이주비에 대한 정보입니다.

[호호호]

안녕하세요.

지난번에 2주택자에 대한 정보를 종합해서 올려드리면서 이주비에 대해 정리해서 공유하기로 했었습니다.

( http://cafe.daum.net/dmsgodwnrhd/Eqfz/929  -> 지난번 올린 글 참고)

이주까지는 아직 3년여 남았지만, 지금부터 개개인이 자금 계획을 미리 세우는게 좋을 것 같습니다.

이주비에 대해서는 공부하던 책에는 간단히만 나와서, 개인적으로 궁금하여 여기저기 인터넷을 검색하여 알게된 정보들을 재구성하여 작성하였습니다.

저는 그래도 입문 3개월차 초보입니다. 내용에 잘못된 부분이 있으면 수정하도록 알려주세요.

이주비

조합에서 무이자로 융자해주는 것입니다.

아파트 신축기간 동안 구역 밖으로 이사를 해야 되는데 자금에 여유가 없는 조합원들에게 이주비를 집단 대출 알선 하여 지급하는 것입니다.

이사비

현재 거주자(집주인 또는 세입자)에게 원활한 이주를 위해 지급하는 이사비용 (100~300만원 수준 조합에서 정하기 나름) 입니다.

집주인이 받아서 세입자에게 주기도 하고, 임대계약서 조건에 따라 세입자에게 안 줄 수도 있을 것 같습니다.

이사비는 이주비와 다릅니다.

이주비를 이사나가도록 지원해주는 단순히 보상금(?) 정도로 생각하시는 분들도 많은 것 같은데, 이주비가 생각보다 복잡합니다.

이주비는 조합원 본인이 재건축 완료 시에 다 갚아야 하는 대출입니다. 이자만 조합이 내 주는 것입니다.

사업설명회 자료 중 조합정관 제 7장 사업시행에 제37조를 보시면 이주대책 및 부동산의 신탁에 관해 나옵니다. 참고하세요.

1) 이주시기

관리처분인가가 나면 본격적인 이주가 시작됩니다. (카페에 공지된 향후 계획안에 2020년 하반기 이후입니다.)

이때 거주소유자와, 세입자들이 이주를 하게 됩니다.

본인이 거주소유자인지 집주인인지에 따라 이주비를 받아 활용하게 됩니다.

2) 이주비 대출

이주비 대출은 재건축 대상 토지를 담보로 하거나 시공사의 연대보증을 조건으로 금융기관에서 집단 대출을 해주는 것입니다.

이때 집단대출도 대출규제 정책인 LTV 적용을 받습니다.

LTV(담보대출비율)는 17년 8.2 부동산대책에서 대폭 강화되었다고 알려져 있죠.

투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역에 따라 LTV 비율이 달라집니다.

분당은 투기과열지구로 LTV가 40%인데, 분당 외 우리 아파트가 속한 지역 성남은 조정대상지역이라 60%입니다.

이때 다른 주택담보대출 1건 이상이 있는 경우 10%씩 낮아지는데 성남은 50%입니다.

서민 실수요자는 10% 높아져서 성남은 70%입니다.

우리아파트는 현재 조정대상지역으로 감정가액의 60%가 대출 가능합니다.

(조합 사업비 예산에도 종전감정평가액 60%로 잡혀 있습니다.)

감정평가액이 4억원인 집을 소유한 사람은 조합이 이자를 대신 내 주고 2억4천만원 대출이 가능합니다.

감정평가액이 3억원인 집을 소유한 사람은 1억8천만원 대출이 가능합니다.

※실제 우리 조합에서 이주비 대출시 기본 60%인데 개인의 다른 대출 유무에 따라 어떻게 달라질지,

서민 실수요자는 본인 이자 부담으로 추가 10% 대출이 가능할지 그때 되어봐야 알 것 같습니다.

아무튼 LTV는 이주비 대출인 집단대출에도 적용한다고 되어 있습니다.

※만약 이주 전에 성남지역도 투기과열지구로 지정이 되거나 정부정책 변경으로 LTV가 60%보다 낮아지면,

이주비 대출금액도 많이 줄어들 변수가 있습니다. 조합의 금융비용 부담은 줄지만 조합원 개인의 자금 부담이 늘어날 수 있습니다.

거주소유자는 이 대출금으로 공사기간 중 외부에 전세를 구해야 하고,

집주인은 세입자의 전세금을 반환해 주게 됩니다.

우리아파트의 경우 전세시세는 감정가액의 60%로 반환이 가능한 수준이지만,

거주소유자는 60%수준으로 인근에 비슷한 평수 전세를 구하기 어려울 것이 예상됩니다. (그래서 저도 미리 걱정입니다.)

이때 추가로 필요한 자금은 개별적으로 마련해야 합니다. (전세자금대출 등)

3) 이주비를 받지 않을 경우

이주비에 대한 이자는 조합의 사업비로 지불됨으로,

자금에 여유가 있어서 이주비가 필요없을 경우에는, 지원 받지 않을 때 (조합에서 부담하지 않는 이자만큼) 금융비용을 환급 요청할 수 있다고 합니다.

※ 이 내용은 책에 나오는 내용입니다.

사업설명회 책자에 사업비용 중 조합원 이주비 금융비용은 이율이 3.8%, 3년 책정되어 있습니다.

조합원 개인이 3.8%보다 저이율로 (이주 시점의 금리에 따라 달라지겠지만) 자금 조달이 가능하다면 생각해볼 부분입니다.

4) 신탁등기

이주비 신청과 원활한 재건축을 위한 신탁등기는 같이 진행됩니다.

소유한 집에 대해 근저당이 설정되고, 재건축 완료 후 이전고시까지 소유물은 조합에 신탁등기로 넘어가게 됩니다.

(조합 정관 제37조 8항, 9항 참고)

따라서 소유권이 본인에게 있지 않기 때문에,

기존에 주택담보대출이 있을 경우 담보물이 소멸됨으로, 대출금을 모두 일시 상환해야 합니다.

대출상환 기간에 상관없이 모두 상환해야 합니다.

(저도 대출이 조금 남아 있어 찾아보았는데, 몰랐던 충격적인(?) 사실입니다. ^^;;;)

만약 감정평가액 4억원 집을 주택담보대출 1억을 가지고 있다면, 담보대출을 모두 상환하고 이주비 2억4천만원을 받을 수 있습니다.

결국 자금 여력은 1억4천만원으로 임시 주거지를 마련해야 하는 상황이 됩니다.

4) 이주비 상환

이주비는 조합원 개인의 대출임으로, 입주시에 상환해야 합니다.

전세로 외부에 거주하던 사람은 전세금을 받아서 상환하면 되고,

거주하던 세입자에게 반환했거나 기존 대출금을 갚는데 쓴 사람은 자금을 마련해서 갚거나 대출을 갈아타야 합니다.

입주시 개인의 분담금, 이주비 상환 상황에 따라 새 집에 대해 주택담보대출로 전환하는 것을 고려하게 될 것입니다.

이 때는 집단 대출이 아니기 때문에 개인별 LTV, DTI가 적용되며 신용등급에 따라 대출이자 등이 결정될 것임으로,

개인별 상황에 맞게 준비하셔야 합니다.

제가 작성한 정보가 예비조합원분들에게 도움이 되면 보람 있겠습니다. ^^

미리미리 준비하셔서 계획을 잘 세우시길 바랍니다~

다음에는 분담금 계산 방법과 추가부담금에 대해서 정리해 보겠습니다.

[애델꼬]

정말 감사합니다
자료 정리하고 포스팅
하는 일이 쉽지 않을텐데
더구나 직장까지 있으시잖아요
거듭 감사드립니다
유익하게
하나하나 정독했어요
많은 도움 되었답니다

[호호호]

네 저는 워킹맘입니다~
관심 있어서 알아보고 정리하는거라 시간이 들어도 재밌게 합니다
도움이 되어 보람있네요 ^^

[쟁이]

진심으로 감사드립니다^^ 한 글자도 놓치지 않고 잘 저장했습니다.

[호호호]

관심있게 봐주셔서 감사합니다 ^^

[jean]

정보 너무 감사드립니다~ 그런데 이주비로 담보대출을 갚을 수 있는거죠?
담보대출이 1억이면 이주비 2.4억으로 1억을 갚고 1.4억을 받을 수 있는 것 같은데요~

[호호호]

직접 겪어보지 않아서 좀 답답하지요 ^^;; 거의 동시에 진행되니 결국 이주비로 기존대출 상환을 충당하는 셈이 될것 같습니다.

[jean]

친절한 답변 감사해요~^^

[rudal]

깔끔한 내용 정리네요. 감사합니다^^

[새벽별]

제가 알기로는 담보 대출이
있을시 갚지않고 그 차액만 나오는것으로 알고있습니다

감정평가액 4억
이주비 2억4천
집담보 대출 1억이면
나오는 이주비 1억4천만원
입주시 2억4천 상환
*근데 이 돈이 다 없으면
준공된 아파트 담보로 잔금 대출로 전환할 수있는지는
알아봐야될껏같습니다

[호호호]

신탁등기를 안하면 모를까, 기존 대출은 신탁등기 시 담보물이 없어져서 상환해야 합니다. 한번 알아보시고 안갚아도 되면 저도 알려주세요 ^^ 기존대출상환과 신규이주비대출은 각각별개이지만 거의 동시에 진행될테니 수중에 남는 돈은 1억4천이라는게 결론입니다.
기존 주택담보대출 이자율이 조건이 2프로대로 좋은데, 유지할 수 없는게 아쉽긴 하죠.

[새벽별]

호호호님 말씀대로 동시에
진행되서 그 부분은 걱정안해두
되겠네여(제가 설명이 부족했어용)

[바르게살자]

수고 많으세요~~~

[미스터나]

열공하고계시네요...^^
열공하신 정보 공유해서 많은 조합원들이 재건축에 관심을가졌으면 합니다..

[jean]

어려운 질문이 있는데 답해주실 수 있는지 모르겠네요...
제가 다주택자이고 조정대상지역에 주택담보대출이 2건 있어요. (이 중 1건은 은행주공)
은행주공에 주택담보대출이 있고 월세주고 있어요.
나중에 이주비를 최대로 받으려면 월세를 전세로 전환 후 전세금으로 주택담보대출을 갚아두는 게 나을까요?
대출이 1건인지 2건지에 따라서 LTV/DTI 가 다른데 이주비대출로 은행주공담보대출을 상환할 때 은행주공담보대출 여부가 LTV/DTI 에 영향이 있는지 궁금해요...

[호호호]

어렵네요 ^^;; 저보다 더 많이 아실 것 같은데요. 은행주공 하나만 놓고 보면, 은행주공 이주비대출시 기존 은행주공 담보대출은 상환되어야하기 때문에 이주대출 LTV 10% 줄어드는 경우에 해당이 안될것 같습니다. 자세한 건 전문가에게 상담을 ^^

[jean]

ㅎ 감사해요^^ 어려운 문제라 안전하게 전세로 돌려서 담보대출을 갚아야 이주비 받을 때 마음이 편하겠네요~^^

[호호호]

올려주신 표는 다시 보니 1건이라고 써있는 칸은 1주택자 1건에 해당합니다. 2건이상부터 다주택자 다른 담보 대출이고요.
님은 현재기준으로 (은행주공 대출과 상관없이) 다른데 주택담보대출이 있다면 은행주공이주비 집단대출은 그냥 50%가 되겠네요.

[쟁이]

[허l즐넛]

호호호님,
알아보기 쉽게 용어설명 잘해주셔서 많은 도움 되고있습니다. 눈으로 보고 있던 저도 글쓰게 만드시네요~
앞으로도 좋은정보 부탁드려요~^^

[호호호]

네~ 공부하다 보니 너무 설명들이 어려워서, 여러분들처럼 저에게도 똑같이 닥쳐오는 일들이다 보니 같이 이해해 두려고 쉽게 정리해 보았습니다. 제가 전문가가 아니고 여러 조합원들하고 똑같은 입장이다보니 쉬운 설명이 필요했어요 ^^ 또 정리 되면 공유해 드리겠습니다. 좋은 주말 되세요~

[겨울야기]

감사해요 좋은 정보입니다.