부동산정보 신종부동산 사기 조심들 하시고 전세집 장만하세요..~~

[맑은하늘]

광주에서 신종 부동산 임대 사기사건 발생

2009년 12월 중순, 광주광역시에서 ‘부동산 임대사기’로 추정되는 사건이 발생했다. 9월 P임대업체 대표 이모 씨에 이어 광주에서 860여 가구의 아파트를 가진 M임대업체 대표 문모씨가 또 다시 잠적한 것이다. 광주지역에서만 1,600세대에 달하는 세입자들이 임차인 보호를 받지 못한 채 경매 불안에 떨고 있다. 서민들의 주택난 해소를 명분으로 임대사업자에게 주어진 정부의 혜택과 그 허점을 이용해 서민들을 울리는 부동산 매입임대사업의 허와 실을 낱낱이 파헤쳐 보겠다.

광주광역시 오치동 한 아파트에 4개월 전부터 세 들어 사는 A씨. A씨는 지난해 말, M임대업체 대표 문모 씨로부터 ‘아파트 분양전환 안내문’을 받았다. ‘임대업체가 어려움을 겪고 있어 임대차 계약 중인 물건에 대해 매매로 전환하겠다’는 내용이었다.

문씨는 매매대금으로 시세보다 월등히 높은 가격을 요구했다. 18평인 이 아파트의 경우 현재 시세는 3700만원 정도다. 그러나 전세금으로 잡혀 있는 금액이 3,600만원이고, 은행에 상환해야 할 대출금(국민주택기금)이 1,000만 원이 넘는다. 여기에 인테리어비 명목으로 별도의 웃돈 300만원 가량을 더 요구했다.

지난해까지 신용불량자였던 B씨. 빚을 갚고 어렵게 모은 전셋돈을 기반으로 새출발을 하려던 B씨에게 날아든 P임대업체의 분양전환 안내문은 청천벽력과도 같았다. 분양받을 형편이 되지 못한 B씨가 할 수 있는 일은 앞으로 다가올 ‘경매’ 를 기다리는 일 뿐이다. (이하 pd수첩발췌)

■ 피라미드식 아파트 늘리기, 대출은 필수

그렇다면 왜 이런 일이 일어나는 걸까?

수백채를 보유하고 잘나가는 임대업자가 자금난을 이유로 전세입자들에게 떠넘기듯 대출금과 웃돈을 강매하는 사건의 본질은 무엇인지 의문점을 가지지 않을 수 없다.

광주광역시에서 일어난 임대업자 문모씨의 경우 총863가구의 아파트를 보유하고 있었다.

임대아파트 수백채를 보유하려면 언뜻 보기에도 수십억의 자금이 필요할 것으로 예상되는데,

과연 문모씨는 수십억을 보유한 자산가일까?

애시 당초 문모씨가 수십억을 보유한 자산가로 매입임대업을 개시하였다면, 안정적인 수입원이 발생되는 월세가 있어야 함에도, 단 한 채의 월세도 없으며 100% 은행 대출금을 낀 전세 임대 아파트만을 보유하고 있었다. 문모씨는 처음 임대업을 시작할 때 약 2억의 자금으로 5가구를 매입하여, 약 5년후 860여채로 아파트를 늘려 4백억대의 부동산 자산가가 되었는데, 과연 문모씨는 어떤 방법으로 적은 자본을 가지고 수백억 부동산 재벌이 될 수가 있었는지, 임대아파트를 기하급수적으로 늘린 수법은 무엇인지 살펴보도록 하자.

매입대상 : 경매, 급매, 미분양아파트(건설임대업자로부터 공급받음)

- 시세가 5천만원 아파트를 시세가 대비 10~30% 싼 가격에 매입 = 3,500~4,500만원 투입

- 매입아파트에 국민주택기금 등 은행권 대출 (거치식 장기저리 원금상환대출 : 약 1,200만원)

- 각종 세금 및 수수료 : 약 100만원 지출

※ 시세가 약 5천만원짜리 아파트 한 가구 매입 시 필요한 금액 : 약 2,400~3,400 만원

높은 전세보증금을 받고 전세임대 : 약 4,200 만원 (약 800~1,800만원 차액발생)

<피라미드식 아파트 늘리기>

1~2억 정도 자금으로 3~5가구 매입

은행권대출

↓

높은 가격으로 전세임대

2~3억 자금유입

↓

유입된 자금으로 5~9가구 매입

은행권 대출

↓↓↓

수백채 뻥튀기

※위와 같은 방법으로 임대업자들은 적은 자본을 이용하여 아파트를 매입한 후, 국민주택기금과 은행권의 대출금을 받고 높은 전세보증금이 유입되면, 또 다시 아파트를 매입하는 방법으로 수백채의 임대아파트를 기하급수적으로 늘릴 수가 있었던 것이다.

■ 외통수에 몰린 세입자들, 분양 받으라

적은 자본을 가지고 아파트를 수백채 뻥튀기 했으니 이제 튀는 일밖에 남은 게 없는 것일까?

자금사정이 않좋으니 분양전환하라는 안내문을 보내고 대리인을 내세워 대출금과 웃돈을 강매하며 분양받으라는 것이다. 만약 돈이 없어 이들의 요구대로 분양을 받지 못하면 경매를 기다리는 수밖에 없다. 전세살던집에는 이미 1순위로 은행의 근저당설정이 되어 있으니 세입자들이 받아 논 확정일자나 전세권설정은 2순위로 밀려나 고스란히 손실이 발생한다. 당연히 임대업자는 은행에서 빌린 돈의 원금은 물론 이자도 갚지 않았다. 결국 은행은 대출금 회수를 위해 경매를 진행할 것이고 세입자는 길거리로 내몰리게 되는 것이다. 이 모든 것이 다 잘 짜여진 시나리오대로 진행이 되는 것이다.

즉, 세입자들을 분양전환(매매) 또는 경매처분 중, 어느 하나를 선택해도 피해가 발생되게 만들어 놓고 도저히 빠져 나올 수 없는 외통수로 몰아, 경매 처분되지 않으려면 웃돈까지 내고 분양받으라는 얘기다. 참으로 기가 막힌 일이 아닐 수가 없다.

이런 사건이 어느 날 갑자기 생겨난 것이 아니다. 전국적으로 그동안 알게 모르게 소규모로 해먹었던(?) 것이 최근 들어 자주, 그리고 대형화되는 추세이다. 즉, 크게 한탕 해먹자는 소리다.

아래는 최근 일어난 매입임대업자들의 동일유형 임대분양사기사건이다.

- 2009.12월 광주 M임대업체 문모씨 사건 862세대

- 2009.11월 광주 문모씨 사건 100세대 (다세대주택)

- 2009. 9월 광주 p임대업체 사건 787세대

- 2008.12월 광주 고모씨 사건 73세대

- 2008.11월 목포 안모씨 사건 78세대

■ 치밀한 부동산 중개업자의 세입자 속이기

그런데 여기서 한 두세대도 아니고 수백세대가 어떻게 이렇게 어이없이 당할 수가 있을까? 라는 의문점이 생기는데 여기에는 다 이유가 있다. 임대업자와 부동산 중개업자간의 조직적 결탁으로 완벽하게 세입자들을 속이게 되는 것인데 당하지 않을 수가 없다.

- 별 볼일 없는 전세권 설정등기

관례상, 전세입자들은 목돈이 들어가기 때문에 부동산 피해를 방지하고자 개인 간의 거래가 아닌 부동산 중개업소를 선호하는 데(거래금액의 0.5% 수수료 부담이 있음에도), 중개업자들은 통상 전셋집 임대 광고문 안에 전세등기가 를 굵은 글씨로 삽입하여 기재, 신뢰감을 주게 한다.

전세권 설정등기에 안심을 놓은 전세입자들은 나중에서야 이것이 아무 소용이 없다는 것을 알고 분통을 터트리게 된다. 즉, 은행의 근저당설정이 1순위로 되어 있으면 전세권설정은 2순위로 밀려나게 되어 경매시 고스란히 손실이 발생하게 된다는 것. 또한 이들은 전세권설정 등기시 자신들이 지정한 법무사에서만 등기설정을 하게 함으로써, 전세입자들은 부동산중개수수료와 전세권설정 등기수수료를 이중으로 부담하게 되었으며, 법무사까지 이들과 한통속으로 서민들의 얄팍한 호주머니를 노렸던 것이다.

결국, 중개업자들은 이런 사실을 모두 알면서도 전세입자들을 안심시키고 신뢰감을 주기위해 이런 치밀한 수법을 사용하는 것이다. 대한민국에 대출금 없는 전셋집은 거의 없다고 보면 된다. 전세사는 집에 은행근저당이 있으면 전세권설정등기로 돈들일 필요 없이 동사무소에서 받는 확정일자만으로 충분하다.

- 고지의무를 속이는 부동산 중개업자

집주인이 어떤 사람인지 궁금하고 알고 싶은 것은 전세입자들의 당연한 권리이고, 이를 정확히 알려주는 것 역시 부동산 중개업자의 의무이다. 특히, 한 번의 계약으로 소유권이전과 동시 거래가 종료되는 매매계약에 비해, 집주인이 누구인지, 어떤 사람인지, 직업은 무엇이며, 사람은 좋은지 등 임대차계약에서는 집주인에 관한 사항은 가장 중요한 요소이다. 이를 속인다면 거래금액의 0.5% 에 달하는 중개수수료를 내고 부동산 중개업소를 이용할 필요가 없을 것이며, 수수료를 편취할 목적으로 밖에 판단할 수 없다.

이번 광주 문모씨 사건의 경우, 부동산 중개업자는 집주인이 인테리어 일을 하고 있으며 사업상 주소지는 목포인데 광주 동림동에 거주하며 아파트 두 세 채 정도 보유하고 있는 개인이라고 소개하였다. 나중에 전세입자들은 문모씨가 개인이 아닌 임대업자라는 사실을 알게 되었고 (분양 안내문을 받기 전까지 아무도 몰랐다.) 무려 860여 세대에 달하는 세대가 속았다는 사실에 경악을 금치 못했다.

- 표준임대차계약서 작성위반

임대주택법 제32조(표준임대차계약서 등)와 임대주택법 시행규칙 제21조에 의거, 매입임대사업자는 임차인과 임대차계약시 표준임대차 계약서를 사용해야 한다. 그러함에도 대부분의 공인중개사는 자체적으로 만든 전세계약서를 사용하고 있다.

임대업자들이 표준임대차계약서에 준해 전세입자들과 계약을 체결시, 계약 체결 현장에 나와 임대사업자 등록번호와 매입임대주택임을 알 수 있게 체크를 해야 하기 때문에 많은 임차인들이 계약을 체결하지 않을 수도 있다. 이러한 점을 일부 임대업자들은 사전에 인지하고 자신들의 신분노출을 꺼려하며, 자체적으로 만든 전세계약서를 사용하는 것이다.

이러한 행위는 임대주택법 제41조(벌칙) 1호 「거짓이나 기타 부정한 방법으로 임대주택을 임대받게 한 자」에 해당되어 2년 이하의 징역 또는 2천만원이하의 벌금에 처해야 할 것이며, 또한 임대주택법 제44조(과태료)에 근거 500만원이하의 과태료 부과 대상이 된다 할 것이다.

■ 내가 사는 전세집 주인은?

우리는 지금까지 매입임대업자와 부동산 중개업자가 어떻게 조직적으로 결탁하여 전세입자들을 속이는지 살펴봤다. 그러면 매입임대업자란 누구인가?

임대주택법상 임대사업자는 건설임대사업자와 매입임대사업자가 규정돼 있다.

즉, 일반 건설회사가 아파트를 짓고 임대분양하여 임대수익을 얻는 건설임대업자와 일반인등 누구나, 우리가 흔히 말하는 아파트,주택을 매입하여 전세나 사글세를 놓고 임대하는 사람들을 매입임대사업자라고 말한다.

내가 사는 전세집이 주공의 국민주택이나 공공건설임대주택이 아니라면, 매입임대업자 또는 개인이 내놓는 전세집이다. 법적으로는 매입임대업자의 경우 전세계약체결시 표준임대차계약서를 작성하도록 되어 있지만 이를 지키지 않고 일반적으로 부동산 중계소에서 사용하는 전세계약서를 사용하고 있으며, 부동산 중계인이나 임대업자가 세입자에게 알려주지 않으면(고지의무위반) 주인이 개인인지 임대업자인지 알 수가 없다. 일부 악덕임대업자들은 자신들의 신분을 감추기 위하여 부동산중계인과 결탁하여 개인으로 소개하고 전세계약을 체결한다.

결국, 주인이 개인인지 매입임대업자인지 확인하는 방법은 전세계약서상 주인의 주소지 관할 시청 건축과로 문의하는 방법밖에 없다. 지금 당장 전화하여 확인하여 보자.

<국토해양부 2008년 기준 매입임대사업자 임대주택현황>

광역시	매입임대사업자
	사업자수	임대호수
부 산	2,507	15,692
대 전	1,624	8,977
대 구	656	4,085
광 주	569	13,879
울 산	344	4,530

■ 정부의 초특급 VIP 대우, 매입임대업자

정부는 미분양 주택 해소책의 일환으로 매입임대업자들에게 건설임대사업자와 거의 동일하게 각종 세제혜택 및 금융지원을 실시한다. 이들이 받고 있는 혜택은 일반적으로 다른 사업자와는 비교가 되지 않을 정도로 파격적이다.

주택 매입시 취, 등록세 감면은 기본이고 재산세, 종합토지세 혜택, 양도소득세 감면, 전세보증금에 대한 과세 면제를 받을 수 있다.

또한, 본인이 수백가구의 임대주택을 보유한 후, 자식에게 증여하고 임대사업 승계까지 가능하다.

- 임대주택법상 임대주택을 10가구를 100가구를 1,000 가구를 보유하든 1세대 1주택자가 되고,

- 1가구만 매입하여도 임대사업등록 가능, 이후 추가로 얼마든지 매입 가능.

- 임대주택이 여러 지역에 분포 되어 있어도 가능하다, 동일 시군이 아니라도 가능하단 말이다.

즉, 서울에 살면서 인천에 100채, 부산에 200채, 광주에 300백채 등등.

실제로, 광주 문모씨 사건의 경우 목포시청에 사업등록을 한 후, 광주, 안산, 목포, 속초 등 전국에 임대아파트를 860가구 이상 보유하고 있었다.

한편, 정부의 혜택은 여기서 그치지 않는다.

공공의 목적으로 서민들 주거안정에 사용되어야 할 기금인 <국민주택기금>을 임대업자들에게는 마구 지원해 준다. 그것도 거치식 저금리 장기원금상환으로 말이다. 임대업자들이 적은 자본으로 수백채씩 아파트를 늘려나가는데 결정적 요인이 되는 것이 은행의 대출금인데, 결국 나라돈이 사기꾼들의 자금 젖줄이 되어 버렸다.

악덕임대업자들은 이런 정부의 초특급 VIP 대우와 특혜를 마음껏 누리며, 정부가 펴놓은 판위에 돈 없고 힘없는 세입자들을 마음껏 유린하며, 웃돈 분양, 전세기간이 만료되어도 임대보증금을 돌려주지 않거나 노후 된 시설물에 대해 교체를 요구하면 ‘전세살면서 호텔방 원하냐고’ 호통치는 등 온갖 횡포를 자행하고 있다.

■ 전세입자 보호 법적 장치, 아무 것도 없다

우리는 지금까지 임대주택법상 임대사업자는 건설임대사업자와 매입임대사업자가 있다는 것을 알았다.

그러면 임대사업자들의 제도적 안전장치와 세입자 보호장치는 어떠할까?

<임대사업자 제도적 안전장치>

건설임대사업자	보증증권 가입의무, 경매진행시 임차인우선매수권
매입임대사업자	없 음

<사업자 부도시 임차인 보호법>

공공건설 임대주택의 부도	(1) 2007.4.20시행, 건교부의 '부도공공건설임대주택 임차인보호를 위한 특별 법‘ 제정 (2) 2007.4월20일 시행이전에 발생한 부도 임대주택에 대한 임차인 구제법안 도, 2009.12.9 ‘부도건설임대주택 임차인보호를 위한 특별법’개정안으로 통과.
매입임대주택의 부도	없 음

정리하자면,

- 건설임대주택사업자 : 제도적 보완장치 (O), 임차인 보호장치 (O)

- 매입임대주택사업자 : 전 혀 없 음

이렇듯 공공건설임대주택 부도로 길거리에 나 앉을 위기에 놓인 세입자들에 대한 특별법과 구제 법안이 속속 마련되고 있는데 반해, 매입임대주택 피해자들에 대한 구제 법안은 전무한 실정이다.

건설임대사업자의 경우 일시적인 유동성 부족으로 인한 부도, 경기침체로 인한 원자재가 상승, 고임금, 무리한 사업 확장등으로 인한 부도가 있겠지만,

일부 악덕 매입임대사업자는 개인의 사리사욕을 채우기 위해서 고의적으로 부도를 낸다는 것이다. 그럼에도 불구하고 정부는 개인 간의 거래로만 치부하여 나몰라라 하고 있으며, 제도적 보완장치, 임차인 보호장치 등이 전혀 마련되지 않고 있다는 현실. 이것이 도대체 말이 되는가?

이들에게 도덕성이라곤 찾아 볼 수 없다.

아내와 남편과 어린자식들을 길거리로 내모는 가정 파괴범 인 것이다.

이들의 부도덕성을 탓하기 전에 이들이 길고 날게 뛰어놀 판을 제공해 준 정부의 책임이 너무나 크다 하겠다.

정부는 하이에나와 같은 악덕임대업자들의 노림수가 진정 무엇인지 모른단 말인가?

강매에 의한 웃돈 분양으로 큰 돈을 챙기고,

전세보증금이 전 재산인 이들이 경매낙찰까지 받지 못하여 길거리로 나앉게 되면,

이 경매아파트를 매입하여 또 다시 피라미드식으로 아파트를 늘리게 되고,

피해자들이 속출하고, 악순환의 연속인 것이다.

그런데도 정부는 뒷짐을 지고 팔짱만 낀 채, 나 몰라라 하고 있다.

■ 세입자 살 길은 임대주택법 개정

지금까지 살펴본 바와 같이, 정부의 허술한 법망을 이용하여 악덕 매입임대업자들이 얼마나 부도덕하게 부를 쌓고 가난한 서민들의 호주머니를 강탈하는지, 매입임대사업자가 불법을 저질렀어도 벌금만 내면 그만인 것, 그리고 현재로서는 법적으로 세입자를 구제할 방법이 전혀 없다는 사실들을 알아보았다.

결국, 임대주택법 개정만이 세입자 피해를 막을 수 있는 유일한 방법이다.

현행 부도주택특별법에 따르면 공공임대주택의 건설사업자나 매입임대사업자가 부도를 냈을 경우에는 정부나 공공기관이 이를 매입하여 기존 세입자의 주거권을 보장하도록 하고 있는 반면에, 민간임대주택 세입자의 경우에는 이같은 보호를 받을 수 없어 고소와 소송 외에는 마땅한 법적호소 장치마저 없는 실정이며, 부도주택특별법은 임대주택이 부도났을 경우 무주택 서민들의 피해를 구제하기 위해 만들어진 것인데, 민간과 공공의 구분을 따로 두는 건 법 취지에도 맞지 않다. 이를 민간주택까지 보호 범위를 확대하는 것이 피해자 보호의 가장 확실한 대비책이 될 수 있을 것이다.

따라서 현재 민주당 김재균의원에 의해 발의된 <부도임대주택 피해구제법안> 을 즉각 특별법으로 개정해야한다.

또한 민노당 곽정숙의원에 의해 입법발의 중인 매입임대사업자에 대한 <보증보험의무> 역시 즉각 개정해야한다.

아울러,

1. 매입임대업자들의 고의부도에 의한 피해세대는 LH공사에서 일괄매입하여 임대보증금 보장

2. 경매진행중단, 세입자의 우선 매수 청구권 보장

3. 분양전환시 취득세,등록세 면제와 국민주택기금 3% 저리 대출

4. 임대주택법 위반 사업자 등록 말소 및 형사 처벌

5. 매입임대사업자들에 대한 세제 혜택을 즉각 폐지하거나 강화 또한 국민주택기금의 금융지원을

즉각 중단하고 관련 법안을 폐지

6. 임대 조건을 신고할 때 임대보증금과 대출금의 합이 시세 수준을 넘지 않도록 해야 한다.

위와 같은 요구에도 불구하고 정부가 개인간의 거래로 나몰라라 하며 안일한 대처로 일관할 때, 어떤 이유로 해서든 집값이 폭락하고 회복의 기미가 보이지 않는다면, 또는 전세값이 시세가의 80% 이상 오르게 되면, 제도적 보완이나 법적인 장치가 전무한 상태에서 일부 악덕임대업자들은 가차 없이 광주의 문모씨와 같은 수법으로 세입자들에게 떠넘길 것이고, 도미노처럼 전국적으로 퍼지지 않는다고 누가 장담할 수 있겠는가?

■ 전국의 전세입자들 힘을 한데 모아야

언제 터질 줄 모르는 시한폭탄을 안고 있는 전국의 매입임대 전세입자들

전세보증금이 전 재산인 우리 서민들은 이 전세금이 삶의 기반이자 희망의 씨앗이다.

전셋돈을 잃어버린 다는 것은 곧 우리의 희망을 잃어버린다는 것이고, 삶의 기반이 송두리째 뿌리 뽑혀진다는 것을 의미한다.

아고라 청원 10만명 서명운동을 시작으로 이제는 전국의 전세입자들이 우리의 전셋돈을 지키기 위하여 힘을 한데 모아야 한다. 그동안 아무것도 모르고 악덕임대업자들에게 강제분양을 당하거나 경매처분되어 길거리로 나앉는 일들을 다시는 되풀이해서는 안된다.

정부는 미분양 아파트 해소의 일환으로 임대사업자를 양산해놓고 전세금보장을 받을 수 있는 법적근거를 하나도 만들어 놓지 않았다. 따라서 정부와 행정당국은 매입 임대사업자 관리 소홀에 대한 책임을 지고 즉각적으로 임대주택법 법률 개정과 제도개선에 앞장서야 함을 강력히 촉구하는 바이다. 만약에 또 다른 제2,제3의 피해자가 발생한다면 정부를 향한 서민들의 분노는 하늘을 찔러 사회불안까지 야기될 수 있음을 엄중히 경고하는 바이다.

※ 아고라 청원 10만명 서명운동 하러가기

※ PD수첩 보러가기 : 2010.1.26 제847회 “MBC PD수첩 “전세보증금이 위험하다”

※ 악덕매입임대업자의 부동산임대사기사건을 당하신분들은 저희 문전모 카페로 오셔서 힘을 한데 모아주시기 바랍니다.

※ 본 내용은 일부 부도덕한 임대업자와 부동산 중개업자, 법무사임을 밝힙니다.

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[박영란(은아)]

부동산공인중개사무소를 운영하고 있는 일인으로서 부도덕한 중개업자들에 대해 낯이 뜨거워 오네요. ㅡ.,ㅡ;;