한남3구역 사업시행인가를 득 하기 위해서는?

[한남공인]

제12조(정비계획의 경미한 변경) 법 제4조제1항 각 호 외의 부분 단서에서 "대통령령이 정하는 경미한 사항을 변경하는 경우"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다. <개정 2005.5.18, 2008.12.17, 2008.12.31, 2009.8.11, 2010.7.15, 2012.4.10>

1. 정비구역면적의 10퍼센트 미만의 변경인 경우

2. 정비기반시설의 위치를 변경하는 경우와 정비기반시설 규모의 10퍼센트 미만의 변경인 경우

3. 공동이용시설 설치계획의 변경인 경우

4. 재난방지에 관한 계획의 변경인 경우

5. 정비사업 시행예정시기를 1년의 범위안에서 조정하는 경우

6. 「건축법 시행령」 별표 1 각호의 1의 용도범위안에서의 건축물의 주용도(당해 건축물중 가장 넓은 바닥면적을 차지하는 용도를 말한다. 이하 같다)의 변경인 경우

7. 건축물의 건폐율 또는 용적률을 축소하거나 10퍼센트 미만의 범위안에서 확대하는 경우

7의2. 건축물의 최고 높이를 변경하는 경우

7의3. 법 제40조의2에 따라 용적률을 완화하여 변경하는 경우

8. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제2조제3호 및 동조제4호의 규정에 의한 도시·군기본계획, 도시·군관리계획 또는 기본계획의 변경에 따른 변경인 경우

9. 정비구역이 통합 또는 분할되는 변경인 경우

10. 삭제 <2009.8.11>

11. 「도시교통정비 촉진법」에 따른 교통영향분석·개선대책 등 관계법령에 의한 심의결과에 따른 건축계획의 변경인 경우

12. 그 밖에 제1호부터 제7호까지, 제7호의2, 제8호, 제9호 및 제11호와 유사한 사항으로서 시·도 조례로 정하는 사항의 변경인 경우. <도,정,법 시행령>

<조합이 조합원들에게 보낸 소식지 내용>

2009년 10월 1일에 서울시가 고시한 “한남재정비촉진계획”대로 용적률을 210%로 한다면 사업성이 나쁘다는 것은 조합원님들께서도 충분히 알고 계실 것입니다. 당 조합은 이를 벗어나기 위한 대안을 수립하고 있는 중입니다.

첫 번째 방법으로는 2010년에 서울시가 발표한 ‘소형주택 공급확대를 위한 용적률 상향 촉진계획 변경 가이드라인’을 받아들여 “촉진계획의 경미한 변경”을 통해 1차로 용적률을 235% 내외를 확보한 후에 사업시행인가를 받고, 사업시행인가 이후에 다시 우리가 목표로 하는 용적률 267%를 달성하기 위한 “촉진계획 변경신청”을 하는 방법이 있고, 두 번째 방법으로는 처음부터 용적률 267%를 받기 위한 “촉진계획 변경”을 신청하고 이에 대한 승인을 받아 사업시행인가를 받는 방법이 있습니다.

2가지 방법에 대한 장단점을 간략하게 표로 나타내면 아래와 같습니다.

구 분	대안 1	대안 2
용 적 률	-1차 235% 전후 -“사업시행인가” 후에 다시 “촉진 계획변경”을 통해 최종목표 달성	-처음부터 “촉진계획 변경”을 통해 최종목표(267%) 달성
소요기간	-1차 “경미한 촉진계획 변경”을 통해 용적률을 235%전후로 상향 하고 “사업시행인가”까지 약 12∼ 15개월 소요	-“촉진계획 변경”에 소요되는 기간 18∼24개월을 포함하여 “사업시행 인가”까지 약 28개월∼36개월 소요
장 점	-자금이 없어 조합이 답보상태에 있기보다는, 사업시행인가를 빨리 득하고 시공사를 선정하여 사업 진행이 가시화될 때 용적률 상향 을 위해 시공사 등 각 협력업체를 동원하면 용적률 상향이 원활하게 될 수 있음.	-처음부터 “촉진계획 변경”을 통해 용적률 최종목표를 한 번에 달성 하게 되므로 전체적으로 사업기간 이 단축되는 효과가 있음.
단 점	-“사업시행인가” 후에 “촉진계획 변경”에 소요되는 기간을 예측 하기가 어려움.	-“사업시행인가”까지의 소요기간이 장기간이 되므로 조합의 운영자금 조달이 불가능함.

당 조합의 판단으로는 사업시행인가를 득하기 위한 철저한 건축심의 준비와 용적률 상향을 위하여 일차적으로 소형주택 공급확대를 위한 경미한 촉진계획변경을 통해 용적률 235% 전후를 확보한 후 사업시행인가를 승인받는 것이 현재로서는 가장 현실적인 방안으로 여겨집니다. 사업시행인가를 받고 나서 시공사가 선정된 이후에 조합과 시공사·도시계획업체·설계업체·정비업체가 협조체제를 갖추고 다양한 방법을 동원하여 본격적인 “촉진계획 변경”을 추진하므로써 목표한 용적률은 충분히 달성할 수 있을 것으로 판단됩니다.

소형주택 공급확대를 위한 용적률 상향 촉진계획변경 가이드라인 <서울시 자료>

3) 기준용적률 상향에 따른 용적률의 경미한 변경범위 검토

가) 기준용적률 상향기준 (도시재정비위원회 심의기준)

구 분		일반주거지역				비고
		제1종	제2종		제3종
기준 용적률	현행	150	170	190	210	※ 소형주택 추가로 건립하지 않는 경우에는 현행기준 적용 ※ ( )안은 역세권지역임 ※ 경관보호를 위해 최고고도 및 자연경관지구는 상향기준 적용제외  한남뉴타운지역은고도제한 및 자연경관지구에해당함.
	조정	170	190	210	230
상한 용적률	현행	200	230(240)	230(240)	250
	조정	300

나) 기반시설부담률에 따른 용적률 증가량

구 분			기준 상향 구역별 용적률 설정가능 범위
			150→170지역	170→190지역	190→210지역	210→230지역
기반 시설 부담	5%	현행 용적률(a)	160.2	181.6	203.0	224.3
		조정 용적률(b)	181.6	203.0	224.4	245.7
		용적률 증가량(c=b-a))	21.4%
	10%	현행 용적률(a)	171.6	194.5	217.4	240.3
		조정 용적률(b)	194.5	217.4	240.3	263.2
		용적률 증가량(c=b-a))	22.9
	15%	현행 용적률(a)	184.4	209.0	233.5	250(258.1) <상한 적용>
		조정 용적률(b)	209.0	233.6	258.1	282.7
		용적률 증가량(c=b-a))	24.6%			32.7%
	20%	현행 용적률(a)	189.0	214.2	239.4	250(264.6) <상한 적용>
		조정 용적률(b)	214.2	239.4	264.6	289.8
		용적률 증가량(c=b-a))	25.2%			39.8%

‣ 현행 기준용적률 210% 지역은 기반시설 부담비율이 일정치 이상 초과하면 상한용적률 250%에 의해 용적률 완화가 일부 제한되었으나, 소형주택공급확대를 위한 조정기준 적용시 상한은 300%이므로 제한된 부분이 해제된다

다) 용적률 증가량과 용적률의 경미한 변경 범위 비교

기반시설부담비율	용적률 증가량(c)	기준 상향 구역별 용적률의 경미한 변경의 범위(d) (결정된 용적률의 10%이내)
		150 → 170구역	170 → 190구역	190 → 210구역	210 → 230구역
5%	21.4%	16.0%	18.1%	20.3%	22.4%
10%	22.9%	17.1%	19.4%	21.7%	24.0%
15%	24.6%	18.4%	20.9%	23.3%	25.0%
20%	25.2%	18.9%	21.4%	23.9%	25.0%)
비고 ( d/c )		0.75	0.85	0.95	0.99~1.05

‣ 기반시설 부담비율에 따라 결정된 용적률의 10%에 해당하는 용적률의 경미한 변경 범위(d)는 기준 상향구역별로 16%~25%의 범위내에 있으며,

‣ 결정된 용적률의 10%(d)가 기준용적률 20%완화에 따라 증가하는 용적률(c : 21.4%~25.2%)중 차지하는 비(d/c)을 살펴보면

- 210%에서 230%로 상향하는 구역은 0.99~1.05로 대부분 경미한 변경에 해당되고,

- 190%%에서 210%로 상향하는 구역도 0.95로 상당한 부분이 경미한 변경에 해당되며

- 170%에서 190%로 상향하는 구역과 150%에서 170%로 상향하는 구역은 각각 0.85와 0.75로 기준 완화에 따른 용적률 증가량의 75%이상이 경미한 변경범위내에 해당된다.

‣ 또한, 당초 기준 용적률이 높거나 기반시설 부담비율이 높을 수록 경미한 용적률 변경범위는 확대된다.

라) 세대수의 경미한 변경에 해당하는 용적률 검토

‣ 기준용적률 완화에 따라 증가되는 소형주택과 기 결정된 주택의 지상부분 평균면적이 같으면 증가되는 세대수의 10%에 해당하는 용적률이 곧 결정된 용적률의 10%이므로,

‣ 소형주택 세대수 10%가 차지하는 용적률(g)=d×e/f로 구할 수 있다.

- d : 결정된 용적률의 10%- e : 소형주택 지상 평균면적

- f : 기 결정된 주택의 지상 평균면적

기반시설 부담비율	소형주택 지상부분 평균면적 (e)	기준 상향구역	기준상향 구역별 주택의 지상평균면적(f)에 따른 결정된 세대수 10%를 모두 소형주택으로 건립하는 경우 소형주택이 차지하는 용적률 [g=d×(e/f)]				결정된 용적률의 10%(d)
			평균면적 90㎡구역	평균면적 100㎡구역	평균면적 110㎡구역	평균면적 120㎡구역
10%	80㎡	150→170구역	15.2%	13.6%	12.4%	11.4%	≤17.1%
		170→190구역	17.2%	15.5%	14.1%	12.9%	≤19.4%
		190→210구역	19.2%	17.3%	15.7%	14.4%	≤21.7%
		210→230구역	21.3%	19.2%	17.4%	16.0%	≤24.0%
비고(g/d)			0.89	0.79	0.72	0.66

※ 구역별 주택의 평균면적은 시범 117㎡, 2차 100㎡, 3차 108㎡임을 감안 90㎡~120㎡로 설정

‣ 기반시설 부담비율이 10%인 지역에 대해 소형주택규모를 80㎡로 설정하고 결정된 주택의 평균규모가 90㎡~120㎡인 구역에 대해 결정된 세대수의 10%를 모두 소형주택으로 건립할 경우 소형주택이 차지하는 용적률은 11.4%~21.3% 범위에 있다.

‣ 기준상향 구역별 결정된 용적률의 10%(d)와 결정된 세대수의 10%에 해당하는 소형주택의 용적률(g)의 비(g/d)는 0.66~0.89이며, 기 결정된 주택의 평균면적과 소형주택이 차지하는 용적률은 반비례하고, 소형주택의 평균면적과 소형주택이 차지하는 용적률은 비례한다.

10. 사업시행자와 구청장은 변경범위에 따라 단축기간내에 촉진계획변경이 이루어 질 수 있도록 상호 협력하여 변경추진 일정표를 작성하여 서울시에 통보하고, 서울시에서는 공정관리를 통해 변경기간이 최소화되도록 한다.

제38조(사업시행인가의 경미한 변경) 법 제28조제1항 후단 단서에서 "대통령령이 정하는 경미한 사항을 변경하려는 때"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때를 말한다. <개정 2003.11.29, 2005.5.18, 2008.12.17, 2009.8.11, 2010.7.15> 

1. 정비사업비를 10퍼센트의 범위에서 변경하거나 관리처분계획의 인가에 따라 변경하는 때. 다만, 「주택법」 제2조제3호에 따른 국민주택을 건설하는 사업인 경우에는 국민주택기금의 지원금액이 증가되지 아니하는 경우만 해당한다.

2. 건축물이 아닌 부대·복리시설의 설치규모를 확대하는 때(위치가 변경되는 경우를 제외한다)

3. 대지면적을 10퍼센트의 범위안에서 변경하는 때

4. 세대수 또는 세대당 주택공급면적(바닥 면적에 산입되는 면적으로서 사업시행자가 공급하는 주택의 면적을 말한다)을 변경하지 아니하고 사업시행인가를 받은 면적의 10퍼센트의 범위에서 내부구조의 위치 또는 면적을 변경하는 때

5. 내장재료 또는 외장재료를 변경하는 때

6. 사업시행인가의 조건으로 부과된 사항의 이행에 따라 변경하는 때

7. 건축물의 설계와 용도별 위치를 변경하지 아니하는 범위안에서 건축물의 배치 및 주택단지안의 도로선형을 변경하는 때

8. 「건축법 시행령」 제12조제3항 각호의 1에 해당하는 사항을 변경하는 때

9. 사업시행자의 명칭 또는 사무소 소재지를 변경하는 때

10. 정비구역 또는 정비계획의 변경에 따라 사업시행계획서를 변경하는 때

11. 법 제16조의 규정에 의한 조합변경의 인가에 따라 사업시행계획서를 변경하는 때

12. 그 밖에 시·도 조례로 정하는 사항을 변경하는 때. <도정법시행령>

[한남공인]

조합원님께서 읽거보시고 판단하세요.-제 견해는 피력하지 않겠습니다.

[비젼]

235% 12개월~15개월 소요? 지금까지 조합은 뭐한건지..

[곤조통]

급할게 뭐 있겠습니까? 사업이 진척이 되든 말든 세월이 흘러도 딸꾹~딸꾹 월급은 나올테니!

[쭉정이]

자료를 살펴보니 용적률235% 는 꿈같은 소리 같군요, 기반시설부담을하고도 용적률 235%는 어렵겠네요, 참 답답합니다,그리고 사업시행인가 후 촉진계획변경을 통한 용적률267%로 만들겠다,대단하십니다,뒷감당을 어떻게 할려는지,,,,,

[브렌트]

235%는 앞으로 십년, 267%는 삼십년 걸려도 안되겠네요. 한마디로 그냥 217%로 가는게 답이군요.

조합이 헛 공약을 약속하고 당선된 책임은 나중에 별도로 물읍시다.

[초부]

촉진계획의 경미한 변경으로 235%로 경미한 변경인가를 받고(10년걸려도 안될것 같고), 사업시행인가 후 촉진계획 변경으로 267%로 촉진계획 변경인가를 받겠다(삼십년이 아니라 백년걸려도 안되겠네요)는 프로세스인데, 현실불가능한 프로세스를 가지고 계속 조합원들을 붙잡고 장난치고 있는 작태들이 한심스럽군요,조합원들은 죽거나 말거나 늦그시 봉급만 챙기겠다,죽는것은 조합원들이구만,,,,

[대기]

현재 주어진대로 가는 것이 정답이라고 생각합니다.