[지지옥션] 민간경매와 법원경매, 일반매매, 미술품경매와의 차이

[딸깍발이]

1. 법원경매와의 차이

① 물건의 발생

민간경매	법원경매
법원이라는 공적기관, 강제집행이라는 법률적 행위에 근거하지 않고 소유자가 자발적으로 자신이 소유한 부동산을 매각하기 위해 민간경매라는 방식을 선택함으로써 발생	기본적으로 주택이나 상가 등 보유한 부동산을 담보로 금융기관이나 개인에게서 돈을 빌린 채무자가 약정된 기한 내에 이를 변제하지 못할 경우 채권자가 자신의 채권을 회수하거나 권리를 보전하기 위해 법원이라는 공적기관을 통해 이를 회수, 보전 처분하려는 강제집행 절차를 통해 발생

② 관련 법률

민간경매	법원경매
중개업법	경매절차, 내용 등을 담은 민사집행법에 근거하며, 이외에도 주택 및 상가임대차 보호법, 민법 등 각종 부동산 관련 법률

③ 방식

민간경매	법원경매
경매를 진행하는 경매사(Auctioneer)가 호가를 제시하면 이에 응찰자가 번호판을 들어 응찰여부를 표시하는 호가제	93년 5월까지 호가제로 진행됐으나 담합, 조직폭력배 개입 등 여러 폐단으로 입찰표에 응찰가를 써서 제출하는 입찰제로 변경됐으며 법원에 따라 기간입찰제와 기일입찰제를 선택 가능

④ 절차

민간경매	법원경매
물건 검색 → 응찰 → 계약	경매신청 → 법원의 경매 접수 및 개시 결정 → 배당요구 종기일 결정 및 공고 → 경매물건 공고 → 물건 자료 열람 → 입찰 → 매각 허가 결정 → 항고(사유 발생시) → 소유권 이전 등기 촉탁 → 배당

⑤ 권리관계

민간경매	법원경매
소유자가 자신의 부동산을 자유의사에 따라 처분하는 것이기 때문에 법원경매에 비해 권리관계가 훨씬 깨끗하고 단순. 물건 접수 후 자체 심사를 먼저 거치므로 문제가 발생할 수 있는 물건은 민간경매 진행이 불가능	채권, 채무 관계에 의해 강제집행 되는 만큼 권리관계가 상대적으로 복잡. 근저당, 가압류, 유치권, 법정지상권 등 일반인들이나 초보자가 분석하기에는 까다로운 권리관계들이 복잡하게 얽혀 있는 경우가 대부분

 ⑥ 저감률

민간경매	법원경매
법원경매처럼 강제적으로 저감률을 적용할 수 없으므로 매도자와의 협의를 통해 저감률을 결정. 기본적으로 1번 유찰될 때마다 최저 5%씩 저감하며, 매도자와의 협의에 따라 저감률 확대 가능	1번 유찰될 때마다 20%씩(일부 법원의 경우 30%씩) 저감되어 최저입찰가가 결정

2. 일반매매와의 차이

① 감정평가

민간경매	일반매매
모든 물건에 공인 감정평가사가 감정	감정평가 하지 않음

② 허위, 미끼 물건

민간경매	일반매매
전속중개계약을 체결해 허위, 미끼 물건 발생 가능성 사전 차단	다수 존재

③ 매수자 참고 자료

민간경매	일반매매
감정평가서, 등기부등본, 임대차 계약서, 토지이용계획확인원, 건축물대장, 인근지역 경매사례, 상권분석, 사진, 지도 등으로 다양	등기부등본, 임대차계약서 등에 한정

④ 홍보 대상

민간경매	일반매매
홈페이지, 신문공고, 정보지 등을 통해 전국의 모든 매수희망자에게 물건 노출 가능	물건이 소재한 특정 지역 주민에게만 노출이 되는 한계

⑤ 매각일정

민간경매	일반매매
정해진 순서에 따라 모든 물건별로 사전수의계약 → 1, 2, 3차 민간경매 → 사후수의계약 진행	별도의 매각 일정 없음

3. 미술품 경매와의 차이

① 최저 낙찰가

민간경매	미술품 경매
없음	응찰자가 있더라도 물건별로 설정된 금액 이상 호가를 제시하는 응찰자가 없을 경우 유찰 처리

② 유찰시 저감 및 재경매

민간경매	미술품 경매
있음	없음

③ 경매 회수

민간경매	미술품 경매
매월 1회	부정기적