해랑 달이랑
2016.07.17 12:39:43 *.47.129.139
해랑 달이랑
다음은 본 글과 댓글에서 한창 논쟁, 논란 중인 압구정 재건축 투자 수익률에 대해 간단히 언급한다.
본 글이나 댓글처럼, 투자금만 10억~20억인 반포, 잠원, 압구정, 개포 등 재건축, 혹은 한남 뉴타운 등의 투자 수익 2~3억은 속도가 생명인 재건축 투자에 있어서 높은 수익률도 아닐뿐더러 온전한 투자 수익으로도 볼 수 없다.
십 년 내 재건축이 되지 않을 십억, 이십억 짜리의 주택이기에, 외관상 10~30%의 수익률로 보이나, 십여 년간 부담하게 될 보유세 등 누진세, 취득세, 증여세 등 각종 조세와 건강보험료 등 각종 준조세만 감안해도 실질 수익률은 크게 낮아지게 될 것이기 때문이다.
나아가 낮은 전세가로 인해 장기간 잠기게 될 거액 자본과 기회비용, 추가로 부담하게 될 재건축 초과이익 부담금 등을 고려하면 오히려 마이너스 수익률이 될 수도 있기 때문이다.
5~10억, 혹은 10억 이상의 수익이면 모를까.
그럼에도 불로소득을 노린, 돈 등 세속 탐욕에 유난히 촉이 발달한 일부 투기꾼들의 서울 강남, 서초 고가 아파트 선점, 선진입 행태를 보아하니,
어쩌면 몇 년 후, 상기한 압구정 현대, 반포 주공, 개포 주공, 심지어 분양권 상태인 아크로 리버파크, 아크로 리버 뷰 등등 새아파트들까지 서울 강남 3구의 고가 아파트 투자는 본 글, 댓글 주장의 2~3억이 아닌 5~10억 대의 중기적인 투자수익도 가능할것 같다.
현 정부, 차기 정부는 지금부터라도 서울 부동산 시장의 비정상적 활황을 대비해야 할 것이다.
반면에, 본 글, 댓글에서 투자가치가 없다 평가하는,
투자 금액이 4~7억 대인 강동구 고덕 그라시움, 마포구 신촌 자이, 아이파크, 동작구 사당 캐슬, 영등포구 신길 뉴타운 부라매 뷰, 양천구 신정 아이파크 위브, 장위 뉴타운 래미안, 미아 뉴타운 꿈의 숲 등등의 투자는 나름 가치는 있어 보인다.
만약 향후 몇 년 내 2~3억 투자수익이 발생한다면.
다시 본글, 댓글의 핵심인 중층 재건축 아파트 .
실거주를 위한 장기 투자는 제외하고.
아래 글과 댓글에서의 잠실, 여의도, 서부이촌동, 목동, 부산 삼익비치, 대우마리나 등등의 재건축 논란도 투자액만 강남 3구에 비해 적을 뿐 위험한건 강남 고가 재건축 투자와 다를 바 없다.
재개발, 재건축 등 도심 재정비사업에 대한 투자의 수익률은 입지와 속도가 생명인데, 본글과 댓글에서 언급된 사례들뿐만 아니라 서울의 재정비사업이 무한 지연되는 사례가 넘쳐난다.
부동산 경기가 좋을대도 그러한데, 부동산 경기마저 식으면 더더욱 무한 지연되게 되어있기 때문이다.
그러니 모두가 선호하는 입지 및 가시적인 사업 진척이 이루어지는 곳을 제외하고 사업시행 인가, 심지어 관리처분 인가 이후에도 수년간 사업이 지연되고 있는 사례도 많으니 누구나 모두 재건축, 재개발 투자에 조심하고 신중해야 한다는 말이다.
아랫글 삼익비치, 촉진 3구역 등 부산 재건축, 재개발 등 부산시의 각종 주택 재정비 사업, 부산 부동산 경기 등등의 본문, 댓글들의 주장과 관련.
부산지방을 모두, 심지어 부산시민들 조차 스스로 자학에 가까울 정도로 비하할 필요는 없지만,
현재까지는 서울지방보다 모든 면에서 열위에 있는 부산 등의 지방은 부동산 시장조차 더 열악한건 사실이다.
그러나 10년, 20년 후가되면, 부산 등은 도시 및 주거환경과 부동산 시장에 서울을 많이 따라잡게 될 것이니,
모두 부산 등 낙후 지방을 지나치게 비관적으로 보아선 안될 것이다.
부산 지방경제, 북항 재개발, 동부산 관광단지, 서부산 관문공항, 에코 델타시티 등 각종 개발사업을 제외하고,
오로지 각종 주택 재정비 사업 등 도시 및 주거환경만 해도 부산시는 서울시를 맹추격하게 될 것이기 때문이다.
그 부수, 반사적 효과인 부산 부동산 시장, 집값도 마찬가지다.
부산 부동산 시장이 침체되고 반대로 서울 부동산 시장이 활황기가 오면 중기적으로 서울과 부산의 집값 차이는 다시 벌어질 수 있겠지만 10년, 20년 후에는 서울 집값을 많이 따라잡게 될 것이다.
예컨대, 전용면적 25평, 33평의 국토부 실거래가를 기준으로,
2013년 6~7억 대 실거래가의 은마와 3년 후 올해 2016년 삼익 비치, 대우, 경남 마리나 실거래가 6~7억 대였던것 처럼...
앞서 언급했듯,
만약 부산 집값이 하락하고 서울 집값이 상승하는 시기가 오면,
다시 은마 집값과 삼익 비치, 대우 마리나 집값이 2~3배로 벌어질 수 있어도 10년 후에는 다시 따라 잡고 20년 후에는 추월할 수 있단 말이다.
민주화 이후부터 지금까지 30년간 서울, 경기, 인천지방만 살찌고 부산 등 낙후된 전국 지방은 계속 쇠락했지만,
향후 30년간은 부산시의 지역 경제는 물론 도시 및 주거환경까지 서울의 그것들 보다 더 비약적으로 발전하게될 것이기 때문이다.
부동산 시장도 마찬가지다.
정부, 재벌 등 세속기준 피라미드 최상층 손오공들이 부처 손가락에 오줌질 해 대도 지난, 앞으로 계속될 과제는 잘 실현될 것이기 때문이다.
주거환경의 비약적 개선으로 인한 과잉 공급물량만으로 부산 부동산 시장은 간간히 침체, 쉬어갈 수 있겠지만,
10~20년 후 각종 지역 경제, 각종 지역 개발 사업과 더불어 부산시 각종 재정비 사업이 마무리 될 무렵이면,
부산시의 지역 산업과 도시 및 주거환경은 비약적으로 발전 했음에도,
여태, 간간히 부산 부동산 시장의 대세 상승을 발목 잡았던 부산시 주택의 공급 물량은 20년 후 영구적으로 절벽에 가까울 정도로 급감하게 될 것이기 때문이다.
부산시의 도시 및 주거환경의 비약적 개선과 관련하여....
예를 들어, 2016년 올해 부산 부동산 2차 상승기임에도 불구하고,
사업성이 없어 중층 재건축은 영구 불가능부터 향후 10년 내 관리처분 인가 불가능 등등까지,
너그들의 주장, 확신과 달리, 재건축 단지들인 남천 삼익비치, 삼익타워, 대연비치, 우동 삼호가든, 광안 1, 2 재건축 등등은 빠르면 2년, 늦어도 5년이면 관리처분 인가가 가능하다.
만약, 향후 2~5년 내 부산 부동산 시장이 쉬어간다면 상기한 2~5년은 몇 년 더 늦어질 수도 있을 것이다.
물론 남천 뉴비치, 수영 현대, 온천 럭키, 대우, 경남 마리나, 대신 삼익 등등은 아직 사업승인은커녕 조합설립 이전 단계이니, 너그들 말대로 10년 내 관리처분이 불가능할 수도 있겠다.
재개발도 마찬가지고,
너그들이 앞으로 5년 내 관리처분이 불가능 하다 주장하는 재개발 단지들 중에서,
예컨대, 1000가구 내외 이상의 중대형 단지들인,
남천 2, 명륜 2, 대연 4, 용호 3, 문현 3, 우암 1, 2구역, 연산 2, 3, 6구역, 양정 1, 2, 3구역, 연지 2, 부암 1, 가야 3, 북항재개발 인근의 좌천, 범일 2, 3지구, 전포 1-1, 2-1 등등도 아직 사업시행 인가를 득하지 못한 일부 단지를 제외하면 향후 2년, 5년 내 관리처분 인가도 충분히 가능하다.
3~4천 가구 이상의 대단지 재개발도 마찬가지다.
감만 1, 복산 1, 거제 2, 온천 2, 4구역, 서면 시민공원 촉진 3구역, 해운대 우동 3구역, 대연 3, 8구역, 괴정 5구역 등등도 향후 2~5년 내, 늦어져도 10년 내 관리처분 인가가 가능하다.
재개발도 재건축과 마찬가지로 부산 부동산 시장이 쉬어가면 일부 단지들의 관리처분 인가는 몇 년 더 늦어질 수 있겠지만 말이다.
재개발에 관한 한, 거제 2구역 및 최근 논란이 되었던 온천 2,4구역 등과 함께 동래, 연제구 등 중부산의 도시 및 주거환경에 크게 기여할 온천 3구역은 소규모 사업장임에도 불구하고 사업승인인가 후 십 년이 지난 오늘에도 관리처분을 인가받지 못하고 있으니 너그들의 주장도 지나치다할 수 없다.
또한, 재건축 주택들은 전세가율이 극히 낮기에 거액의 자금이 장기간 잠기는 것과 많은 추가 분담금의 부담도 문제라는 너그들의 주장도 일리있다.
예를 들어, 아직은 갈 길이 먼 삼익 비치는 대략적이긴 하지만, 2016년 현재를 기준으로,
2020년 전후에 일반 분양을 예정하고 조합원 분양가를 평당 2300만 원에서 3000만 원으로, 평균 2600만 원을 예상하고 있는 것 같더라.
재건축 사업이 몇 년 지연되거나 초과이익을 환수당하게 되면 조합원의 추가 분담금은 지금의 예상보다 훨 더 많이 늘어나게 되겠지?
지금도 53평에서 33평으로 줄여가는데도 삼익비치 조합원들은 추가 부담금을 부담해야 할 정도니,
전용면적 18평, 25평의 예상 분담금은 현재 얼마며 초과이익 환수와 더불어 매년 늘어나게 될 분담금은?
현재, 전용면적 25평의 실거래 최고가가 7억 중반대던데 추가 분담금 3억만 예상해도 평당 3500만 원에 분양해야 손실을 면할것 같은데?
몇 년 더 늦어지면?
2016년 현재, 전용 면적 23평, 25평의 실거래 최고가격이 각각 5억 대 중반, 5억인 삼익 타워, 대연 비치도 마찬가지다.
부산 부동산 경기가 계속 호황기, 그리고 계획대로 2018~2019년 일반 분양이 가능하다 가정할때,
또 전용 25평 추가 분담금을 2억원 대로 가정할 때,
그 실거래 가격에서는 일반 분양가 평당 2500만원에 분양해야 겨우 손실을 면할 수 있을 것이다.
따라서 상기한 삼익 시리즈들은 부산 부동산 시장이 계속 좋아 부산시 전용 25평의 가격이 10억을 돌파하여 평당 2500~3500 만원으로 일반 분양이 성공할 때까지 사업이 미루거나,
평당 2000~3000만원의 일반 분양이 가능할 정도로 한동안 현재의 집값은 정체 내지 하락할 수밖에 없을 것이다.
그러나 5년 후 삼익 시리즈들의 집값은 재정비 후 입주할 무렵, 혹은 일반 분양 무렵 장래 발전 가능성에 대한 기대감으로 전용면적 25평의 가격이 10~15억으로 급등할 수도 있고, 또10여년을 전후하여 매물이 잠기게 되면 전용 25평 최고가격이 15~20억, 혹은 그 이상으로, 20년 후에는 강남 3구 이상으로 급등할 수도 있다.
5년, 10년, 20년 후에는 그렇게 오르더라도 현재, 단기에는 그렇단 말이다.
마치 낡은 개인 단독 주택을 헐고 제 돈으로 고급 주택으로 신축하듯,
일반 분양분이 극히 적어 1:1 재건축에 가까운 삼익 비치, 삼익 타워 등도 마찬가지로 글로벌 최고급 주택 단지로 재정비하여 고가로 분양하는것도 조합원의 투자 수익률을 극대화 할 수 있는 하나의 방안이 될 수 있을 것이다.
마지막으로 삼익 시리즈 중에서 400여 가구의 중소형단지 재건축.
일반분양 물량이 상대적으로 많아, 대연 비치와 함께 장기 투자수익률이 높을 것으로 예상 되는데다 현재 집값까지 저렴한, 삼익 빌라도 28평에서 33평으로 조금 늘려 가는데도 2억 대의 추가 분담금을 예정하고 있는 것 같더라.
따라서, 내년에 분양 예정인 삼익 빌라의 일반분양가는 현재 집값이 싸도 평당 1500만 원은 넘을 것으로 예상된다