경남 김해시 임대 보증금 공방전

[licj3pu]

 경남 김해시 지내동원2차아파트  문제점

당 아파트는 2000.11.18 모집공고를 하여 2002.05월에 입주하여

2008.08.21분양 승인이 났습니다.

분양 승인이 나서 분양 받으라고 동원개발에서 통보가 왔을 때 우리 입주민

은 이와 같은 사실을 알고 입주민이 분개하여 현재 비상대책위 체제를 갖추어 분양가 인하에 투쟁을 하고 있습니다.

현재 당 아파트 분양세대는 100여 세대가 안 되고 있고 남은 잔여세대 500여세대가 2008,02.21을 분양승인 6개월을 맞이하고 있음에 동원개발에서는 매각처분을 하겠노라고 하여 우리입주민은 거리에 나설 수밖에 없었음을 밝히는 바입니다.

이에 잘못된 행정을 바로 잡아 주셨음 합니다.

1 분양가 산정을 함에 있어 기초가 되는 건설 원가를 법 규정을 적용하지 아니함

제2조의3(매각가격등의 공고) 영 제9조제1항제3호의 임대기간이 5년인 공공건설임

대주택의입주자모집공고를할 때에는 다음 각호의 사항을 포함시켜야 한다.<개정

 1997.4 2000.8.3>

(1). 별표 1의공공건설임대주택 매각가격의 산정기준에 의하여 산정한 입주자모집공고 당시의주택가격(주택건설촉진법 제33조제1항의 규정에 의하여 임대주택으로 사업계획변경승인을얻은 주택인 경우에는 최초 입주자모집공고시점을 기준으로 산정한 가격으로 한다)

2. 임대의무기간 및 매각시기

3. 매각가격의 산정기준

4. 매각시의 당해 임대주택에 대한 수선·보수의 범위

5. 주택임대차보호법 제3조의2제1항의 규정에 의한 보증금의 회수에 관한 사항

[본조신설 1996.1.9]

제3조의3(매각가격의 산정기준) ①영 제9조제5항의 규정에 의한 공공건설임대주택 매각가격의 산정기준은 별표 1과같다.

②영 제12조제3항 후단의 규정에 의한 공공건설임대주택의 건설원가의 산정기준은 별표 1의제2호가목에 의한다. [전문개정 2000.8.3]

    별표 1]<개정 2000.8.3>

    공공건설임대주택 매각가격(분양전환가격)

(2) 자기자금이자

 자기자금이자 ＝ (최초 입주자모집당시의 주택가격 － 국민주택기금융자금－ 임대보증금) × 이자율 × 임대기간

 (가) 이자율 : 분양전환당시의 한국주택은행의 1년만기 정기예금 이자율

당 아파트는 2000.11.18일 모집자 공고를 함

최초입주자모집자 공고시점을 기준으로 산출 가격 산정 해야 함에 2000.8.3일 개정법 따라야 함

그런데 시청에서는 2002.9.11 법 규정 우리 주민을 혼란에 빠뜨리고 있습니다.

분양 승인 당시부터 자기 자금이자 계산을 가지고 공방을 함에 있어 우이 입주민과 견해가 달라 계속 요구했음에 답변이 상호 전환 전 표준임대보증금이라고 계속 주장 우리는 무슨 소리 하느냐 최초 입주부터 임대보증금을 이렇게 내어 노라고 계속 주장 자료 제시함에 상환선 위반이라는 단서 조항 달아 김해경찰서 시청에서 고발 김해경찰서 협의 없음으로 풀려남

참고로 상환선 위반 처벌규정은 2002.09.11개정된 조항임을 알려드립니다.

우리가 주장하는 임대료는 최초 임대 보증금이라고 알고 있습니다.

결코 시청에서 말하는 표준임대 보증금은 2002.9.11일 입주자 모집공고이후 입주자에게 적용됨을 다시 한번 강조 합니다.

자기 자금 계산 착오로 우리입주민은 세대 당 300여만원 분양가가 높게 책정되었음을 알려 드립니다. 

부칙 <제17737호, 2002.9.11>

 ①(시행일) 이 영은 공포한 날부터 시행한다.

 ②(일반적 적용례) 제9조제5항·제12조제1항 단서·제13조제3항 및 제14조제1항제4호 단서의 개정규정은 이 영 시행후 최초로 입주자를 모집하는 임대주택부터 적용한다.

 ③(공공건설임대주택의 임대보증금상한선에 관한 적용례) 제12조제3항의 개정규정은 이 영 시행후 최초로 주택건설촉진법 제33조제1항의 규정에 의한 사업계획승인을 얻어 건설하는 임대주택부터 적용한다.

가. 법제21조 제10항 ⌜제1항부터 제9항에 따라 건설임대주택을 우선 분양 전환하는 경우 분양전환의 방법·절차 및 가격 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.⌟,

  동법 시행령 제23조제7항 ⌜법 제21조제1항부터 제9항까지의 규정에 따라 공공건설임대주택(제13조제5항 각 호의 공공건설임대주택은 제외한다)을 분양 전환하는 경우 분양전환가격 산정의 기준ㆍ방법 및 절차 등에 관하여 제1항부터 제6항까지에 규정된 것 외에 필요한 사항은 국토해양부령으로 정한다.⌟,

  본건 임대사업자 주식회사 동원개발은 이번 분양전환승인을 위한 가격산정주택가격에서 기금, 임대보증금을 공제하고 나면 자기자금이 전혀 없기 때문에 자기자금이자는 ‘o'이 되어야 함에도 평형별로 약 300만원 상당의 자기자금이자를 산입, 결정, 분양전환 승인을 받았고, 김해시는 과실 또는 고의로 묵인한 잘못이 있고, 

2, 금리 적용 잘못으로 과다한 임대료, 임대보증금 상한선 위반의 점

1). 임대료를 임대보증금으로 전환 할 때에는 전환당시 정기 예금이율로 적용 한다. 라고 규정되어 있음에도 그 규정을 위반 (2000년 금리는9.5%) 7% 계산함으로 인해 우리 입주민의 고통이 가중되었음을 알려 드립니다.

가) 동원개발에서 내 놓은 최초 주택가격보다 훨씬 넘은 가격입니다.

(예) 31.80평

최초 주택 가격 97,100,000원 국민기금50,000,000원 임대 보증금67,150,00원

여기에 분양가는 11,3000,000원입니다.

이와 같은 것은 시청에 책임이 있다고 볼 수 있습니다.

③제1항의 공공건설임대주택에 대한 최초의 임대보증금은 당해 임대주택의 건설원가에서 국민주택기금에 의한 융자금을 차감한 금액을 초과할 수 없다. 이 경우 임대주택의 건설원가는 건설교통부령이 정하는 산정기준에 의하여 산출한 가격을 말한다.<개정 1994·12·23, 2000.7.22>

 2)임대보증금 상한선 위반의 점

가. 본건 임대사업자(주식회사 동원개발)는 2000. 11. 18. 경 본 임대아파트

  분양을 할 때

  1)23평형은 건설원가 74,150,000원인데 임대보증금 39,600,000원,

  2)26평형은 건설원가 81,500,000원인데 임대보증금 43,000,000원,

  3)29평형은 건설원가 94,220,000원인데 임대보증금 45,500,000원,

  4)30평, 31C형은 건설원가 96,540,000인데 임대보증금 48,000,000원,

  5)31평E형은 건설원가 97,100,000원인데 임대보증금 49,000,000원으로 각 결정하였고, 당시 임대사업자는 국민주택기금 융자금(이하 기금으로 한다)을 23평형 2,500만원, 26평형 3,000만원, 29평, 30평, 31평은 각 5,000만원씩 지원받은 사실이 있고,

나. 임대주택의표준임대보증금및표준임대료(국토해양부고시 제2004-70) 2호

  표준임대보증금 규정에는 ⌜표준임대보증금은 건설교통부장관이 정하는 공급조건에 의하여 산출된 주택분양가(이하 건설원가 라 한다)에서 국민주택기금융자금을 공제한 금액의 100분의 50에 해당하는 금액으로 한다⌟ 로 규정되어 있음에도 불구하고,

 1)23평형은 건설원가 74,150,000원에서 기금 25,000,000원을 차감하면 49,150,000원인데 위 규정에 의한 100분의 50은 24,575,000원인데 임대보증금으로 39,600,000원을 받아 고시, 나아가 근거법률을 위반하고,

  2)26평형은 건설원가 81,500,000원, 기금 30,000,000을 차감하면 51,500,000원이고, 그 100분의50은 25,750,000원인데 임대보증금 43,000,000원을 받아 위반하고,

  3)29평형은 건설원가 94,220,000원, 기금 50,000,000원을 차감하면 44,220,000이고 그 100분의 50은 22,110,000인데 임대보증금으로 45,500,000원을 받아 법을 위반하고,

  4)30평, 31C형은 건설원가 96,540,000, 기금 50,000,000을 차감하면 46,540,000원이고, 그 100분의 50은 23,270,000원인데 임대보증금으로 48,000,000원을 받아 위반하고,

  5)31평E형은 건설원가 97,100,000원, 기금 50,000,000원을 차감하면 47,100,000원이고 그 100분의 50은 23,550,000인데 임대보증금으로 49,000,000원을 일방적으로 책정, 통보하여 계약을 체결하도록 함으로써 위 법 규정을 위반하였고,

다. 임대주택법 제42조제3호⌜제20조에 따른 임대조건 등을 위반하여 주택을 임대한자는 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하 벌금에 처한다⌟,

  동법 제20조제1항 ⌜건설임대주택의 임대보증금 등 임대조건에 관한 기준은 대통령령으로 정한다⌟,

  동법시행령 제21조제1항⌜임대주택의 최초 보증금 및 임대료는 국토해양부장관이 정하여 고시하는 표준임대보증금 및 표준임대료를 초과할 수 없다⌟와 위 고시에 의하면

라. 소결론,

  1) 임대사업자는 임대주택법 규정을 위반하여 임대보증금을 지급받음으로써 임차인에게 손해를 가한 것이 명백하고, 특히 임대사업자의 우월적 지위를 이용하여 일방적으로 책정, 결정, 통보함으로써 신용사회기반을 송두리째 빼앗아간 행위로 그 죄질 무겁다 할 것이고,

  2) 김해시는 2000. 11. 18. 경 임대사업자가 위와 같은 조건으로 법규를 위반하여 임대아파트 모집공고를 할 때 고의 또는 과실로 제대로 살펴보지 않고 승인을 내줌으로써 임차인에게 막대한 손해를 가한 것으로, 임대사업자와 연대하여 불법행위로 인한 손해배상 책임을 져야 할 것으로 판단되고,

3. 분양전환 위반의 점

가. 법제41조제5호 ⌜제21조를 위반하여 임대주택을 분양전환한 자는 2년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처한다⌟,

  법제21조 제9항⌜분양전환가격 산정을 위한 감정평가는 분양전환승인 신청인이 비용을 부담하는 조건으로 대통령령으로 정하는 바에 따라 시장·군수·구청장이 감정평가법인을 선정하여 시행한다. 다만, 감정평가에 대하여 대통령령으로 정하는 사항에 해당하여 임대사업자 또는 임차인 과반수 이상의 동의를 받은 임차인(임차인대표회의가 구성된 경우 임차인대표회의를 말한다)이 이의신청을 하는 경우 시장·군수 ·구청장은 대통령령으로 정하는 바에 따라 1회에 한하여 재평가하게 할 수 있다.⌟,

  라고 규정되어 있으나 본건 임대아파트분양전환에서 김해시장이 감정평가법인을 선정, 시행한 사실이 없고, 임대사업자에서 선정, 시행하였으므로 본 규정을 위반한 것은 명확한 사실이고(임대사업자 박문수본부장은 현. 임차인대표회의측에서 “2008년 분양전환을 할 때 왜 법대로 감정평가기관을 선정하지 않습니까” 하니까 “2007년도에 이미 감정평가를 실시하였고, 다시 2008년도에 분양전환승인을 하면서 감정평가기관을 선정, 평가를 받으면 물가 상승에 따라 당연히 감정가격이 올라갈 것이기 때문에 우리 회사에서는 2008년도에는 따로 평가하지 않고 2007년도 평가금액을 그대로 사용함으로써 임차인에게 많은 혜택을 돌아가도록 하고 있습니다.” 라고 하면서 생색을 내는 말을 하였음)이에 터 잡은 분양전환 승인은 마땅히 무효이고, 본 규정 위반은 임대사업자의 행위에 김해시가 제대로 살펴보지 않아 불법을 도와준 것으로 판단 합니다

나. 따라서 임대사업자는 법제41조제5호, 동법 제21조 제9항을 위반하였으므로 법의 심판을 받아야 할 것으로 판단되고, 이를 간과 내지 방조한 김해시의 책임도 크다 할 것입니다.

4. 임차인대표회의 문제점 및 배임 부분

가.< 제15조의2(임차인대표회의) ①법 제17조의2제1항에서 "대통령령이 정하는 호수"라 함은 20호를 말한다.(2000.8.3 개정)

 임대사업자는 임차인에게 임차인대표회의를 구성하도록 통지하여야 한다. 다만, 임대사업자가 위와 같은 통지를 하지 아니할 경우 관할 시장이 임차인대표회의를 구성하도록 임차인에게 통지할 수 있다

  라고 규정되어 있으나 우리 임차인은 위와 같은 통지를 전혀 받은바 없습니다. (이와 반대로 임대사업자, 또는 관할시장이 임차인에게 이를 통지를 하였다면 관련 서류를 제시하여 줄 것을 요구합니다. )

나. 본건에서 임차인대표회의의 역할

  임대주택법시행령(이하 시행령)제23조제1항

  시장은 분양전환을 승인하기 위해 감정평가법인 2곳에 의뢰하여야 한다

  제2항 위 ①항에 따라 감정평가법인은 임대사업자 또는 임차인이 감정평가법인을 선정하여 줄 것을 요청한 날을 기준으로 한다.

  라고 규정되어 있어 본건에서도 동원개발은 감정평가법인은 임차인대표회의 측에서 1곳을 의뢰하였다고 하면서 절차적 하자가 없다고 주장하고 있음

다. 전 임차인대표회의 구성의 허구성

  - 전 임차인대표회의(회장 유인수)는 회장을 포함하여 임원 8명으로 구성되어 있었으나 본 분양승인건과 관련해서 동원개발의 입맛대로 업무를 처리해준후 분양승인이 나자 회장 유인수를 포함하여 6명(1명은 타계)은 도망가듯이 이사를 가버리고 말았습니다.

  - 전 임차인대표회의 구성원 한사람 한사람이 어떤 이유에서 이사를 왔다가 동원개발의 꼭두각시 노릇만 하고 가버렸는지를 모두 불러 사실확인을 해봐야 할 것입니다. 현 임차인대표회의에서는 전임 임원이 대부분 동원개발에서 끌어다 넣은 가짜 임차인으로 판단하고 있습니다

  - 위와같은 의혹이 있어 전 임차인대표회의 구성시 어떤 절차를 거쳤고, 당시 정당한 절차를 거쳐 임원이 구성되었다는 증명을 해달라고 하였더니, 귀 시에서는 전 임차인대표회의 임원에게 확인하였더니 관련 자료가 없다고 회시를 받았다고 하였는데 이런 사실만으로도 삼척동자가 보더라도 전 임차인대표회의가 대표성이 없다는 것은 자명한 일일 것입니다.

  - 전 임차인대표회의 자료가 설사 전 임차인대표회의 회장이 보관하였더라도 하더라도 회장을 그만둘 때는 인계를 하여야 하고 당시 후임 회장이 없었다면 당연히 임차인관리사무소에 보관함이 합당할 것인데 관련서류가 없다고 하는 것은 당시 적법한 절차를 거치지 않았다는 것을 증명하는 것으로 밖에 볼 수 없습니다

  - 또 임대사업자 측의 말에 의하면 우리 아파트에서 부정한 행위를 하고 도망가듯이 가신 분들이 또 다른 부산 등 임대사업자측에서 지은 동원아파트에 살고 있다고 하는데 사실 확인을 해서 그 잘못이 백일하에 낱낱이 밝혀져야 할 것입니다.

라. 전 임차인대표회의의 직무유기

  - 전 임차인대표회의는 임대사업자 동원개발로부터 분양전환승인과 관련해서 각종 통보를 받았으면 당연히 전 임차인에게 알려 적절한 대처를 하여야 함에도 전혀 공지를 한 바 없습니다

  - 전 임차인대표회의에서 분양전환승인건과 관련해서 김해시청에 감정평가법인을 선정, 통보를 하여야 함에도 규정에도 없는 변호사 공증까지 해서 김해시청에 제출해주면서까지 동원개발 입 맛대로 분양가격을 산정할 수 있도록 하였습니다

마. 소결론

  전 임차인대표회의는 대표성이 없는 것이 명백하고, 자격이 없는 자가 한 행위이므로 무권대리로 볼 수 있어 전 임차인대표회의가 한 행위는 전혀 효력이 발생하지 않는다고 봐야 할 것이므로 이들이 한 행위 역시 무효라고 할 것입니다.

  따라서, 분양전환승인을 취소되어야 할 것입니다.

5. 결론

 1) 임대사업자는 2000. 11. 18.  눈과 귀를 막은 김해시 담당공무원과 함께 임대아파트 모집공고 승인을 받을 때부터 법률을 위반하여 최초 임대보증금을 상한선을 위반한 사실이 있고,

 2) 김해시는 2008. 8. 21. 경 분양전환 승인을 할 때 법에 정한대로 감정평가법인을 선정하지 않고, 임대사업자가 2007년도에 일방적으로 선정한 감정평가기관이 평가한 금액을 그대로 분양전환에 사용하도록 한 잘못이 있고,

 3) 임대사업자는 분양가 산정시 자기자금이자를 산입하지 않았어야 함에도 이를 한 잘못이 있고, 김해시는 이를 간과한 잘못이 있고

 4) 임대사업자와 김해시는 대표성 없는 임차인대표회의로부터 규정에도 없는 공증을 받아 업무를 처리하는 등 절차, 실체적 잘못이 중대함이 명백하므로 이를 취소하여 주시기 바랍니다. 끝.

                                                   2009.02.09

     지내동원2차임대아파트임차인 회장 송선자

 

비상대책위 위원장

[이선근]

임대인측과 김해시의 불법적인 면이 많으니 충분히 승리하실 수 있을 듯합니다. 전 임차인대표들이 사는 곳은 부산에 있는 동원개발임대아파트 라면 사하구 장림 185-1에 소재한 장평3차 동원아파트인 듯합니다. 임대아파트 전국회의와 함께 하셨으면 합니다. 연락주세요. 이선근 수석부의장 019-327-2654

[정책국장]

사무실열쇠를 잃어버려서 연락이 늦고 있어요. 금요일 전화한다하고 늦었습니다. 죄송해요 월요일에야 전화드릴 수 있겠습니다. 관련법 부칙등을 검토해보고 월요일에 전화드릴게요.