대부분 공공이 주도하고 시행하는 사업의 경우에는 전면 수용 방식 이므로 ( 전체 부지를 매입 하여
사업 진행 ) 사업구역내 당해 토지가 수용 대상이 된다 토지수용을 하면 ? 비민주주의 국가에서나
하는 것으로 오해 할수도 있다 사유재산을 인정 하는 자유민주주의 국가에서는 토지수용과는
상반된 개념이기 때문 이다
그러나 자유민주주의 국가에서도 공적인 이익이 사적인 이익보다 클 경우등은 토지를 수용하여
도시기반시설이나 기타 토지 개발사업을 진행한다 이를 공익(적) 사업 이라 한다
공익 사업의 주체는 행정청이다 주로 토지보상법 정한 공익사업(공익사업을위한 토지취득및보상에
관한법률로 정한 국방,군사, 공공청사설치. 택지조성,운동장,시장, 광장, 학교등 하천 제방, 댐, 운하,
수도시설,도로 ,공항 항만등 ) 이다 국가나 도시기반 그리고 사회간접시설의 설치를 위한 사업들이다
대표적으로 도로개설시 토지 보상, 택지개발지구내에서 토지등 보상이 이에 속한다
그러나 어느 특정한 개발사업 즉 개별법률로 정해진 공익적 사업인 경우에도 사업시행자가 공공기관
이던 민간이던 간에 사업자 지정후 법적 절차를 이행하면 이른바 토지수용권이 주어지게 되는데 이를 공익적 사업이라고도 한다
따라서 토지수용에 관련된것은 토지보상법규에서 정해진것과 특정한 공익적 개발 사업으로 구분되어 적용 하고 있다
특정한 개발사업 즉 공익적 사업은 도시계획시설사업 ( 도로등 도시기반시설등으로 국토의계획및
이용에관한법 ), 택지개발사업 ( 대규모 신도시나 주택단지 개발사업 :택지개발촉진법), 하천사업
( 하천법), 전원개발사업( 전력시설공급및 설치: 전원개발촉진법), 학교시설사업( 학교시설사업
촉진법 ), 산업단지개발사업(산업입지및 개발에관한법률 ). 관광지조성사업( 관광진흥법) ,
철도사업(도시철도법), 도시개발사업( 도시개발법), 불량주택재개발사업 ( 도시및주거환경정비법:
재개발등 일부 적용 )등이다
주택재개발이나, 도시개발사업을 하면서 토지수용을 한다거나 관광지 조성사업중 골프장을 건설
하면서 토지수용을 할수 있는 이유가 바로 이 근거에 있는것이다
최근에는 골프장시설등이( 국토법상의 기반시설로서 공익시설임 ) 영리시설이므로 이를 제외하는
법개정의 추진의 움직임이 있다
아무튼 공익적 사업에 해당되는 특정한 개발사업에 해당되어 토지보상법규를 준용 할수 있는것이다
토지수용의 권한 남용을 막고자 이러한 개발사업은 시행자가 일정면적이상의 토지를 확보하여야
하는 동시에 사업구역내 일정 기준의 토지 소유자의 동의를 구하여야 한다
또한 토지 수용의 기준일은 각각 개별사업의 사업허가를 득하여야만 토지보상법규를 준용 할수있는
기준일이 되는데 이를 사업인정일 이라 하며 각각의 공익적 개발사업은 개발사업마다 조금식 다르나
대부분 시행인가일이 그 기준일이 된다
예컨대 도시개발사업에서 도시개발지구 지정고시를 한후 사업실시계획인가를 득하는데
실시계획인가일일 사업인정일이 되어 그날이후부터 토지 수용이 가능 하다
재개발인경우도 재개발 지구지정일( 공람공고) 이후 - 추진위설립 - 조합설립 - 시공사 선정 -
시행인가 - 관리처분 - 철거및 이주의 순으로 진행 하는데 이때 시행인가일이 토지 수용일을
할수 있는 날이 되므로 시행인가후 재개발 미동의자 등에 대하여 토지 수용을 할수 있는 것이다
이른바 토지수용이라 하여 무조건 수용 하는것이 아니다 반드시 토지 소유자와 협의를 하여야 하며
협의가 안된 경우 토지를 수용 하게 되는데 대부분 토지수용가격 ( 감정가격으로 산정함 ) 을
공탁 후 사업을 강행 하게 된다.
대부분 이러한 공익적 개발사업에 있어서 시행자측은 토지수용을 언제 할수 있느냐 와 감정가격이
얼마인가가 이슈가 되며 토지 소유자는 토지수용을 할수 있는 법적 요건이 되었는가와 감정가격을
얼마나 높게 받을수 있느냐가 주 쟁점이고 관심사 이다
토지수용의 가격은 일반적인 시세나 거래가격이 아닌 2인이상의 감정평가사가 산정한 감정가격이다
물론 시세도 반영 하지만 주로 당해 수용하는 개별필지의 표준지의 공시지가로 산정 하므로
일반적으로 시세 보다는 다소 낮으며 헤당 공시지가 보다는 다소 높은편이다.
개발사업을 하는 시행자는 토지보상법규에서 말하는 사업인정을 받으려면 각 개별사업마다
사업시행인가시의 정해진 요건 일정 토지소유면적 확보와 토지소유자 동의률 확보가 관건이다
또한 사업시행자가 토지 보상법규만 믿다가 토지 소유자가 토지수용에 따른 법적 이의제기시
사업기간의 장기화나( 공탁 한다 하여도 민원등의 문제나 공사 방해등으로 )법적요건의 미비
문제가발생 되는 수가 있으므로 철저한 사업시행인가 준비와 토지수용절차의 검토가 필요 하다
토지매도자는 토지보상법규가 강행법규 이고 현실적으로 토지수용을 당하므로 본 개발사업에
동참하던가 아니면 토지 수용 가격을 높이기 위하여 감정가격을 높이려는 방법을 강구 하여야 한다
특히 감정당시 당해 수용하는 토지와 유사한 ( 이용현황, 용도이역, 지목등) 토지의 실제 거래 가격을
조사하여 동 자료를 준비하여 감정평가사에게 제출 하면 매우 도움이 된다는것을 알아야 한다
물론 법적으로 감정평가 가격이나 토지수용에 대한 이의 절차나, 재결등이 있으나 현실적으로
승소하기는 어려우므로 사업 시행자와 분쟁 보다는 토지 수용하는 당해 부지의 감정가격을 상향
될수 있는 방법을 강구 하는것이 좀더 실리적 이다.
끝으로 사업 시행자들도 사업의 미동의자에 대하여 사업 시행인가후 토지 수용의 절차를 걸쳐
토지를 확보 하기 보다는 사전 토지 소유자와 협상을 통하여 시세에 근접 할수 있는 토지대금을
지불 하는것이 향후 토지수용 절차보다 시간적으로 경제적으로 도움이 된다는것을 알아야 한다.
(주) 위글은 시행닷컴에 게재한 본인의 컬럼을 수정하여 다시 게재한 것으로 본인의
블로그에도 있습니다 수정할것이 있으면 연락 바랍니다
첫댓글 감사합니다
감사합니다
정말감사합니다
잘보았습니다.
글 잘보고 갑니다.
좋은 정보 감사합니다