[경매실전반] 7강 실전권리분석 ＜ feat. 송사무장님의 멘탈관리 비결 ＞

[긍정꾸준]

안녕하세요,

항상 긍정의 마음과 꾸준함을 잊지 않기 위해 노력하는 긍정꾸준입니다^^
경매실전반 7강 후기 시작해보겠습니다!!

### 송사무장님의 마인드, 멘텔 관리 소개 

모든 병의 원인은 마음에서 나온다고 하셨습니다

현대인의 병은 흔히 스트레스가 근원이라고 하지요~

그래서 마음을 잘 다스리는 사람이 짱인 것 같습니다

공무원들 업무 과중으로 과로사한다는 기사가 나오는데????

송사무장님은 연휴 때도 11시까지 일하고, 엄청난 업무량이 있다고 하십니다

그런데 왜 안 죽냐?

결국 마음의 차이인 것이죠

싫은 일을 억지로 하면 업무과다, 과로로 느끼고

그것을 즐겁게, 좋아서 하면 아무리 많이 일을 해도 문제가 안되는 것이지요^^

특히 성공한 사람은 좋은 기회를 많이 만난 것이 아닌!!!!

힘든 일들을 잘 극복해서 성공한 것입니다!!!

즉, 마인드 컨트롤이 뛰어난 것이죠!!!

긍정적인 마인드가 중요합니다!!!

그리고 본인을 재충전할 수 있어야 합니다!!!

사무장님께서는 새벽에 2시간동안 배드민턴 운동한다고 하십니다 

배드민턴 콕의 속도가 엄청 빨라서 극도록 집중해야 한다고 하지요!

그래서 이렇게 2시간 동안 아무생각 없이 집중해서 운동을 하면!!!!

그 순간에 충전이 되고 또 다른 일을 할 수 있게 된다고 합니다!!!

송사무장님의 업무 원동력이 이 아침 운동에서 나왔다는 것을 깨닫게 되었네요^^

그렇지만 역시 인생을 살다보면 어렵고 힘든 일도 맞닥뜨리기 마련이지요~

송사무장님께도 어렵고 힘든일이 발생한다면???

물론 그런 일이 자주온다고 하십니다!

보통 사람들은 힘든 일이 발생하면, 가장 친한친구 불러서 털어놓고 술을 마치며 위로 받으려고 한다 

그렇게 2~3일을 반복하며 걱정을 하다가 나중에 수습을 하려고 한다!!!

그런데 송사무장님은 어떻게 하느냐????

일단 힘든 일이 발생하면,

이 상황을 바꿀 수 있는 것인지 없는 것인지 판단한다고 하십니다!!!

바꿀 수가 있다면 발리 수습에 집중을 함!!!

바꿀 수가 없다면 그냥 받아들인다!!!!

이 받아들임!!!이 중요함!!!

받아들이면 마음이 편해진다

그리고 나서 이 상황에서 최선의 선택을 고민하고 도모한다!!!

그렇게 최선의 선택을 2~3번 하다보면 결국 이 어려운 일도 해결이 된다!!!

이렇게 이성적으로 생각해서 어려움을 해결하는 것을 훈련하도록 하자!!!!

또 송사무장님은 정말 다양하고 많은 사업을 하고 있는데 

어떻게 이런 많은 일들을 할 수 있냐고 묻는다면???

송사무장님은 기억을 열고 닫는 연습을 많이 한다고 하십니다!!!

여러가지 서랍에 사건이 있는데, 요것을 열었다가 닫는 것을 잘하십니다 

보통 사람들은 여러가지 서랍이 열려 있어서, 하루종일 스트레스를 받는다 

그런데 사무장님은 그 시점에 필요한 서랍 (예를 들어 강의준비)을 닫는데 집중하신다!!!!

다른 할 일이 있어도 목금토는 강의 준비만한다

그렇게 이 일을 마치면서 서랍을 닫으면, 또 다른 서랍을 열어서 또 다음 사건을 처리한다

또 사무장님은 잠도 잘 잔다고 하심 ㅎㅎㅎ

머리 싸메고 고민하고 누워봐야 해결도 안됨 ㅎㅎㅎ

이렇게 서랍을 닫고 여는 일이 중요하고, 

그 중에서 가장 중요하고 필요한 일들을 먼저 한다고 하십니다!!!

### 경매기록 필수 체크해야 할 서류

경매 사건기록부 -> 중요하다!!!

낙찰 받으면 복사할 수 있다

특히, 선순위 유치권 등이 있을 때는 여기에서 많은 정보를 얻을 수 있다!!!

여기에서 중요한 것은?

경매개시결정 (등기부에도 표시됨)

감정평가명령

부동산현황조사명령 

특히 유치권이 있을 경우, 

경매기입등기 이후 점유인지 아닌지 중요한 판다

감정평가사도 감정평가비용 취득 위하여 경매개시결정되면 바로 나간다

법원 조사관도 경매기입되면 현황 조사를 바로 나간다

그래서 현황조사나 감정평가 사진에 유치권자 얘기가 없으면 

그 이후에 점유로 볼 수 있다!!!!

사건기록부의 "송달내역서"도 잘 보자!!

경매개시일, 최고서 등 송달 시에 만약 받은 사람이 임차인이라면????

유치권자 점유 없다

또는 채무자가 받았다면???? 유치권도 없고 선순위 임차인도 허위인 것이다 

* 경매사건기록부 열람은 낙찰자도 가능한가???

경매절차 처리지침 제 53조 (경매기록의 열람, 복사) 

요기에 보면 

최고가 매수인도 (즉, 낙찰자)도 열람이 가능하다고 나와 있다!!!

가끔 매각허가가 결정되면 와서 열람해라 하시는 분들도 계시지만, 

요거를 가져가서 경매계장님을 잘 설득해보자

계속 도움이 필요할 수 있는 분이니 정중하게 말씀드려서 열람하자 

개인정보보호법으로 임차인 등 개인정보 있는 것은 복사하지 말라고 할 수 있으니, 

몰래 무소음 카메라로 필요한 것들은 미리미리 찍어두자 ㅋㅋㅋ

* 매각물건명세서!

입찰자, 낙찰자의 불측의 손해를 방지하기 위함을 공표한 서류!!!

요것도 잊지 말고 잘 챙겨보자 

특히 유료경매 사이트에 오류가 있을 수 있으니

대법원 사이트 매각물건명세서도 확인해서 입찰하자

가끔 이게 경매 진행중에 정보 변경되는 경우 있는데, 유료경매지에는 업데이트가 늦을 수 있다!!!

### 권리분석 

투자자들이 만든 용어인데,

법률적 하자와 경제적 하자를 모두 파악하는 것이 권리분석이다 

인수권리, 선순위권리도 잘 확인할 것!!! 

등기부등본을 자세히 보는 것부터 시작을 하자!!!

1. 표제부

* 주의점 

가끔 건축법상 사용승인 받지 않은 건물이 있을 때 주의하자!!

과거 사용승인 안된 아파트를 낙찰 받아 고생한 사례들도 있으시다!!!

그래서 사용승인 유무, 소유권 보전일, 대지권 미등기 등을 잘 보자!!

전유부만 표시되고 대지 없느 경우 -> 건물만 매각이다!!! (대지권 미등기 조심하자!!)

2. 갑구 

소유권 변동사항 기재

압류, 가압류 등 확인 가능 

* 주의 

말소기준권리보다 순위 앞선 가등기, 가처분 있는지?

건물처분 가처분 있는지? 등등 확인하자 

3. 을구 

근저당, 전세권, 지상권 등 기재됨 

근저당은 보통 130% 채권최고액 설정하니 요걸 통해서 채권을 역산해보자 

권리분석의 4단계 순서!

1단계 : 말소기준권리 찾기 

2단계 : 등기부등본 인수권리 분석 

3단계 : 임차인 분석 

4단계 : 매각물건명세서 및 기타 인수조건 확인 

3초 권리분석?

빨리한다고 상주는 것 아니다

굳이 서두르지 말고 꼼꼼히 자료를 보자 

권리분석 실패하면 문제가 크다!!!

4단계까지 꼭 잘 챙기자!!!

매각물건명세서 상에 임차인이 말소기준권리보다 후순위로 인수할 것이 없다고 되어 있었는데, 

경매 진행 중에 1순위 근저당의 대출을 상환하여 말소를 시키고!!!!!

임차인이 갑자기 선순위로 올라가는 사례가 있다

이럴 경우, 매각물건명세서가 대법원 사이트에서는 변동사항이 기재가 되는데.....

유료경매 사이트에서는 업데이트가 안되는 경우가 있다 ㅠㅠㅠㅠ

이거 모르고 입찰 들어간 사람은 ㅠㅠ 임차인 보증금 물어줘야해서 시세보다 비싸게 낙찰받게 되는 결과가....

그래서, 

결국 권리분석은 항상 꼼꼼하게 잘 보고

주의하도록 합시다!!!!

특히 임차인이 있을 경우에는 더욱 더 주의해서 보도록 하시지요~~^^

다음 8강에서는 부합물, 종물에 관해서 설명해 주셨네요^^

또 열심히 후기 적어보게습니다!

저의 실전반/고급반 모든 강의 후기 작성 도전은 계속됩니다!!!!

긴 글 읽어주신 분들 너무나 감사합니다



오늘도 행복하세요^^

[2023부자갱호]

공부하면 할 수록 ‘마인드’가 중요하다는 말씀이 이해가 되더라구요.
긍정꾸준님 함께 화이팅입니다~!^^

[긍정꾸준]

오!! 이렇게 읽어주시고 댓글 달아주셔서 감사합니다 ㅎㅎㅎ 오늘도 화이팅하세요^^

[난꽃향]

강사님들께서는 글쓰기도 강의 하시나봐요. 어쩜다들 이렇게 글들을 잘쓰실까요. 눈에 쏙쏙 들어오게 잘 정리해 주셨네요~~~

[긍정꾸준]

헉 ㅎㅎㅎㅎ 감사합니다 ㅋㅋㅋ 과분한 칭찬에 부끄럽네요^^

[케이로드]

사색하는 시간이 좋아요

[긍정꾸준]

명상이 중요하다는 말씀이시군요 ㅎㅎㅎ 감사합니다