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경기 남부 지방과 충청 남북, 경남북지방 등 공급과잉이 지속되는 낙후된 전국 지방의 부동산 시장.
2017년 하반기 아파트 입주 물량이 크게 늘면서 전셋값이 하락하고, 이에 따른 '역전세난'도 현실화되고 있고 2018년도에는 더욱 가속화될 것 같다.
입주물량이 과잉인 지역은 2019년에도 그렇겠지?
예를 들어, 동탄 2신도시가 위치한 화성과 주한미군이 이전한 평택 지역 아파트의 입주가 본격화되면서 경기 남부권의 전세가격 하락을 부추기고 있다.
24일 부동산 114에 따르면 2017년 하반기에 준공되는 경기도 아파트 물량은 총 9만 4061가구다.
이는 올해 상반기의 3만 3056가구에 비해 3배가량 많은 수준이다.
경기 인천 지방의 2017년 올해 입주 물량과 전월세 가격에 대해 보다 구체적으로 살펴볼까?
경기도 화성시의 2017년 올해 하반기 입주물량은 1만 4887가구로 상반기 8824가구의 2배 수준이다.
상반기 1345가구 입주에 그쳤던 평택시도 하반기에 6361가구가 입주하며, 시흥시에서도 하반기에 1만 가구가 넘는 아파트의 입주가 예정돼 있다.
이 밖에도 경기도 광주시 5100여 가구, 인천시는 상반기 입주 물량인 2558가구의 5.5배 수준인 1만 4132가구가 입주한다.
그 결과, 국민은행 시계열 조사에 따르면 화성시 아파트 전셋값은 올해 7월 중순까지 0.58% 하락했으며,
동탄 신도시의 전셋값은 지난해 말보다 1.59% 떨어졌고, 김포시 장기동도 2.58% 하락세를 보였다.
올해 7월까지 서울, 경기, 인천 지방의 평균 전셋값은 1.18% 떨어졌다.
특히, 문제는 이 같은 '입주 폭탄'혹은 '역전세난'의 위험은 충청, 경상만이 아니라 경기 일부 지역에서도 마찬가지고, 내년인 2018년 혹은 2019년까지 계속될 수도 있다.
내년, 2018년에도 서울, 경기, 인천 지방의 입주 물량은 21만 8678가구로, 올해 17만 322가구보다 28.4% 늘어난다.
동탄 2신도시 입주가 몰린 화성시는 올해 2만 3711가구에 이어 다음 해 3만 1327가구가 들어선다.
화성, 하남, 시흥, 김포, 평택, 용인 처인 등 3년간 적정 입주물량의 4배~7.5배가 넘는 경기도 동남부 일부 지역의 역전세난은 입주 물량이 급증하는 내년에 더욱 심화될 가능성이 높다.
어쩌면 경기도 일부 지역의 역전세 우려는 2018년보다는 낫지만 적정 입주물량보다 초과 입주물량이 계속되는 2019년에도 계속될 수 있을 것이다.
상식, 경험칙으로,
투자, 투기 수요를 포함한 수요층이 풍부한 서울 지방은 공급 물량이 늘어도 집값은 오를 수 있어도,
수요층이 빈약한 낙후된 지방의 집값은 공급과잉, 역전세난이 지속되는 한 지속적으로 오를 가능성은 낮다.
따라서, 전국적 수요층이 두터운 서울 지방은 높은 전세가에다 공급 부족 상태까지 중장기간 이어지니, 올해 2017년 하반기, 늦어도 내년 2018년 상반기에 비정상적 집값 폭등을 우려해야 할 지경이지만,
상기한 충청 남북도, 경상 남북도, 경기 남부 등의 지역민들은 집값이 큰 폭으로 하락 않는 것만으로도 다행으로 여겨야 할 것이다.
그러나 우리나라 돈과 인구가 집중되어 실수요만 아니라 투자 수요가 넘쳐 흐르는 서울 지방과 판교, 과천, 하남, 성남, 수원, 심지어 화성 동탄 등 그 서울 주변 지방들의 집값은 다른 지방들에 비해 더 빠르게, 더 많이 상승할 수도 있을 것이다.
즉 현재 단기 투기꾼들의 흔적이 더러 포작되고 있는 경기도에도 종부세 폭탄 선물을 베푸신,
역대 최고로 단기에 서울, 경기 일부 지역의 집값을 폭등 시켰고 역대 최저의 경제 성장률에도 부동산, 경제는 자신 있다며 자화자찬, 개념 상실의 벌거숭이 임금님 문 가카의 승은으로 경기지방의 중장기 집값 상승세는 빠르면 2019년 하반기, 늦어도 2020년 상반기에는 상상 이상이 될 가능성도 부정할 수 없다.
보다 구체적으로,
국내외 경제 상황이 급변동 하지 않는다면 2020년 전후에 상기한 과천 판교는 말할것도 없고, 과잉 입주물량 우려에도 불구하고 투기꾼 흔적이 더 많이 포착되고 있는 경기도 수원 영통, 광명, 용인시, 인덕원 일대, 예를들어 수원 자연앤 힐스테이트 전용 25평의 전용 84 제곱 미터의 가격은 10~12억으로 상승할 가능성을 부정할 수 없고, 수원 영통 매탄 주공 4단지, 인근 원천동 광교 아이파크, 화서역 푸르지오 등등도 마찬가지다.
경기 권역은 최근까지 수원 영통만 아니라 팔달, 성남, 화성 동탄 1, 2, 부인천 재개발 지역 등에 투자자들의 흔적이 많이 포착되고 있다.
특히 서울에서 거리가 먼, 과잉 입주물량이 막바지 단계인 동탄은 시범단지 동탄 2의 우포한, 동탄 2 우미 린, 광비컴, 한신 휴, 롯데 캐슬, 동탄 1 한빛 아이파크, 능동 이지 더 원의 투기세력 진입도 만만치 않고,
의왕 인덕원 푸르지오, 중동 센트럴 푸르지오, 산본 래미안 하이어스, 의왕, 포일 자이 등등도 마찬가지다.
심지어 서울지방 근처, 속칭 수도권 지역에서 아무도 눈길조차 주지 않았던 안산시조차 투기꾼이 껄덕대고 있을 정도이니...