선순위 가등기 가처분이 존재하는 경매물건

[나그네]

경매에서 말소기준권리 이전의 선순위가등기, 가처분이 존재하는 경우가 적지 않습니다.
이런 물건들일수록 수익률이 높을 수 있다는 점에서, 무조건 기피할 것은 아니라고 봅니다.
우선은 가등기 등에 관한 본 재판이 있었는지, 그 결과는 어떠했는지에 대한 조사가 선행될 필요가 있습니다.
이미 본안판결로 권리관계가 확정되었음에도 불구하고 등기부상에는 이런 본 재판 결과가 반영되지 못한 경우가 적지 않기 때문입니다. 본 재판 결과 확인을 위해서는 서울 서초동에 위치한 대법원 도서관 특별열람실을 직접 방문해서 하급심 판결문검색을 해보는 것이 현재로서는 가장 정확하면서도 유일한 방법입니다.
가등기권자, 가처분권자, 소유자, 지번 등의 관련검색어로 판결이 있었는지를 검색하면 됩니다.
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이와 같은 판결검색에도 불구하고 권리관계가 명백하지 않다면 일정한 위험을 안고 낙찰하게 되는 것인데, 이 과정에서는 낙찰 이후 우려되는 소유권상실에 따른 구제방법과 절차를 정확하게 이해할 필요가 있습니다.

선순위 가등기 등은 매각 이후에도 말소되지 못한 채 등기 이후 가등기 등을 말소하기 위한 재판을 제기하거나 아니면 가등기권자 등으로부터 소송을 제기당할 수 있는데, 재판을 통해 낙찰자 앞으로의 이전등기가 말소될 수 있습니다.
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이 경우에는 민법 578조에 따라 채무자나 배당받은 채권자를 상대로 담보책임을 추궁할 수 있는데 일반적으로 채무자는 무자력인 경우가 적지 않으므로 배당받게되는 채권자의 자력이나 지위를 고려해야 합니다.
배당받게 될 채권자가 금융기관과 같이 향후 담보책임을 부담하기에 충분한 자력이 있는 경우에는 취득한 부동산을 상실하는 경우에도 낙찰대금 상당의 손해를 회복할 가능성이 크다. 따라서, 이런 경우에는 선순위가등기,가처분 물건이라도 좀 더 과감하게 접근할 수 있을 것이다. 하지만, 배당받게 될 사람이 자력이 불충분한 개인의 경우에는 매수를 결정함에 있어 훨씬 보수적이 되어야 합니다.
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그 밖에도, 가등기나 가처분권리는 소멸시효, 제척기간, 사정변경에 의한 취소 등 법에서 정한 시간이 흐르게 되면 일정한 요건하에서 취소시킬 수 있는 방법도 있다는 점에서, 시간적인 부분도 고려해 볼 법 합니다.
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다만, 3년, 10년 등과 같이 기계적인 이해가 아니라, 제도의 취지와 기산점, 중단사유 등을 정확히 이해해야 낭패를 면할 수 있습니다.
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관련판례와 법령
▶ 대법원 1986.9.23. 선고 86다카560 판결 【배당금반환】
채무명의에 기한 강제경매신청에 의하여 경매목적 부동산에 대한 경락허가결정이 확정된 경우에는 비록 경매개시결정 전에 경료된 제3자명의의 가등기에 기하여 그 제3자명의로 소유권이전본등기가 경료됨으로써 경락인이 경락부동산의 소유권을 취득하지 못하게 되었다 하더라도 그 사유만으로 경락허가결정이 무효로 돌아가는 것은 아니므로 채권자가 경락대금 중에서 채권의 변제조로 교부받은 배당금을 법률상 원인없이 취득한 부당이득이라고 할 수는 없다.
원고는 이 사건 청구원인으로서, 원고는 원심판시와 같은 사유로 이건 경락부동산의 소유권을 취득할 수 없게 되었으므로, 민법 제578조 소정의 경매와 매도인의 담보책임에 관한 규정에 따라 채무자에 대하여 이건 경락부동산에 대한 매매계약을 해제하고 채무자의 무자력을 이유로 배당채권자인 피고에게 그 배당금의 반환을 구하고 있음이 명백함에도 불구하고 원심은 원고의 주장사실에 대하여는 심리판단을 하지 아니하고 앞서 본 바와 같이 피고에게 원고가 주장하지도 아니한 부당이득반환 의무가 있다고 판단하였으니 원심판결에는 경매의 효력 내지 부당이득의 법리를 오해하고 변론주의 원칙을 위배하여 판결결과에 영향을 미친 위법이 있다
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▶ 서울고법 1986.12.5. 선고 86나2563 제9민사부판결 : 확정 【경락대금청구사건】
가. 부동산에 관하여 경매개시결정이전에 타인을 권리자로 하는 처분금지가처분등기가 경료되어 있었는데 그 후 위 가처분권리자명의로 소유권이전등기가 경료됨으로 인하여 경락인이 경락허가결정에 의한 소유권취득으로써 위 가처분권리자에게 대항할 수 없게 되어 그 소유권을 상실하게 된 경우, 경락인은 그 채무자에 대하여 위 경매계약을 해제할 수 있고, 이 경우 채무자가 변제자력이 없다면 경락대금의 배당을 받은 채권자들은 경락인에게 배당받은 금액전부를 반환할 의무가 있다.
나. 매도인의 담보책임에 있어서의 1년의 제척기간은 매매의 목적이 된 권리의 일부가 타인에게 속함으로 인하여 그 권리를 취득하여 매수인에게 이전할 수 없는 때, 또는 매매목적물의 수량부족, 일부상실의 경우와 매매목적물에 지상권, 지역권, 전세권, 질권, 유치권이 설정되어 있는 경우에 한하여 인정되는 것이고 매매의 목적이 된 권리전부가 타인에게 속하여 매도인이 그 권리를 취득하여 매수인에게 이전할 수 없는 경우에는 그 적용이 없다.
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▶ 대법원 2004. 6. 24. 선고 2003다59259 판결 【부당이득금】
경락인이 강제경매절차를 통하여 부동산을 경락받아 대금을 완납하고 그 앞으로 소유권이전등기까지 마쳤으나, 그 후 강제경매절차의 기초가 된 채무자 명의의 소유권이전등기가 원인무효의 등기이어서 경매 부동산에 대한 소유권을 취득하지 못하게 된 경우, 이와 같은 강제경매는 무효라고 할 것이므로 경락인은 경매 채권자에게 경매대금 중 그가 배당받은 금액에 대하여 일반 부당이득의 법리에 따라 반환을 청구할 수 있고, 민법 제578조 제1항, 제2항에 따른 경매의 채무자나 채권자의 담보책임은 인정될 여지가 없다.
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▶ 대법원 1991.10.11. 선고 91다21640 판결 【부당이득금반환】
가. 민법 제578조 제1항, 제2항은 매매의 일종인 경매에 있어서 그 목적물의 하자로 인하여 경락인이 경락의 목적인 재산권을 완전히 취득할 수 없을 때에 매매의 경우에 준하여 매도인의 위치에 있는 경매의 채무자나 채권자에게 담보책임을 부담시켜 경락인을 보호하기 위한 규정으로서, 그 담보책임은 매매의 경우와 마찬가지로 경매절차는 유효하게 이루어졌으나 경매의 목적이 된 권리의 전부 또는 일부가 타인에게 속하는 등의 하자로 경락인이 완전한 소유권을 취득할 수 없거나 이를 잃게 되는 경우에 인정되는 것이고, 경매절차 자체가 무효인 경우에는 경매의 채무자나 채권자의 담보책임은 인정될 여지가 없다.
나. 경락인이 강제경매절차를 통하여 부동산을 경락받아 대금을 납부하고 그 앞으로 소유권이전등기까지 마쳤으나, 그 후 위 강제집행의 채무명의가 된 약속어음공정증서가 위조된 것이어서 무효라는 이유로 그 소유권이전등기의 말소를 명하는 판결이 확정됨으로써 경매 부동산에 대한 소유권을 취득하지 못하게 된 경우 경락인은 경매 채권자에게 경매 대금 중 그가 배당받은 금액에 대하여 일반 부당이득의 법리에 따라 반환을 청구할 수 있을 뿐, 민법 제578조 제2항에 의한 담보책임을 물을 수는 없다
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▶ 대법원 1997. 11. 11. 자 96그64 결정 【부동산강제경매】
소유권에 관한 가등기의 목적이 된 부동산을 낙찰받아 낙찰대금까지 납부하여 소유권을 취득한 낙찰인이 그 뒤 가등기에 기한 본등기가 경료됨으로써 일단 취득한 소유권을 상실하게 된 때에는 매각으로 인하여 소유권의 이전이 불가능하였던 것이 아니므로, 민사소송법 제613조에 따라 집행법원으로부터 그 경매절차의 취소결정을 받아 납부한 낙찰대금을 반환받을 수는 없다고 할 것이나, 이는 매매의 목적 부동산에 설정된 저당권 또는 전세권의 행사로 인하여 매수인이 취득한 소유권을 상실한 경우와 유사하므로, 민법 제578조, 제576조를 유추적용하여 담보책임을 추급할 수는 있다고 할 것인바, 이러한 담보책임은 낙찰인이 경매절차 밖에서 별소에 의하여 채무자 또는 채권자를 상대로 추급하는 것이 원칙이라고 할 것이나, 아직 배당이 실시되기 전이라면, 이러한 때에도 낙찰인으로 하여금 배당이 실시되는 것을 기다렸다가 경매절차 밖에서 별소에 의하여 담보책임을 추급하게 하는 것은 가혹하므로, 이 경우 낙찰인은 민사소송법 제613조를 유추적용하여 집행법원에 대하여 경매에 의한 매매계약을 해제하고 납부한 낙찰대금의 반환을 청구하는 방법으로 담보책임을 추급할 수 있다.
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▶대법원 1996. 7. 12. 선고 96다7106 판결 【부당이득금반환】
경매의 목적물에 대항력 있는 임대차가 존재하는 경우에 경락인이 이를 알지 못한 때에는 경락인은 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여 계약을 해제하고 채무자 또는 채무자에게 자력이 없는 때에는 배당을 받은 채권자에게 그 대금의 전부나 일부의 반환을 구하거나, 그 계약해제와 함께 또는 그와 별도로 경매목적물에 위와 같은 흠결이 있음을 알고 고지하지 아니한 채무자나 이를 알고 경매를 신청한 채권자에게 손해배상을 청구할 수 있을 뿐, 계약을 해제함이 없이 채무자나 경락대금을 배당받은 채권자들을 상대로 경매목적물상의 대항력 있는 임차인에 대한 임대차보증금에 상당하는 경락대금의 전부나 일부를 부당이득하였다고 하여 바로 그 반환을 구할 수 있는 것은 아니다.
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▶ 민법 제578조(경매와 매도인의 담보책임)
① 경매의 경우에는 경락인은 전8조의 규정에 의하여 채무자에게 계약의 해제 또는 대금감액의 청구를 할 수 있다.
② 전항의 경우에 채무자가 자력이 없는 때에는 경락인은 대금의 배당을 받은 채권자에 대하여 그 대금전부나 일부의 반환을 청구할 수 있다.
③ 전2항의 경우에 채무자가 물건 또는 권리의 흠결을 알고 고지하지 아니하거나 채권자가 이를 알고 경매를 청구한 때에는 경락인은 그 흠결을 안 채무자나 채권자에 대하여 손해배상을 청구할 수 있다
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▶ 대법원 2003. 1. 10. 선고 2000다26425 판결 【소유권이전청구권가등기말소등기】
매매의 일방예약에서 예약자의 상대방이 매매예약 완결의 의사표시를 하여 매매의 효력을 생기게 하는 권리, 즉 매매예약의 완결권은 일종의 형성권으로서 당사자 사이에 그 행사기간을 약정한 때에는 그 기간 내에, 그러한 약정이 없는 때에는 그 예약이 성립한 때로부터 10년 내에 이를 행사하여야 하고, 그 기간을 지난 때에는 예약 완결권은 제척기간의 경과로 인하여 소멸한다.
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▶ 민법 제168조(소멸시효의 중단사유)
소멸시효는 다음 각호의 사유로 인하여 중단된다.
1. 청구
2. 압류 또는 가압류, 가처분
3. 승인
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▶ 대법원 2006.7.4. 선고 2006다32781 판결 【대여금】
민법 제168조에서 가압류를 시효중단사유로 정하고 있는 것은 가압류에 의하여 채권자가 권리를 행사하였다고 할 수 있기 때문인바, 가압류에 의한 집행보전의 효력이 존속하는 동안은 가압류채권자에 의한 권리행사가 계속되고 있다고 보아야 하므로 가압류에 의한 시효중단의 효력은 가압류의 집행보전의 효력이 존속하는 동안은 계속된다.
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▶ 대법원 2000. 4. 25. 선고 2000다11102 판결 【가압류결정취소】
[1] 민법 제168조에서 가압류를 시효중단사유로 정하고 있는 것은 가압류에 의하여 채권자가 권리를 행사하였다고 할 수 있기 때문인데 가압류에 의한 집행보전의 효력이 존속하는 동안은 가압류채권자에 의한 권리행사가 계속되고 있다고 보아야 할 것이므로 가압류에 의한 시효중단의 효력은 가압류의 집행보전의 효력이 존속하는 동안은 계속된다.
[2] 민법 제168조에서 가압류와 재판상의 청구를 별도의 시효중단사유로 규정하고 있는데 비추어 보면, 가압류의 피보전채권에 관하여 본안의 승소판결이 확정되었다고 하더라도 가압류에 의한 시효중단의 효력이 이에 흡수되어 소멸된다고 할 수 없다.
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▶ 2005. 7. 28. 시행 민사집행법 제288조 (사정변경 등에 따른 가압류취소)
①채무자는 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 가압류가 인가된 뒤에도 그 취소를 신청할 수 있다. 제3호에 해당하는 경우에는 이해관계인도 신청할 수 있다.
1. 가압류이유가 소멸되거나 그 밖에 사정이 바뀐 때
2. 법원이 정한 담보를 제공한 때
3. 가압류가 집행된 뒤에 3년간 본안의 소를 제기하지 아니한 때