[부동산신문]자양 등 유도정비구역 재개발 주도

[오은석(북극성주)]

"자양 등 유도정비구역 재개발 주도"

전문가,신림ㆍ봉천 등 3차뉴타운 탈락지역 눈여겨봐야

2010년 01월 11일 (월) 13:19:38

최고야 기자 cky@renews.co.kr

올해 재개발 재건축 사업이 활기를 띨 전망이다.
부동산 전문가들은 정부의 올해 재개발 재건축의 규제완화와 6월 지방선거, 총부채상환비율(DTI)규제 미적용 등 호재가 적지 않아 경기침체시기동안 꽁꽁 얼어붙어 있던 재개발 재건축 지분 투자가 다시 살아날 것으로 전망했다.

특히 재개발 시장은 1월 중에 공포될 기준용적률 상향과 종세분 조정 관련 개정 조례가 화제가 되고 있다. 서울시는 지난 지역적 주택수급 불균형을 해소하고 전세가 안정화 대책의 일환으로 1월 중으로 재개발 기준용적률 상향과 종세분 조정 관련 개정 조례가 공포할 예정이다. 그동안 용적률을 높이기 위한 작업 때문에 재개발 사업이 지지부진해왔지만 이번 개정 조례가 발표되면 재개발에 따른 사업성이 높아짐에 따라 사업속도가 빨라질 것으로 전망된다. 서울시에 따르면 최근 자치구별 정비사업 동향을 모니터링 한 결과 용적률 상향의 수혜를 받기위해 정비계획 변경을 준비하거나 검토중인 정비구역이 전체 410개 구역중 13개 자치구 72개 구역인 것으로 파악됐다.

◆재건축 허용연한 단축 등 연이은 호재

올해 재개발 재건축 호재는 무궁무진하다.
1월 강남구 대치동 은마아파트 안전진단 결과가 발표될 예정이다. 2월에는 서울시 재건축 허용연한 단축에 대한 안건이 본회의에 상정될지 여부가 결정된다. 특히 6월은 지방선거를 실시할 예정으로 공약에 따라 거론되는 지역의 다세대주택, 단독주택의 지가나 매매가가 들썩일 전망이다.
이밖에 한강 공공성 회복 선언의 전략정비구역 압구정동의 현대 등 주변 아파트들의 재건축 계획안이 결정될 예정이다. 개포주공의 지구단위계획 변경안 발표도 예정돼 있다.
  
◆유도정비구역 재개발 주도

특히 상반기에 구체적인 개발 계획이 발표될 광진구 자양동, 영등포구 당산동 양평동, 마포구 합정동 망원동 등 유도정비구역 일대의 주택가격 상승이 예상돼 재개발 시장의 중심이 될 전망이다. 오은석 다다 대표는 “광진구 자양동, 마포구 망원동 등 유도정비구역이 상반기에 구체적인 계획이 발표될 계획으로 이 때 이들 지역의 가격이 상승할 것으로 전망된다”며 “재개발 지역에 투자하기를 원하는 투자자는 미리 선점하는 것도 좋은 방법”이라고 전했다. 현재 마포구 망원동 다세대주택의 경우 금융위기 이전 3.3㎡당 2500만~2600만원 선이었지만 금융위기 이후 2300만원까지 빠졌다가 유도정비구역 발표 이후 3000만원까지 상승했다. 그 후 꾸준히 올라 현재 3500만원 선이다.

박상언 유엔알컨설팅 대표는 “개발 호재가 있는 저렴한 연립이나 다세대주택, 신축이 가능한 대지지분이 넉넉한 단독주택을 주목할 필요가 있다”며 “특히 이르면 올해 상반기경 전략정비구역에 준해서 개발이 확정되는 유도정비구역의 경우 1억~2억원 내외로 소액투자 가능한 지역으로 투자 유망지역이다”고 말했다. 그는 “유도정비구역이 확정되면 동시에 건축제한이 묶일 가능성이 크기 때문에 매물부족 속에 가격 상승이 예상된다”고 말했다. 

◆신림 봉천 등 재개발 예정지 유망

3차 뉴타운 지정 당시 후보로 올랐던 지역도 투자 유망지역이다.
전문가들은 현재 뉴타운 지역은 지분가격이 많이 올라 있어 지금 투자한다해도 높은 시세차익을 누리기 힘든 반면 3차 뉴타운 지정 당시 떨어진 지역들이 재개발 예정지로 장기적으로 접근했을 때 시세 상승여력이 높아 눈여겨 볼만하다는 의견이다. 해당 지역으로는 관악구 신림동, 봉천동, 용산구 서계동 청파동, 성동구 성수1,3동, 구로구 구로본동 구로2동, 강서구 화곡동, 성북구 정릉동, 중구 신당동 강북구 수유6동, 미아1,2동 등이다. 장재현 부동산뱅크 팀장은 “올해 재건축 재개발 시장은 기존 뉴타운 지역들의 경우 지분가격이 3.3㎡당 2000만~3000만원대로 비싸 향후 높은 추가부담금과 낮은 수익률이 예상돼 높은 투자수익을 기대하기 어려운 상황”이라며 “하지만 3차뉴타운에서 아깝게 떨어졌던 지역들의 경우 개발 압력이 높은 재개발 예정지로 현재 다가구,단독주택 지분가격이 3.3㎡당 1200만~1400만원 선으로 투자자금이 적게 드는 반면 지분이 커 향후 수익률을 높일 수 있다”고 말했다.

신축다세대주택도 구 다세대주택보다 감정평가금액이 높게 나와 향후 추가부담금이 적게 나온다는 메리트가 있어 신축다세대주택 투자도 관심을 둘 만하다. 
재건축보다는 재개발 투자가 인기를 끌 것으로 의견도 있다.
윤재호 메트로컨설팅 대표는 “올해 재개발 지역의 용적률이 20% 상향될 예정으로 그동안 질질 끌어왔던 재개발 사업에 가속도가 붙을 것으로 보이는 반면 재건축의 경우 정부가 친서민정책과 주택가격을 안정화시키기 위한 정책을 펼치고 있어 내년까지 소형평형의무비율 등 재건축 규제완화가 되기가 어려울 것으로 전망된다”고 말했다. 그는 “재개발 투자시 소액투자자의 경우 지분가격이 저렴할 때인 구역지정전인 사업초기단계에, 실수요자들은 이주비 지급 전후에 안전하게 들어가는 것이 좋다”고 덧붙였다.

올해 주요 재개발 재건축 유망지
유망지역	해당지역	호재
유도정비구역과 주변지역	광진구 자양동, 영등포구 당산동 양평동, 마포구 합정동 망원동	상반기 내 세부계획 발표 예정
과거 3차 뉴타운 후보지	관악구 신림동, 봉천동, 구로구 구로본동 구로2동, 강북구 수유6동, 미아1,2동 등	6월지방선거, 재개발 예정지이자 저렴한 지분가격 메리트

[밍밍(맹철주)]

오늘 카페 뉴스에 언급되던 지역들이 다시 언급되네요.

[라맨(손현동)]

유망지는 계속 유망한듯 합니다... 안전하게 진입하고 싶은데
그럴려면 더 많이 알아보고 공부해야 할 것 같습니다~^^

[금전수(양연숙)]

유도정비구역을 공부하고 보니 읽기가 편하네요^^ 글 감사합니다.^^