리모델링은 새 아파트가 아닙니다.
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현행 구조를 그대로 놔둬야 하기때문에.. 신축하는 새아파트들과 같다고 생각하시면 오산입니다.
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리모델링 사업을 추진하기위해서는 먼저 여러 설계사무소에서 설계를 의뢰해야 합니다. 경쟁을 붙여야죠.
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그래야 현 구조에서 가장좋은 도면이 나올수 있습니다. 리모델링사업은 도면이 가장중요합니다.
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리모델링완공후 입주하는 아파트의 경쟁력에 대해 한마디를 하자면
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지금 새로지은 아파트를 보시면 20평대임에도 불구하고 아주 구조가 잘빠집니다.
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요즘 25평 신축아파트 보시면 30평대 아파트처럼 구조가 잘나옵니다.
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매수자의 입장에서.. 같은돈을 가질때 아파트를 사는 조건은 2가지입니다.
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신축아파트를 구입함으로써 삶의 편의를 목적으로 하는것과
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노후한 아파트를 구입해서 재건축같은 기대상승을 노리는거죠..
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리모델링 아파트는 이 큰 두가지 흐름에서 기준이 모호합니다.
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아무리 도면이 잘나와도 신축아파트를 따라가기는 힘듭니다.
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이미 리모델링이 되었다면 차후 투자가치는 재건축가능아파트를 못따라갑니다.
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즉 리모델링을 해서 넓어진 평수를 신축아파트 동일평수로 생각하시면 안됩니다.
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매수자의 입장에서는 당연히 신축아파트를 선호하게 됩니다.
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같은가격에 리모델링 아파트를 선택하지는 않겠지요?
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당연히 매매가격은 신축아파트보다 싸게 팔릴수밖에 없습니다.
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학군같은 특정메리트를 제외한다면 말이지요.
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신축아파트(완공 5년이내)와 동일선상에서 경쟁할 메리트가 없다는 얘기입니다.
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따라서 리모델링추진시 가장 신경써야할 사항은 바로 도면입니다.
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리모델링은 현행구조에서 확장을 하기때문에 길쭉하거나 신축아파트에서 볼 수 없는
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기형적인 구조로 나오는경우가 많습니다. 따라서 사업추진하는분들이 가장 신경써야
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할 부분이고 경쟁력이 되는 요소입니다.
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2007년1월에 입주한 리모델링 완공한 방배동 쌍용예가아파트가 있습니다.
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현재 30평대 40평대 50평대 3가지 평형수를 가지고 있습니다.
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쌍용예가아파트가 2007년 1월이후 거래가 몇건되었을까요?
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정답은 단 2건입니다. 2007년에 한건 2009년에 한건입니다.
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2007년은 부동산이 한참 오를때 였습니다. 그런데 단 1건의 매매거래가 있었습니다
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리모델링아파트에 투자를 해서 입주시점에 아파트를 팔면된다고 생각하시는분들은
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참고를 삼으시기를 바랍니다. 동부이촌동 수정아파트는 2008년8월입주였습니다.
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글로벌금융위기영향으로..매매건수는 1건도 없습니다.
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위의 자료는 국토해양부 홈페이지에 아파트 실거래가 조회를 하시면 다 나옵니다.
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그리고 공사비뿐 아니라 사업추진비 그리고 이자비용을 생각하면 결코 재건축에
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비해서 저렴한 가격이 아닙니다.
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더군다나 현재 리모델링 관련한 건축법규가 미흡합니다.
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재건축이나 재개발은 행정기관의 감독권한이 구체적이고 잘 되어있지만 리모델링에
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관해서는 의무사항같은게 없습니다. 행정력이 미치지를 못합니다.
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따라서 조합의 전횡이나 잘못된 점을 막을 법적인 규제가 거의 없습니다.
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이게 가장큰 문제점입니다.
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재건축이나 재개발에서는 당연히 의무적으로 관할관청에 보고해야 할 의무사항이
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있지만 리모델링사업은 그런게 없습니다.
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리모델링을 추진하시는분들의 많은분들이 가치상승으로 인한 시세차익을 생각하시지만
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실제로 매수자가 리모델링아파트를 바라보는 시각은 조심스럽습니다.
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단순히 리모델링아파트는 투자가치가 높다?????? 신중하게 생각하셔야 합니다
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첫댓글현재 투자가치는 판단은 리모델링 규제 완화에 있습니다..적어도 현재 지어진 신축 아파트와 동일한 수준으로 평면이 나올수 있도록 규제 완화 필요합니다...리모델링 하라고 15년으로 년한만 단축했지..그에 따른 제도는 뒷받침이 안되니...실제 사업으로 추진되는 사례는 극히 드물고 시장 전반에 혼란만 가져 와서 여기저기 찬반으로 싸우는 소리만 들립니다..하반기에 리모델링에 규제에 관한 언급이 있다고 하니...한번 기대해 봅니다.
참내 어리슨씨는 이해를 못하시네..리모델링 아파트가 규제때문에 평면이 이상하게 나오는게 아닙니다. 기존 골조는 그대로 둔 상태에서 앞에서 붙이거나 엘레베이타 공간을 옮겨서 만들어야 해서 기형적인 구조가 나오는거지 신축아파트와 동일한 평면이 나올수 있으려면 골조까지 다 까부셔야 하는데 골조 까부시면 리모델링이 아니라 재건축입니다..
기형적인 구조가 그렇게 메리트가 없으면 어차피 소유주들이 리모델링 동의해주지 않습니다. 남들이 왈가왈부할 일도 없어요. ㅎㅎ 정자동 한솔5단지처럼 괜찮은 1차 설계도면이 나온 곳은 추진하면 되는 것이고요. 도면이야 어차피 소유주 의견수렴과 규제변화에 따라 또 바뀌겠지만요. 규제가 완화된다면 한솔5단지 도면도 지금에서 더 좋아지겠지요. 아니면 공사비가 절감되던가... 정부발표를 지켜보면 될 뿐.. 지금 단계에서 복잡할 게 뭐 있나요.
도면은 작년에 이미 나와있고 인터넷으로 일부 검색할 수 있습니다. 님이 설계책자를 구할 수 있다면 리모델링 시공범위에 대해 체감할 수 있을 겁니다. 가끔 무슨 골조놔두고 인테리어만 바꾸는 정도로 생각하는 사람들이 있어서요..ㅋ 한국 대형건설사들이 무슨 동네 상가나 짓는 사람들이라고 생각하는 모양입니다. 600미터 두바이빌딩의 첨탑 수백톤도 수백미터 상공에서 들어올려 만드는게 한국 건설기술자들인데말이죠..
1베이가 2베이이상으로 될 때 거실 폭이 현재보다 더 넓어지는 것은 아니고요. 대신 거실이 순수한 거실이 되고, 방이 3개인 2베이구조가 되니 현재의 1베이 소형이 상전벽해하는 거지요. 소형의 경우 모두 2베이 이상으로 되기 때문에 도면만으로 큰 불만있는 세대는 없는 상황이고, 향을 조정하는 세대에 대해서는 그에 따른 눈에 띄는 인센티브를 줘야 할 걸로 봅니다.
현재의 한솔5단지 1베이소형의 리모델링설계도면은 실제 완공이 된다면 만족도나 시세가치상승은 매우 높을 평면입니다. 건설사에서도 이를 예상하고 있기 때문에 입찰에 참여하고 설계에 투자를 한 것이고요. 분당의 건설사 리모델링 설계도면이 정식책자로 나와있는 곳은 한솔5단지뿐이므로 분당리모델링이라는 거창한 얘기도 좋지만 현재 진행하고 있는 단지를 분석하는 것이 앞으로 분위기가 어떻게 될 것인가 점쳐보는 실질적인 의미가 있을 듯 하군요.
첫댓글 현재 투자가치는 판단은 리모델링 규제 완화에 있습니다..적어도 현재 지어진 신축 아파트와 동일한 수준으로 평면이 나올수 있도록 규제 완화 필요합니다...리모델링 하라고 15년으로 년한만 단축했지..그에 따른 제도는 뒷받침이 안되니...실제 사업으로 추진되는 사례는 극히 드물고 시장 전반에 혼란만 가져 와서 여기저기 찬반으로 싸우는 소리만 들립니다..하반기에 리모델링에 규제에 관한 언급이 있다고 하니...한번 기대해 봅니다.
참내 어리슨씨는 이해를 못하시네..리모델링 아파트가 규제때문에 평면이 이상하게 나오는게 아닙니다. 기존 골조는 그대로 둔 상태에서 앞에서 붙이거나 엘레베이타 공간을 옮겨서 만들어야 해서 기형적인 구조가 나오는거지 신축아파트와 동일한 평면이 나올수 있으려면 골조까지 다 까부셔야 하는데 골조 까부시면 리모델링이 아니라 재건축입니다..
제가 말한 규제는 내력벽 철거에 의한 세대통합 가능과 수평수직 증축입니다 이 규제로 인해 설계시 많은 제약이 따르는 것입니다.
기형적인 구조가 그렇게 메리트가 없으면 어차피 소유주들이 리모델링 동의해주지 않습니다. 남들이 왈가왈부할 일도 없어요. ㅎㅎ 정자동 한솔5단지처럼 괜찮은 1차 설계도면이 나온 곳은 추진하면 되는 것이고요. 도면이야 어차피 소유주 의견수렴과 규제변화에 따라 또 바뀌겠지만요. 규제가 완화된다면 한솔5단지 도면도 지금에서 더 좋아지겠지요. 아니면 공사비가 절감되던가... 정부발표를 지켜보면 될 뿐.. 지금 단계에서 복잡할 게 뭐 있나요.
원문 쓴 님이 설계를 여러군데 줘서 경쟁시키라는 얘기는 현실성이 있는 얘기인지 의문스럽군요. 설계가 무슨 몇백만원 들어가는 인테리어 수주경쟁도 아니고... 리모델링 추진단계에서 누가 설계에 경쟁붙여 십몇억 쓸 수 있나요?? 누가 돈 대지요? ㅋ
도면이 이미 나왔군요. 한번 찾아봐야 겠는데요. 공개되있는건가?
도면은 작년에 이미 나와있고 인터넷으로 일부 검색할 수 있습니다. 님이 설계책자를 구할 수 있다면 리모델링 시공범위에 대해 체감할 수 있을 겁니다. 가끔 무슨 골조놔두고 인테리어만 바꾸는 정도로 생각하는 사람들이 있어서요..ㅋ 한국 대형건설사들이 무슨 동네 상가나 짓는 사람들이라고 생각하는 모양입니다. 600미터 두바이빌딩의 첨탑 수백톤도 수백미터 상공에서 들어올려 만드는게 한국 건설기술자들인데말이죠..
잠깐 찾아봤는데, 거실이 상당히 넓어지는 느낌이네요. 정확한건 책자를 좀 구해봐야 겠습니다. 답글 감사합니다.
1베이가 2베이이상으로 될 때 거실 폭이 현재보다 더 넓어지는 것은 아니고요. 대신 거실이 순수한 거실이 되고, 방이 3개인 2베이구조가 되니 현재의 1베이 소형이 상전벽해하는 거지요. 소형의 경우 모두 2베이 이상으로 되기 때문에 도면만으로 큰 불만있는 세대는 없는 상황이고, 향을 조정하는 세대에 대해서는 그에 따른 눈에 띄는 인센티브를 줘야 할 걸로 봅니다.
현재의 한솔5단지 1베이소형의 리모델링설계도면은 실제 완공이 된다면 만족도나 시세가치상승은 매우 높을 평면입니다. 건설사에서도 이를 예상하고 있기 때문에 입찰에 참여하고 설계에 투자를 한 것이고요. 분당의 건설사 리모델링 설계도면이 정식책자로 나와있는 곳은 한솔5단지뿐이므로 분당리모델링이라는 거창한 얘기도 좋지만 현재 진행하고 있는 단지를 분석하는 것이 앞으로 분위기가 어떻게 될 것인가 점쳐보는 실질적인 의미가 있을 듯 하군요.
신도시의 경우 신도시 전체의 용적율을 적용받기 때문에 증축 리모델링이 사실상 불가능하죠. 이게 일단 풀어져야죠..
좀 된 얘기를 하시네요. 분당지구단위계획은 성남시 도시계획위원회에서 변경심의가 완료되었습니다. 주택관련법의 리모델링 규정을 준용하게 되었습니다. 따라서 용적률적용은 최대용적률 280%만 적용받게 되고 주택관련법상의 리모델링은 다 가능하게 됩니다.
따라서 분당 증축리모델링은 법적으로 가능하게 되어 있습니다.