재개발에 느닷없는 기반시설부담금 날벼락

[이우택(대추)]

재개발에 느닷없는 기반시설부담금 날벼락

재건축과 달리 기존 연면적 제외안돼

재개발에 느닷없는 기반시설부담금 날벼락이 떨어졌다. 도로 등 기반시설 확충을 위해 7월 도입되는 기반시설부담금이 재건축사업장에선 감면되지만 당초 예상과 달리 재개발은 그렇지 않기 때문이다. 즉 재건축은 늘어나는 연면적에 대해서만 부담금이 부과되지만 재개발에선 신축 연면적 전체가 대상이 되는 것이다.

이럴 경우 부담금이 가구당 수천만원에 이를 것으로 예상되면서 재개발 사업이 적지 않은 타격을 받을 것 같다. 조합들은 재개발을 적극 지원해온 정부 규제에 강하게 반발하고 있다.

용적률 추가 등 도심 광역개발을 위한 특별법 지원으로 들떠있던 재개발 시장의 분위기는 잇단 악재로 다소 가라앉을 전망이다. 앞서 정부는 재개발 시공사 선정시기와 방법을 제한했다.

재건축은 부담금 줄고 재개발은 신축 면적 전체로

7월 12일부터 시행되는 기반시설부담금제는 처음에는 새로 짓는 건축연면적 전체를 대상으로 했으나 재건축ㆍ재개발 조합 등의 반발로 법률제정 과정에서 같은 용도로 지으면 기존 연면적을 제외하도록 최종 확정됐다.

그런데 최근 입법예고된 시행령의 구체적인 적용기준은 용도의 기준을 단독주택ㆍ공동주택 등으로 구분했다. 업계는 용도를 ‘주거용’‘업무용’ 등으로 이해했는데 더 세분화된 것이다.

이에 따라 아파트를 허물고 다시 아파트를 짓는 재건축은 기존 연면적을 제외받지만 재개발은 낡은 단독주택을 철거하고 아파트를 세우는 사업이어서 건축물 용도가 달라진다. 신축 연면적이 모두 부담금 부과대상이다.

물론 다세대나 연립주택이 있기는 하지만 단독주택에 비해 비중이 적다. 단독주택지역 재건축도 재개발과 마찬가지 상황이나 기반시설부담금을 재건축부담금에서 공제받기 때문에 신경쓰지 않아도 된다.

건교부 관계자는 “주거용ㆍ업무용 등의 구분은 모호해 단독주택ㆍ공동주택 등으로 나눠놓은 건축법상의 건축물 용도 기준을 사용했다”고 말했다.

재개발 조합들은 받아들일 수 없다는 입장이다. 서울 마포지역 재개발조합 관계자는 “재개발 사업장은 영세한 지역이어서 부담금 때문에 사업이 어려워질 수 있다”며 “정부에서 재개발을 활성화하기 위해 특별법까지 만들면서 어떻게 재개발에만 부담금을 물릴 수 있느냐”고 말했다.

용산 3000만원 넘을 듯

기반시설부담금은 해당 지역 땅값과 건축연면적에 달렸다. 땅값은 재개발사업장 땅값이 아니라 시ㆍ군ㆍ구 전체 공시지가의 평균이어서 재개발지역의 공시지가보다 20∼30% 높다. 해당 지역 전체의 평균에 재개발지역 등의 주거지역보다 비싼 상업지역 등이 포함돼 평균이 올라가기 때문이다.

건교부 관계자는 “기반시설부담금이 재개발지역만이 아니라 주변 지역 전체가 이용하는 기반시설을 설치하는 데 쓰이기 때문에 해당 지역 전체의 평균을 기준으로 했다”고 말했다.

업계에 따르면 2종 주거지역의 용적률 190%를 적용한 연면적을 기준으로 한 조합원당 부담금이 용산지역에서 3000만원이 넘고 마포ㆍ동작구의 경우 2000만원대로 추산된다. 부산은 1000만원대였다.<표 참조>

재개발지역의 공시지가를 적용했고 학교용지부담금 등 기반시설부담금에서 공제되는 각종 금액은 감안하지 않았지만 큰 차이가 없을 것으로 예상된다.

용적률이 높을수록 연면적이 넓어지므로 부담금도 늘어난다. 마포에 용적률 250%를 적용하면 부담금이 30% 가량 많아진다. 용적률을 올려주는 특별법으로 사업성이 좋아지는 대신 부담도 많아지는 것이다. 성남의 경우 땅값은 마포보다 싸지만 용적률이 서울보다 높은 250%여서 부담금은 비슷하다.

7월 12일 이전에 사업승인을 받지 못한 재개발사업장이 부담금 부과대상이다. 서울시내 300여곳이 사업승인 전이고 이중 10여곳은 조합설립 인가를 받아 사업승인 이전 단계다. 수도권ㆍ지방에선 재개발이 이제 시작돼 대부분 부담금을 물어야 한다.

J&K 백준 사장은 “사업승인이 난 재개발 구역의 지분(새 아파트 입주권리)을 구입할 때는 부담금 납부여부를 확인해야 한다”고 말했다.

재개발에 부과될 기반시설부담금은
구분	내용
대상 건축 연면적	새로 짓는 아파트의 건축연면적 중 200㎡와 기존 다세대?연립주택의 연면적을 뺀 면적
공제	도로 등 기반시설 자체 설치비용， 공공시설분담금，폐기물처리시설 설치 납부금，학교용지부담금，광역교통시설부담금의 10％， 과밀부담금의 10％ 등
납부의무자	조합
부과기준시점	사업승인
부담금 결정	-사업승인일로부터 30일 이내에 부과기준?부과금액을 예정통지 -이의 있는 경우 조합서 심사청구 가능 -사업승인일로부터 2개월 이내에 결정부과
납부	-부과일로부터 2개월 이내 -특별한 사유가 있으면 1년 범위 내에서 연기하거나 2년 범위 내에서 분할납부 가능 -토지로 물납 가능
시행	7월 12일（사업승인 기준）
자료：건설교통부

재개발 기반시설부담금 얼마나 될까
계산방식	（기반시설 표준시설비용＋용지비용）×건축연면적×부담률-공제액 ＊용지비용은 지역별 용지환산계수×（건축물별 기반시설유발계수×시·군·구 개별공시지가 평균／㎡） ＊표준시설비용 5만8000원／㎡，부담률 20％，용지환산계수 0．3，기반시설유발계수 1．0 적용
구분	용산 Ａ구역	마포 Ｂ구역	동작 Ｃ구역	성남 Ｄ구역	부산 Ｅ구역
공시지가 평균	326만원	229만원	150만원	226만원	106만원
건축연 면적 （㎡）	30만6000	11만8164	11만7794	16만7500	11만388
부담금 총액	634억2300만원	175억7700만원	134억7100만원	246억6000만원	82억7800만원
조합원수	1900	631	594	900	530
조합원 평균 부담금	3338만	2768만원	2268만원	2740만원	1562만원
＊공시지가 평균 금액은 올해 재개발지역 공시지가 추정치로 계산．공제액은 ＇0＇간주． 자료：업계 종합

[천희정(영신)]

그렇군요. 정보 고맙습니다.