<P>2010년 부동산시장은 총부채상환비율(DTI) 확대 여파로 인해 전반적으로 보합세를 이루면서 하반기부터 상승곡선을 보일 것으로 전망된다. 경기침체에서 완연하게 벗어나지 못한 상황에서 2010년 경제 성장률을 정부는 5%, 한국경제연구원은 4%로 전망하는 등 낙관적인 전망을 내놓고 있지만 부동산 전문가들은 DTI규제로 인한 정부 정책으로 인해 자금이 묶여 있으며 금리 인상의 우려가 있는 상황에서 부동산 시장을 낙관하기는 아직 이르다는 의견이다. </P>
<P>부동산전문가들은 부동산 침체기가 계속 이어지겠으나 금리인상과 정부정책이 부동산시장의 변수로 작용할 것이라는 의견이다. 한국은행의 기준금리는 지난 10년간을 기준으로 할 때, 2008년 8월 5.25% 최고금리를 기록하였지만 2009년 2월 2%로 최저금리를 나타낸 이후 기준금리는 동결된 상태이다. 김일수 기업은행 부동산팀장은 “내년 지방자치단체장선거와 맞물려 내년초 국정방향과 지방자치단체의 주택정책이 명확히 제기될 때까지는 가격 변동폭은 크지 않을 것으로 판단된다”며 “정부 규제가 강화됨에 따라 시장 상승에 대한 믿음이 점차 감소하게 돼 시장을 관망하려는 자세가 더욱 깊어질 것이며 당분간 투자수요는 다소 감소할 것으로 예상된다”고 말했다. <BR><BR>현 주택시장은 총부채상환비율(DTI) 규제 확대로 인해 침체돼 있는 상황이다. 주택시장은 실물경기와도 밀접히 연결돼 있어 실물경기가 어떻게 되느냐가 관건이라 할 수 있다. 현재 시장은 주택을 구매하려는 수요자가 있더라도 금융규제로 인해 구매력이 없어 구입을 하지 못하고 있는 상황으로 실물 경기가 올해보다 회복된다는 전제하에 볼 때 경기 회복에 따라 수요자들이 주택을 구매할 수 있다는 심리가 작용해 짧게는 1분기, 길게는 상반기 동안 정체기가 계속되다가 하반기부터 가격이 완만하게 상승할 것으로 예상된다. 강남 재건축의 경우 약 6개월 정도 저점을 형성할 것으로 예상된다. 임달호 현도컨설팅 대표는 “2010년 부동산시장이 정부의 예상대로 만약 4%이상으로 경제 성장이 이뤄진다면 강남 재건축 시장이 하락하지는 않겠으나 정부의 부동산 규제로 인해 주택을 비롯한 강남 재건축 가격이 내년 상반기까지 보합세를 유지할 것”이라며 “강남 일반아파트 가격이 상승해야 더불어 강남 재건축 시장도 상승하지만 일반 아파트 가격이 주춤한 상황에서 재건축 단지 가격도 제한적일 것으로 전망된다”고 말했다. <BR><BR>대치은마, 개포주공 등 저층 재건축 단지들이 본격적으로 재건축이 진행되면 이들 단지가 주택가격을 상승시키는 ‘촛대’ 역할을 하게 될 전망이다. 김학권 세중코리아 대표는 “그동안 대치은마, 개포주공, 반포한신, 반포주공1,2차, 가락시영 등 저층 재건축 단지가 많음에도 불구하고 실효성 문제로 실제 재건축을 할 수 있는 단지는 많지 않았다”며 “하지만 이들 저층 재건축 단지가 허용용적률을 적용하고 지분가격이 상승함에 따라 재건축을 할 수 있는 가능성도 높아져 주변 매매가를 상승시키는 요인이 될 것”이라고 말했다. 임달호 현도컨설팅 대표도 “강남 재건축 시장에서 반등의 계기가 되는 사건이 터진다면 시장의 분위기가 전환돼 다시 상승세로 돌아설 가능성이 크다”며 “강남 재건축 단지 중 한개의 단지의 재건축 사업이 가시화된다면 이로 인해 주변 재건축 단지까지 영향을 끼쳐 약간의 반등이 예상된다”고 말했다. <BR><BR>특히 6월 지방선거를 앞두고 공약 발표에 따라 국지적으로 매매가가 상승할 것으로 전망된다.<U> <STRONG>오은석 다다 대표는 “6월 지방 선거를 앞두고 용산구 서계동, 강서구 화곡동 등 개발압력을 받고 있는 지역들을 중심으로 국지적으로 가격이 상승할 것으로 예상돼 지역을 선점한다면 향후 매매차익을 기대할 수 있을 것”이라고 말했다.<BR></STRONG></U><BR>한편, 6월 지방선거가 주택가격에 미치는 영향이 제한적일 것이라는 의견도 있다. 이미영 스피드뱅크 팀장은 “그동안 뉴타운 지정 공약은 지금까지 계속돼 왔던 사항”이며 “뉴타운 호재가 미치는 영향이 경기침체와 지지부진한 사업 속도, 규제 강화로 인해 이미 그 효과가 소진한 상황”이라고 말했다. 그는 “현재 뉴타운 사업이 지지부진한 상황에서 공약이 다시 발표된다고 했을 때 시장에 미치는 영향은 제한적일 것으로 예상된다”고 덧붙였다.<BR><BR>현재 경매시장은 총부채상환비율(DTI)규제 확대로 인해 부동산시장과 같이 한풀 꺾인 모습이다. DTI규제가 제2금융권, 제3금융권으로 확대돼 경락잔금대출이 제한을 받게 되면서 고가아파트에 투자를 하지 못하고 있고 투자 자체도 줄어들고 있다. <BR>최근 경매 시장을 보면 경매 낙찰가율이 줄어들고 있지만 경매 물건은 많아지고 있다. 대출 이자도 높아지고 있고 경기가 회복되면서 금리 인상의 가능성도 존재한다. 금리 인상이 되면 부동산 시장이 다시 꺾일 것이고 경매물건은 더 많아질 것으로 보이며, 대출 이자의 부담도 더 커져 낙찰가율은 더 떨어질 것으로 예상된다. <BR><BR>기존 소액(5000만~1억원)을 가진 경매 투자자들은 수도권 중심의 재개발, 재건축 연립이나 다세대주택에 투자를 해왔지만 현재 다세대주택도 이미 많이 올라 낙찰가율과 시세가 거의 비슷한 상황으로 마땅한 투자자를 찾지 못하고 있는 상황이다. 우형달 GMRC 대표는 "현 시점에서는 5000만~1억원의 소액투자자들은 전세끼고 다세대주택이나 연립에, 3억~4억원의 투자자들은 월세를 받을 수 있는 다가구주택이나 다세대주택, 5억~10억원의 투자자들은 대출을 받아 근린상가에 투자하는 것을 고려해 볼 만하다“고 말했다. <BR><BR>상가시장의 경우 올해 최대 이슈는 판교였다. 금융위기 한파 속 투자심리가 얼어붙어있던 지난 3월 동판교 내 스타식스 게이트가 개인 투자자에게 통째로 매각된데 이어, 6월 초에는 서판교에 위치한 스타식스 로데오가 개인투자자에게 통째로 팔려 큰 관심을 모았다. 주공에서 공급한 판교 단지내 상가 낙찰률도 우수한 편이었다. 5월에는 동판교 지역 단지내 상가가 100%의 낙찰 공급률을 기록했으며 9월 입찰에서도 판교지역 20개 상가가 모두 낙찰됐다. <BR> <BR>2010년 상가시장은 내수경기가 큰 관건이라 할 수 있다. 두바이쇼크로 인해 인천 청라지구, 송도지구의 상업시설 투자시장이 얼어붙어 있다. 전문가들은 내수경기가 살아나지 않고 구매심리가 얼어붙어 있는 상황에서는 상가시장이 지역별로 논할 수는 없지만 그래도 도심권내에서 입지가 뛰어나고 리스크가 적은 곳에 투자하는 것을 조언했다. 상가뉴스레이다 선종필 대표는 “도심내 입지 교통이 뛰어나고 공급물량이 많지 않으면서 향후 상권을 기대할 수 있는 뉴타운 단지내상가, 근린상가들에 관심을 가져볼 만하다”고 말했다. 또 전문가들은 광교 상가 분양도 향후 판교시장과 비슷하게 갈 것으로 내다봤다. <BR><BR>토지시장은 40조원의 토지보상금이 풀리고 양도소득세 일반과세가 내년 말까지 적용됨에 따라 토지에 관심이 있었던 투자자들의 토지투자가 증가할 것으로 예상된다. 전문가들은 수도권을 중심으로 제2경부고속도로 등 도로 개통과 개발호재가 맞물려 있는 지역을 중심으로 눈여겨볼 필요가 있다고 조언한다. <BR><BR>이밖에도 토지 투자 유망지역으로 수도권 남서권과 북동권을 들 수 있다. 이승익 대림투자개발 대표는 “지도상에서 서울을 X자로 구분할 때 우하향 곡선을 그리는 부분인 북서권에서 남동권으로 이어지는 지역은 이미 개발이 끝났다”라며 “북동권에서 남서권을 잇는 지역은 아직 개발 여력이 많은 유망지역”이라고 말한다.<BR><BR>이들 지역은 현재 정부가 추진하고 있는 도심재개발이 대부분 이루어지는 지역으로 영등포, 당산, 구로, 동작구, 노량진, 양천구, 강서구, 김포까지 이어지는 지역이 그 대상이라 할 수 있다. 의정부를 기점으로 청량리, 동대문으로 이어지는 북동권 지역은 아직 정비가 안된 곳이 있어 눈여겨볼 만하다. </P>
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첫댓글 잘 읽었습니다. 늘 좋은 정보 감사 합니다. 아직 상가 이야기는 와닺지 않는군요. 햇 병아리가 삼켜서 소화 시키기는 무리일 것 같아서요.
감사합니다^^ 무리일 것 같은 것은 잠시 뒤로 미루어두었다가 소화할 상황이 되면 그 때 적극적으로 공략하면 되시겠죠?
성주님 좋은글잘읽었습니다 그런데 이렇게 긴글올리느라 근육이 다뭉쳤다는 ㅠㅠㅠ^^
감사합니다^^ 그런데 웃음이 나온다는..저도 운전을 오래했더니 허리가 아프다는.ㅠㅠ
잘 읽었습니다.
감사합니다^^
좋은글 잘 읽었습니다. 감사합니다 ^^
감사합니다^^
좋은 정보 감사드립니다. 잘읽고 갑니다.
감사합니다^^
잘 읽었습니다.....좋은 하루 되세요....^^
감사합니다^^ 둥지님두요~
잘 읽었습니다...........부동산은 공부할수록 넘넘*10,000 어려워요...
감사합니다. 여럽지만..^^ 해볼만합니다.ㅎ
잘읽었슴니다 ..항상 감사히 생각합니다... 건강조심하세요~~ 홧팅!!^^*
감사합니다^^ 신공짱님도 건강관리 잘 하시구요~~
이런글을읽고 나도발빠르게 움직이는 그날이 오겠죠??
지금부터 열심히 움직이시면 되요~아자 아자~^^
글은 잘 읽었는데..아직 저랑은 상관없는 지역인거 같네요..ㅋㅋ 돈이 없는관계로..
지금부터 하나씩 눈에 익히면 나중에 갈아타기 할 때 많은 도움이 되시겠죠?^^
멀리부산에 있지만....서울의 변화를 보면 부산의 거울을 보는것같습니다! 긴글 감사합니다! 건강하시길 빕니다!
감사합니다^^ 천지인님도 항상 건강하시구요~~
구세대라(?) 그런지 깨알같은 글씨를 보면 컴 화면으로는 소화를 못해내고 지면의 도움을 받게 되네요. 인쇄해서 잘 읽었습니다~
하하~~^^ 구세대...딜레탕스님은 제가 보기에 신세대에요^^
잘 읽었습니다.^^
감사합니다^^
잘읽었습니다. 고맙습니다.
감사^^
잘 보고갑니다
서울!
이때의 dti 와 ltv 박근혜정부에서 풀려서 그나마 부동산경기가 좋았던거같습니다. 금리도 내렸구요,,,,,한숨도 돌리려니 현잰 또 다시 제동되어서는....아~~~
좋은 글 감사합니다.
대출규제가 시장에 영향을 미치는 것은 분명하네요 현재와도 비교해 보겠습니다. 감사합니다.^^~
2010년분위기잘읽었습니댜^^
부동산은 시간과의 싸움인 것 같습니다. 유익한 글 잘 읽었습니다~^^
강서구가 놀랍습니다^^ 전 이렇게 많이 오를 줄 몰랐습니다.^^;; 글 감사합니다.^^