생활 | 발코니 난간 하자로 인한 사고, 대표회의·입주민에 공동 책임 있어 | 광주아파트총연합회

[LHKOREA]

1.NEWS

●발코니 난간 하자로 인한 사고, 대표회의·입주민에 공동 책임 있어

발코니 난간, 공용부분 해당

서울고법 판결

발코니 난간은 공용부분이면서 전유부분 입주민의 사실적 지배 아래 있으므로, 난간 하자로 인한 사고에 대한 손해배상 책임은 공동점유자로 볼 수 있는 대표회의와 입주민 모두에게 있다는 법원 판결이 나왔다.

서울고등법원 제33민사부(재판장 이경춘 부장판사)는 최근 이사업체 운영자 A씨와 그의 자녀 B씨, C씨가 서울 송파구 모 아파트 대표회의와 이 아파트 D세대 소유자 E씨, D세대에 입주한 입주민 F씨를 상대로 제기한 손해배상 청구소송 항소심에서 “피고 입주민 F씨는 피고 대표회의와 공동해 원고 A씨에게 3674만3037원, 원고 B·C씨에게 각 2015만3257원을 지급하라”는 판결을 내렸다. 해당 손해배상 금액에 대해 대표회의의 책임만을 물은 제1심 판결과 달리 제2심에서는 입주민 F씨의 책임을 함께 인정했다.

재판부에 따르면 F씨는 아버지 E씨가 소유하고 있는 D세대의 종전 임차인이 계약기간 만료로 이사를 나가게 되면서 E씨의 허락을 받아 2015년 1월 26일 D세대에 입주했다. 이날 이사작업을 맡은 업체 운영자 A씨의 부인 G씨는 이삿짐 운반 후 정리작업까지 거의 마친 무렵인 오후 5시 30분~6시 경 D세대의 발코니 난간을 잡고 창문을 닫다가 난간이 바깥으로 떨어지는 바람에 함께 바닥으로 추락, 병원으로 후송돼 치료를 받던 중 그해 2월 3일 사망했다. 사고 당시 발코니 난간은 녹이 슬고 낡아 거의 떨어진 상태였다.

A씨는 그의 자녀들과 함께 아파트 대표회의, D세대 소유자 E씨, 입주민 F씨 모두에게 손해배상 책임을 물으며 소송을 제기했다.

재판부는 관계 법률 및 관리규약의 규정 등을 종합해 발코니 중 발코니 창까지의 내부는 전유부분에 해당하나, 난간은 아파트 외벽의 일부로서 공용부분에 해당한다고 보고, 이에 대한 유지·관리 등 책임이 있는 대표회의에 먼저 사고 손해배상책임을 물었다.

재판부는 “집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제2조 제3호, 제4호에 따르면 전유부분은 구분소유권의 목적인 건물부분을, 공용부분은 전유부분 외의 건물부분 등을 말하고, 같은 법 제3조 제1항에 따르면 여러 개의 전유부분으로 통하는 복도, 계단, 그 밖에 구조상 구분소유자 전원 또는 일부의 공용에 제공되는 건물부분은 구분소유권의 목적으로 할 수 없는 공용부분”이라며 “따라서 집합건물에서 건물의 안전이나 외관을 유지하기 위해 필요한 지주, 지붕, 외벽, 기초공작물 등은 구조상 구분소유자 전원 또는 일부의 공용에 제공되는 부분으로 공용부분이라 볼 수 있다”고 밝혔다.

이어 재판부는 “이 사건 아파트의 관리규약은 입주민이 세대에서 단독으로 사용하는 공간을 전유부분으로, 이를 제외한 부분을 공용부분으로 규정하고, 현관문 및 창(발코니 창 포함)은 전유부분으로, 주요구조부인 벽, 기둥, 바닥, 보, 지붕, 주계단, 외벽에 부착된 난간은 공용부분으로 규정하고 있다”며 “이에 따르면 발코니 창은 전유부분에, 외벽에 부착된 발코니 난간은 공용부분에 해당한다고 볼 수 있다”고 밝혔다.

이를 근거로 재판부는 대표회의에 대해 “주택관리업자를 통해 아파트의 공용부분인 이 사건 난간을 사실상 지배하면서 이에 대한 보수·유지 및 안전관리 업무를 수행할 권한과 책임이 있다고 할 것이므로 민법 제758조 제1항에서 1차적 손해 배상 책임자로 지적하는 이 사건 난간의 점유자라고 봄이 타당하다”고 판단, “피고 대표회의는 당시 이 사건 난간의 상태에 비춰 그 위험성을 충분히 인식할 수 있었음에도 이에 대한 유지·보수를 게을리 하는 등 이 사건 난간의 위험성에 비례해 사회통념상 일반적으로 요구되는 정도의 방호조치의무를 다했다고 볼 수 없으므로, 난간의 점유자로서 이 사건 사고로 인한 손해를 배상할 책임이 있다”고 밝혔다.

재판부는 또 D세대에 입주한 F씨에 대해 “대표회의와 함께 이 사건 난간을 사실상 지배하면서 그에 관해 일정한 관리책임을 부담하는 공동점유자의 지위를 갖고 있었다고 봄이 타당하고, 양자의 점유 사이에 우열은 없다”며 “따라서 피고 입주민 F씨는 이 사건 난간의 공동점유자로서 피고 대표회의와 공동해 이 사건 사고로 인한 손해를 배상할 책임이 있다”고 판단했다.

이와 관련, 재판부는 “이 사건 난간과 같이 해당 전유부분 거주자를 위한 시설, 특히 거주자 이외에는 그 상태를 구체적으로 확인하기 어려운 시설에 대해서는 그것이 비록 공용부분이라 하더라도 피고 대표회의나 관리주체에 그에 대한 전적인 관리책임이 있다고 보기는 어렵고, 해당 전유부분 점유자에게도 그 하자 내지 위험성을 관리주체에 고지해 적절한 조치를 취하도록 하거나 이 사건 난간에 접근하는 다른 사람에게 그 위험을 알리는 등의 주의의무 정도는 인정된다고 봄이 상당하다”며 “피고 입주민 F씨는 이 사건 사고 이전에 이미 이 사건 난간이 외벽에서 거의 떨어져 있는 상태였음을 알고 있었음에도 망인 G씨를 포함한 원고 A씨의 직원들에게 이 사건 난간의 상태 내지 위험성을 적극적으로 고지하거나 사고 방지를 위한 별다른 조치를 취하지 않아, 방호조치의무를 다했다고 볼 수 없다”고 밝혔다.

재판부는 다만 망인 G씨가 난간의 고정·지지의 강도를 확인하는 등 추락하지 않도록 스스로 주의해 작업을 하지 않은 점, A씨의 직원들이 사고 발생 전 이미 난간의 위험성을 인식하고 있었음에도 나중에 이사 작업에 합류한 G씨에게 이를 알리는 등으로 주의조치를 취하지 않은 점 등의 과실이 사고의 발생과 그로 인한 손해의 확대에 원인이 됐다고 보고, 대표회의와 F씨의 책임을 50%로 제한했다. 손해배상액에는 상속금액과 위자료 등이 반영됐다.

재판부는 D세대 소유자인 E씨에 대해서는 “피고 대표회의 및 피고 F씨에게 공동점유자로서의 책임이 인정되는 이상 피고 E씨에게 소유자로서의 책임은 인정될 수 없다”고 판단했다. 아울러 E씨가 해당 사건 난간의 공동점유자에 해당한다는 A씨 등의 주장에 대해 “피고 E씨는 이 사건 세대의 구분소유자이자 간접점유자에 불과하고, 사고 당시 이 사건 난간을 사실상 지배하고 있었다고 볼 만한 근거가 없는 점 등에 비춰 피고 E씨가 이 사건 난간의 (공동)점유자라는 점을 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다”고 밝히며 A씨 등이 E씨를 상대로 2심에서 추가한 공작물 점유자로서의 손해배상책임 청구를 기각했다.

출처 : 아파트관리신문 서지영 기자 sjy27@aptn.co.kr

●하자보수공사 중 재도장공사 등 일부 공사 입대의 서면

승낙 없이 동일업종에 하도급 ‘위법’

시설물유지관리업자 건설산업기본법 위반 ‘벌금형’

인천지법 부천지원

아파트 입주자대표회의로부터 도급받은 하자보수공사 중 재도장공사 등 공사 일부를 입대의 서면 승낙 없이 동일한 업종에 해당하는 건설업자에게 하도급한 시설물유지관리업자가 법원으로부터 벌금형을 선고받았다.

인천지방법원 부천지원 형사4단독(판사 류준구)은 최근 건설산업기본법 위반으로 약식 기소된 시설물유지관리업체 대표 A씨에 대해 30만원의 벌금형을 선고한다고 밝혔다.

판결문에 의하면 A씨는 지난 2013년 5월경 모 아파트 입대의로부터 2011년 1월경 7억원의 공사대금으로 도급받은 아파트 시설물 설치 및 보수공사 중 일부인 아파트 외벽크랙보수·재도장공사, 주차장 천장 누수보수공사, 옥상 방수공사, 가구창호 코킹공사, 도로 수선공사를 입대의의 서면 승낙을 받지 않고 시설물유지관리업체이자 미장·방수·도장업체인 B사에 2억5,300만원의 공사대금으로 하도급한 것으로 나타났다.

이와 관련해 A씨는 해당 아파트 입대의와의 업무계약을 통해 하자조사 및 하자보수보증금 청구 작업 등을 진행한 이후 아파트 시설물 설치 및 보수공사를 맡게 됐다며 공사계약은 업무계약과 실질적으로 일체를 이루는 것으로 시설물유지관리업자로서 아파트 시설물의 점검·정비 및 개량·보수·보강 공사 일체를 맡은 것이라고 주장했다.

또한 시설물유지관리업의 본질적 부분인 시설물 점검·정비를 모두 직접 했고 이후 일부 미장·방수·도장공사만을 B사 등 해당 전문공종업체에 하도급했으므로 건설산업기본법을 위반한 사실이 없다고 반박했다.

하지만 법원은 “아파트 입대의로부터 도급받은 건설공사의 일부를 ‘동일한 업종’에 해당하는 건설업자에게 위법하게 하도급한 사실이 충분히 인정된다”면서 A씨의 주장을 기각했다.

건설산업기본법 제29조 제2항 및 제96조 제4호에서는 수급인은 도급받은 건설공사의 일부를 동일한 업종에 해당하는 건설업자에게 하도급할 수 없고, 다만 발주자가 공사품질이나 시공상 능률을 높이기 위해 필요하다고 인정해 서면으로 승낙한 경우에는 예외로 한다고 규정하고 있으며 이를 위반해 하도급한 자에 대해서는 3년 이하의 징역 또는 3,000만원 이하의 벌금에 처하도록 정하고 있다.

법원은 “건설산업기본법의 하도급 제한에 관한 입법취지에 대해 원수급인의 건실한 책임시공 확보·유도로 부실공사를 방지하고, 발주자의 신뢰를 보호하고 손해를 예방하며, 공사 후 책임소재의 불분명에 의해 야기될 수 있는 분쟁을 예방하는데 있다”며 “종합적인 계획·관리·조정 능력을 갖춘 것으로 인정·인가받은 종합건설업자가 아닌 전문건설업자의 경우에는 부대공사가 아닌 이상 도급받은 건설공사의 일부를 다른 전문건설업자에게 하도급할 수 없다”고 해석.

또한 시설물유지관리업이 2개 이상의 전문건설업종이 결합된 것이라는 특수성을 갖기는 하나, 건설산업기본법상 종합적인 계획·관리·조정 능력의 검증을 요구받지 않는 1개의 전문건설업종으로 규정돼 있는 이상, 시설물유지관리업 내에 필연적으로 포함되는 미장·방수·도장공사는 최소한 하도급 제한 규정들의 적용에 있어서는 시설물유지관리업의 하위 세부 작업으로서 시설물유지관리업과 ‘동일한 업종’에 해당하는 공사로 해석해야 한다고 판단했다.

법원은 이에 따라 “시설물유지관리업자로서 공사를 도급받은 이상 발주자의 서면동의가 없다면 시설물의 정비·점검뿐만 아니라 보수공사 역시 모두 직접 인력을 고용해 관리·감독하며 수행해야 하고 보수공사 중 일부를, 같은 시설물유지관리업자는 물론 미장·방수·도장공사 등 해당 업종의 전문건설업자에게 하도급주는 것은 ‘도급받은 건설공사의 일부를 동일한 업종에 해당하는 건설업자에게 하도급’한 경우에 해당한다”고 분명히 했다.

한편 A씨와 검사 측 모두 이번 판결에 항소를 제기함에 따라 사건은 인천지방법원 형사2부에 배정된 상태다.

출처 : 한국아파트신문 마근화 기자 yellow@hapt.co.kr

●철제 난간 노후화로 계단서 추락한 입주민.

임대사업자, 소장 50% 손해배상 책임 인정

부산지법

부산의 모 공공임대아파트에서 노후화된 철제 난간으로 인해 계단에서 추락해 상해를 입은 50대 입주민이 임대사업자인 부산도시공사와 관리사무소장을 상대로 손해배상 청구소송을 제기한 사건에서 법원은 부산도시공사와 관리사무소장에게 50%의 손해배상 책임이 있다고 판결했다.

부산지방법원 민사2부(재판장 문춘언 부장판사)는 최근 원고 패소 판결을 내린 1심을 변경, 부산도시공사와 관리사무소장은 공동해 사고를 당한 입주민 A씨에게 약 2,200만원을, A씨의 가족에게는 350만원을 지급하라고 주문했다.

판결문에 의하면 15층에 거주한 A씨는 지난 2014년 7월 7일 오후 11시 30분경 15층 맨 끝에 있는 비상출입문 밖에서 중심을 잃고 미끄러지면서 이미 떨어져 나가 있던 철제 난간 사이를 통과해 14층 바닥으로 추락, 약 6주간의 치료를 요하는 상해를 입었다.

A씨는 당시 비상출입문 쪽에서 악취가 나 출입문을 열고 들어갔는데 비상계단에 인분이 방치돼 있는 것을 발견, 이를 치우려다 사고를 당했다고 진술한 것으로 알려졌다.

재판부는 “사고 장소는 아파트 공용부분으로서 아파트 임대사업자이자 관리주체인 부산도시공사와 관리사무소장이 유지·보수·점검 의무를 부담한다”고 전제하면서 “이들이 사고 장소에 추락방지를 위해 설치돼 있던 철제 난간대의 관리를 소홀히 해 그 중 난간 2개가 파손돼 떨어져 나가 난간 공백 부분이 발생했고 보수도 제대로 이뤄지지 않았다”며 아파트 관리에 대한 주의의무를 다하지 않았다고 판시했다.

다만 A씨는 사고 직전 술을 마신 상태였고 사고가 발생한 시각이 오후 11시 30분경으로 매우 늦은 시각이어서 A씨로서는 사고 장소에서 미끄러지지 않도록 더욱 주의를 했어야 함에도 이를 게을리 해 사고를 당한 부분을 참작, 부산도시공사와 관리사무소장의 책임을 50%로 제한.

특히 사고 이후 치료비 및 위자료 총 500여 만원을 받고 향후 민·형사상 소송이나 이의를 제기하지 않기로 합의했지만 법원은 합의서에 치료비와 위자료 부분 외에 일실수입에 대한 부분은 없기에 일실수입에 대한 손해배상 청구 부분에는 부제소 합의의 효력이 미치지 않는다고 밝혔다.

재판부는 합의가 불공정한 법률행위로서 무효라는 A씨의 주장에 대해 A씨가 먼저 합의 이전에 협상을 요구했던 점, 합의 당시 A씨에 대한 진단결과와 1심 법원에서 이뤄진 신체감정결과 사이에 현저한 차이가 없는 점 등을 고려하면 합의가 A씨의 궁박, 무경험 등으로 인해 현저하게 공정을 잃은 법률행위라고 보기는 어렵다고 선을 그었다.

한편 부산도시공사와 관리사무소장은 이번 판결에 불복해 상고를 제기했다.

출처 : 한국아파트신문 마근화 기자 yellow@hapt.co.kr

2.민원회신

●동대표 결격사유 관리규약으로 규정 못해

문 : 동대표 결격사유

동대표 결격사유를 관리규약 개정시 수정할 수 있다면 관리동 내 어린이집 원장의 배우자가 동대표 후보자로 등록할 수 있는지?

답 : 관리규약으로 동대표 결격사유 정해 운영할 수 없어

해당 공동주택 관리주체의 소속 임직원과 해당 공동주택 관리주체에 용역을 제공하거나 사업자로 선정된 자의 소속 임원은 동대표가 될 수 없다(공동주택관리법 시행령 제11조 제3항 제4호).

상기 동대표 결격사유는 법령과 다르게 공동주택 관리규약으로 정해 운영할 수 없다. 따라서 관리규약 개정시 수정불가하다.

출처 : 국토교통부 주택건설공급과

●입대의 미구성···입주자 과반수 동의로 규약 개정

문 : 관리규약 개정

최초 입주자대표회의가 구성되지 않아 관리사무소에서 입주민의 과반수 이상의 동의를 받아 관리규약 개정을 지자체에 신고한 바, 현 시점에서 입주자 등 1/10 이상 제안서를 새로 받아야 하는지?

답 : 대표회의 미구성시 입주자 등 1/10 이상 제안·전체 입주자 과반수 찬성으로 규약 개정

공동주택 관리규약을 개정하고자 하는 경우에는 공동주택관리법 시행령 제3조 각 호의 방법에 따라야 한다(공동주택관리법 시행령 제20조 제3항).

이와 관련, 제3조에 각 호는 ‘입주자대표회의 의결로 제안하고 전체 입주자 등의 과반수가 찬성’하는 방법과 ‘전체 입주자 등의 10분의 1 이상이 제안하고 전체 입주자 등의 과반수가 찬성’하는 방법 등 두 가지 중에 한 가지를 선택해 관리규약을 개정할 수 있도록 하고 있다.

상기 법령 절차에 따라 귀 공동주택의 경우 최초 입주자대표회의가 구성되지 않았다면 관리사무소에서 일방적으로 관리규약 개정에 대해 입주민 동의를 받을 것이 아니라, 먼저 전체 입주자 등의 10분의 1 이상이 제안하고 그 이후에 전체 입주자 등의 과반수 찬성을 받아 관리규약을 개정해야 할 것으로 판단된다.

출처 : 국토교통부 주택건설공급과

●어린이집 원장 배우자 동별 대표자 후보 등록 가능 여부

문 : 어린이집 원장의 배우자가 동별 대표자 후보로 등록할 수 있는지?

답 : 해당 공동주택 관리주체의 소속 임직원과 해당 공동주택 관리주체에 용역을 제공하거나 사업자로 선정된 자의 소속 임원은 동별 대표자가 될 수 없다.(공동주택관리법 시행령 제11조 제3항 제4호) <끝>

출처 : 국토부 주택건설공급과

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