래도 자기 집을 갖는 것이 아닐까 생각합니다.
오랜 기간 농경민족으로 살아와서일까요? 땅에서 집으로 대상만 바뀌었을 뿐 사람들의 바람은 비슷해 보입니다.
그동안 주기적으로 발생했던 아파트 분양 열풍도 이런 생각을 뒷받침하는 대표적인 예로 꼽을 수 있겠습니다.
최근 부동산 경기가 나빠지면서 일부 지역에서 아파트 가격이 떨어지고,
분양이 안 되면서 부동산 경기가 침체돼 부동산PF(project financing·프로젝트 파이낸싱) 부실이 우려된다는 기사를 심심찮게
접할 수 있습니다.
부동산PF는 분양수익금을 담보로 자금 조달
프로젝트 파이낸싱(PF)은 돈을 빌리는 사업자의 신용도와는 관계없이 그 사업자가 추진하는 프로젝트로부터 나올 현금과
자산을 담보로 돈을 빌려주는 금융기법입니다.
일반적으로 큰돈이 들어가는 가스·석유 같은 에너지개발, 항만·도로·발전소와 같은 사회간접자본 투자에 많이 활용됩니다.
우리가 자주 접하는 부동산PF는 아파트, 주상복합, 상가 건립에 따라 앞으로 들어올 분양수익금을 바탕으로
금융회사로부터 자금을 조달하는 것을 말합니다.
부동산 개발과정에는 시행사, 시공사, 금융회사라는 각각 다른 3개의 주체가 관련됩니다.
시행사는 부동산 개발을 추진하는 사업주체입니다.
시공사는 시행사에 의해 선정되어 실제로 건물을 짓는 건설사이며,
금융회사는 자금 공급을 담당합니다.
그런데 보통 시행사는 영세한 경우가 많기 때문에 금융회사는 PF대출을 해줄 때 대출조건에 시공사인 건설사의 보증을
요구하는 경우가 일반적입니다.
여기에서 시공사와 부동산PF의 연결고리가 생깁니다.
분양이 안 돼 분양수익금이 대출금보다 적어지면 건설사가 시행사를 대신해 빌린 돈을 갚아야 하는 거죠.
금융회사 입장에서 보면 부동산PF는 개발과정에 따라 3단계로 나누어집니다.
먼저 부동산 개발의 가장 초기 단계에서 이루어지는 '계약금 대출'이 있습니다.
아파트나 주상복합의 경우 규모가 큰 토지를 필요로 합니다.
토지가 크다 보니 여러 사람이 토지를 나누어 가지고 있는 경우가 대부분입니다.
시행사는 보통 토지대금의 약 10~20% 정도를 지주들에게 계약금으로 지급하고
나머지 잔금을 지불한 후 토지를 받기로 하는 계약을 맺습니다.
시행사는 이 계약에 필요한 자금 중 모자라는 부분을 외부에서 조달해야 하는데,
이것이 계약금 대출이고 주로 저축은행이 담당합니다.
다음은 '토지매입 대출'입니다.
금융회사가 토지매입자금 중 계약금을 제외한 나머지 80~90%의 땅값을 시행사에 대출하는 것입니다.
이 또한 많은 경우 저축은행이 담당합니다.
마지막 단계가 '본PF'입니다.
매입한 토지에 아파트나 주상복합, 또는 상가를 짓는 단계입니다.
아파트나 주상복합을 지을 때는 일반적으로 큰돈이 들어가기 때문에 은행이 건설에 필요한 자금을 대는 경우가 많습니다.
토지매입자금을 대출한 저축은행도 은행과 함께 필요한 자금의 일부를 대출해줄 때도 있습니다.
이때 만일 저축은행이 본PF 단계에서 빠지게 되면 그동안 시행사가 저축은행으로부터 빌린 대출금은 은행이 시행사를 대신하여
갚아줍니다.
상황이 이렇다 보니
결과적으로 저축은행은 은행이 참여하기 전까지만 돈을 빌려주는,
즉 시행사와 은행을 연결시켜주는 다리 역할을 하는 것입니다.
이러한 특성을 감안하여 저축은행의 계약금 대출과 토지매입 대출을 '브릿지론'이라고 부릅니다.
부동산경기 침체는 부동산PF의 부실을 초래
이렇듯 부동산 개발과정에서 저축은행이나 은행 같은 금융회사가 토지매입자금이나 건설자금의 형태로 시행사에 돈을 빌려줍니다.
만일 부동산 경기가 좋지 않아 분양이 잘 되지 않거나 분양대금이 대출금보다 적어지면 그만큼 부실이 발생합니다.
이를 부동산PF 부실이라고 합니다.
토지매입대출 단계에서는 시공사인 건설사가 반드시 지급보증을 하는 것은 아닙니다.
그러나 본PF에서는 앞서 설명한 대로 대부분 돈을 빌려주는 금융회사가 건설사에 지급보증 혹은 빚을 갚을 것을 약속받는
채무인수약정을 요구합니다.
이 때문에 미분양으로 인해 부동산PF가 부실해지면
건설사가 재무능력이 약한 시행사를 대신해 대출금을 갚아야 하는 문제가 발생합니다.
만일 해당 건설사의 재무상태도 좋지 않고 미분양도 심각하다면 두 가지 문제가 동시에 발생합니다.
우선 건설사는 분양수익금에서 나오는 건설대금을 받지 못하기 때문에 재무상태가 나빠져 부도위기를 맞을 수 있습니다.
또한 돈을 빌려준 금융회사는 대출금을 일부밖에 돌려받지 못하기 때문에 못 받은 대출금만큼 부실을 떠안아야 합니다.
즉 부동산 경기가 침체돼 분양수익금이 개발과정에 들어간 비용보다 적으면
건설사가 망할 수 있고 금융회사의 건전성이 나빠질 수도 있는 것입니다.
부동산PF 부실을 해결하는 연착륙 방안이 필요
글로벌 금융위기 이후 우리나라 부동산 시장은 일부 지역에서 찬바람을 맞고 있습니다.
미분양되는 아파트와 주상복합이 속출하고 있으며,
상가는 그보다 더 심각한 상황입니다.
은행은 덩치가 커서 부동산PF 부실을 그런대로 감내할 수 있으나,
저축은행은 규모가 작은데다 전체 대출에서 부동산PF 대출이 차지하는 비중이 높아 어려움을 겪을 수 있습니다.
우리나라 국내총생산(GDP)에서 건설 부문이 차지하는 비중은 7%가 넘습니다.
또한 건설은 고용을 늘리는 데 가장 효과가 큰 분야입니다.
이런 건설 분야에 대한 투자 비중이 큰 저축은행은 정부기관인 예금보험공사로부터 예금 보호를 받습니다.
저축은행이 망하면 고객이 맡긴 돈을 예금보험공사가 대신 갚아주어야 한다는 뜻입니다.
만일 그런 일이 생기면 이는 고스란히 국민의 부담으로 돌아갑니다.
따라서 부동산PF 부실을 해결하는 연착륙 방안이 필요합니다.
[쉽게 배우는 경제 tip] 프로젝트 파이낸싱(project financing)
도로, 항만, 발전소, 제철소 등을 건설하는 경우나 석유, 가스 같은 에너지 개발사업에는 대규모의 자금이 들어갑니다.
사업자가 아무리 큰 기업일지라도 자신의 신용도와 담보만을 갖고는 필요한 자금을 빌리기가 쉽지 않습니다.
하지만 이런 사업은 일단 성공적으로 완료되면 엄청나게 돈을 벌어들일 수 있습니다.
따라서 이러한 대형 프로젝트를 수행하는 경우에 대비해,
해당 프로젝트가 성공리에 마무리되었을 때 나올 미래의 현금흐름과 자산을 담보로 자금을 조달하는 금융기법이 발전되었습니다.
이를 프로젝트 파이낸싱이라고 합니다.
제철소를 세우는 프로젝트를 예로 든다면 미래에 완성될 제철소라는 자산과 여기서 생산되는 철강 등을 팔아서 나올 수익금을
담보로 하여 필요한 자금을 빌리는 것입니다.
워낙 큰돈이 들어가는 대규모 사업이기 때문에 여러 금융회사가 컨소시엄을 구성해 대출을 하는 경우가 일반적입니다.
이 경우 금융회사가 대출한 돈을 다시 회수하기 위해서는 프로젝트가 성공적으로 끝나서
처음에 예상했던 현금흐름이 발생해야 합니다.
따라서 프로젝트의 사업성에 대한 평가능력이 프로젝트 파이낸싱의 성패를 좌우하는 핵심요소가 됩니다.
정찬우·한국금융연구원 선임연구위원