2024년 부동산 고수들이 선택한 이 곳!ㅣ김제경 소장 [다시보는 2024 재테크박람회]

[행노]

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2024년 부동산 고수들이 선택한 이 곳!ㅣ김제경 소장 [다시보는 2024 재테크박람회]

조선일보 머니

2024. 1. 19.  

방배 13, 14구역은 급매물 17억
소유자가 최소한 3년 이상 보유한 아파트

송파구 마천 4구역 급매물 6억

조합설립 인가부터 완공까지 10년 이상 걸린다.

재개발은 주민들의 수준 때문에, 조합설립인가가 매우 어렵다,
재건축도 은마아파트 경우, 조합설립인가만 20년이 걸렸다.

정비사업 옥석 가리는 법
1. 사업성
2. 입지
3. 분담금 납부 능력

사업성은 용적률에 따른다.
예를 들면, 주상복합아파트 중 타워팰리스는 용적률이 900%가 넘는다. 따라서, 1:1이라면 몰라도 재건축이 불가능하다.
신축일 경우에는 가격이 같다가도, 5~10년이 지나면, 일반아파트와의 가격 차이가 벌어진다. 
상계, 중계 지역은 5층 아파트라도 대지 지분이 10평 남지으로 낮다. 반면  목동은 대지 지분이 20평 가량으로 사업성이 좋다.
예를 들면 상계주공5단지는 1:1 재건축과 같아, 일반 분양이 없다.
재건축의 사업성은 용적률과 대지 지분이 중요하다.
일산과 분당의 가격 차이는 강남 접근성 뿐만 아니라, 개발 가능성이다. 일산은 주변에 아직도 개발 가능성이 많다. 분당은 더 이상 개발 가능이 없기 때문에 희소성으로 가치가 높아 가격이 비싸다.
1기 신도시 다 합하면 30만 가구이다. 교통지옥이 예상되므로, 역세권만 인센티브를 줄 가능성이 높다.