북아현뉴타운 이편한세상신촌, 신촌푸르지오, 힐스테이트 신촌, 북아현 2구역과 3구역 북아현 뉴타운의 미래

[Mr,K]

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북아현뉴타운 이편한세상신촌, 신촌푸르지오, 힐스테이트 신촌, 북아현 2구역과 3구역 북아현 뉴타운의 미래.

북아현 뉴타운은 2006년 재정비 촉진지구로 지정된 3차 뉴타운입니다.

서울특별시가 서울 전 지역의 균형발전을 위해 추진하는 도시개발사업이다. 서울특별시도시개발공사가 시행을 맡아, 2002년부터 추진하기 시작하였다. 크게 시범 뉴타운사업과 2차, 3차 뉴타운사업으로 나누어 진행된다.

시범 뉴타운은 은평, 길음, 왕십리 등 3개 지구가 2002년 10월에 지정되었다.

은평 뉴타운은 은평구 진관동 일대 105만 7천여 평의 면적에 도시개발사업으로 개발되었으며, 사업기간은 2002~2011년이었다. 신시가지형 뉴타운으로 총 건립 규모는 1만 6,172호였으며, 녹지와 학교 11개소 등이 조성되었다.

길음 뉴타운은 성북구 길음동·정릉동 일대 37만 8천여 평의 면적에 도시기반시설 설치 및 주택재개발 사업이 혼용되어 개발되며, 사업기간은 2002~2017년이다. 주거중심형 뉴타운으로 총 건립 규모는 1만 4,100호이며, 4개의 소공원과 신설학교 1개소가 조성된다. 2005년 4월 길음2·4구역이 준공되어, 4,231세대가 입주하였다.

왕십리 뉴타운은 성동구 하왕십리동 일대 10만 2천여 평의 면적에 도심형 뉴타운으로 개발된다. 총 건립 규모는 5,000호이며, 7개의 공원과 학교 2개소가 조성된다. 

2차 뉴타운은 교남, 한남, 전농·답십리, 중화, 미아, 가좌, 아현, 신청, 방화, 영등포, 노량진, 천호 등 12개 지구가 2003년 11월에 지정되었으며, 3차 뉴타운은 이문·휘경, 장위, 상계, 수색·증산, 북아현, 시흥, 신길, 흑석, 신림, 거여·마천, 창신·숭인(2013년 해제) 등 11개 지구가 2005~2007년에 지정되었다.

[네이버 지식백과] 서울뉴타운사업 (두산백과)

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​https://terms.naver.com/entry.nhn?docId=1234629&cid=40942&categoryId=31898

서울뉴타운사업

서울특별시가 서울 전지역의 균형 발전을 위해 2002년부터 추진하고 있는 도시개발사업. 서울특별시가 서울 전 지역의 균형발전을 위해 추진하는 ...

terms.naver.com

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북아현 뉴타운의 입지

서울 도심속 초 직주근접

북아현 뉴타운은 아현뉴타운과 더불어서울 한복판에 위치한 초 직주근접 뉴타운입니다. 

종로 광화문 여의도 용산 기준 초 직주근접수요의 직장인들이 거주 하기에 안성마춤인 입지 입니다.

강남권과는 위에 나열된 강북의 업무중심지구와는 상대적 거리가 분명 있지만,

강남권 직주근접수요자들이 북아현뉴타운을 주거주지로 삼지 않는 것과

강북권 직주근접 수요자들이 강남권을 주거지로 삼지 않는 것과 비슷한 맥락으로 이해를 한다면

굳이 강남권 직주근접과의 거리를 따질 필요는 없을 것 같습니다.

 

북아현 뉴타운은 1-1구역, 1-2구역, 1-3구역 2구역 3구역으로

크게보면 3구역으로 구성되어 있고, 좁게 들어가보면 5구역으로 구획지정이 된 곳입니다.

1-1구역은 힐스테이트 신촌으로 1구역에서는 가장 나중에 분양된 구역이고 2020년 8월 입주 예정 단지 입니다.

총 1226세대로 구성되어 있고, 용적률 220%에 건폐율 25% 입니다. 건폐율은 조금 아쉬운 부분이 있네요.

힐스테이트 신촌은 중앙여중 중앙여고 추계초(사립초) 품아 이며, 대품아(이화여대, 추계예술대)까지 확장하여 볼 수 있습니다.

바로 뒤는 서대문구의 자랑 안산 둘레길까지 5분 안쪽이면 집입이 가능하여 숲세권인 부분도 있습니다.

아무래도 이편한세상신촌의 초초 역세권인부분과 뒤에 따르는 신촌푸르지오의 상대적인 위치때문에 역세권과는 거리가 멀게 느껴지는 부분은 있으나

이 역시 상대적인 체감에 따른 부분이며,

실제로는 단지 입구까지 600m 내외의 거리로 그렇게 멀지 않은 것을 알 수 있습니다.

또한 현재는 단절된 과선교 구간역시 조만간 착공할 예정에 있어

추계예술대 사잇길로 가지 않고 신촌푸르지오입주민들과 같은 길을 사용하며, 단지로 진입이 가능하게 됩니다.

다음은 1-2구역인 신촌 푸르지오 입니다.

신촌푸르지오는 2015년 10월 입주한 단지입니다.

아현역 푸르지오로 입주 하였으나 입주민들의 요청으로 신촌푸르지오로 작년에 개명을 하였습니다.

총 940세대로 용적율은 244% 건폐율은 27% 로 다소 아쉬운 부분이 있습니다.

건폐율이 아쉬운 부분은 바로 학세권이 차지하고 있는 비중 때문인데요..

신촌푸르지오는 한성중학교, 한성고등학교, 북성초등학교, 초중고를 모두 끼고 있는 서울에서 특별히 찾아보기 힘든 초중고품아 단지입니다.

특히 초등학교는 단지와 바로 연결이 되어 있어서 초등학생 키우기에 적합한 단지 입니다.

힐스테이트의 초중고와 신촌 푸르지오의 초중고를 확장해서 생각해보면..

힐스테이트 여중, 여고, 사립초, 신촌푸르지오의 남중, 남고, 혁신초를 아울러서 생각해보면 어떤 가정의 아이들의 구성이든지 모든 학교를 품고 있는

특이한 단지입니다.

학교를 품고 있는 모습이라서 단지의 모습이 정방형으로 예쁜 모습이 아니고 때문에 다소 높은 건폐율로 녹지공간의 부족부분은 아쉽긴 하지만

서울에서 흔히 볼 수 없는 학세권이 이부분은 보완 해주는 모습입니다.

또한 이런 녹지부분의 부족은 건설사 차원에서 많은 노력을 한 부분을 볼 수 있는데요. 바로 단지 양쪽으로 펼쳐져 있는

초 광폭 광장 입니다.

1단지와 2단지 사잇길 기준으로 단지 앞으로 각각 15m 의 폭으로 광폭 광장이 두개가  150m에 걸쳐 길게 있습니다.

이정도의 느낌의 광폭 광장입니다.

때문에 아이들이 이곳을 활용해서 킥보드 타고 많이 놀더군요.

신촌푸르지오의 경우

단지 초입의 경우 300m 남짓

단지 문주까지는 400m 남짓으로 역시 역세권에 속하는 위치 입니다.

다음은 1-3구역 이편한세상 신촌입니다.

2017년 3월준공으로 입주는 2016년 12월부터 한 것으로 알고 있는데 준공허가는 나중에 났습니다.

1910세대의 대형 단지이며, 건폐율은 25%로 역시 다소 아쉬운 부분 입니다.

이편한세상 신촌은 서울에서 보기드문 초초 초특급 역세권 단지이며,

4단지의 경우 아예 지하철과 연결이 되어 있습니다.

앞서 언급 한 신촌 푸르지오 역시 역세권에 속하는 위치이며, 열심히 층수 쌓고 있는 힐스테이트 신촌 역시

아현역과 600m 남짓으로 그렇게 멀지 않은 거리에 있습니다.

이편한세상신촌은 경희궁자이와 같이 신촌대로를 따라 길게 펼쳐진 모습입니다. 때문에 각 단지별 장단점이 뚜렷한 단지 입니다.

4단지의 경우 초 역세권에 영구조망권이고,

2단지의 경우 상대적으로 4단지와 3단지보다는 살짝 언덕이지만  입주민들이 통하는 입구는 아주 완만한 수준이며,

4단지가 초초초 역세권이라고 하면 2단지 역시 초역세권이 맞으며, 3단지와 2단지 앞서거니 뒷서거니 하는 호가의 모습입니다.

3단지역시 4단지와 함께 평지 단지로 역세권 단지이며, 추후 2구역 입주시 주변 인프라 수혜를 많이 받을 수 있는 입지의 좋은 단지 입니다.

1단지는 상대적으로 2 3 4 단지에 비해서 저평가 받고 있는 단지이고 높은지대에 위치해 있지만,

그만큼 조망권이 확실하고, 아현역과 이대역을 모두 5~7분사이에 이용할 수 있다는 장점이 있는 단지 입니다.

 

이편한세상 신촌이 상대적으로 초초초 역세권이라 그렇지

신촌 푸르지오 및 힐스테이트 신촌은 역세권 준역세권에 속하는 입지 입니다.

500M 기준으로 보면

아현과 이대를 아우르며,

조금더 확장하여

1 km 기준으로 확대 해서 보았을 때

신촌역(경의중앙선)과 충정로, 서대문, 애오개(5호선) 역을 아우릅니다.

조금더 확장하여 2km 기준으로는

서울역과 공덕역 대흥역까지 커버 하게 됩니다.

2km가 길다면 길고 짧다면 짧은 거리인데

슬렁슬렁 이정도 거리면 도보로도 문제 없다는 사견 입니다.

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교통

신촌로 마포로 2호선 5호선 GTX

 

종로에서 충정로를 기점으로 분기 되는 신촌로의 대중교통망과 마포로의 대중교통망은 딱히 설명하지 않아도 좋은 것은 아실 것 같고,

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2호선 좋은 것도 서울시민이라면 다 아실 겁니다.

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5호선은 애오개 역 이용하기에 편리한 위치구요.

 

희안하게 요즘 집값은 강남 근접성을 따집니다.

동북권이든 서북권이든 서남권이든 동남권이든 모두 강남 몇분 걸리냐 를 따집니다. (이것은 저는 이해가 좀 되지 않습니다.)

동북권에서 거주하는 분들은 동북권생활권이라 그쪽에 터를 잡았을거고

서북권은 그쪽 직주근접 베이스로 터를 잡았을거고

동남권 서남권 다 마찬가지일겁니다.

물론 아닌분들도 많으시겠죠.

하지만 모든 기준을 강남기준으로 잡는건 여전히 이해는 안됩니다. (개인생각)

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모든 생활권은 본인의 직주근접을 기준하여 터를 잡는것이 기본이기에 그것이 강남이 되었든 강북이 되었든 판교가 되었든

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개인의 잣대에 판단하는 것은 옳지는 않은 것 같습니다.

뭐 여튼

아현 북아현쪽이 강남직주근접과 거리가 있다는 이야기는

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이마저도 GTX 뚫리면 바로 사그라 들 것으로 판단 됩니다.

참고로 6번 마을 버스 타면 10분남짓이면 서울역까지 갑니다.

단지 입구에서 마을버스 타고 서울역이라...ㅎㅎ

GTX타면 서울역에서 삼성역까지 10분도 안걸린다죠?^^

자 그럼 강남권 직주근접도 충족하게 되네요.

(헌데 북아현 뉴타운및 아현 뉴타운이 강남권 직주근접이다 라는 것은 굳이 내세우고 싶지 않네요.

실예로 강남권 직장인 수요자분들이 아현 북아현 뉴타운을 거주지로 삼는 경우는 거의 없다고 생각 합니다.)

위로는 파주 아래로는 강남 동쪽으로는 청량리 서쪽으로는 여의도

직주근접과 서울역 배후지는 아무리 조정기가 온다 한들 보합선에서 움직이지 않을까 합니다.

실제로 작년 82대책 및 914 대책이후도 이곳은 계속 신고가를 갱신 하기도 했고,

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작년말부터 올해 2분기까지 얼어 있던 거래절벽을

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3분기가 시작되자마자 아현뉴타운의 마래푸가 보기좋게 신고가 행진으로 뚫어줌으로써..

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이편한세상신촌역시 따라붙는 형세 입니다.

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북아현 뉴타운의 미래

북아현 뉴타운은 1-1,2,3 구역과 2구역 3구역까지

약 13000세대

조금 더 확장해서

마포구의 아현뉴타운 약 19000세대

3만 세대가 넘는 초 도심에 직주근접 초 매머드 뉴타운이 생기게 됩니다.

(귀찮아서 큰 테두리 로 구분 함. 공덕은 아현뉴타운 아닌데요? 하기 없기요.)

제가 바라보는 북아현 뉴타운과 아현 뉴타운은 특별 합니다.

뉴타운 지정된 곳들 중 도로 하나를 사이에 두고 이렇게 뉴타운으로 구역 지정 된 곳은 없기 때문입니다.

현재는 마포구의 마포래미안 푸르지오 (마래푸 )가 아현뉴타운과 북아현뉴타운을 아우르며 리딩 단지의 역할을 잘하고 있으며,

이편한세상신촌과 공덕 시리즈 신촌푸르지오 까지 열심히 갭을 메우며 같이 올라가고 있는

아름다운 곳입니다.

아현2, 마포프레스티지자이 신촌그랑자이 넓게는 신촌숲아이파크까지 엄청난 신축 공세 입니다.

아래는 지난주 포스팅 한 신촌숲 아이파크 임장기 입니다.

https://love2ksy.blog.me/221594436512

마포 신축 신촌숲 아이파크 임장기 입지분석 신촌숲아이파크 입주시기 및 위치 호가

​오늘은 퇴근 후 집근처​마포신축 신촌숲 아이파크를 임장 해 보았습니다.​오늘 밤부터 중부에 400mm의 ...

love2ksy.blog.me

제가 보는 이곳이 특별하고 무너지지 않는 이유는 또 있습니다.

현재 관리처분인가를 앞두고 있는 2구역과 3구역의 존재 입니다.

북아현 2구역 ( 래미안/이편한세상 컨소시엄) : 2075세대

북아현 3구역 ( 자이 / 롯데캐슬 컨소시엄) : 4166세대

솔직히 잘 모르겠습니다.

앞으로  5년이 될지 7년이 될지 10년이 될지는 모르겠지만 북아현 뉴타운의 2구역과 3구역의 존재는 막강파워를 지니고 있는 것은 분명합니다.

특히 개인적인 사견으로는 2구역의 경우 강북을 모두 아우르는 대장의 역할을 하게 될 것이 분명한 위치이며,

2구역 입주장까지는 약 10여년간은 마포래미안푸르지오및 경희궁자이 혹은

신축 대단지인 마포프레스티지자이 및 신촌그랑자이 신촌숲 아이파크까지 시세 리딩을 밀고 당겨주며 굳건히 할 것이지만

북아현 2구역과 3구역 입주하기 시작하면 자연스럽게 소위말하는 대장 바통은 넘겨 받게 되리라 생각 됩니다.

물론 강북에서는 한남뉴타운이라는 강남 강북 넘보지 못할 대대장님께서 버티고 있긴 하지만..

한남뉴타운은 논외로 좀 차치 하고..

강북에서 또다른 대장격인 북아현 2구역이 시세를 리딩해주면

자연스럽게 마래푸와 이편한세상신촌 신촌푸르지오 힐스테이트 신촌 공덕자이, 아현아이파크, 공덕시리즈, 신촌숲, 마프자, 신그랑, 마자시리즈 등등

다시 갭을 메우며 따라 올라갈 것 입니다.

이것이 시세 리딩을 해줄 개발 호재가 있는 곳과 없는 곳의 차이 입니다.

시세 리딩 해줄 호재가 없는 단지는 어느순간 시세 보합 양상으로 가겠죠.

향후 북아현 뉴타운이 모두 완공이 되었을 때의 모습입니다.

지도에서 보시다시피 1-3구역과 1-2구역이 완공 되었을 때는 상대적으로 신촌푸르지오의 입지가

어정쩡해 보이지만 1-1입주시에는 중간에 끼인 단지가 되고 2구역과 3구역 완공시 완전 뉴타운 센터에 자리 잡는 모습입니다.

이것이 바로 주변상황에 따라 바뀌게 되는 상대적인 느낌입니다.

이편한세상신촌과 신촌 푸르지오만 있을때와

이편한세상 신촌과 신촌푸르지오 힐스테이트 신촌이 위치 해 있는 모습은

상대적인 느낌으로 신촌푸르지오의 입지가 현재보다는 좋게 비출 수가 있기 때문입니다.

학군

학군이 좋고 나쁘다는 언급 하지 않겠습니다.

현재는 중간정도 되는 것으로 알고 있지만  학군이라는 것은 주민들이 소득수준에 따라 충분히 시간이 지남에 따라 바뀌어가는 것이라

생각하고 있는 사람이라서 (태클 노노요.)

분명 좋아질 것입니다.

저 역시 전문직 종사자이고 북아현뉴타운과 아현뉴타운에는 이미 많은 고소득 전문직 종사자가 거주 하고 있는 것으로 알고 있습니다.

소위 예전의 서울에서 가장 낙후 된 동네로 유명했던 빌라촌때의 시절과 뉴타운으로 탈바꿈한 시절의 학군은 분명 달라질 수 밖에 없을 것이라고 생각 합니다.

앞서 간단히 학교에 대해서 언급은 했지만

다시한번 학군의 편의성과 특이성을 언급 하자면

우선 초등학교 두개를 품고 있습니다. 대신초 북성초

신촌 푸르지오 1단지안에 북성초출입구가 아예 연결이 되어 있기에 부모님들이 아이 학교 가는 모습을 끝까지 볼 수 있습니다.

이신 3단지와 신촌 푸르지오 2단지는 한성중학교와 한성고등학교를 품고 있습니다.

바로 뒤로는 중앙여중 중앙여고를 품고 있구요.

그옆으로는 예술대학인 추계예술대학 사립초인 추계초, 경기초가 위치해 있습니다.

확장해서 보면 이화여대가 있고 그 옆으로는 연세대가 있습니다.

즉, 혁신초, 사립초, 남중 남고 여중 여고 예술 대학, 일반 여대, 일반 대학

학교라는 카테고리 안에 들어 있는 모든 학교가 엎어지면 코 닿을 거리에 모두 있습니다.

아울러

대흥 백범로및 신촌대로 기준으로 소위 대치에서 날고 기는 학원들이 이동해 오고 있습니다.

건물 하나를 통으로 올려서 말이죠..

가장 대표적으로는 종로의 터줏대감인 종로학원 본원은 40년 종로역사를 뒤로하고 아예 신촌로로 이사왔습니다.

추가로 대치상상, 이강, 명인, 이투스 등등 분원을 열었습니다.

이렇게 대표적인 학원가들이 하나둘 들어오기 시작하면 이후는 물흐르듯 학원가 형성으로 가는게 정설입니다.

이유는 학원이라는 것은 주변환경과 건물 상태 심사등을 거쳐 교육청허가를 받는 과정이 있는데

주변에 학원이 많으면 많을 수록 학원 허가 심사통과 하기가 유리하기 때문입니다. 

이것이 바로 학원가 라고 하는 곳이 형성되는 과정이죠.

아시겠지만 학원가는 가장 돈냄새를 잘맡는 집단이라고 하죠.

2구역과 3구역

전체적인 뉴타운의 모습입니다.

중심으로는 신촌 푸르지오 210동 앞에 된 복주산근린공원이 있으며

210동 위쪽으로 북아현문화체육센터가 현재 착공중에 있습니다.

그 아래쪽으로는 소방안전센터가 올해 9월에 완공 될 예정입니다. ( 예전 힐스테이트 신촌 모하 자리)

 

2구역과 3구역이 완공 된다면 위처럼 완벽한 공원이 뉴타운 가운데로 길게자리잡게 되지만

아직 먼나라 이야기 이므로 차치하도록 겠습니다.

또한 파란색 가운데로 모든 생활권이 집중 되게 계획되어 있습니다.

우체국 문화체육시설 도서관 사거리 상권 등...

혹시 시장이 어떻게 변모할지는 아무도 모르지만

혹시라도 하락장이 온다는 가정하에 2구역 3구역 시점에 따라 반등의 요소도 잠재적으로 갖고 있습니다.

북아현 뉴타운은 동에 따라서 대부분 서울의 심볼인 남산타워 조망이 가능합니다.

이신 신푸 힐신 많은 세대들이 남산타워 조망권 입니다.

전체적으로 보면 북아현뉴타운은 아직 30% 정도밖에 개발이 되지 않은 서울 중심 직주근접의 보석이라고 생각 합니다.

2020년 1-1구역인 힐스테이트 신촌이 입주를 하게 되면 50% 개발이 되겠네요.

정말 서울의 잠룡이라고 생각하는 북아현 2구역과 3구역이 들어섰을 때 정말 이 동네가 어떻게 변하고 어디까지 치솓을지는

솔직히 말해서 감도 오지 않습니다

저역시 이곳에 투자를 했고, 여러 투자처 중에서 이곳에 살고 있는 이유는 바로 실거주 만족도입니다.

사통팔달로 어디든 가기가 쉽고, 아이 키우는데 이만한 곳도 없고 직장과도 가까워서 쉽게 떠나질 못하겠더군요.

금액 부분은 민감한 주제라서 다루지 않았습니다.

다 살기 좋고 각기 장단점이 있는 뉴타운에서 가격을 걸고넘어지게 되는 순간 건전한 토론의 장과는 거리가 멀어지기에

그 외적인 부분들만 다루어 보았습니다.