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경상남북도 아파트의 입주물량 과다와 부동산 시장의 침체 지속도 어제오늘의 이야기가 아니지?
2년간 침체 중인 경상남도를 함 살펴보자.
2018년부터 3년간 과잉 입주물량의 부담에도 불구하고 올해, 2017년 9월 들어서도, 진주혁신도시와 국가산업단지가 조성 중인 사천시는 부동산 거래가 증가하고 분양가 및 매매가가 상승하고 있는 것과 달리 창원, 김해, 거제, 통영 등의 집값, 전셋값 하락은 중기적으로도 현저하더라.
그러나 양산시나 진주시의 부동산 시장도 공급과잉 부담이 없는 한, 입주물량에 따라, 상대적으로 조금 더 빨리 회복할 수는 있어도 부울경 부동산 침체의 영향에서는 결코 벗어날 수는 없을 것이다.
단기간에 그칠 것 같지 않은 창원, 거제시 등의 아파트값과 전셋값은 5천만 원에서 1억까지 동반 하락하여 역전 세로 고통받고 있는 집주인과 세입자들이 더 많이 늘어나고 있더라.
그럼에도 급반등이 가능한 단기 바닥 징후조차 보이지 않고...
이하는, 서울지방과 서울과 경기지방 일부를 제외한, 낙후되고 소외된 전국 지방의 부동산 시장을 선도하고, 침체를 완화, 보완해 주어야 할 시범 케이스 지역의 중단기 전망, 예측이다.
다 그런 건 아니겠지만, 통상 공급량이 폭증하고 수요심리, 수요량이 급감할 때 거래량까지 뚝 떨어지는 것은 강한 하락의 신호고 그 반대는 강한 상승의 신호다.
중기적 호황기를 누렸으나 최근 들어 거래량이 많이 감소하고 있는 부산시, 특히 그 감소가 현저한 해운대, 수영 등 동부산 부동산 시장은 중장기적으로 상기한 창원, 김해 등 경남의 부동산 시장처럼 중장기 간 침체될 수 있을까 아니면 단기에 그치게 될까?
차후 부산지방 부동산 시장의 재침체 가능성과 그 회복 시기에 관하여 보다 구체적인 예상과 그 근거 제시가 이어질 것이다.
그러나 오르막이 있으면 내리막도 있으니,
2020년을 전후로 경상 지방 대다수 지역은 중기적인 공급, 입주물량이 급감 하는것이 팩트이니,
경상 지방의 집값은 그 팩트 하나만으로도 최소 중기적으로 많이 오르게 될 것이다.
2018년 현재보다 50% 올라도 전고점 수준에 불과하니 올라갈 여력이 많기 때문이다.
보다 구체적으로,
대구 ㅡ 수성구 범어 W, 범어 힐스테이트, 범어 위브 제니스, 범어 센트럴 푸르지오, 심지어 소형 단지들인 범어 라온 프라이빗, 범어 해링튼 플레이스 등의 아파트 가격도 2020년을 전후하여 평당 3천을 넘기게 될 가능성이 높다.
범어 빌리브, 범어 SK 뷰, 만톤 삼정 등등도 마찬가지다.
알파시티는 8억의 실거래가, 범어 푸르지오, 만촌 삼정의 전용 25평 전세가기 6억을 돌파할 무렵이면, 달서구도 서서히 움직이려 하겠지?
경상남도와 마찬기지로 2015년부터 장기간 침체랬던 경상 북도의 부동산 시장도 공급, 입주 물량이 크게 감소하는 2020, 2021년경에는 낙후된 지방 부동산 시장 대세 상승에 동참하게 될 것 같다.
이를 선반영 하여 2019년 하반기부터 미분양 물량이 감소하고 있고, 특히 2015년이후 집값 대비 전세가율은 80%를 바라볼 만큼 지속적으로 상승하고 있다.
포항시 남구 대잠 자이, 장성 푸르지오, 구미시 옥계동 에버빌, 도량동 캐슬 골드 파크, 경산시 사동 팰리스 1차, 중산동 펜타 힐스 더 샵 1차, 경주시 용강동 휴포레 등등의 단지들이 지역민들의 관심이 높은 만큼 2020년 이후의 낙후된 지방 부동산 시장 대세 상승의 탄력성이 높을 수밖에 없겠지?
울산시, 창원, 김해시 등 경남 부동산 시장도 마찬가지다.
아니, 2020년을 전후한 입주물량 추이만 살펴봐도 더 좋을 것이다.
보다 구체적으로,
울산시는 남구 아이파크를 중심으로, 야음 더 샵, 수암 힐스, 번영로 위브, 호수공원 루첸 등등의 전용 면적 25평의 최고 실거래 가격이 5~6억, 심지어 8억을 돌파하기까지 그리 오래 걸리지 않을 것이다.
2018년 하반기부터 2019년 상반기에 선진입한 투자자들이 더 늘어 난다면 그들이 단기 투자수익을 누리기에 충분할 정도로 집값이 단기에 더 빨리, 더 많이 오를 수도 있을 것이고.
마찬가지로, 빠르면 송정지구, 우정 혁신의 가격도 5억 대 돌파도 내년, 2019년이면 가능할 수 있다.
울산시 재개발 구역도 B-08, B-04, 05구역은 물론 C-03 구역까지 프리미엄은 계속 상승하고 있고 매물은 점점 귀해지겠지?
예를 들어, 지난 몇 년간 가격이 하락 하였던 울산 중구 B-05 구역 재개발등도 이제 감정가 회복을 넘어 프리미엄이 5천 가량 붙었고 호가는 1억 이상도 2020년을 전후하여 가능해 질 것이다.
창원시는 중장기 입주물량과 미분양 물량 폭증과 무피, 마피의 천국으로 악명이 높았던 창원시는 2018년 중반 이후 단기 투자자들의 꾸준한 선진입 결과, 2020년, 빠르면 2019년 하반기부터 일부 핵심 단지를 중심으로 급반등이 가능할 것으로 보여진다.
예를들어, 용지 아이파크의 전용 25평 실거래 가격 8억, 가음동 센텀 푸르지오는 6억 돌파도 빠르면 내년, 2019년 하반기에 가능할 수 있단 말이다.
그리되면 신월 주공, 가음 4구역 포레스트나, 가음 8 구역, 상남 대우 등 창원 저층 재건축 단지들의 현재 상황도 장난이 아닐 정도로 급등하게 되겠지?
창원 트리비앙과 인근 유니 시티는 3, 4단계 입주 완료와 더불어 동반 상승하게 될 것 같다.
오랜기간 마피, 무피로 몸살을 앓았었던 유니시티가 그랬던 것처럼, 지금은 무피지만 아티움 시티 등 창원분양권 시장도 마찬가지겠지?
부산은 물론 울산, 창원시 부동산 시장이 살아나게 되면 인근 김해시나 양산 신도시의 전용 25평 가격도 3억을 넘어 4억 대로 안착하게 될 것이다.
김해 율하 2지구 원메이저 자이 힐, 시티 프라디움 신축의 흐름도 나쁘지 않게될 것이고, 연지공원 푸르지오 미분양 물량도 급격하게 해소되는 등 김해 부동산 시장도 바닥 다지기, 혹은 회복 단계가 보다 빨리 올 것이다.
반면에, 장기적으로는 대세 상승에 동참하게 되겠지만, 중단기적으로는 인근 양산 신도시는 나름 선방하고 있는듯 하나 양산시 나머지 지역과 밀양시 부동산 시장은 좋아 보이지 않는다.
거제시는 수월 자이 등 대표단지들의 바닥 다지기가 지지부진하게 진행 중인것 같고, 진주시는 혁신도시가 있는 충무공동을 중심으로 전세가가 바닥을 다지고 있는 듯하다.