[대구경매학원] 확정일자와 전세권설정 알아보기

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대구 경매학원

경매하는 친구들

오늘은 아주 기본적이고 누구나 알고 있는 확정일자와 전세권 설정에 대해 세부적으로 알아볼까 합니다

요즘 전세사기가 사회적인 큰문제인데 확정일자와 전세권 설정같은 장치를 이용하면 소중한 나의 자산을 지키는데 도움이 됩니다

경매를 통해 저렴히 낙찰 받으면

전세금 정도의 금액으로 주택을 취득하고 전세 사기같은 문제에서도 해방될수 있기에 요즘 경매를 배워서 직접 싸게 낙찰 받으려 하시는 분들이 저희 대구 경매학원 경매하는 친구들 학원에도 오고 계시는 추세입니다

확정일자란?

확정일자란 법원 또는 동사무소 등에서 주택임대차계약을 체결한 날짜를 확인하여 주기 위하여 임대차계약서 여백에 그 날짜가 찍힌 도장을 찍어주는데 이 때 그 날짜를 의미한다.

주택임차인이 임차 주택의 보증금에 대하여 제3자에게 대항력을 갖게 하기위해서는 전세권을 설정해야 하는데 경제적 약자인 임차인이 임대인이 꺼리고 있는 전세권 등기를 요구하기 어려운 실정을 감안하여 입주와 전입신고를 한 임차인이 확정일자를 받으면 경매 때 우선순위 배당에 참가하여

후순위 담보물권자보다 우선적으로 보증금을 변제받을 수 있도록 한 제도이다.

이는 주택임대차보호법 제3조의2에 명시되어 있는 것으로 임대차계약 문서가 특정 날짜에 존재하고 있었다는 사실을 증명하기 위해 만들어진 서류상으로 존재하는 것이다.

확정일자를 받을 수 있는 방법은 임대차계약서에 공증기관에서 확정일자인을 찍어 주는 방법, 임대차계약서에 법원·등기소의 공무원 또는 읍 면 동사무소에서 확정일자인을 찍어주는 방법 등이 있다.

일반적으로 가장 많이 이용하는 방법은 읍, 면, 동사무소에서 확정일자인을 받는 것으로 이것은 주민등록 전입신고를 하면 동시에 확정일자를 받을 수 있어 가장 손쉬운 방법이다.

임대차계약서의 확정일자는 임대인의 동의 없이 임차인 또는 계약서 소지인이 언제든지 계약서 원본을 제시하고 구두로 청구하면 받을 수 있다.

확정일자를 받지 않으면 법적 대항력이 없어 선순위 근저당 설정 등이 있는 경우 경매 등의 상황 발생시 임대보증금을 보호받지 못한다.

즉, 확정일자와 입주 및 전입신고를 마친 주택임차인은 임대주택에 관한 경매절차의 환가대금에서 자기 확정일자보다 늦은 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제 받을 권리가 있다.(주택임대차보호법 제3조의2 제1항)

이 우선변제권은 주택의 인도(입주), 주민등록의 전입, 확정일자라는 세가지 요건을 모두 갖추어야 되고 3가지 요건 중 가장 늦은 날을 기준으로 순위가 정해진다.

확정일자순위에 따른 우선변제적 효력은 주택임대차보호법이 인정하는 특수한 효력이므로 주택이외의 상가에 대하여는 이러한 효력이 인정되지 않았으며, 2002년 11월부터 상가건물임대차보호법에 따라 상가도 확정일자 효력을 인정받게 되었다.

전세권이란?

부동산 임대차와 유사한 대한민국의 특이한 부동산 물권제도로, 전세권이 성립함과 동시에 일정한 전세금을 전세권자가 전세권 설정자(부동산의 소유자)에게 지급하면 전세권자는 일정기간 동안 해당 부동산을 사용할 권리를 얻고 그 사용대가는 전세권설정자가 전세금의 이자수입으로 충당하는 것이다. 이는 6.25 전쟁 이후 주택 부족이라는 한국의 특수한 상황하에 발전된 제도로서, 종래 "임대차와 소비대차의 결합체"로서 관습상 이루어져 온 채권적 전세제도를, 현행민법이 이용권 강화라는 요청에 응하여 이를 물권으로 신설한 것이다.

민법전의 규정에 따르면 전세권이라 함은 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 그의 용도에 좇아 사용·수익한 후 전세권의 소멸시에 목적부동산으로부터 전세금을 우선변제받을 수 있는 권리이다.(민법 제303조 1항)

전세권 설정과 확정일자 차이점

확정일자와 전세권설정은 보증금을 안전하게 지키는 역할을 합니다. 하지만 몇 가지 차이점도 있습니다.첫째, 확정일자는 집주인의 동의가 필요하지 않지만, 전세권설정은 집주인의 동의가 필요합니다.둘째, 비용 측면에서 확정일자가 더 적은 비용을 필요로 합니다. 전세권설정은 비교적 많은 비용이 들어갑니다.셋째, 효력 발생 시점도 다릅니다. 확정일자는 전입신고와 입주 조건 충족 후 다음 날 오전 12시부터 대항력이 생깁니다. 전세권설정은 효력이 바로 발생합니다.마지막으로, 반환 방식도 다릅니다. 확정일자는 보증금 반환 청구 소송을 거쳐야 하지만, 전세권설정은 경매를 통해 집을 넘길 수 있습니다.

확정일자와 전세권 설정 둘다 보증금을 지킬수 있지마 아무래도 전세권 설정이 작지않은 비용임 들다보니 본인의 상황에 맞게 선택하면 될듯합니다

경매공부를 배우면서 좋은점은 우리가 살면서 몇 번은 부동산 계약서를 쓰는일이 발생할 수밖에 없는데 실생활에 꼭 필요한 부동산의 기초지식이나 법률에 대해서도 배우니 많은 도움이 되는거 같아요

대구에서 경매를 배워보고 싶거나 경매학원을 찾으신다면 저희 경매하는 친구들은 첫수업을 무료 수업으로 진행하니 부담없이 한번 들어보시는 것 추천 드립니다

정규반(경매기초) 개강합니다

정규반 저녁반 6월13일(목) 저녁 7시 30분 ~ 10시

[경친모 교육센터 안내]

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대구광역시 수성구 동대구로 49길 3 (속초대게 3층) 입니다.

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알짜 정보 감사합니다^^