뉴타운 재개발 재건축 투자시장의 변화가 시작된다

[근영아빠:주말3기]

뉴타운 재개발 재건축 투자시장의 변화가 시작된다

블록형개발, 부동산투자시장의 변화

현재 전국에 뉴타운지구로 지정된 곳은 73개 지구가 지정되어있다. 이렇게 뉴타운이 지정된 배경에는 도시 및 주거환경정비법이 시행되면서 인구50만이상의 시도지사는 의무적으로 도시기본계획을 세우라는 법령도 한 몫을 했고 시기적으로 부동산 활황기에 개발이익을 기대한 주민들의 요구에 의하여 과도하게 지정된 부분도 없잖아 있다.

하지만 조합의 복잡한 이해관계 및 부동산경기 침체로 인하여 분담금이 증가하고 시공사는

미분양세대의 부담감, 분양가 상한제로 인한 조합이득저하 등으로 인하여 사업자체는 지지부진하게 진행되고 있는 것이 현재의 뉴타운지구의 모습이다.

이에 대하여 정부는 공공관리제를 확대하고 역할을 강화하며 아파트공급위주 및 전면철거형

방식에서 벗어나 다양한 정비사업을 도입하려고 2011년8월8일 도시재정비 및 주거환경정비 제도 개선안을 발표한 상태이다

내용을 살펴보면 현재의 소득수준에 맞게 주민의 주거수준을 향상시킨다는 목표아래 원할한사업추진으로 조기에 양질의 주택을 공급하기위하여 여러 가지 사업방식을 제안하고 있다.

원할한 사업추진을 위해 임대아파트 건립비율 등을 완화하고 주민의 의사 등을 반영하여 사업추진이 어려운 지역은 조합해산과 아울러 구역자체를 해제하기로 하였다.

구역에서 해제된 지역은 점진적인 개발을 유도하며 소규모 주택정비 사업이 가능하도록 뉴타운지구라는 큰 덩어리의 개발이 아닌 소규모 주택정비 사업으로 블록형 사업을 추진하려하는 것이 이번 발표의 목표이다.

이렇게 소규모사업을 추진하는 배경을 보면 한꺼번에 큰 면적을 철거하는 방식 때문에 이주수요로 인한 전세가상승이라는 사회적인 문제점을 낳게되는 부분과 주민들의 동의 및 사업의 이권다툼으로 인한 투명성결여등의 이유가 있는 것으로 보인다.

사실 이렇게 블록형 개발을 하다보면 뉴타운지구라는 말은 사업구역의 해제로 인하여 앞으로 사라질 것으로 보인다.

블록형개발은 기존은 사업지역보다 면적이 적다보니 주민들의 의견을 합치하기가 쉬워서

사업추진이 빨라지다 보니 대규모재개발구역보다 그동안 사업의 속도저하로 지친 주민들은 다들 반기는 입장이다.

사업은 속도를 낼 것으로 보이나 문제점은 기반시설확충을 하기힘든 부분에 있다. 기반시설은 공공에서 지원을 한다고 하나 도시계획시설 사업으로 인한 철거가옥의 입주권이 사라진 지금에서 조합원자격편입이 아닌 단순 공공시설 마련을 위한 철거를 하게 될 경우 철거가옥에 해당되는 소유자의 반발은 만만치 않을 것으로 기반시설확충을 정부에서 해준다는 내용은 순탄해보이지가 않는다.

기반시설이 원활하게 확충되지 않으면서 소규모 블록형 개발이 일반화가 될 경우 앞으로 재건축지역은 재개발지역보다 상대적인 양호한 환경으로 가치가 더 높아질 수 밖에 없다.

기존 기반시설이 잘되어있고 주택만 노후된 곳에 사업을 하는 것을 재건축 이라고 하고 기반시설도 열악하면서 주택이 노후된 곳에 하는 사업을 재개발이라고 하는데 광역적개발이 힘든 것을 인정하고 블록형 개발로 전환하는 것은 기존 2000년도초반에 내세웠던 강북도 좋게 만들어서 강남의 수요를 강북으로 분산시키겠다는 유턴프로젝트사업의 목적자체도 무색해 질 것이다.

결론을 내리자면 기반시설이 상대적으로 부족한 강북에서 블록형 개발을 유도할 경우 강북과 강남의 주거수준의 차이는 좁혀지지가 않을 것이며 강남의 재건축아파트 및 단독주택재건축예정지역은 강북의 재개발지역보다 더 높은 가치를 형성하게 될 것이다.

따라서 투자시장의 변화를 보면 기존재개발구역에서는 조합설립인가 이후 사업시행인가에 거의 도달하여 사업이 임박한 구역들중 개발이 완료될시 대규모개발로인한 기반시설 확충으로 양호한 환경으로 변화 되는 구역들은 투자대상이 될 것이고 강남권에서는 개발예정구역과는 별도로 현재 조합을 만들어서 사업을 하는지역 외에도 소규모 블록 별로 개발이 가능한 이유로 다가구 다세대 혼합 밀집지역이라면 강북권 재개발구역보다 오히려 선호도는 증가될 것으로 보인다.

[젠수니 (107기)]

잘 읽었습니다. ^^

[(107기)일당백]

고맙습니다 ^^

[대지사랑(주말4기)]

좋은정보 고맙습니다~~^^

[Betty(주말4기)]

좋은 정보 잘보고 갑니다~~

[킬리만자로(107기)]

잘읽었습니다

[개봉댁 (104기)]

감사합니다~