6.19 부동산 대책 발표 주요내용-청약 조정대상지역 추가지정, LTVㆍDTI 강화, 전매제한, 재건축 규제 등 6.19 부동산대책 시작에 불과?

[상도(商道)]

6.19 부동산 대책 발표 주요내용

-청약 조정대상지역 추가지정, LTVㆍDTI 강화, 전매제한, 재건축 규제 등 6.19 부동산대책 시작에 불과?

정부, 주택시장 안정화 대책 발표…청약조정지역 추가 지정
LTVㆍDTI 규제비율 10%P 강화 및 재건축조합원 공급 축소도

19일 정부는  청약조정지역에 대한 대출과 재건축 조합원 분양 규제 강화를 주 내용으로 하는 6·19 부동산 대책을 발표했다.

강남 4구를 포함한 서울 전지역의 분양권 전매가 소유권 이전 등기 때까지 금지된다.

맞춤형 청약제도가 적용되는 청약조정지역으로 경기 광명과 부산 기장, 진구 등이 추가 지정되며 이 지역에 대해서는 LTV(주택담보대출비율)와 DTI(총부채상환비율) 규제가 강화된다.

투기과열지구 등 초강력 대책은 빠졌지만 부동산시장의 과열을 좌시하지 않겠다는 강력한 정책 시그널로 풀이돼, 당분간 시장의 관망세가 이어질 것으로 예상된다.

정부는 19일 정부서울청사에서 관계부처 합동으로 ‘주택시장의 안정적 관리를 위한 선별적 맞춤형 대응방안’(6.19대책)을 발표했다. 문재인 정부 출범 후 40일만에 나온 첫 부동산대책으로, 지난해 11월에 이어 6개월여만에 다시 나온 규제방안이다.

고형권 기획재정부 1차관은 “서울, 부산 등 일부에서 국지적 과열현상이 나타나고 특히 재건축 및 청약시장이 주택가격 상승을 주도하고 있다”며 “투기를 근절하고 실수요자를 보호하기 위한 정부의 확고한 방침에 따라 선별적이고 맞춤형 대책을 마련하는데 중점을 뒀다”고 밝혔다.

정부는 우선 기존 강남 4구를 포함, 서울 전 지역의 민간택지에 대해 분양권 전매제한기간을 소유권이전등기 때까지로 강화하기로 했다. 사실상 서울시내 모든 공공 및 민간택지에서의 분양권 전매를 금지한 것이다.

이와 함께 정부는 경기 광명과 부산 진구, 기장군 등 3곳을 청약조정지역으로 추가 지정했다. 이로써 조정지역은 서울 전역과 세종 등 총 40곳으로 늘었고 전매제한과 1순위 및 재당첨 제한 등의 규제를 적용받게 됐다.

조정지역과 연계한 금융 및 재건축규제도 강화했다.

정부는 조정지역내 LTV 및 DTI을 각각 60%와 50%로, 현행대비 10%P씩 낮추기로 했다. 아파트 집단대출 중 잔금대출에는 DTI(50%)를 새로 적용하기로 했다.

또한 조정지역내에서는 투기예방으로 위해 재건축조합원 주택공급(분양)을 원칙상 1가구로 제한하기로 했다.

정부는 전매제한기간 강화 등은 이날(관련 법 개정안 입법예고)이후 입주자 공고분부터 바로 시행하고 LTVㆍDTI규제 등은 행정예고를 거쳐 내달 3일부터 시행하기로 했다.

다만, 정부는 투기과열지구 지정은 제외했다. 재건축조합원 지위 양도금지 규제 도입 등도 보류했다. 시장 상황에 따라 추가대책을 강구하겠다는 입장이다.

시장에서는 그러나 이런 극단적인 규제책은 빠졌지만 재건축사업부터 위축이 우려되고 실수요에도 악영향을 줄 가능성도 없지 않다는 분석이 이어지고 있다.

6·19 부동산 대책 일문일답

Q)조정대상지역의 선정 기준은 무엇인지

A)주택가격상승률이 물가상승률보다 2배 이상이거나 청약경쟁률이 5대1을 초과하거나 주택보금률 또는 자가주택비율이 전국 평균 이하 등 정량지표를 충족하는 지역 중 지역경제여건, 정비사업, 공공택지 개발 등을 고려해 과열우려가 높은 지역으로 선정했다.

Q)이번에 추가된 조정대상 지역의 지역별 선정 기준은?

A)경기 광명시, 부산 기장군 및 부산진구는 모두 조정대상지역 선정을 위한 정량적 요건을 충족하며 최근 주택가격 상승률이 기존 조정대상지역 수준으로 높은 상황이다.

부산 기장은 부산에서 희소한 공공택지(일광신도시)가 있어 높은 청약수요에 따른 과열 우려가 있어 공공택지도 조정대상지역으로 포함했다.  부산 부산진은 직전 2개월 평균 청약경쟁률이 67대 1 수준으로  과열 우려가 높은 지역이다.

Q)이번에 투기과열지구를 지정하지 않은 이유는?

A)하반기 미국 기준금리 추가 인상 예고, 입주물량 증가 등 주택시장 조정 요인이 존재한다. 일시에 시장에 과도한 충격을 주는 것 보다는 우선적으로 선별적 조치를 취하고, 이에 따른 효과와 향후 시장상황에 따라 단계적으로 대응하기로 한 것이다. 향후 과열 지속시에는 '투기과열지구' 지정을 적극 검토할 계획이다.

Q)맞춤형 청약제도 조정은 언제부터 시행되는 것인지? 이미 분양 계약한 주택에도 전매제한기간 강화가 적용되는 것인가?

A)서울 강남4구 외 지역에 대해 강화된 전매제한 규제는 오늘 입주자 모집 공고분부터 적용된다. 이미 분양계약을 했거나 현재 분양공고 중인 주택에는 적용되지 않는다.

1순위 제한, 재당첨 제한은 주택공급규칙 개정안이 시행된 이후 입주자 모집 승인 신청분부터 적용된다.

Q)청약조정지역에서 재건축 조합원이 예외적으로 2주택까지 분양받을 수 있는 경우는?

A)우선 조합 관리처분계획에 이 같은 예외조항이 반영돼야 혜택을 받을 수 있다.

자신이 소유한 기존 주택의 가격 범위나 주거전용면적의 범위 내에서 예외적으로 2주택까지 분양받을 수 있다. 이 경우 분양받는 2주택 중 1주택은 반드시 주거전용면적이 60㎡ 이하여야 한다.

예를 들어 기존에 84㎡짜리 주택 2채(168㎡)를 소유한 조합원은 59㎡와 109㎡를 분양받을 수 있다.

Q)재건축 조합원 주택공급 수 제한 규정을 적용받는 시점은?

A)도시 및 주거환경 정비법을 개정해야 한다. 이달 중 법 개정안을 발의해 9~10월 시행할 예정이다.

시행일 이후 신규로 사업시행인가를 신청하는 조합부터 적용된다. 사업시행인가 이후 60일 이내에 조합원 분양을 시행하는 점을 고려해 이미 사업시행인가를 신청한 조합은 종전 규정을 적용키로 했다.

Q)LTV·DTI 규제강화의 특징과 기대효과는?

A)은행권뿐만 아니라 제2금융권 대출까지 동일하게 규제가 강화돼 풍선효과를 방지할 수 있게 됐다.

비수도권 조정대상지역에 대해서도 DTI 규제를 확대함으로써 대출금 상환능력 심사 내실화라는 정책의 일관성을 유지할 수 있게 됐다.

조정대상지역은 높은 청약경쟁률이 이어지고 있고 분양권 전매 증가 등 과열 양상으로 집단대출이 가격변동 리스크에 취약해질 가능성이 큰 곳이다.

집단대출인 잔금대출에 대해서도 DTI 규제가 도입됨에 따라 앞서 올해 1월 시행된 여신심사가이드라인과 함께 상환능력에 맞게 대출하고 처음부터 나눠 갚는 여신심사 체계가 완비됐다.

Q)주택 실수요자의 자금 경색으로 이어지지 않겠나?

A)조정대상지역에 대한 맞춤형 금융규제를 강화하되, 서민층 무주택 세대에 대해서는 실수요자 보호차원에서 배려했다.

서민 무주택자에 대해서는 조정대상지역 주택담보 대출에 강화된 LTV·DTI 규제 비율을 적용하지 않기로 했고, 잔금대출에 대한 DTI 규제는 적용하되 비율을 10% 포인트 상향한 60%를 적용하기로 했다.

가계대출 건전성 악화 막기 위한 조치

문재인 정부의 첫 부동산대책이 발표됐다. 이번 대책의 중점 가운데 하나는 주택담보인정비율(LTV)와 총부채상환비율(DTI) 규제 강화다.

앞서 박근혜 정부는 부동산 경기 활성화를 위해 2014년 8월부터 LTV는 50∼60%에서 70%로 DTI는 50%에서 60%로 상향조정했다.

문재인 정부는 3년만에 서울과 경기·부산 일부지역, 세종 등 청약조정지역에 한해 LTV는 현행 70%에서 60%로 DTI는 현행 60%에서 50%로 강화기로 했다.

대상 지역은 서울 25개 전역 등  37개 지역에 경기도 광명시와 부산 진구, 기장군 등 3개 지역이 새롭게 추가돼 총 40곳이다.

정부는 LTV·DTI 강화 이유에 대해 금융사의 대출 건전성 악화를 방지하기 위해서라고 밝혔다.

정부 관계자는 "주택가격이 단기간에 급등한 일부 지역의 경우 추후 가격조정과정에서 대출이 부실화될 우려가 있으므로 선제적으로 대출기준을 강화했다"며 "주택가격이 안정적인 지역에 대해서는 상대적으로 우려가 적어 대출기준 강화대상에서 제외했다"고 설명했다.

다만 나머지 지역에 대해서는 현재 LTV 70%와 수도권 전지역 아파트 담보대출에 한해 DTI 60%가 그대로 적용된다.

또 정부는 서민·무주택·실수요자에 대해서는 청약조정지역 내 주택담보대출에 대해서도 기존의 LTV 70%와 DTI 60%를 유지하기로 했다. 부부합산 연소득이 6000만원 이하이면서 5억원 이하의 주택을 구매하는 무주택 세대가 대상이다.

여기에 DTI 규제라는 카드를 꺼내들었다. 정부는 집단대출 중 잔금대출에 대해 DTI 50%를 신규적용하기로 했다. 이주비·중도금·잔금대출의 LTV규제도 70%에서 60%로 강화한다.

다음달 3일 이후 입주자 모집 공고분부터 적용된다. 다만 이미 공고된 주택도 3일 이후 분양권이 전매된 경우는 강화된 규제를 적용한다

부부합산 연소득이 6000만원 이하이면서 5억원 이하의 주택을 구매하는 무주택 세대를 의미하는 서민·실수요자의 경우 잔금대출 DTI 규제비율을 60%로 완화해 적용하기로 했다.

정부는 "청약조정지역은 높은 청약경쟁률 지속, 분양권 전매 증가 등 과열양상으로 집단대출이 리스크에 취약해질 가능성이 있다"며 "잔금대출에 대해 DTI 규제를 적용해 중도금 대출 단계에서부터 금융회사의 리스크 관리 강화를 유도하고 집단대출의 건전성을 높일 것"이라고 설명했다.

[나인30]

예상된 것들이 다 나온거 같네요