1.동작구 아파트 1채소유 (전세놓음)구입하고 3년아상 2년거주 만족
2.관악구 빌라 1채소유(거주중) 2005년 9월매매
3.자녀명의로 관악구 다세대 1채소유(전세)2005년 10월매매
관악구 집 2채다 매매하고싶은데요
2006년 10월이후매매할까? 하는데 세금 어케 하면 절세 할수 있을지 궁굼합니다.
명의자를 바꿔야 하나요....
2006년부터 실거래 가로 바낀다는데 저희는 기준시가로 신고했잔아요
다시 동작구로 집으로 이사 하고 싶거든요?
생각보다머리가 아프네요....
좋은 절세법좀 알려 주세요
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제가 아는 선에서 답변을 드립니다.
자세한 것은 박종명 세무사님께 전화로 문의하심이 좋으실 듯 합니다.
현재 집을 3채 소유....올해에만 2채를 구입하셨다는 말로 보입니다.
1년미만으로 팔게되면 아무래도 양도차익에 대해서 50%의 일괄세율이
적용되지만...1세대3주택에 해당되므로 먼저파는 주택에 대해서 60%의
일괄세율이 적용...팔고자 마음 먹으셨으면 내년 10월이후에 파는
것 보다는 내년 중에 하나 파시고 나머지는 내년 10월이후 등기가 넘어가도록
하신 후 파신다면(2007년이 되지는 않게 해야 합니다.) 40%의 일괄세율
적용이 되니...그리하면 절세가 될 듯 합니다.
등기시에 기준시가로 신고하신 것 때문에 걱정을 하시는 듯 하는데요.
등기는 지방세라..국세인 양도세와는 다르게 처리가 된답니다.
부동산에서 쓴 원계약서가 있으면 그 계약서를 기준으로 취득가액(실가)을
인정하고 있으므로....계약서를 가지고 있으시다면...걱정하지 마세요.
혹시라도 분실하였다하여도 계약당시의 부동산에 가서 한 부 복사해
달라고 하여 그 것을 제출하여도 됩니다.
일반적으로 일부 알고 있듯이...
양도세는 양도가액(실가)에서 취득가액(실가)과 필요경비(취등록세,중개수수료 등)를
빼고 나온 양도차익에 대해서 장기보유특별공제(3년미만이라 없음)해주고...
양도소득기본공제를 (내년에 둘 다 팔 경우...하나에 대해서만) 해주고...
나온 양도과표를 기준으로 일괄세(1년미만 or 2년미만시)를 적용합니다.
양도하고나서 계약잔금일의 말일부터 2개월내 성실신고 납부시엔..
10%공제 받으며 그 납부세액에 주민세 10%를 납부해주면 됩니다.
양도차익이 그다지 없다면 내는 세금 또한 거의 나오지 않습니다.
혹시 고급빌라인 경우라면...차익이 많이 나서 세금이 많을 수 있겠지만..
정확한 자료가 없으므로...그냥...간단하게 나마...남기고 갑니다.
좋은 하루 되세요~
ps. 참고자료....
제167조의3 (1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위)
①법 제104조제1항제2호의3의 규정에서 "대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택"이라 함은 국내에 주택(제1호에 해당하는 주택을 제외한다)을 3개 이상 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각호의 1에 해당하지 아니하는 주택을 말한다. <개정 2005.2.19, 2005.5.31>
1. 「수도권정비계획법」 제2조제1호의 규정에 의한 수도권(이하 이 조에서 "수도권"이라 한다) 및 광역시(다음 각목의 1에 해당하는 지역을 제외한다)외의 지역에 소재하는 주택으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 그 밖의 주택의 양도당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택
가. 광역시에 소속된 군 및 「지방자치법」 제3조제3항·제4항의 규정에 의한 읍·면
나. 수도권중 당해 지역의 주택보급률·주택가격 및 그 동향 등을 감안하여 재정경제부령이 정하는 지역
2. 법 제168조에 의한 사업자등록과 「임대주택법」 제6조에 의한 임대사업자 등록(이하 이 조에서 "사업자등록등"이라 한다)을 한 거주자가 임대주택으로 등록하여 임대하는 다음 각목의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 이 조에서 "장기임대주택"이라 한다). 다만, 2003년 10월 29일(이하 이 조에서 "기존사업자기준일"이라 한다) 현재 「임대주택법」 제6조의 규정에 의한 임대사업자등록을 하였으나 법 제168조에 의한 사업자등록을 하지 아니한 거주자가 2004년 6월 30일까지 동조동항의 규정에 의한 사업자등록을 한 때에는 「임대주택법」 제6조의 규정에 의한 임대사업자등록일에 법 제168조의 규정에 의한 사업자등록을 한 것으로 본다.
가. 같은 시(특별시 및 광역시를 포함한다)·군에서 5호 이상의 국민주택을 임대하고 있는 거주자가 10년 이상 임대한 주택으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 제10호의 규정에 의한 일반주택의 양도당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택
나. 기존사업자기준일 이전에 사업자등록등을 하고 2호 이상의 국민주택을 임대하고 있는 거주자가 5년 이상 임대한 주택(기존사업자기준일 이전에 임대주택으로 등록하여 임대하는 것에 한한다)으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 제10호의 규정에 의한 일반주택의 양도당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택
다. 「임대주택법」에 의하여 대지면적이 298제곱미터 이하이고 주택의 연면적(제1
54조제3항 본문의 규정에 의하여 주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적을 포함하고, 공동주택의 경우에는 전용면적을 말한다)이 149제곱미터 이하인 건설임대주택을 2호 이상 임대하는 거주자가 5년 이상 임대하거나 분양전환(동법에 의하여 임대사업자에게 매각하는 경우를 포함한다)하는 주택. 이 경우 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액(「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 주택가격이 있는 경우에는 그 가격을 말한다)이 당해 주택 또는 제10호의 규정에 의한 일반주택의 양도당시 6억원을 초과하지 아니하는 주택을 말한다.
3. 「조세특례제한법」 제97조·제97조의2 및 제98조의 규정에 의하여 양도소득세가 감면되는 임대주택으로서 5년 이상 임대한 국민주택(이하 이 조에서 "감면대상장기임대주택"이라 한다)
4. 종업원(사용자와 제98조제1항 각호의 규정에 의한 특수관계에 있는 자를 제외한다)에게 무상으로 제공하는 사용자 소유의 주택으로서 당해 무상제공기간이 10년 이상(이하 이 조에서 "의무무상기간"이라 한다)인 주택(이하 이 조에서 "장기사원용주택"이라 한다)
5. 「조세특례제한법」 제99조 및 제99조의3의 규정의 의하여 양도소득세가 감면되는 신축주택
6. 제155조제6항제1호의 규정에 해당하는 문화재주택
7. 제155조제2항의 규정에 해당하는 상속받은 주택(상속받은 날부터 5년이 경과하지 아니한 경우에 한한다)
8. 저당권의 실행으로 인하여 취득하거나 채권변제를 대신하여 취득한 주택으로서 재정경제부령이 정하는 주택
9. 주택의 가액 및 면적 등을 감안하여 재정경제부령이 정하는 일정 규모 이하의 소형주택
10. 1세대가 제1호 내지 제8호에 해당하는 주택을 제외하고 1개의 주택만을 소유하고 있는 경우의 당해 주택(이하 이 조에서 "일반주택"이라 한다)
②제1항의 규정을 적용함에 있어서 주택수의 계산은 다음 각호의 방법에 의한다.
1. 다가구주택 : 제155조제15항의 규정을 준용하여 주택수를 계산한다. 이 경우 거주자가 선택하는 경우에 한한다.
2. 공동상속주택 : 상속지분이 가장 큰 상속인의 소유로 하여 주택수를 계산하되, 상속지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우에는 제155조제3항 각호의 순서에 의한 자가 당해 공동상속주택을 소유한 것으로 본다.
3. 부동산매매업자가 보유하는 재고자산인 주택 : 주택수의 계산에 있어서 이를 포함한다.
③제1항제2호의 규정에 의한 장기임대주택의 임대기간의 계산은 「조세특례제한법 시행령」 제97조의 규정을 준용한다. 이 경우 사업자등록등을 하고 임대주택으로 등록하여 임대하는 날부터 임대를 개시한 것으로 본다. <개정 2005.2.19>
④1세대가 제1항제2호 내지 제4호의 규정에 의한 장기임대주택·감면대상장기임대주택 또는 장기사원용주택(이하 이 조에서 "장기임대주택등"이라 한다)의 의무임대기간 또는 의무무상기간의 요건을 충족하기 전에 제1항제10호의 규정에 의한 일반주택을 양도하는 경우에도 당해 임대주택 또는 사원용주택(이하 이 조에서 "임대주택등"이라 한다)을 제1항의 규정에 의한 장기임대주택등으로 보아 제1항제10호의 규정을 적용한다.
⑤제4항의 규정을 적용받은 1세대가 장기임대주택등의 의무임대기간 또는 의무무상기간의 요건을 충족하지 못하게 되는 사유(제1항제2호 각목 및 제3호의 규정에 의한 임대의무호수를 임대하지 아니한 기간이 6월을 경과하게 된 경우를 포함한다)가 발생한 때에는 그 사유가 발생한 과세연도의 과세표준신고시 제1호에서 제2호의 세액을 차감한 금액을 양도소득세로 납부하여야 한다. 다만, 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의한 수용 등 재정경제부령이 정하는 부득이한 사유로 인하여 당해 의무임대기간 또는 의무무상기간요건을 충족하지 못하게 되거나 임대의 무호수를 임대하지 아니하게 된 때에는 당해 임대주택등을 계속 임대하거나 무상으로 사용하는 것으로 본다. <개정 2005.2.19>
1. 일반주택 양도당시 당해 임대주택등을 제1항제2호 내지 제4호의 규정에 의한 장기임대주택등으로 보지 아니할 경우에 법 제104조의 규정에 의한 세율에 따라 납부하였을 세액
2. 일반주택 양도당시 제4항의 규정을 적용받아 법 제104조의 규정에 의한 세율에 따라 납부한 세액
⑥제1항 내지 제5항의 규정을 적용함에 있어서 2개 이상의 주택을 같은 날에 양도하는 경우 그 결정방법에 대하여는 제154조제9항의 규정을 준용한다.
⑦제1항제2호·제3호 및 제4항의 규정을 적용받고자 하는 자는 당해 임대주택 또는 일반주택을 양도하는 날이 속하는 과세연도의 과세표준신고서와 재정경제부령이 정하는 신청서에 다음 각호의 서류를 첨부하여 납세지 관할세무서장에게 제출하여야 한다. <개정 2005.2.19>
1. 「임대주택법」 제6조의 규정에 의한 임대사업자등록증
2. 임대차계약서 사본
3. 임차인의 주민등록등본 또는 주민등록증사본
4. 임대주택에 대한 등기부등본 또는 토지·건축물대장등본
5. 그 밖의 재정경제부령이 정하는 서류