스크랩 땅 지분 큰 재건축 단지 - 노원 상계동 상계주공8단지

[사모님]

강남에선 개포주공1단지 눈길

고덕 주공2·상계 주공8단지도 지분 넓어…수도권도 짭짤한 물건 많아
땅 지분 큰 곳① 재건축 단지

부동산 시장이 불경기를 맞고 있다. 이럴 때 아파트를 산다면, 어떤 것을 골라야 할까? 같은 평이라도, 대지지분이 상대적으로 넓은 것을 선택하는 게 요령이다. 이런 물건을 확보하는 것은 결국 값싸게 부동산을 구입한 셈이기 때문이다. 대지 지분이 많은 재건축 단지, 역세권 단지, 재개발 단지를 집중적으로 살펴봤다.

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대지지분이 큰 재건축 단지에 투자자들의 관심이 쏠리고 있다. 재건축 단지는 건물보다 지분에 대한 가치가 중요한 요인으로 작용하고 있다. 대지지분이 클수록 추가분담금이 줄어 수익률을 극대화할 수 있기 때문이다. 서울, 수도권 지역에서 분양면적보다 대지지분이 큰 알짜 재건축 단지에 대해 알아본다.

◇강남 개포동 개포주공1단지 지상 5층 125개 동 36~59.5㎡ 규모 5040가구로 강남구에서 규모가 가장 크다. 2003년 10월 조합설립인가를 받고 현재 용적률(190%) 상향 문제로 사업이 잠시 멈춰있는 상태다.

대지지분은 36㎡규모 아파트가 45.95㎡, 42㎡가 56.85㎡, 49㎡는 68.76㎡, 52.89㎡는 77.35㎡, 56㎡는 80.33㎡, 59㎡는 88.92㎡나 된다. 인근에 있는 개포시영 42㎡(52.89㎡), 개포주공2단지 52㎡(65.12㎡), 개포주공3단지 42㎡(55.86㎡)보다 대지지분이 크다.

이 단지는 분당선 구룡역이 걸어서 7분 거리에 있고, 분당~내곡 간 고속도로, 경부고속도로 양재IC 등의 도로망을 통해 수도권 진출입이 수월하다. 또 양재천, 구룡산, 대모산 등이 있어 주거 환경도 뛰어나다. 개원초, 개포중, 개포고 등에 걸어서 통학이 가능하고, 개포종합상가, 롯데백화점, 이마트, 영동세브란스병원 같은 편의시설을 이용할 수 있다.

◇강동 고덕동 고덕주공2단지 지상 5층 71개 동 36~59㎡ 규모 2600가구로 1983년 12월 입주했다. 2004년 6월 안전진단을 통과했고, 올해 안에 구역지정을 받기 위한 절차를 추진 중이다. 이 단지는 제2종 주거지역으로 용적률이 190%지만 추진위에서는 기부체납을 통해 용적률을 250%까지 끌어올려 66~321㎡ 규모 아파트 4003가구를 짓겠다는 계획이다.

6만9193㎡ 대지에 고덕지구에서 용적률(65.07%)이 가장 낮기 때문에 대지지분이 다른 단지에 비해 넓은 것이 특징이다. 2단지의 대지지분은 36㎡ 규모 아파트가 56.66㎡, 42㎡는 66.87㎡, 59㎡는 95.86㎡ 등으로 전 가구에 걸쳐 19.83~36.36㎡가량이 분양면적보다 넓다.

지하철 5호선 상일동역이 걸어서 2분 거리에 있는 초역세권 단지인 데다 고덕동길·상일동길·천호대로·외곽순환도로 상일IC를 통해 강남권 및 수도권으로 쉽게 접근할 수 있다. 여기에 58만9570㎡ 규모의 강일2지구가 단지 옆에 개발될 예정이다.

◇노원 상계동 상계주공8단지 지상 5층 18개 동 36㎡~49㎡ 규모 830가구로 1988년 8월 입주했다. 지난 87~88년 입주한 상계주공 단지들은 도시 및 주거환경정비법(도정법)에서 정한 가능 연한에 못 미쳐 아직 재건축 추진이 불가능하다. 하지만 8단지는 인근에서 유일하게 조립식으로 지어졌기 때문에 누수 등의 보수유지비가 많이 들어 도정법이 제정되기 전에 안전진단을 신청해 2004년 5월 통과됐다.

시공사는 대우건설로 내정돼 있고, 1 대 1 재건축으로 사업이 진행된다. 또 4만4806㎡ 대지에 전 가구가 5층짜리 저층으로 이뤄져 있다. 36㎡ 대지지분은 분양면적에 비해 1.9~3평가량 크다. 이 때문에 재건축이 성사되면 조합원 대부분이 99~132㎡ 규모 아파트를 받을 수 있다는 게 중개업자들의 설명이다.

지하철 7호선 마들역이 걸어서 5분 거리에 있고, 동부간선도로가 가까이 있어 교통여건이 뛰어나다.

◇경기 고양시 탄현동 주공아파트 지상 5층 12개 동 42~49㎡ 규모 600가구로 1989년 12월 입주했다. 이 단지는 대우건설이 시공사로 선정돼 용적률 280%를 적용해 66~165㎡ 규모 아파트 600가구를 공급할 예정이다. 2003년 6월 조합설립인가를 받고, 올 10월 안에 사업시행인가를 받을 예정이다.

2만5585㎡의 대지에 저층아파트 600가구가 있다 보니 42㎡와 49㎡의 대지지분이 분양면적에 비해 각각 6.61㎡, 9.91㎡ 크다. 무상지분율은 125%로, 42㎡ 규모 아파트라면 59㎡까지, 49㎡는 72㎡까지 무상으로 배정받을 수 있다.

2009년 개통될 경의선 탄현역이 걸어서 13분 거리에 있고, 차로 3분 거리에 지하철 3호선 주엽역이 있다. 자유로 장항IC, 외곽순환도로 일산IC, 경의로, 중앙로 같은 도로망이 가까워 서울 광화문까지 50분 내 접근이 가능하다.

◇과천시 원문동 주공2단지 지상 5층 38개 동 26~59㎡ 규모 1620가구로 구성돼 있다. 과천시는 재건축 총량제 영향으로 2단지, 6단지, 7단지, 1단지, 9단지 등의 순으로 사업이 진행된다.

과천주공 2단지는 지구단위계획에 따라 용적률 190%를 적용해 66~165㎡ 규모 아파트 1620가구를 재건축할 계획이다. 대지지분은 26㎡ 규모 아파트가 35.7㎡, 59㎡는 85.95㎡, 52㎡는 76㎡다. 대지지분이 분양면적보다 많게는 23.14㎡가 크다.

이 때문에 52㎡ 아파트를 갖고 있다면, 99.17㎡대 아파트를 무상으로 배정받을 가능성이 크다는 게 인근 중개업자들의 설명이다. 지난 4월 안전진단을 통과했고, 재건축 규제 영향으로 내년 5월 이후로 사업이 연기된 상태다.

이 단지는 지하철 4호선 정부청사역이 걸어서 3분 거리에 있고, 중앙로, 과천~봉담 간 고속도로를 통해 강남까지 20분 내 진입이 가능하다.

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◇안산시 고잔동 중앙주공2단지 지상 5층 22개 동 72~82㎡ 규모 450가구로 1984년 8월 입주했다. 이 단지는 용적률 245%를 적용해 125~234㎡ 규모 아파트 777가구가 재건축될 예정. 2005년 5월 안전진단을 통과했고 올해 안에 구역지정을 받을 예정이다.

1만7152㎡ 대지에 용적률 67%의 저밀도 아파트로 72㎡ 대지지분이 116.33㎡, 82㎡는 132.19㎡로 지분비율이 전체 분양면적의 60%에 달한다. 따라서 조합원의 경우 대지지분에 16.52㎡가량을 무상으로 배정받을 수 있을 것으로 예상된다. 지하철 4호선 중앙역이 걸어서 5분 거리에 있다.

◇용인시 신갈동 신갈주공 지상 5층 14개 동 42~49㎡ 560가구로 1990년 7월 입주했다. 이 단지는 용적률 248%를 적용해 66~132㎡ 규모 아파트 660가구가 재건축된다. 올 3월 정비구역지정을 받고 조합설립인가를 준비 중이다.

단지 북측으로 기흥 구갈2택지지구가 있고, 남측으로는 주거환경정비사업이 예정돼 있어 이에 따른 수혜가 예상된다. 또 단지 대지지분도 크다. 42㎡와 49㎡ 규모 아파트가 각각 52.89㎡, 61.81㎡의 대지지분을 갖고 있다. 조합원들의 추가분담금이 크지 않을 전망이다.

분당선 오리역이 차로 15분 거리에 있고, 경부고속도로 수원IC를 이용해 강남권까지 50분 이내 접근이 가능하다. 또 분당선 연장선(2013년 개통)과 용인경전철(2009년 개통) 환승 예정인 구갈역을 걸어서 이용할 수 있다.

이코노미스트 | 기사입력 2007-10-02 15:42

[옥돌옥]

좋은 정보 감사합니다.