상가건물(영업시설) 낙찰시 주의해야 할 점

[구원투수]

영업시설에 대한 영업정지등 행정처분에 갈음하여 구청 등에서 특정 영업자에게 과징금 부과처분 이라는 행정처분을 하는데 전(前) 영업자가 이를 체납하면 이를 경매, 공매시 낙찰자가 인수토록 하는 개별 법률이 상당히 많음

  관련 개별 법률은 영업의 범위나 정의규정, 영업정지 등에 갈음한 과징금 징수규정, 세금체납 처분의 예에 따른 압류규정, 낙찰자에 대한 종전 영업자의 지위승계 규정, 과징금과 과태료의 중복부과 금지규정(우선징수 규정은 부존재) 등으로 구성되어 있으며, 여기서는 공중위생관리법상 공중 위생영업에 대한 과징금의 인수사례를 예로 들어 설명함

1. 영업의 범위(정의)

  공중위생관리법상 “공중위생 영업"이라 함은 다수인을 대상으로 위생관리서비스를 제공하는 영업으로서 숙박업·목욕장업·이용업·미용업·세탁업·위생관리 용역업을 말함(동법 제2조제1항제1호)

2. 과징금의 징수(영업정지등 행정처분에 갈음하는 처분임)

  시장·군수·구청장은 이 법 제11조제1항의 규정에 의한 영업정지가 이용자에게 심한 불편을 주거나 그 밖에 공익을 해할 우려가 있는 경우에는 영업정지 처분에 갈음하여 3천만원 이하의 과징금을 부과할 수 있음(동법 제11조의2제1항. 다만, 풍속영업의 규제에 관한 법률 제3조 각호의 1 또는 이에 상응하는 위반행위로 인하여 처분을 받게 되는 경우를 제외한다).

3. 압류의 근거(국세나 지방세체납처분의 예에 따라 압류)

  동 과징금을 공중위생 영업자가 체납할 경우 구청 등은 지방세 체납처분의 예에 따라 이를 징수하므로 영업 관련 시설에 압류를 할 수 있음(동법 제11조의2 제3항)

4. 종전 영업자 지위의 낙찰자 승계

  민사집행법 및 국세징수법 등에 따라 경매나 공매 등으로 공중위생영업 관련시설 및 설비의 전부를 인수한 낙찰자는 이 법에 의한 그 공중위생 영업자의 지위를 승계하고 이를 신고하여야 한다고 규정되어 있음(동법 제3조의2 제2항 및 제4항)

  한편 영업양도에 따른 지위승계신고를 수리하는 허가관청의 행위는 단순히 양도·양수인 사이에 이미 발생한 사법상의 사업양도의 법률효과에 의하여 양수인이 그 영업을 승계하였다는 사실의 신고를 접수하는 행위에 그치는 것이 아니라, 영업허가자의 변경이라는 법률효과를 발생시키는 행위임(94누9146판결, 일반 유흥음식점 허가 취소처분 취소)

5. 낙찰자에게 종전 영업자의 체납과징금 납부고지

  낙찰자의 영업자지위 승계의 신고가 구청 등에 수리되면서 전 영업자가 체납한 과징금을 낙찰자로 하여금 납부하도록 관할 구청 등이 고지하면, 낙찰자는 그 때부터 현실적으로 체납 과징금을 납부할 의무가 발생되는 것으로 사료됨

  참고로 2002두3850 판결에 따르면, 행정심판법의 적용을 받는 처분인 과징금부과처분에 대한 심판청구기간의 기산점인 행정심판법 제18조 제1항 소정의 '처분이 있음을 안 날'이라 함은 당사자가 통지·공고 기타의 방법에 의하여 당해 처분이 있었다는 사실을 현실적으로 안 날을 의미하고, 추상적으로 알 수 있었던 날을 의미하는 것은 아니라 할 것이며, 다만 처분을 기재한 서류가 당사자의 주소에 송달되는 등으로 사회통념상 처분이 있음을 당사자가 알 수 있는 상태에 놓여진 때에는 반증이 없는 한 그 처분이 있음을 알았다고 추정할 수는 있다고 함

6. 과징금 잔액의 낙찰자 인수

  영업시설인 재산에 과징금을 회수하기 위한 압류등기가 된 후 경매, 공매가 진행되면 동 채권은 우선징수 규정이 없어 일반 채권으로 분류되어 동 경매대금 등에서 배당받지 못한 과징금 잔액은 낙찰자가 인수하는 것으로 사료됨

  따라서 압류 채권액이 적다면 무시해도 좋지만 압류채권 금액이 다액이라면 낙찰자가 예상하지 못한 막대한 과징금이 인수될 수 있음

  그러므로 입찰참가자는 입찰 전에 구청 등에 압류나 교부청구한 공과금의 내용을 확인한 후 그 공과금이 승계되는 과징금 에 해당되는지 여부 및 승계된다면 예상 배당표를 작성하여 배당 후 얼마나 인수되는지 확인(보통 일반채권으로 분류되어 배당순위가 낮음)한 다음 입찰에 참가하여야 할 것임

7. 체납된 과징금의 조회방법

   압류금액의 확인은 본인 이외에 입찰자는 최소한 압류채무자의 주민등록번호는 알아야 조회가 가능하므로 채무자의 주민등록 번호를 입수하기 위하여 부동산등기부등본의 전산화가 되기 전의 폐쇄등기부 등본이나 호적등본(입찰참가자는 발급불가) 등을 활용해야 함

8. 과징금과 과태료의 중복부과 금지

   대부분의 개별 법률에서 과징금과 과태료는 중복하여 부과하지 못하도록 규정하고 있음

9. 우선 징수규정 부존재

   대부분의 과징금부과 법률상 체납 과징금을 우선배당 받을 수 있는 우선징수 규정을 두고 있지 아니함

10. 일신 전속적인 과태료는 낙찰자 불인수

   과태료는 통상 비송사건 절차법에 따라 구제를 받도록 규정하고 있으므로 행정쟁송의 대상이 되는 행정처분이 아니나, 과징금 부과처분은 행정제재로서 행정처분이며 대물적 성격으로 인하여 낙찰자에게 승계되는 반면, 행정질서벌 로서 일신 전속적 대인적 성격이 강하여 전 영업자에 대한 지위승계 규정이 존재하더라도 해석상 전 영업자가 체납한 과태료는 낙찰자에게 승계되지 않는 것으로 사료됨

11. 낙찰자에게 과징금이 인수되는 개별 법률들

   식품위생법(제2조, 제25조제2항, 제65조제4항), 건강 기능식품에 관한 법률(제4조, 제11조제2항 및 제3항, 제37조, 제47조제4항 및 제5항, 제48조), 석유 및 석유 대체연료 사업법(제2조, 제7조제2항, 제14조, 제35조제5항, 제49조), 이건 공중위생관리법 등 상당히 많은 과징금 승계 법률이 존재함

12. 과징금의 낙찰자 인수 판례

    (대법원 2003. 10. 23.선고 2003두8005호. 과징금 부과처분 취소)

    석유사업법 제9조 제3항 및 그 시행령이 규정하는 석유판매업의 적극적 등록요건과 제9조제4항, 제5조가 규정하는 소극적 결격사유 및 제9조 제4항, 제7조가 석유판매업자의 영업양도, 사망, 합병의 경우뿐만 아니라 경매 등의 절차에 따라 단순히 석유판매시설만의 인수가 이루어진 경우에도 석유판매업자의 지위승계를 인정하고 있는 점을 종합하여 보면, 석유판매업 등록은 원칙적으로 대물적 허가의 성격을 갖고, 또 석유판매업자가 같은 법 제26조의 유사석유제품 판매금지를 위반함으로써 같은 법 제13조 제3항 제6호, 제1항 제11호에 따라 받게 되는 사업정지 등의 제재처분은 사업자 개인의 자격에 대한 제재가 아니라 사업의 전부나 일부에 대한 것으로서 대물적 처분의 성격을 갖고 있으므로, 위와 같은 지위승계에는 종전 석유판매업자가 유사석유제품을 판매함으로써 받게 되는 사업정지 등 제재처분의 승계가 포함되어 그 지위를 승계한 자에 대하여 사업정지 등의 제재처분을 취할 수 있다고 보아야 하고(대법원 1986. 7. 22. 선고 86누203 판결, 자동차운수사업에 관한 대법원 1986. 1. 21. 선고 85누685 판결 및 1998. 6. 26. 선고 96누18960 판결, 건설업에 관한 대법원 1994. 10. 25. 선고 93누21231 판결, 공중위생영업에 관한 대법원 2001. 6. 29. 선고 2001두1611 판결 등 참조), 석유사업법 제14조 제1항 소정의 과징금은 해당 사업자에게 경제적 부담을 주어 행정상의 제재 및 감독의 효과를 달성함과 동시에 그 사업자와 거래관계에 있는 일반 국민의 불편을 해소시켜 준다는 취지에서 사업정지처분에 갈음하여 부과되는 것일 뿐이므로 지위승계의 효과에 있어서 과징금부과처분을 사업정지처분과 달리 볼 이유가 없다.

  그리고 석유사업법 제26조는 사회적ㆍ경제적으로 해악을 끼치는 유사석유제품의 유통을 엄중하게 방지한다는 취지에서 규정된 것으로서 그 위반에 따른 제재의 실효성을 확보할 필요가 있는 점, 지위승계 사유의 하나인 경매는 석유판매시설에 대하여만 이루어질 뿐이고, 경매로 말미암아 석유판매사업자의 지위승계가 강제되는 것은 아닌 점, 석유판매업자의 지위를 승계한 자는 종전의 석유판매업자의 위반행위에 대하여 책임을 추궁할 수도 있는 점, 위 과징금은 사업정지처분에 갈음하여 부과될 뿐인 점 등을 종합하여 보면, 석유판매사업자의 지위승계 및 과징금부과처분에 관한 위와 같은 해석은 원고가 내세우는 바와 같이 특히 경매에 의한 지위승계에 있어서 영업의 자유나 재산권의 보장 또는 평등의 원칙 등에 위배되는 것이라고 볼 수 없다.

  위와 같은 취지에서, 종전의 석유판매업자인 소외 하광자 소유의 석유판매시설을 경매에 의하여 취득한 후 지위승계보고 및 등록 변경신청의 수리를 거쳐 석유판매업자로서의 지위를 승계한 원고에 대하여 위 하광자의 유사석유제품 판매를 들어 사업정지처분에 갈음하는 과징금을 부과한 이 사건 처분이 적법하다고 판단한 원심의 조치는 정당하고, 거기에 상고이유의 주장과 같이 석유판매업 등록의 법적 성질 및  석유사업법 제7조 등의 위헌성에 관한 법리를 오해한 위법이 있다고 할 수 없다