12.16 부동산대책을 분석한다

[청운선생]

12,16 대책은 실폐작이고 , 부동산상승의 도화선이 될것익다.

|

★ 청운선생 부동산 칼럼

2019.12.21. 22:32

|

삭제

• 말머리없음

청운선생(kyw8****)

카페매니저

https://cafe.naver.com/cjddnstjstod/46429

금번 12.16 주택시장 안정화 방안은 "투기수요 근절, 맞춤형 대책, 실수요자 보호"라는 3대 원칙 아래 서민 주거안정을 최우선으로 추진한다고 밝히고 있습니다.

내용이 많아 내용을 정리하기 보다는 우선 제목 중심으로 나열한 뒤 세부내용은 정부의 발표자료를 보시는 것이 나을 듯 합니다.

금번 내용중 ①15억원 초과 고가주택에 주택담보대출 금지 등 시장내 유동성과 직접적 관련이 있는 대출 관련 규제와 ②다주택자의 조정대상지역내 10년 이상 보유한 주택에 대한 양도소득세 중과 한시적 배제는 진입과 출구전략 측면에서 나름의 의미가 있어 보이며, 특히 대출규제는 부모가 자식명의의 주택구입시 자금출처가 드러날 수 있다는 측면에서 증여세 문제도 나타날 수 있을 듯 합니다.

■ 투기적 대출수요 규제 강화

1. 투기지역, 투기과열지구 주택담보대출 관리 강화

① 시가 9억원 초과 주택에 대한 담보대출 LTV(담보인정비율) 추가 강화

(15원 이하 아파트는 당분간 거래 절벽이에상이된다

반대로 9원원이하아파트는 큰상승으로이루워질것이다

*특히노원도봉,강본북지역이나 금천 과천,광명등 지역과 분당 수지 수원지역의 집갑이 큰폭으로 오른니

*

(③ DSR(총부채원리금상환비율, Debt Service Ratio) 관리 강화

(15억이상아파트는답눈간 고전하나 좀시간이지나면오를곳이다으로 상승할것이가다)

② 초고가 아파트(시가 15억원 초과)에 대한 주택구입용 주담대 금지

④ 주택담보대출의 실수요 요건 강화

⑤ 주택임대업 개인사업자에 대한 RTI (임대업 이자상환비율, Rent to Interest) 강화

2. 전세대출을 이용한 갭투자 방지

① 9억 초과 주택 구입,보유시 서울보증보험도 전세대출 보증 제한

② 전세자금대출 후 신규주택 매입 제한 (9억초과 주택 매입, 2주택 이상 보유시 전세대출 회수)

■ 주택 보유부담 강화 및 양도소득세 제도 보완

1. 공정과세 원칙에 부합되는 주택 보유부담 강화

① 종합부동산세 세율 상향 조정

② 조정대상지역 2주택자 세부담 상한 상향 조정 (200% → 300%)

③ 공시가격 현실화율 제고

2. 실수요자 중심의 양도소득세 제도 보완

① 1세대 1주택자(실거래가 9억 초과)에 대해 장특공제시 거주기간 요건 추가

② 2년이상 거주자에 한해 1세대 1주택자 장기보유특별공제 적용 (9.13대책 기발표)

③ 조정대상지역 일시적 2주택자 전입요건 추가 및 중복보유 허용기간 단축

④ 등록 임대주택에 대한 양도소득세 비과세 요건에 거주요건 추가

⑤ 조정대상지역 다주택자 양도소득세 중과시 분양권도 주택수에 포함

⑥ 2년 미만 보유 주택에 대한 양도소득세율 인상

⑦ 조정대상지역 내 다주택자 양도소득세 중과 한시적 배제 (20.06월말까지 양도시)

■ 투명하고 공정한 거래질서 확립

1. 민간택지 분양가 상한제 적용지역 확대

(여기는투지하라고 지정해준지역이다)

2. 시장 거래 질서 조사체계 강화

① 고가주택에 대한 자금출처 전수 분석 및 법인 탈루혐의 정밀검증

② 실거래 조사 및 정비사업 합동점검 상시화

③ 자금조달계획서 제출대상 확대 및 신고항목 구체화

④ 자금조달계획서 증빙자료 제출

3. 공정한 청약질서 확립

① 공급질서 교란, 불법 전매시 청약제한 강화

② 청약당첨 요건 강화 (투기과열지구, 대규모 신도시 거주기간 강화)

③ 청약 재당첨 제한 강화 (분양가 상한제/투기과열지구 10년, 조정대상지역 7년간 재당첨 제한)

4. 임대등록 제도 보완

① 임대등록시 취득세, 재산세 혜택 축소

② 등록 임대사업자 의무 위반사례에 대한 합동점검 추진

③ 등록 임대사업자 책임강화를 위한 등록요건 강화

④ 임차인 보증금 피해방지를 위한 사업자 의무 강화

■ 실수요자를 위한 공급 확대​⁠

1. 서울 도심 내 공급의 차질 없는 추진 (서울시 집지을곳 없다;일부소규모 몇채만 그것도 복지용으로))

2. 수도권 30만호 계획의 조속한 추진(최소한 5년이상 걸린다 ; 가치없다)

(최소한 5년이상이 되어야 시행이돤다 , 무시해라. 시행이되도 가치가없다 광명 창릉만 제⁠외하고)

3. 관리처분인가 이후 단계 정비사업 추진 지원( 관리처분이후집지을곳 거의없고 추진중인곳 해제가 대부분이다

4. 가로주택정비사업 활성화를 위한 제도 개선(지켜볼 가치있음)

5. 준공업지역 관련 제도 개선(지켜볼 가치있음)

다음은 정부의 발료자료 전문입니다...

1. 민간택지 분양가 상한제 적용지역 확대

(상한제시행시 집값 더 오른다

2. 시장 거래 질서 조사체계 강화

① 고가주택에 대한 자금출처 전수 분석 및 법인 탈루혐의 정밀검증

② 실거래 조사 및 정비사업 합동점검 상시화

③ 자금조달계획서 제출대상 확대 및 신고항목 구체화

④ 자금조달계획서 증빙자료 제출

3. 공정한 청약질서 확립

① 공급질서 교란, 불법 전매시 청약제한 강화

② 청약당첨 요건 강화 (투기과열지구, 대규모 신도시 거주기간 강화)

③ 청약 재당첨 제한 강화 (분양가 상한제/투기과열지구 10년, 조정대상지역 7년간 재당첨 제한)

(10년이상 가지고있는사람 거의없다 말뿐이정책)

4. 임대등록 제도 보완

① 임대등록시 취득세, 재산세 혜택 축소

② 등록 임대사업자 의무 위반사례에 대한 합동점검 추진

③ 등록 임대사업자 책임강화를 위한 등록요건 강화

④ 임차인 보증금 피해방지를 위한 사업자 의무 강화

(별거 어니다 이미 다주택자 증여, 공동명의 신탁, 임대사업자로 이미 다빠져나갔다)

■ 실수요자를 위한 공급 확대

1. 서울 도심 내 공급의 차질 없는 추진

2. 수도권 30만호 계획의 조속한 추진(최소 년이상 10년걸린다 이정부에서 못한다

3. 관리처분인가 이후 단계 정비사업 추진 지원 못한다

(주택공급 막자는것이 주요과제임 그러나 나중에 이로인해 주택가격 폭발한다)

4. 가로주택정비사업 활성화를 위한 제도 개선(참고할만 한 사항)

5. 준공업지역 관련 제도 개선(참고할 만한사항)

다음은 정부의 발료자료 전문입니다...

                               

                                

                                

말

12.16부동산 대책을 해부한다 카페에 올린글 모음란 / 카페 공지 게시판  ************************************************************************                                                    2019. 12. 19. 13:59              수정(21일 23시)                                                                 작성자: 청운선생(kyw4589) * 소생은 이번 12.16 부동산 대책을  알지 못하다가  오늘 방금전에야 전문을 입수하여이에관한 소견을 적어봅니다 1. 이번 정부의 부동산 정책 발표를 보면서 부동산정치를 하고 있다는 강한 의구심이 듭니다 기존 정부의 그동안 17차례에 걸친 부동산정책을 발표하면서 정부의 발표만 있으면 잠시 정중동 하다가 오히려 부동산시장이 가파르게 상승하였고  이번 결과도 그리로 나타날것 입니다. 2.   기존 내용을 강화하고, 세법은 법개정없이 가능하니 마구잡이로 오직 부동산 정책에만  집착하다 보니 이론적 차이도 곳곳에서 발견이 됩니다. 불로소득을 인정하지 안 하겠다는 정부는 이러한 최근의 집값 상승이 정부정책 입안자들의  정책 실기로 인함이지?  어디 집을 장만한 서민들의 책임 인지를 묻고 싶어진다 3. 모든원인은 정부에서 만들어 놓고 책임은 국민에게 떠넘기는 측면으로 보인다 그리고 다주택자를 마치 범죄인 취급하나 실제 유 주택자의 80%는 1가구 1세대이다 처음에 집을 장만 하려면 돈이 모자라 은행 융자를얻고 때로는 받아 구입을 하기도한다. 그러나 앞으로는 이러한 서민들의 집구하기가 더욱더 어려워졌다. 4. 2005년 집갑기준을 6억으로 정하자 ,6억이하 아파트들이 6억까지상승하고 그 여파로 갭메우기 현상이 일어나 집값 상승의 진원지가 되었다. 5. 이제는  9억 이다 그 이야기는 앞으로 9억이하 아파트 9억까지 쉽게 오르고  당분간 15억이상 아파트는 잠시 정중동 하나 다시오를것이다. 6. 그리고 전월세가격이 크게 상승할 것이다. 대출규제, 청약당첨의 어려움등으로 서민들은 몇년을 기다려  오른 집값에 청약을 하느니 차라리 지금집을 구입하는것이 유익하기때문이다. 7. 이제 비규제 지역을 중심으로  서울의 노원,도봉, 강북, 금첨, 관악등과, 서울 인접지역에 저가 9억이하 아파트들이 크게 가격이 상승할것이다 *********************다음호에 9.16부동산 대책에 대한 대응방법이 계속됩니다********* 8. 서민들의 주택 청약 당첨기회도 더 어려워졋고, 재 당첨기간도 7년에서 10년으로늘어났다 9. 분양권도 주택으로 간주하여 이제 분양권 구입시도 주의가 요망이된다(세제상). 주택구입시 자금 출처도 조사 하겠단다 10. 집없는 실수요자가 집을 장만 하려면 흔히 대출을 받아 구입을한다. 결혼초기 두식구가 살던 작은집에서 식구가 늘어 좀더 큰집으로 은행대출을 받아  이사를 가려면 이제는  그집을 팔고 1년이내 그집으로 이사를 해야한다(전입 조건 강화) 11. 이러한 억지 사회주의적 부동산 정책은 총선을위한 정책이다 이제 집을 사려면 저가 9억원이하 주택을 사야 대출이 나오니  모두가 9억원 이하 주택으로 몰려든다 자연스레이 9억원이하 주택 가격은 큰폭으로 상승한다. 12. 또 청약도 어렵고 집 구입도 어려운 사람은 그대로 전세를 살고자 할것이다. 그러나 각종세금이나 재산세 종부세 인상은 고스란히 전월세에 그 영향을 주고 신규주택의 공급이 없으니 주택의 수요의 부족으로 집값은 더올라 갈것이고  이에따라 전세나 월세 수요는 급증하고 그가격은  앞으로 많이 상승을 할것이다 13. 15억원 이상의 주택자는 그집을 팔고싶어도 사려는사람이 대출이 안되니 어려워질 것이다. 그러나 버티면 문제는 해결이 된다. 이경우 강남지역 이나 돈이 여유가 있는 사람 이라면 문제가 안도니나 서민들은 집값이 더 전월세나 집갑이 더 오를것이니 집를 구입해야한다 단 다주택자나 세금에 민감한 사람은 버티거라 세법은수시로 바뀌고 정책이나 정부는 수시로 바뀐다 이정부는 이제 내리막 길에 접어들고 있다 총선이 끝나면 부동산정책도 바뀔것 이다 14. 마포,용산 , 성동,동작등 지역은  실수요자 들이어서  당분간 어려움이 올것이다 실제 현제의 시세에서 15억 아파트는 중류정도의 생활 수준이다 15. 22억 1주택자의 종부세가 1년에 440만원이다 30억은 1년에 1440만원이다.  21년 22년은  더 오른다 즉 더이상 집에 투자를 하지 말라는 시그널이다 그러나 여기서 간과를 한것이있다 실제 다가구 주택자들은 세법이 강화되어 종부세 재산세가 많이 나와도 버텨라다 이미 임대사업자, 증여, , 신탁,공동명의 등으로 다 정리를하여 문재가 안된다 16. 그리고 실제 이미 증여나, 법인설립, 공동명으로 전환하거나, 신탁 등의 방법으로 다 빠져나갔다. 실제 피해자는 무주택자나 1주택자  일 것이다 17. 3기신도시를 한다고 기다리라고 한다. 3기 신도시는 빨라야 5년 최소10년은 걸린다. 그러니 이는 아무런 고려대상이 아니고  2기신도시도 아직 토목공사도 시작 못한곳도 있다. 그러니 이에대한 미련도버리고 3기신도시가되도그곳은 안간다  일부지역(과천, 창릉등 만)을 제외 하고는... 18. 서울에는 집지을 곳도없고 그나마 집을지을수 있는  재건축이나 재개발은 거의다 막힌 산태이다 정책이 꺼꾸로 가고있다.그러나 버티면된다 19. 그러나 버티는이유는 시간이 지나고 정권이 바뀌면  세법은 바뀌고 시장은 달라지고 정권은 유한하지 않다는 것을 국민들은 다 알기때문이다 20. 향후 분양가 상한제나 서울의 주택공급의 규제로 서울의 집값은  더 상승할것이고   참여정부의 전철을 이 정부는 답습을 하고 있다 21. 정부는 주택 거래를 막아서 집값의안정을 하겠다는 생각이나 실제 피해자는 무주택자 1주택자이다 다주택자는 버티고 나간다 22. 이미 다 세제면에서도 그리 문제가 안되게 증여, 법인설립, 임대사업자 등으로 활로를 찿았다 증여의경우 5년 이내는 물건을 팔수가 없으니 5년이내는 물건도 시장에 안나온다 5년이내 도로 팔면 모든세금을 도로내야하기 때문이다 23. 정부는 시장이기능을 찿고 매물이 나오게하는 정책 ,공급을 터주는 재건축,  재개발정책의 활로를 열어주어야 부동산이 정산화된다. 그리고 보유세를 높히려면 거래세를 내려야한다 24. 실제 부동산에 전혀 규제를 하지않고 집을 사라고 했던 박근혜정권의 경우 집값이 오히려 조정내지 하락했지만  규제 일변도의 정책을 펼친 현정부에서는 부동산가격이 천정부지로 오르고 있다. 25 * 단하나 이번정책에서 활로를 열어 준것은 내년6월까지 처분시 세제등 혜택을 주고 있으나 6개월기간에는 팔기도 어렵고  더욱이 10년이상 보유한 주택의경우만 해당이 되니 아무런 의미가없다.  몇사람이나 되겠는가! 26 이번 부동산 정책으로   공인중개사, 인테리어업자,이사짐쎈타 등 이나 특히 돈이적은 무주택자의 내집마련이 더어려워 질것이고  이번 대책의 최대 피해자는 무주택자 일것이다 27 그것은 앞으로 전원세가격 폭등과  9억원 이하짜리 집값이 크게오를것이기때문이다. ***************************************************** 그리고 앞으로의 이에대한 대책은 간단하다 결론적으로 1. 고가 아파트는 당분간 조정기를 거치나 기다리면 된다    그래서 고가주택은 당분간 조정이 있지만,   다시 오를것이다     전세가 상승은 고가주택의 집값도 끌어 올릴것이다 2. 서울의 9억이하 아파트는 9억까지쉽게 상승할것이다  즉 다시 부동산 폭등이 올것이다 3. 전월세시장이 큰폭으로 상승할 것이다  무주택자는 자금의여유만 있다면 지금 이라도 주택을 사라 4. 15억이상 아파트는 대출금지및규제대상이나 다가구주택은 규제대상 포함이 아니다 앞으로 다가구 주택의 상승이 두두러질 것이다. 5. 강북 상계등 소형 9억 미만 아파트가 크게 상승할 것이다, 특히 지금 까지 소외지역인 도봉,노원, 강북, 금천 관악, 광명, 분당,용인, 수지 ,수원등지의; 위치가 좋은 아파트의 상승이 올것이다 ** * 아직도 무풍지대인 세제나,대출 , 투자이익등이 최고로 높은 부동산의 토지나 신도시내 단독택지등 시장이 향후크게 추천이 되는 분야이다 . 특히 3기신도시 국가산단등 보상이 풀리면 천정부지로 토지가격이 상승할 것이다. 최근50년간 아파트는 300배 상승했으나 , 토지는 5000배 상승했다는 사실으르 기억하기 바란다.                                다음호에계속됩니다                         2019년 12월 19일  牛居에서 靑雲 先生

[억조마담]

자연스런시장원리에서 벗어나는부동산정책인것같다. 지금까지 서민들은 아파트평수를 늘려가는 낙으로 젊은날 허리띠를 졸라매는 수고를감내하며버텼는데...이제는 그런단꿈(?)마저 힘든세상이되버렸다. 이럴수록 평범한 나같은사람은 행크를통해 배우고 단련해서 버티는수밖에 없다.

[십억가즈아]

여러자료들 수집해서 정성스럽게 쓴글잘 보았습니다. 정부가 갖가지 정책을 쏟아냇지만 결국 다시 상승해서 이번 정책도 오래가지 못할까 걱정 되네요ㅠ

[여러모로웃자]

광범위한 내용에 대한 분석내용 잘봤습니다. 이렇게 또 배워가네요.

[양다경]

12,16대책에 대해 감을 잘모르고 있었는데 분석 잘 봤습니다.
행크를 통해 대처할 능력을 키워야 겠네요

[우라까이]

정리를 보기좋게 잘 해놓으셨네요. 이런 자료 분석이 투자의 시작이겠죠. 잘 보고갑니다.

[CLAIR]

좋은 정보 감사합니다!

[장합]

날카로운 분석이십니다..
최근 정책 이후 부동산에 관심이 생겨 지켜보던 차에 정책을 내면 그에 대한 효과가 어떤지 알아보고 있었는데 선생님 글을 보고 좋은 정보 얻어갑니다
정말 감사합니다!

[longs]

어렵기만 하던 것을 쉽게 써 주셨네요 감사합니다.

[분양이사]

좋은정보감사합니다.

[프롬나드]

좋은 정보글 알려주셔서 감사합니다
많은참고가 될것같아요~^^

[음음음어]

좋은 정보 감사합니다 다시 한번 차근 차근 읽어봐야겠어요

[진짜간다]

감사합니다

[루시0610]

좋은 정보 많이 알고 갑니다. 감사합니다.

[플라이하치]

좋은 정보 너무 감사합니다.이런 귀중한 분석으로 오늘도 많은것을 깨닫게 되었습니다.감사합니다.

[날 새]

좋은 정보 많이 알고 갑니다. 감사합니다

[햇살마니]

감사합니다..

[원마일]

대단한 노력과 내공이십니다! 좋은 정보 감사합니다.