닥아에서 좋은 글이 있어 퍼옴.(참고만 하시길...)

닥아에서 퍼왔습니다. 제 의견이 아님을 미리 알려드리며 다만 참고할 만하다고 생각되어 퍼왔습니다. 수도권 남부에 대한 글입니다. 전 제 개인적으로 가지고 있는 파일들을 정리하면서 다음과 같은 결론을 내리고 있습니다. 참고로 전 안양권,의왕권,수원권,군포권,용인권,수원이남권에 대하여 파일들을 제 나름대로 정리하면서 생각하고 있습니다. 즉 서울이나 기타지역에서는 저의 생각이 맞지 않을 수 있음을 참조로 말씀드립니다. 그리고 이 글은 제 개인적으로 쓴 글입니다. 그냥 참조하시기만 하세요. 먼저 전제 조건으로는 안양,군포,의왕,수원,분당,용인,화성,오산,평택지역을 근간으로 2001년과 2002년사이에 건설사에서 주촉법에 근거하여 입주자모집공고를 내고 분양한 아파트를 대상으로 하고 있습니다. 입주예정일은 분양공고를 참조로 기록한 것이므로 정확하지는 않습니다. 그리고 일부조합아파트, 주상복합아파트, 다가구주택, 다세대주택, 오피스텔 등은 제외되었음을 참고로 알려드립니다. 제가 가지고 있는 파일들을 정리하면서 생각한 것은 2001년에서 2002년사이에 분양한 아파트가 제가 언급한 지역에서만 약9만세대정도 입니다.(99, 2000년의 5-6배정도됨) 즉 2003년에서 2005년 상반기까지 입주를 기다리는 아파트가 약 9만세대라는 얘기입니다. 다시말하면 분당신도시가 초기 계획이 약9만세대인 것으로 알고 있으니 분당신도시 만큼의 물량이 입주를 기다리고 있다는 얘기입니다. 그러면 금년 하반기부터는 일단 경기남부권의 아파트 전세물량은 엄청 풍족하여 진다는 결론이고 따라서 전세금은 소폭하락할 수 있습니다. 상대적으로는 대폭하락할 수도 있다는 얘기입니다. 집값은 분양가가 급상승하였기 때문에 상대적으로 저평가된 기존아파트를 중심으로 재평가되어 매매값이 조금은 상승하는 지역이 발생할 수 있으나 전반적으로는 안정세를 유지할 것으로 본인은 생각하고 있습니다. 그리고 지금 경기회복이 되었다고 하지만 젊은 세대들의 취업난으로 인하여 결혼으로 인한 신규주택수요는 당분간 그리 많지는 않다는 얘기이고. 또한 2001년과 2002년 집값의 급등을 목격한 무주택자들과 서민들은 적극적으로 아파트를 매입하였고 어느정도 능력을 가지고 있는 세대들은 분양권을 집중 매입하던지 아니면 분양을 받아서 부픈꿈을 꾸고있기에 급격한 주택수요는 창출되지 않을 것입니다. 또한 능력이 부족한 세대들은 돈이 없기에 분양받을 수도 기존아파트를 구입할 수도 없기에 유효수요라고는 얘기할 수 없으므로 일단 제외하겠습니다. 그리고 얼마전 신문지상에서 발표된 것처럼 이들 지역은 거의가 주택보급율이 90%이상을 차지하고 있고 일부지역에서는 100%이상을 기록하고 있는 지역도 있습니다. 그러면 이러한 정황을 종합해 볼때 이들 지역(현인구가 약 350만명정도)의 아파트값이 현행대로 유지되려면 2년상관으로 현인구의 10%인 약 35만명정도의 인구가 외부로 부터 유입되어야 현재의 아파트 값이 유지된다는 결론을 도출할 수 있습니다. 그러나 경기남부지역만 아파트를 많이 분양한 것은 아니고 경기북부지역과 서울서부지역 서울동부지역에도 엄청난 아파트를 분양하였기에 이들을 모두 소화하려면 서울인구의 7-8%가 감소해야만 경기도의 아파트값을 유지할 수 있다는 결론이 도출됩니다. 따라서 금년 하반기부터 본격적으로 집값이 하향안정화 될것으로 본인은 생각하고 있습니다. 그리고 제가 정리하는 지역의 근 50%는 거의가 중도금 무이자융자나 이자후불제로 분양을 한 지역입니다. 이것은 결국 부담없이 분양권에 투자할 수 있고, 프리미엄이 급상승시킨 원인일 수 있으며 분양률을 높여 건설사들의 수익창출에 일조를 하였지만 이것이 결국 부메랑이 되어 이들 지역의 집값을 하락시키는 발목이 될 수 있음을 본인은 생각하고 있습니다. 즉 제 개인적인 생각으로는 분양아파트가 입주할 무렵이면 50%는 실소유주가 입주를 하고 나머지 50%가 임대 또는 매매로 나오는 것이 통상적이었습니다. 그러나 제가 알고 있는 몇몇 지역은 실소유주의 비율이 20-30%선이고 나머지 70-80%는 투자목적으로 분양권을 소유하는 자들이 태반이라는 것이 문제의 시작입니다. 즉 한사람이 여러개의 분양권을 쥐고 있다는 얘기인데 이것은 결국 입주임박하면 이자부담과 부대비용(분양가의 약10%선)으로 일시에 매물로 나올 수 있는 가능성을 배제할 수 없기에 결국 올 하반기발 분양권값 하락의 신호로 작용할 수 있지 않을까 본인은 생각하고 있습니다. 따라서 본인의 생각으로는 이들 지역을 기초로한 본인의 분석결과를 놓고 본다면 집값의 급격한 폭등은 이제 1-2년간은 없을 것입니다. 따라서 아직 내집마련을 못한 세대들은 올상반기 또는 내년 상반기에 분양하는 동탄지구 및 흥덕지구, 보라지구, 동백지구 등에 분양을 받기를 생각해 보세요. 그리고 분양받기가 곤란한 세대는 금년 하반기 이후나 내년의 집값 동향을 면밀히 판단하시고 여유를 갖고 새 입주아파트를 중심으로 구입을 하시는 것은 어떨까 본인은 생각하고 있습니다. 그러나 집값을 급격하게 하락하지는 않을 것은 안양, 군포, 의왕, 성남 등의 재건축사업승인으로 인하여 1-2년 동안 단계적으로 이주를 시작할 것입니다. 즉 수원, 화성지역의 최근 아파트, 분양권값 및 전세금의 소폭상승은 3000여세대가 이주를 시작하는 신매탄아파트로 기인하고 있음도 생각해 볼 수 있습니다. 따라서 금년부터 재건축아파트의 사업승인이 본격적으로 시작되므로 금년도 및 내년도의 아파트 전세금의 급격한 하락은 없을 것이므로 따라서 아파트값의 급격한 하락 또한 없을 것입니다. 서울지역도 마찮가지일 것입니다. 단지 서울은 집값동향이 경기도 보다는 좀 더 탄력적이므로 민감하겠지만 결국 물은 넘치면 흐르게 되어 있으므로 일부 지역만 급등하고 나머지 지역은 하락하는 양상은 별로 없을 것입니다. 그리고 전세시장이 일단은 안정화되고 있으므로 전세시장의 안정화는 결국 아파트매매시장도 안정화된다고 보면 될 것입니다. 즉 2001년 2002년의 아파트값의 급등의 원인은 결국 전세값의 폭등이 그 원인이었음을 상기할 필요가 있습니다. 또한 2001년 2002년도에 분양한 아파트의 80%이상이 전세시장에 막대한 영향을 미치는 전용면적 25.7평미만 아파트임도 주목할 필요가 있습니다. ##데이타1 지 역 아파트 명 입주일 세대수 화성남양 대광파인밸리 2003.11 511 화성남양 대광파인밸리2 2003.11 597 화성남양 금강에스뿌아 2004.07 280 화성동탄 동탄성원상떼빌 2003.10 470 화성발안 주공(임대분양) 2003.11 634 화성봉담 봉담신안인스빌 2004.07 632 화성태안 우남드림밸리1차 2003.02 700 화성태안 우남드림밸리2차 2003.08 413 화성태안 삼성레미안태안1차 2003.12 621 화성태안 삼성레미안태안2차 2004.04 264 화성태안 우남1차 2004.04 477 화성태안 주공11단지 2004.04 598 화성태안 주공7단지 2004.04 742 화성태안 주공4단지 2004.04 778 화성태안 주공6.12단지 2004.04 2168 화성태안 주공2단지 2004.05 649 화성태안 주공10단지 2004.05 742 화성태안 화성신미주후레쉬 2004.05 1164 화성태안 신창1차 2004.06 1499 화성태안 엘지자이 2004.09 386 화성태안 청광플러스원 2004.10 278 화성태안 우남2차 2004.11 504 화성태안 주공3단지 2004.12 498 화성태안 신한에스빌 2004.12 663 화성태안 신창2차 2005.02 765 화성태안 병점임광코지빌조합 2006.03 583 합계: 17616 수원권역 동수원신성미소지움 2003.05 272 수원권역 동수원엘지3차 2003.07 924 수원권역 매교연향예스빌 2004.02 112 수원권역 동수원월드메르디앙 2004.07 2063 수원권역 동수원쌍용3차 2004.09 287 수원권역 동수원쌍용2차 2004.11 274 수원권역 당수동한라비발디 2005.01 972 수원권역 율전벽산블루밍 2005.04 319 수원권역 율전주공그린빌 2005.09 1078 수원권역 망포주공그린빌 2005.10 699 합계: 7000 오산권역 늘푸른오스카빌 2004.02 600 오산권역 궐동제일하이빌 2004.10 370 오산권역 수청우미이노스빌 2005.01 990 오산권역 궐동우남퍼스트빌 2005.04 1023 평택권역 동신메트로파크1차 2003.12 299 평택권역 동신메트로파크2차 2003.12 496 평택권역 에스알친오애 2004.02 472 합계: 4250 용인기흥 기흥우림홀인원 2003.09 299 용인고림 피렌체빌리지 2003.06 466 용인구갈3 신일유토빌 2003.07 510 용인구갈3 한라비발디 2004.05 890 용인구갈3 주공국민임대 2004.05 1176 용인구갈3 서미트빌I,II 2004.08 781 용인구갈3 계룡리슈빌 2004.09 528 용인구갈3 코오롱하늘채 2004.11 530 용인구성 구성광도 2003.05 476 용인구성 구성2차삼성레미안 2003.06 1219 용인구성 구성현대홈타운 2003.07 795 용인구성 태영레스빌1,2차 2003.08 453 용인구성 구성3차쌍용스윗닷 2004.11 465 용인동백 동백삼정 2003.04 390 용인동백 동백월드메르디앙 2005.11 966 용인동백 동백동문굿모닝힐 2005.08 510 용인모현 신안인스빌I 2004.12 324 용인모현 신안인스빌II 2004.12 538 용인보라 현대모닝사이드2차 2003.06 771 용인보라 현대모닝사이드1차 2003.12 1112 용인보라 지곡써니밸리II 2004.11 1092 용인삼가 늘푸른오스카빌 2004.12 675 용인신갈 신갈엣센스빌 2003.07 72 용인신갈 영덕대명레이크빌 2004.05 401 용인신갈 새천년그린빌 2004.07 2076 용인신갈 대우드림월드 2004.08 346 용인신갈 영덕태영레스빌 2004.11 400 용인신갈 구성2차성원상떼빌 2004.11 860 용인천리 신미주후레쉬빌 2004.09 1034 합계: 20155 용인죽전 현대홈타운3차2단지 2003.04 573 용인죽전 죽전대림 2003.09 141 용인죽전 진흥엣센빌 2004.06 160 용인죽전 한라프로방스II 2004.06 195 용인죽전 극동미라주 2004.06 196 용인죽전 엘지그린카운티 2004.06 238 용인죽전 현대홈타운4차2단지 2004.06 254 용인죽전 현대홈타운4차4단지 2004.06 342 용인죽전 한라프로방스 2004.06 388 용인죽전 반도보라빌 2004.06 637 용인죽전 현대홈타운4차3단지 2004.06 770 용인죽전 현대홈타운3차1단지 2004.06 1998 용인죽전 현대아이파크2차 2004.07 374 용인죽전 현대아이파크 2004.08 1466 용인죽전 포스홈타운2단지 2004.09 423 용인죽전 포스홈타운1단지 2004.09 884 용인죽전 현대홈타운6차 2004.10 120 용인죽전 대우(B21) 2004.10 142 용인죽전 현대홈타운7차1단지 2004.10 162 용인죽전 현대홈타운7차2단지 2004.10 194 용인죽전 건영캐스빌 2004.11 1254 용인죽전 대우(B7.29) 2004.12 190 용인죽전 보성아이월드 2004.12 332 용인죽전 우미이노스빌 2004.12 418 합계: 11851 용인수지 수지5차성우 2003.02 310 용인수지 성복엘지6차 2003.03 956 용인수지 동천대우드림월드 2003.04 190 용인수지 상현엘지빌리지 2003.05 1034 용인수지 상현성원상떼빌 2003.06 462 용인수지 영풍마드레빌 2003.09 149 용인수지 신봉신엘지1차 2003.12 1990 용인수지 동천현대아이파크 2004.01 172 용인수지 동천효성화운트빌 2004.01 172 용인수지 신봉현대아이파크 2004.01 194 용인수지 신봉효성화운트빌 2004.01 194 용인수지 신봉벽산블루밍 2004.01 246 용인수지 동천신명스카이뷰 2004.01 262 용인수지 신봉한일 2004.01 296 용인수지 신봉한화꿈에그린 2004.01 404 용인수지 동천써니밸리I 2004.01 627 용인수지 신봉우남(임대분양) 2004.01 962 용인수지 수지태영레스빌 2004.02 648 용인수지 동천벽산블루밍 2004.03 182 용인수지 신봉대우드림월드 2004.11 430 용인수지 신봉신엘지2차 2004.12 1626 합계: 11506 군포권역 당동쌍용스윗닷홈 2003.02 115 군포권역 신산본엘지빌리지I 2003.02 453 군포권역 신산본엘지빌리지II 2003.03 921 군포권역 당동마빌르스위트 2004.03 112 군포권역 당동대우드림월드 2004.03 565 군포권역 당동덕산 2004.05 90 군포권역 당정성원상떼빌 2004.06 492 권포권역 신산본엘지빌리지 2003.03 914 안양권역 호계현대홈타운 2003.01 604 안양권역 석수영풍마드레빌 2003.05 206 안양권역 호계임광2차 2003.06 426 안양권역 구룡주공임대분양 2003.09 195 안양권역 구룡주공그린빌 2003.09 306 안양권역 신평촌롯데낙천대 2003.09 955 안양권역 흥화브라운빌 2003.11 224 안양권역 호계대림 2003.12 707 안양권역 호계현대홈타운2차 2003.12 1057 안양권역 신평촌삼성레미안 2003.12 3806 안양권역 호계신도브래뉴 2004.11 203 안양권역 박달한일유엔아이 2005.01 375 안양권역 호계신성미소지움 2005.05 361 안양권역 임곡주공(임대) 2005.05 422 안양권역 임곡주공그린빌 2005.05 1262 안양권역 한승미에이드 2005.06 218 의왕권역 내손주공(10년임대) 2003.07 822 의왕권역 삼동대우 2003.09 209 의왕권역 오전한진그랑빌 2004.10 998 의왕권역 오전케이티 2004.12 182 합계: 17200 ##데이타2-신문기사 중도금 무이자 융자를 받은 아파트들이 입주를 앞두고 매물들을 쏟아내고 있어 주택경기 침체 요인이 될 것이라는 지적이 나오고 있다. 입주 후 높은 이자 부담을 피하기 위해 새 아파트를 매물로 내놓으면서 웃돈도 급격히 하락하는 양상을 보이고 있어 내년도 주택시장의 큰 변수로 등장하고 있다. 9일 부동산중개업계에 따르면 중도금 무이자 융자를 실시해 분양된 아파트들이 오는 2003년 입주 후 높은 이자 부담을 우려해 입주 전에 급매물로라도 팔자는 분위기가 확산되고 있다고 밝혔다. 올 중반까지만 해도 5%대에 머물던 중도금 대출이자가 최근 6%를 넘으면서 입주 후 자금부담도 크게 늘게 됐다. 오는 2003년 7월 입주를 앞둔 경기 용인 구성의 ‘신일 유토빌’의 경우 최근 급매물이 일부 등장했다. 33평형은 지난달까지만 해도 3000만∼4000만원 수준의 웃돈이 형성되고 있으나 급매물에는 웃돈이 2000만원 이하인 매물도 여럿 나타나고 있다. 아파트 중도금 무이자융자를 실시한 인근의 태영레스빌 단지에서도 급매물이 나오고 있다. 프리미엄도 32평형이 1000만원가량 떨어진 가운데 1억9000만원선에서 거래되고 있다. 그린공인의 정명수씨는 “최근 매물은 늘었지만 거래는 없는 편”이라고 말했다. 그는 “입주가 임박한 내년 8월에는 매물도 늘고 대출이자 부담도 늘 것이라는 우려 때문이라며 이런 분위기가 확산되고 있다”고 설명했다. 경기 고양 등에서도 오는 2003년 초 입주를 앞둔 아파트 매물이 늘고 있다. 오는 2003년 6월 입주 예정인 고양 풍동의 성원상떼빌의 경우 최근 웃돈이 1500만∼2000만원대로 떨어졌다. 30평형대가 2000만원 수준의 웃돈이 붙은 채 거래되고 있다. 군포 당동 동문굿모닝아파트도 오는 2003년 3월 입주를 앞두고 웃돈이 1000만원가량 떨어졌다. 현재 웃돈이 1000만∼1500만원가량 떨어진 가운데 2억1000만∼2억2000만원대에 거래되고 있다. 오는 2003년 입주 예정아파트가 대략 40만가구로 이중 입주를 하지 못하는 아파트가 상당수가 될 것이라는 게 전문가들의 공통된 의견이다. 해밀컨설팅의 황용천 사장은 “중도금을 70% 이상 무이자로 융자를 받았다가 높은 이자 부담 때문에 입주를 포기하는 사례가 속출할 것”이라면서 “입주가 몰리는 내년 5월 이후 아파트값이 급락 할 수도 있다”고 말했다.