==방글스== [방글스]부동산 경매투자로 성공하고 싶은가?

[방글스]

부동산경매 투자로 성공할려면 마인드를 먼저 구축하라!

1. 부동산경매 낙찰 받을려고 하지말고 실력부터 키워라.
     - 낙찰이 곧 수익은 아니다.
     - 경매의 기초부터 공부를 해라.

        [말소기준권리, 대항력임차인등..]
     - 언젠가 혼자서 권리분석부터 매도까지 추진해야 한다.
     - 실력을 키워라.
    

2. 손품, 발품을 직접하고, 자신만의 DataBase를 만들어라.
     - 인터넷지도, 실거래가 조회등 손품을 팔아라.
     - 발품, 즉 현장을 가서 부동산의 가치를 눈으로 보라.
     - 임장결과에 대한 자신만의 데이터를 만들어라.  

  

3. 초보자는 소형아파트/빌라로 임대소득과 시세차익, 두마리 토끼를 노려라.
     - 주거형 부동산투자는 단기수익이 힘들 수 있다.

     - 임대수익을 노려라.
     - 임대시세가 좋은 곳에 투자를 하되, 레버리지를 이용하라.
     - 언젠간 그분(?)이 오시면 임대수익형 부동산의 시세차익이 두배도 된다.


4. 단타물건은 수익율을 계산하여 입찰하라.
     - 단타 매도형 부동산투자는 매도 후 수익율을 계산해서 투자해야 한다.
     - 명도비, 대출비용, 인테리어비용까지 산정해서 최종 수익을 계산해야한다.
     - 입찰가를 역순으로 정해서 입찰해야 수익이 난다.
     - 단타 매도형 수익에 있어서 양도소득세부분도 감안해야 한다.
     - 단타물건의 세후 1000만원이면 나쁘지 않다. 특수물건이 아니면...

        (그러나, 주거형을 단타로 많이 하는 것은 비효율적이다.)


5. 세금에 대한 별도 공부도 하라.
      - 부동산투자에 있어서 필수과목이 세금이다.
      - 세법을 모르고 투자를 한다면 총알없이 전쟁터에 나가는 것과 같다.
      - 최종 매도를 했지만, 세금을 빼고 남는 것이 없을 수 있다.
      - 양도소득세, 부가가치세, 종합소득세 등은 공부를 해야한다.
     

6. 특수물건 잘 못하다가 더 이상 경매법정에 나타나지 않는다.
      - 특수물건이란? 유치권, 법정지상권, 지분경매 등이다.
      - 특수물건이 고수들의 경매놀이터이다.
      - 실력없이 특수물건을 도전하다가 해결능력이 없거나, 대출이 안되어서 보증금을 날릴수 있다.
      - 멋진 경험을 하고 싶다면 특수물건에 도전하라.
        하지만, 잘 못하면 다시는 경매법정에 나타날 기분이 안들 것이다.

7. 경매고수들의 발자취를 따라하고 학습하라.
      - 경매 고수들의 투자방식을 따라해라.
      - 인맥을 형성하라.
      - 부자들과 같이 있으면 좋은 정보를 얻을 수 있다. 

     
8. 정보를 습득하라. (경제신문, 부동산TV, 오프라인 모임 등)
      - 정보라는 것이 다양하다.
      - 경제뉴스, 부동산 TV를 통해서 관심을 가져라.
      - 오프라인 모임에서도 많은 정보를 얻을 수 있다.
      - 주위 초보분들의 경매투자이야기, 부동산정책등도 습득할 수 있다.

9. 부동산 중개소장과 친해라.
      - 부동산은 그 지역의 부동산 중개소장님들이 전문가이다.
      - 지역 전문가와 친해야 그 지역의 특색을 알 수 있다.
      - 낙찰받은 물건을 지속적으로 관리해 주실 분들이기에 그 분들과 친해져야 한다.

     
10. 지속적인 저인망 입찰로 부동산을 매입해라.
       - 임장을 가고, 수익율을 계산했으면 자신만의 입찰가를 자신있게 제출해라.
       - 저인망 입찰로 낙찰이 될 수 있을까? 가능하다.
       - 부동산 경매의 매력포인트는 저가로 매수할 수있다는 장점이다.

11. 역발상의 아이디어로 접근하라.
       - 부동산 경매의 매력포인트는 저가로 매수할 수있다는 장점이다.
         왜? 미납이 되었는지를 상상해서 접근해라.
       - 지분경매 토지의 경우 공유자가 꼭 필요한 토지라면 감정가보다 몇 배 수익을 낼 수 있다.
       - 주택을 낙찰받아 상가로 개조하여 수익을 낼 수있다면 그 가치는 상상초월이다.
       - 남들이 볼 수 없는 역발상 아이디어로 수익을 극대화 할 수 있다.

12. 경매법정에 한 두번 패찰한다고 인생의 탈락자가 되지 않는다.
        - 매일 입찰해 본적이 있는가? 
           매입 입찰하여 패찰한다면....
        - 경매법정에서 패찰한다고 인생의 패찰자가 되지 않는다.

13. 부동산도 상승장과 하락장이 있다.  흔들리지 마라.
      - 부동산 시장은 수요와 공급법칙에 따라 상승과 하락을 반복한다.
      - 시장의 상승과 하락에 흔들리지 말고, 자신만의 투자방식대로 투자하라.
      - 주식투자를 해 보셨는가? 그럼 알 것이다. 블루칩 주식은 항상 상승했다.

14. 부동산 경매시장이 Hot하다면 현장조사를 다시 해보라!
       - 부동산 경매시장이 활황기라면 조사를 자세히 못했다는 증거이다.
          왜? 고가 낙찰이 되는지 확인하고 그 이유를 알아야 한다.

       
15. 화장기술을 습득해라.
       - 인테리어 Trand를 관심을 가지고, 셀프로 인테리어기술을 배워보라.
       - 멋지게 바뀐 인테리어는 매수자의 마음을 흔들어서 가치를 올릴 수 있다.

16. 투자에 있어서 동반자를 만들어라.
       - 혼자서는 빨리 갈 수 있으나, 멀리 갈 수 없다. 
          투자책과 고수들이 자주 말한다. 나도 동의한다.
       - 경매투자에서 서로 의지하고 논의가 되는 동반자가 있으면 시너지효과는 그 이상이다.
       - 경매 친구를 만들어라.

17. 자신의 신용등급을 관리하라.
       - 자신의 신용등급을 알고 있는가? 
         낙찰 받고 잔금대출 시 신용등급이 안좋다면 황당할 것이다.
       - 유료사이트를 가입해서 자신의 신용관리는 필수이다.

          (나이스** 등 이용하면 보유하는 카드, 신용등급 조회가능하다.)

18. 대출에 대한 정보를 습득해라.
       - DTI, LTV, DSR등 대출정책은 항상 바뀐다. 
         그렇다고 자세히 공부할 필요는 없지만, 무엇인지는 아셔야 한다.
       - 투자할 돈이 많다면 대출할 필요가 있겠는가? 
         대출정책과 정보를 알고 대출상담사에게 문의해보고 투자해라.

         
19. 계속 진화하라.
       - 경매고수들에게 나 또한 배운다.
       - 주거형 부동산부터 특수물건까지 다양하게 투자를 해 보라.
       - 실력을 향상시키고, 진화를 해야 모든일에 살아남는다.

20. 그리고 포기하지 마라!
         - 포기라는 단어는 인생에서 아주 중요하다.
         - 부동산경매투자에서도 포기하지 않는다면....
             몇 년 후 나의 인생관과 꿈이 바뀔것이다.
        - 포기하지말고, 긍정적으로 생각을 바꾸어 보자.

시장흐름을 알아야하고 정보도 파악해야하고 무엇보다 지속적인 관심과 열정이 필요합니다.

여러분!

책에 나오신 고수들은 하루아침에 고수가 된 것이 아닙니다.

물론, 저도 정보력이 낮은 지방에 거주하지만...

꾸준히, 천천히 달려왔습니다.

좀 늦어도 됩니다.

다만, 그 꿈은 버리시면 안됩니다.

한일 월드컵시절..

한국대표팀의 월드컵 4강 진출하는 것을 보셨죠!

간절히 원하면 이루어 진다고 했습니다.

진인사대천명의 자세로 꾸준히 노력하면 안될 것이 없습니다.

제가 책을 보고 느낀 것과 부동산 경,공매 투자를 하면서 느낀것을 정리하였고,

저의 견해를 정리하였으니 도움이 되시길 바라면서...

창원에서 방글스

[Win17]

주옥같은 글이네요. 틀린말이 하나도 없습니다.

[하마해]

부동산 경매투자자로 성공할려면 반드시 구축해야 할 마인드네요.
저에게 절박함, 간절함, 정보력, 실행력 어느 것 하나 현재
제대로 갖춰진게 없네요.
하나씩 갖춰가도록 더 노력해야겠다는 마음이 듭니다.
좋은 글 감사합니다.

[공포똥배]

좋은 말씀 감사합니다. 열심히 손품, 발품, 그리고 공부를 한만큼 좋은 결과를 가져갈 수 있겠지요.^^!

[버들강아지2]

좋은 글 잘 읽었습니다. "좀 늦어도 됩니다. 다만, 그 꿈은 버리시면 안됩니다."라는 말이 가슴에 와 닿네요..

[긍정마음]

감사합니다. 꾸준히^^

[해산]

꾸준히~ 좋은 글 감사합니다!

[마음이부자]

방글스님 글감사드립니다.
천천히,오래,동료와 꿈을갖고.. 감사합니다!

[국제신사]

어떤 자세로 투자에 임해야 될 것인지 구체적인 대안을 제시해 주시니 초보로서 지름길을 찾은 기분입니다. 좋은글 감사드립니다.

[샘파]

새해에 좋은글로 시작하네요. 지금 제에게 꼭 맞는 말씀들입니다^^

[족쇄없는자유]

20번.. 포기하지마라는 말씀 너무 맘에 와 닿습니다. 패달을 놓는 순간 쓰러질 수 있고..반대로 패달을 계속 밟기만하면 때론 휘청일때도 있지만 잘 쓰러지진 않는것 같습니다. 좋은 말씀 고맙습니다~!!

[무궁]

무엇하나 빠지는 것 없이 옳은 말씀이고
새겨 놓아야 할 이야기입니다, 감사합니다~

[bionhoosun]

구구절절 옳으신 말씀입니다. 감사합니다.

[부부백]

핵심포인트를 잘 정리해주셨네여 이대로만 꾸준히.열정을 갖고포기하지 않으면 누구든 성공할수 있을것입니다.감사합니다

[지혜로운 부자]

좋은글 감사합니다~
창원에도 멋진고수님이 계신다니
초보로써 넘 반갑고 감사할따름입니다~

[보름달복부인]

좋은 글 감사합니다

[백두산777]

기본 실력부터 기르고 하겠습니다.감사합니다.

[함께걷기]

좀 늦어도 포기하지않고!
좋은글 감사합니다^^
많은 힘을 얻고갑니다!

[야호놀자]

초보자로서, 맘에 확 와닿네요. 감사합니다~^^

[타키노]

두고두고 읽어야겠네요...
서울 살다가 부산쪽으로 내려와서 더 갈피를 못잡고 있는데...
꾸준히 읽고 포기하지 않고 잘 생각해 봐야겠어요

[여프로갓]

1번부터 20번까지... 하나하나가 와닿습니다. 즐겨찾기로 추가를 해놓았습니다. 그리고 저인망 입찰이라는 새로운 방법도 알게 되었습니다. 감사드립니다.^^