[부동산 개발사례] 골프연습장

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부동산개발사례(스포츠시설-골프연습장)

Ⅰ. 환경분석

1. 대상지의 개요

      - (유)금성레포츠 -

   ① 위치 : 전라북도 전주시 완산구 효자동 2가 393 외 2필지(392-4, 344-9)

   ② 지적공부사항 : - 지목 : 체육용지, 면적 : 5,160㎡ + 1,441㎡ + 1,320㎡ =                                                       7,921㎡

   ③ 도시계획사항 : - 지역지구 : 생산녹지지역이며

                      답이었던 지목을 체육용지로 변경함(2001년 8월 17일)

   ④ 건물내역 : - 1층 철골조 운동시설 539.37㎡

                 - 2층 철골조 운동시설 489.52㎡

                 - 옥탑층 철골조 계단실, 물탱크실

   ⑤ 입  지 : 본 골프연습장 대상지는 전면에 35m 국도1호선과 접해 있으며 효자동                  2가 일원이 99년 12월에 택지개발예정지구로 지정되면서 투자가치가                   큰 토지에 입지해 있다.

   ⑥ 지형, 형상 : 평지임

   ⑦ 등기부등본상 분석 :

       근저당권설정 - 2001년 4월 25일, (주)국민은행으로부터 585,000,000원 설정됨.

       지상권설정 - 2001년 4월 25일,

                    목적 : 견고한 건물 및 공작물의 소유

                    범위 : 토지의 소유

                    존속기간 : 2001년 4월 24일부터 만 30년간

                    지료 : 없음

                    지상권자 : (주)국민은행 - 서신동지점

2. 입지환경분석

   ⅰ) 대상지 주변은 택지개발예정지구로서 지역성장 잠재력이 있는 곳임.

       (첨부자료참조)

   ⅱ) 교통의 접근성이 좋고 골프의 대중화로 효자동2가 일원의 land mark가 될 것임.

   ⅲ) 인근지역에 10년이 넘은 골프연습장이 하나 있으나 이 골프연습장의 영향은 별로        받지않을 것으로 사료됨. 왜냐하면 전주시에서 제일 커져가고 번창하는 효자동이        며 주민들의 건강과 여가선용에  새 골프연습장이 이바지 할 것이기 때문이다.

     전략적인 마케팅과 고객관리를 통해 시장을 세분화 한다면 고객수요는 얼마든지 있       다.

   ⅳ) 주변에 동암고등학교와 전주대학교, 전주공업대학 등이 위치해 있다.

   ⅴ)  

Ⅱ. 스포츠센터(-골프연습장)

 1. 기본개념 및 현황

1) 기본개념

  일반적으로 스포츠센터라함은 수영장, 볼링장, 헬스클럽, 에어로빅, 실내골프장, 체육관 등 다양한 시설을 고루 갖추고 회원제 또는 일반제로 운영하면서 전문 트레이너를 확보하여 회원드르이 건강관리, 체력증진을 도모하고 새로운 스포츠프로그램을 개발하는 등 스포츠에 대한 인적, 물적 서비스를 종합화한 것을 말하는 것으로, 그 특성은 타 시설에 비해 초기 투자규모가 크고, 타 시설에 비해 자금 회수기간이 장기간이며, 백화점이나 호텔 등 대형빌딩의 복합시설로 개발되는 경우와 독립적인 전문 스포츠센터로 분류된다.

2) 스포츠센터의 현황

  국내 스포츠센터의 발전은 80년대 중반까지 HOTEL의 부대시설로서 이루어져 왔으나 88년올림픽 이후 국민소득규모의 증대 및 레저수요의 증가와 더불어 국민체육 활성화를 위한 국가적 차원의 지원에 힘입어 ‘90년초 급성장 하였으며 ’93년을 정점으로 하향국면에 있다.

 2. 관계법령

 1) 체육시설의설치?이용에관한법령

   이 법은 체육시설의 설치?이용을 장려하고 체육시설업을 건전하게 발전시켜 국민의 건강증진과 여가선용에 이바지함을 목적으로 한다.

  여기서 체육시설이라 함은 체육활동에 지속적으로 이용되는 시설과 부대시설을 말하며, 체육시설업은 영리를 목적으로 체육시설을 설치?경영하는 업을 말한다.

  (1) 체육시설의 종류

  체육시설의 종류는 운동종목 및 시설의 형태에 따라 다음과 같이 구분한다. (동법 제3조, 동시행령 제2조)

 〈 체육시설의 종류 〉

구  분	체육시설 종류
운동종목	골프장, 골프연습장, 궁도장, 게이트볼장, 농구장, 당구장, 라켓볼장, 럭비풋볼장, 롤러스케이트장, 배구장, 배드민턴장, 벨로드롬, 볼링장, 봅슬레이장, 빙상장, 사격장, 세팍타크로장, 수상스키장, 수영장, 스키장, 승마장, 썰매장, 씨름장, 아이스하키장, 야구장, 양궁장, 역도장, 에어로빅장, 요트장, 육상장, 자동차경주장, 조정장, 체력단련장, 체육도장, 체조장, 축구장, 카누장, 탁구장, 테니스장, 펜싱장, 하키장, 헨드볼장 기타 국내 또는 국제적으로 행하여지는 운동종목의 시설로서 문화관광부장관이 정하는 것
시설형태	운동장, 체육관, 종합체육시설

(2) 체육시설업의 종류(동법 제10조, 동시행령 제7조)

 - 등록체육시설업 : 골프장업, 스키장업, 요트장업, 조정장업, 카누장업, 빙상장업, 자동                      차경주장업, 승마장업, 종합체육시설업

 - 신고체육시설업 : 수영장업, 체육도장업, 볼링장업, 테니스장업, 골프연습장업, 탁구                       장업, 롤러스케이트장업, 체력단련장업, 에어로빅장업, 당구장업,                      썰매장업

3. 스포츠센터의 구분

     1) 입지유형별

 

구  분	특       성
도심형	?주야간의 유동인구차가 크며 특정 시간대에 이용객이 집중되어 유휴시간    이 많음 ?도심형은 이용시간이 집중되므로 유휴시간대의 활용과 집중시간대의 분산   처리가 중요 ?직장인의 건강에 대한 중요성 인식에 다른 수요가 증가되나 유행에 민감해   다양한 시설과 program이 요구됨
터미널형	?교통수단이 양호한 곳에 입지하는 형태로 이용인구는 그 지역 도시공간 구   조상의 기능분할에 의해 결정되며, 이용료 위주의 단기성 회원중심 ?터미널형은 역세권개발 및 대로변 대형건물 신축시 부대시설 도는 건축하   는 스포츠센터
주거지형	?상권이 명확하므로 잠재수요 예측이 가능 ?주간이용객과 야간이용객이 고루 분포하므로 유휴시간이 거의 없음 ?안정된 경영을 이룩하기 쉬운 지역밀착형 ?서비스의 질에 민감하며 지역사회의 커뮤니케이션의 장으로 제공될 수 있   음 ?다양한 시설과 Program으로 Sports Complex개념이 강함

2) 규모별

구  분	소형 스포츠센터	중형 스포츠센터	대형 스포츠센터
등장배경	에어로빅붐에 편승하여 도시의 여성을 대상으로 개장한 경우가 많음	멤버쉽 스포츠클럽의 초기형태로 사우나 및 휴시시설을 강조. 호텔 및 오피스빌딩의 부대시설로서 시설에 있어 고급화 차별화를 두었음	여가시간의 확대, 사회 전반적인 여건향상으로 라이프스타일이 여가와 레저의 질을 추구하는 방향으로 변화되면서 등장
시설내용	수영장, 헬스클럽, 에어로빅스튜디오	수영장, 헬스클럽, 에어로빅스튜디오, 시내골프, 사우나	수영장, 헬스클럽, 에어로빅스튜디오, 골프연습장, 볼링장, 사우나, 라켓볼, 스쿼시, 조깅트랙 등 종합적인 시설
입지요건	주거지, 오피스빌딩	주요호텔 및 대로변 대형빌딩의 부속시설	교통의 요충지
운영형태	월회원/이용료 (보증금,입회비가없음)	Only Membership	복합형 (평생회원/년회원)
특   징	대중지향적인 시설로 월회비/이용료가 수입의 전부이며 접근이 용이	회원 중심적인 시설이며, 가격이 매우 높음	다양한 시설과 프로그램으로 이용계층이 다양
시설규모	400～500평	1,000～1,500평	2,000평 이상

 4. 골프연습장

1) 신규 사업자 업무 flow

 2) 지역별 골프 연습장 현황 (‘99년 말까지의 현황. 2000년12월 자료)

시.도별/구분	총 계			실내 골프연습장			실외 골프연습장
	업소수	면적(㎡)	타석수	업소수	면적(㎡)	타석수	업소수	면적(㎡)	타석수
전국	1,603	4,222,663	26,217	806	257,293	6,494	797	3,965,370	19,723
서울	576	498,090	7,531	453	131,000	3,633	123	367,090	3,898
부산	98	195,008	1,626	29	13,004	243	69	182,004	1,383
대구	59	142,991	1,064	24	5,849	185	35	137,142	879
인천	53	91,830	1,015	23	5,957	167	30	85,873	848
광주	22	34,693	653	2	2,230	27	20	32,463	626
대전	51	56,306	682	32	8,930	230	19	47,376	452
울산	36	87,655	547	19	4,740	120	17	82,915	427
경기	297	1,198,607	6,385	137	45,331	1,210	160	1,153,276	5,175
강원	70	459,114	11,017	19	4,748	135	51	454,366	882
충북	31	147,005	612	4	921	22	27	146,084	590
충남	49	333,809	834	7	2,445	45	42	331,364	789
전북	42	192,906	757	7	9,273	101	35	183,633	656
전남	37	137,581	614	5	1,388	37	32	136,193	577
경북	71	253,658	1,260	17	13,128	119	54	240,530	1,141
경남	73	227,639	1,184	11	4,135	94	62	223,504	1,090
제주	38	165,771	436	17	4,214	126	21	161,557	310

 3) 골프연습장 관련 재세공과금

종 류		요 율	납부시기	비 고
토목측량설계비		10,000/평	지목변경시	추후 환급 (광산, 석산)
건축설계비		70,000～100,000/평	계 약 : 30% 허가진행 : 50% 허가완료 : 20%
감리비		공사비의 1.5%	착공 : 30% 기초타설 : 20% 골조타설 : 20% 준 공 : 30%
농지전용부담금 전?답		변경전 공시지가의 20%	사업계획 인가
대체농지 조성비	전	경지정리 : 7,200/㎡ 기  타 : 4,500/㎡	〃
		경지정리 : 6,000/㎡ 용수개발 : 11,900/㎡ 경지,용수: 14,600/㎡	〃
	답
산림전용부담금	임야	공시지가의 20%	〃
대체조성비	임야	875/㎡	〃
적지복구비		10,000/㎡	〃
개발부담금		(형질변경후 공시지가 － 형질변경전 공시지가 － 토목공사비) × 25%	건물 준공시
취득세			〃
종합소득세			5월
부가가치세			1,4,7,11월

4) 수지분석                                                         (단위 : 원)

구   분	산 출 근 거	계
일일입장 레   슨 1개월이용	1일 타석당 최대가동률 22.5박스×박스당 이용료 5,000원×10타석×26일×12개월×가동률 40% 월평균 20명×강습료 60,000원×12개월×가동률 60% 이용료 120,000원×월평균 30명×12개월×가동률 60%	140,400,000 8,640,000 25,920,000
계		174,960,000

  여기서 박스라는 것은 골프공을 담은 쇠소쿠리를 말하는데 박스당 골프공이 90～100개 정도 들어간다. 박스당 이용료는 서울쪽에서나 있는 얘기로 서울은 75분씩 정확히 시간을 체크하여 계산하지만 금성레포츠 같은 지방에서는 이용객이 많으면 80분으로 시간을 계산하지만 한가할 때는 계속 골프를 쳐도 된다고 한다. 보통 80분에 5박스정도를 치는데 서울은 25,000원을 받지만 지방은 18,000원 정도 받는다고 함.

 - 월 250명 정도가 손익분기점이라고 함.

 -분석표에 레슨이라는 항목이 있는데 프로선수가 연습장에 나와 레슨을 해 주는 것을 말한다. 이 항목은 선수가 70%를 가져가기 때문에 골프장 수입으로 남는게 거의 없어 수지분석 상 제외시키는 경우도 있다. 

 5) 골프연습장 지출계획

구  분	산 출 근 거	계
인건비	급여 : 계약 체육지도사 1명×월 1,000,000원×12개월        연습생 1명×월 400,000원 ×12개월	12,000,000 4,800,000
레슨비	레슨비 총매출액의 70%(레슨프로)	6,048,000
상수도료	일일 입장객 75명×1인 사용량 0.1톤×26일×12개월×톤당 가격 1,265원	2,960,000
하수도료	월사용량 195톤×12개월×톤당가격 940원	2,199,000
광열비	총면적 1,387평×월평당 관리비 9,000원×골프장 매출비 7.8%×12개월	11,684,000
소모품비	월평균 200,000원×12개월	2,400,000
홍보비	월평균 1,500,000원×골프장 매출비 7.8%×12개월	1,404,000
통신비	월평균 1,000,000원×골프장 매출비 7.9%×12개월	948,000
기타비 (1년)	사무관리직 인건비×골프장 매출비 7.9% 부장 1명 월 1,500,000원 , 운영과장 1명 월 1,200,000원 경리과장 1명 월 1,000,000원 , 총무과장 1명 월 100만원 기획대리 1명 월 100만원, 전산 1명 월 65만원 회원관리 3명 월 각 50만원, 경리사원 2명 월 각 50만원 총무 1명 월 50만원, 기계실(전기 2,보일러 2, 수질관리 1)각 80만원, 주차관리 경비 6명 각 50만원(외주) 상여 : 정직원 급여 70%의 400%	18,219,000
예비비	월평균 100,000원×12개월	1,200,000
계		63,262,000

6) 영업순이익

	1년차	2년차	3년차	4년차	5년차
골프연습장	93,614,000	102,976,000	113,273,000	124,601,000	137,062,000

 7) 연차별 손익계산서

                                                             (단위:천원)

구    분		1년차	2년차	3년차	4년차	5년차
골프연습장	매출총액	174,960	192,456	211,701	232,871	256,158
	매출부가세	17,496	19,245	21,170	23,287	25,615
	매출원가	63,850	70,235	77,258	84,983	93,481
	영업이익	93,614	102,976	113,273	124,601	137,062

  Ⅲ. 분석결과

  본 대상지 (유)금성레포츠는 탁월한 투자를 한 것 같다. 본 건 주변으로 앞으로 택지개발이 이루어지면 그에 따른 골프연습장에 대한 수요도 늘어날 것이고 지금 현 위치도 큰 길 도로변에 위치하고 있으니 접근성 또한 양호한 편이다. 등기부등본을 조사해보니 토지에 국민은행으로부터 5억8천5백만원이 근저당이 잡혀있었고, 토지의 전부에 견고한 건물 및 공작물의 소유 목적으로 지상권이 설정(2001년 4월 24일부터 만30년간)되어 있었다. 이는 토지와 건물이 은행에서의 차입자금조달로 골프연습장 대부분을 개발했다는 것을 의미한다. (유)금성레포츠는 적은 자기자본을 들이고 30년간 소유권행사에 제약을 받으면서 그동안은  운영수익의 극대화를 꾀하여 순수익을 많이 남기는데 주안점을 두고 30년후에는 지상권으로부터 자유로워지고 택지개발예정지구 주변토지로서의 자본이득과 투자수익을 거둘려고 할 것이다.