미국금융위기가 부동산시장에 미치는 영향과 청약시장 흐름 그리고 청약전략(송파,광교,판교신도시등 청약과 투자전략)

[페르세우스]

미국의 금융위기가 세계경제를 강타하고 있다

10월6일 강만수장관의 실물경제 위기설 인정은 매도자들의 심리를 더욱 불안하게하면서

가격하락의 기틀을 좀 더 만들어주게 되는 원인이 되었으며 매수를 증발시키는 악재로

작용할 가능성이 그 어느때보다 커졌다

연일 치솟는 달러에 금융당국은 골머리를 앓고 있고 국내경제는 불안장세를 이어가고 있다

10%에 육박하는 금리는 주택소유자들을 계속 압박하고 매물의 수를 증가시키고 있으며 점점 늘어나는

금리부담은 내수경기 악화의 한몫을 단단히 하면서 주택수요를 증발시키고 있는 상황이다

미국 금융부실의 심각성으로 인해 세계경제가 흔들리고 있고 전 세계의 부동산 시장이 침체되고 있으며

대한민국도 예외일순 없다

환율급등,금리급등,가계부실등은 기존아파트에 어떤영향을 미치고 청약시장에는 어떤 상황으로 다가올까?

달러급등은 물가를 올리는 폭탄역활을 할것이고 기업을 부실하게 만들것임에는 틀림없다

금리급등은 부담매물증가라는 공식으로 부동산 시장에 엄청난 매물이 쏟아낼수 있고 가계부실로 인해

소비가 위축되고 부동산 수요는 줄어든다

입주물량에 따른 매도물량,대출금리를 감당하지 못하는 매도물량,양도세비과세 혜택에 따른 매도물량,

조합원지위양도에 따른 재건축매도물량,경기불안과 부동산 침체에 따른 불안감이 추가로 만들어내는

매도물량들이 기존매물들과 합쳐질 가능성이 크다고 볼수 있다

그렇다면 매수상황은 어떤가?

급등에 따른 부담으로 줄어든 매수세,하락장이 수요를 밀어내는 장세로 인해 증발하는 매수층,정부의

추가공급 기대감으로 매입을 꺼리는 매수층 움직임,금리상승으로 인해 사라지는 매수층,경기불안과

부동산 투자가치 하락이 매수심리를 없애버리는 분위기 연출등으로 인해 매도물량보다 매수는

턱없이 부족하다

결국 아파트가 침체되고 하락하는 가운데 미국경제위기는 울고싶은 아이의 빰을 치는 정도가 아니라

아이의 아픈부위만을 골라서 집중적으로 때리는 역활을 하고있다

금리상승이라는 회초리로 아이를 협박하고 아픈부위를 때리고있고 환률급등이라는 몽둥이로 말리는

사람들의 접근을 막고있는 형국이다

결국 아이는 많은 울음을 쏟아내게 될것이고 아이의 눈물과 슬픔,서러움만큼 부동산 시장은 매물이

증가할수 밖에 없는 현실이지만 환율급등의 몽둥이와 금리상승이라는 회초리가 두려워 사람들(매수층)은

접근할 엄두를 내지못하고 집으로 발길을 돌리고 만다

아이의 울음(매도물량)을 그치게 할수 있는건 말리려던 사람들(매수층)이다

하지만 사람들은 더 많은 회초리(추가금리상승)와 몽둥이(추가환율급등)가 숨겨져있을지 모른다는 불안감으로

접근하지 못하고있고 아이처럼 회초리와 몽둥이로 맞을지 모른다는 공포는 사람들의 발길을 끊어버린다

결론을 말한다면 당분간은 매수는 꼼짝도 하지않을것이다

미국경제위기가 아니더라도 매수가 많지않은 상황이었는데 미국의 금융위기라는 폭탄이 터지면서

금리급등과 환율급등이라는 파편이 전 세계로 퍼져나갔고 파편을 맞은 부동산시장은 직격탄을 맞았다

예상보다 파워가 강한 파편의 심각성을 깨달은 부동산 시장은 이미 기능을 상실해버렸다

대기표를 받고 집을 사던 시절이 있었지만 지금은 집을 팔려면 급매로 내놓고 백일기도라도 해야할판이다

문제는 앞으로의 환율급등과 금리상승을 어떯게 막을수 있느냐와 매물의 수를 어떻게 하면 줄일수 있느냐다

하지만 당분간 부동산기능 회복에는 백약이 무효하다

환율과 금리를 막는다손 치더라도 꺽인 부동산 기능을 살리기엔 쉽지않은 상황이다

입주물량쇼크라는 또 다른 폭탄이 매도물량을 증가시키는 상황이며 정부의 추가공급물량과 2기신도시공급물량,

뉴타운공급물량,경제자유구역의 공급물량들과 그에따른 입주물량이라는 폭탄이 남아있다

1기신도시 분양및 입주당시에 하향안정세가 이어졌듯이 당분간은 하락및 침체기 궤도에 들어선다고 확신할수

있는 대목이다

그럼 어떤 청약전략과 투자전략으로 다가서야 하는걸까?

아파트시대는 끝난걸까?

투자가치는 이제 물건너 간것일까?

결론부터 말한다면 그건 아니다

현 상황은 오히려 기회가 될수 있다

경쟁률과 가점이 낮아진다는건 당첨확률이 높아진다는 얘기며 투자가치 높은 아파트 입성도

전보다는 쉬워지는 상황이 연출될것이다

언제나 위기는 있었고 그 위기후에는 항상 기회가 있었다

1기신도시 입주물량 쇼크때도 부동산실명제 사태때도 외환위기(IMF)사태때도 카드대란사태때도

그 기회는 찾아왔고 찬스는 사람들을 쳐다봤지만 대부분의 사람들은 기회도 찬스도 아닌 수렁일지 모른다는

공포로 그 찬스와 기회를 피해갔다

한바탕 폭풍우와 태풍이 지나가면 더 조용해지고 비가오고 난후에는 땅이 굳어지듯이 위기가 지나가면

기회는 다가오고 위기후의 늘어난 부동산 수요는 다시 꿈틀거리면서 그 기회와 찬스를 잡은 사람들에게

투자가치를 보장해주게 된다

그 수요를 위한 발판을 만들어 놓고 기다리면 상승폭을 극대화시킬수 있다는 얘기가 된다 

그럼 그시기는 언제일까?

지금 당장은 시기가 아니라고 볼수있다

침체의 골이 더 깊어지고 하락폭이 커지면 정부에서는 매수를 증가시키는 각종대책들이 나올수밖에 없다

건설경기를 활성화시키고 부동산 거래활성화를 통해 은행부실을 막고 내수경기를 살려야 하기 때문이다

그리고 미분양 공포가 확산된 건설사 입장에선 분양가를 현실화 시킬것이고 대금납부조건을 최대한 좋게해서

청약자들이 계약으로 이어질수 있는 사업전략으로 다가올것이다

그때가 기회라고 볼수있다

역대 정권들도 그런 전철을 밟았고 건설사들 역시 그런식으로 돌파구를 찾았다

금융위기로 인한 폭탄들이 제거되고 추가규제 완화와 건설사의 사업전략이 현실화되는 시점은 청약자들과

투자자들에게 더없이 좋은 기회와 찬스가 될것이다

지금은 A급아파트만 청약하면서 그때를 위해 자금을 준비하고 나만의 노하우를 쌓고 확실한 청약전략과

투자전략을 세워놓아야 하는 시기이다

그래야만 그 기회가 오면 기회인지 찬스인지 수렁인지 절벽인지 제대로 파악할수 있다

그 노하우와 청약,투자전략이 있다면 당신 인생은 해피 그자체가 될수있다

성공투자와 해피인생 전략은 당신의 뇌 어딘가에 숨겨져있지 않을까?^^

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[윤윤2]

좋은 말씀 감사합니다^^항상 도움만 받고 가네요-

[에이스기획]

정말 좋은 말씀 읽고갑니다 항상감사합니다

[카리스짱]

부동산에 문외한인 저에게 많은 지식을 주셔서 감사합니다