((펌))성남 재개발 총정리

[유 재연]

성남 재개발 총정리

성남 구시가지 ‘신도시’로 탈바꿈<상>

경기도 성남시의 수정·중원구 일대 낡은 주거지가 ‘도심 신도시’로 탈바꿈하기 위해 활발히 움직이고 있다.

 

 이 지역은 송파신도시와 판교신도시 중간 지역이어서 양쪽 신도시 후광 효과가 기대돼 투자자나 주택 수요자의 높은 관심을 끌고 있다.

지난해 말 재개발·재건축 등의 기본계획이 마련된 뒤 일부 구역에서 최근 사업속도를 높이고 있다. 내년 초 일반분양이 가능할 전망이다.

특히 성남지역 재개발은 진행방식에서 다른 지역과 다소 다르고 층수제한이 심한 데다 일반분양분이 많지 않다는 점은 유의해야할 부분이다.

수정·중원구 26개 지역 300만㎡ 개발

성남시는 지난해 말 도시·주건환경기본계획을 확정하고 수원·중원구 일대에서 재개발·재건축·주거환경개선사업·도시환경정비사업을 진행하고 있다.

 

총 26개 구역이다. 수정구 14곳, 중원구 12곳이다.

 

사업방식으로는 재개발이 15곳(206만㎡), 주거환경개선사업 6곳(66만㎡), 재건축 3곳(20만㎡) 등이다.

▲ 성남시는 관내 26개의 재정비예정구역을 3단계로 나눠 사업을 진행 중이다. 일부 구역은

이미 사업시행인가를 얻었다. 사진은 성남시 전경. 

 

주거환경개선사업은 재개발 대상지보다 더 열악한 곳을 대상으로 한다.

 

재개발 대상지 요건이 호수밀도 ha당 70호 이상, 접도율(폭 4m 이상의 도로에 접한 건물수) 30% 이하 등인 데 비해 주거환경개선사업장은 호수밀

 

도 80호 이상, 접도율 20% 이하 등이다. 그만큼 도로 사정이 좋지 않고 집들이 빼곡한 지역이다.

주거환경개선사업장 가운데 일부는 현지개량방식이어서 시에서 도로·공원·주차장 등 기반시설만 제대로 갖춰준다. 나머지는 재개발과 같은 공동주

 

택건립방식으로 사업이 진행된다.

재개발·재건축·주거환경개선사업 등의 용적률은 210~250%. 대부분 250%다. 이들 지역은 성남비행장이 가까워 군용항공기지법을 적용받아 고도제

 

한이 있다. 대개 45m로 20층 이하다. 공항에서 가까울수록 층수제한이 심하다.

성남시는 주택수급 불균형과 이주 전세난 등을 감안해 사업을 3단계에 나눠 진행한다.

 

1단계 사업장(3곳)이 가장 빠르다. 2단계 구역(11곳)은 내년 이후, 3단계(12곳)는 2010년 이후 사업을 추진할 계획이다.

성남지역 재개발 방식이 일반적인 재개발과 다소 다르다.

 

구역별로 순서대로 재개발하는 순환재개발방식을 택하면서 1단계의 경우 사업시행을 주택공사가 맡고 있다.

 

 일반적인 재개발의 시행자는 조합이다. 때문에 조합이 없고 주민들은 주민대표회의를 만들어 주택공사와 업무협의를 한다.

성남시는 공공이 사업시행을 하기 때문에 투명성이 높고 추진위 구성, 조합설립 등의 절차를 거치지 않아 사업기간을 단축할 수 있다고 말한다.

 

추진위 구성, 조합설립 등의 절차를 제외하곤 일반 재개발 절차와 같다.

반면 일부 주민들은 공공이 시행을 맡으면 개발이익이 줄어들 것을 우려해 반대하고 있다.

중3,단대구역 상한제 피해 내년 일반분양

일찌감치 사업을 시작해 1단계 사업장으로 분류된 중원구 중동 1438 일대 3만9000여㎡의 중3구역과 수정구 단대동 108-6 일대 7만7000여㎡의 단

 

대구역이 사업시행인가를 받고 관리처분계획 인가를 준비 중이다.

중3구역이 가장 먼저 지난 3월 사업시행인가를 받았다. 용적률 239.2%를 적용, 최고 18층 622가구를 건립할 계획이다. 분양 아파트가 전용 50~114

 

㎡ 495가구이고 임대주택이 전용 39~59㎡ 127가구다.

이어 지난달 말 단대구역이 사업시행인가를 받았다. 분양 927가구, 임대 213가구 등 24층 이하 14개 동의 1140가구를 건립한다.

주택공사는 이들 2개 단지에 분양가상한제 적용을 피해 일반분양한다는 방침이다. 11월 말까지 관리처분계획 인가를 신청할 예정이다.

주택공사는 내년 일반분양할 계획이다. 일반분양분은 중3구역 160여가구, 단대구역 260여가구로 예상된다.

다른 재개발 사업장은 아직 시동도 켜지 않았다. 성남시는 2단계 사업장의 개별 개발계획 용역을 발주한 상태. 내년 4월께 용역결과가 나오면 시행

 

자를 정하고 구역지정을 거쳐 본격적인 사업을 할 계획이다. 1단계와 마찬가지로 시행자는 주택공사가 맡을 가능성이 크다. 조합도 가능하긴 하지만

 

 주민이주대책을 세우기 어렵다.

성남지역 사업에선 순환재개발에 따른 이주대책용 주거지 확보가 관건이다.

 

가옥주·세입자 등이 준공 때까지 임시로 들어가 있을 집을 말한다. 1단계 사업의 경우엔 도촌지구 주택공사의 국민임대를 활용키로 했다.

시는 최근까지 이주단지 8957가구를 확보했다. 도촌지구 2225가구, 여수지구 1739가구, 판교신도시 4993가구 등이다.

3단계 사업은 2010년 이후 예정돼 있어 아직은 요원한 상태.

재개발 외 다른 사업은 지지부진하다. 주거환경개선사업 중 1단계에 속한 은행2구역(중원구 은행2동 1341 일대 17만㎡)이 시에서 개발계획을 수립

 

 중이다.

재건축은 사업이 일찍 시작된 바람에 굳이 이번 기본계획에 포함할 필요가 없었던 중원구 중동 삼남아파트와 삼창아파트가 사업시행인가를 받았다.

 

 삼남이 6월 인가를 받고 15층 이하 59~120㎡ 329가구(임대 27가구 포함)를 건립할 계획이다.

같은 동의 인근 삼창은 8월 인가를 받았고 건립계획은 59~120㎡ 748가구(임대 94가구 포함)다.

기본계획에 포함돼 있는 수정구 신흥1동 신흥주공은 이미 안전진단은 통과했지만 2단계 사업장으로 내년 이후 사업을 속개할 예정.

전철 역세권 유망할 듯

성남 재개발 등의 미래가치는 높을 것으로 보인다. 서울에서 가깝고 송파·판교 신도시 후광효과가 기대되기 때문이다.

 

정비사업이 끝나면 판교신도시의 3분의 1만한 신도시가 만들어지는 셈이다. 분당·판교신도시에 못지 않는 주거지로 탈바꿈할 것이란 기대감이 크다.

서울 접근성이 좋은 역세권 구역이 투자에서 나을 것으로 보인다. 8호선 신흥역 주변에 중1,중2,중3,신흥2구역 등이 있다. 수진역 주변엔 수진2,수진

 

1구역이 있다.

특히 수진2구역이 유망할 것으로 현지 부동산중개업소들은 본다. 상업지역 인근이어서다. 수진2구역 옆에서 도환중1, 도환중2구역이 상업지역으로

 

 주상복합 등으로 개발될 예정이다.

시세는 3.3㎡당 1500만~1700만원선. 수진2구역의 경우엔 2200만~2300만원선이다. 매물이 많지 않고 주택시장 침체 등으로 매수세도 뜸해 거래가

 

 많지는 않다.

주거환경개선사업장의 경우 도로 등으로 수용되는 토지 등 소유자에겐 도촌지구 등 인근에 개발되는 택지지구나 신도시의 입주권이 나올 것으로

 

현지에선 보고 있다. 이 때문에 은행2구역에선 대지지분 4~5평의 다세대가 2억원 정도일 정도로 고공행진을 하고 있다.

하지만 성남시 측은 아직 이주대책이 확정되지 않아 입주권 부여 여부가 정해지지 않았다는 입장이다. 이주대책으로 입주권을 주거나 이주정착금을

 

 줄 수 있는데 올해 말 사업시행자를 정한 뒤 주민 협의 등을 거쳐 내년 구체적인 계획을 확정한다는 것이다.

성남 도시정비사업 대상지
구역명	위치	사업방식	면적(㎡)	건폐율	용적률	사업단계
단 대	수정구 단대동 108-6번지 일대	주택재개발	77,231	50	250	1
미 도	수정구 단대동 182번지 일대	주택재건축	10,898	50	250	2
산 성	수정구 산성동 1301번지 일대	주택재개발	158,150	50	250	3
수진1	수정구 수진1동 922번지 일대	주택재개발	241,909	50	250	3
수진2	수정구 수진2동 3660번지 일대	주택재개발	102,515	50	250	2
신흥1	수정구 신흥1동 4900번 일대	주택재개발	193,902	50	250	3
신흥주공	수정구 신흥2동 10번지 일대	주택재건축	174,657	50	250	2
신흥2	수정구 신흥2동 1125번지 일대	주택재개발	196,892	50	250	2
신흥3	수정구 신흥3동 2876번지 일대	주택재개발	166,299	50	250	3
태평1	수정구 태평1동 5828번지 일대	주거환경개선	112,821	50	250	3
태평2	수정구 태평2동 1115번지 일대	주거환경개선	154,612	50	250	2
건 우	수정구 태평2동 50-1번지 일대	주택재건축	16,036	50	250	2
태평3	수정구 태평3동 4678번지 일대	주택재개발	120,862	50	250	3
태평4	수정구 태평4동 1672번지 일대	주거환경개선	125,455	50	250	2
금광1	중원구 금광1동 1203번지 일대	주택재개발	202,890	50	250	2
금광2	중원구 금광2동 4070번지 일대	주택재개발	29,626	50	250	3
상대원2	중원구 상대원2동 3824번지 일대	주택재개발	235,562	50	250	3
은행1	중원구 은행1동 2192번지 일대	주거환경개선	62,196	60	210	3
은행2	중원구 은행2동 1341번지 일대	주거환경개선	169,964	60	210	1
중3	중원구 중동 1438번지 일대	주택재개발	39,470	50	250	1
중2	중원구 중동 1866번지 일대	주거환경개선	37,041	60	210	3
도환중2	중원구 중동 196번지 일대	도시환경정비	39,324	80	800	3
중4	중원구 중동 2241번지 일대	주택재개발	35,964	50	250	3
중1	중원구 중동 3229-1번지 일대	주택재개발	103,266	50	250	2
도환중1	중원구 중동 912번지 일대	도시환경정비	68,090	80	800	2
상대원3	중원구상대원3동 2661번지 일대	주택재개발	163,378	50	250	2
*주거환경개선사업 중 중2, 은행1·2 구역은 현지개량방식, 나머지는 공동주택 건립 . 자료:성남시

["도심도 리모델링 열풍, 새도시로 거듭난다"<하-1>]

"처음엔 인근 재개발 구역처럼 민간건설사와 추진하려 했지요. 지금은 주공의 순환 재개발방식에 주민들의 이해와 호응도가 높아 순조롭게 추진되

고 있어요."

최근 '중동 1구역 추진위원회'에서 '중동 1구역 주민대표회의'로 명칭을 바꾼 육종군 위원장은 재개발 추진 현황에 대해 이같이 밝혔다.

'추진위원회'는 조합이 시행주체로 나서 시공사를 직접 선정하지만 '주민대표회의'는 주공 시행 하에 주민들과 협의를 거쳐 결정하는 기구. 사업방

식을 민영개발에서 공영개발로 바꾼 셈이다.

육 위원장은 주민들과 함께 순환 재개발 방식으로 조성된 신림난곡지구를 직접 둘러보고 주공이 내세우는 여러 장점들을 파악한 뒤 내린 결정이었다.

중동 1구역은 성남 구시가지 정비사업가운데 2단계 사업구역에 해당된다. 중동 1구역보다 앞서 이웃동네의 재개발사업이 빨랐다. 북측으로는 도환

중 1구역이 도시환경정비사업, 남측으로는 삼남, 삼창 재건축사업이 민간주도로 진행 중이다. 최근 성남시로부터 사업시행인가를 받은 이들 구역은

2009년부터 철거사업이 시작될 예정이다.

육 위원장은 주공과의 긴밀한 협조를 통해 이주시기를 오는 2009년으로 앞당길 계획이다. 2단계 사업의 정상적인 이주 시기는 원래 2011년이지만

 주민들의 협조가 원만하다면 판교신도시 입주시점에 이주단지가 마련될 수 있다는 주공측 설명에 고무됐다.

육 위원장은 "조기 이주를 위해 주민들의 70%이상 동의를 받았다"며 "조합 주도였다면 이주 대책은 아예 생각지도 못하고 이웃동네 철거 소음에 시

달리면서 흙먼지를 뒤집어쓸 뻔 했을 것"이라고 말했다.

주공이 시행하는 주택재개발 1단계 사업지역인 중동 3구역과 단대구역은 이미 성남도촌지구에 이주단지가 확보돼 내년 3월부터 주민들의 이주가

시작된다. 순환 재개발방식을 채택한 이들 1단계지역은 민영개발보다 총 100억원 가까이 이전비가 줄어들 것으로 예상되고 있다.

가구별로는 20평 규모의 지분소유자가 전용 85㎡(25.7평) 아파트를 분양받을 경우 개인부담이 약 8000만원 정도로 민영(조합)방식보다 약 3000만

원 정도의 사업비가 감소되는 것으로 추정되고 있다.

◇이주단지 확보로 순환 재개발 '탄력' = 성남시 구시가지는 70년대 서울 청계천 개발 때 이주한 사람들이 많아 거주자의 70%가 세입자다.

성남 구시가지는 대지 20평형 규모의 주택에 평균 5가구 정도가 함께 사는 다가구주택이나 연립주택이 대부분이다. 이들 세입자들을 보호하면서

 도심을 재개발하는 것은 쉽지 않다.

이러한 문제를 해결하기 위한 성남시의 선택은 ‘순환 재개발’을 하고 있는 대한주택공사와 손을 잡은 것이다.

성남시와 주택공사는 지난 2000년 협약을 맺어, 주공은 도심개발로 생기는 이주민들이 공사기간 동안 거주할 이주단지를 확보하고 성남시는 주공

을 이 도시정비사업의 사업시행자로 정했다.

성남의 구시가지 정비사업은 수정구, 중원구 일원의 1376만㎡(417만평)을 3단계로 추진된다.

1단계(2002-2010년)는 단대, 중3, 은행2구역 등을 선정, 진행하고 2단계(2006-2010년)는 주거환경개선 3개구역(태평2구역, 4구역, 중동1구역),

주택재개발 4개구역(신흥2구역, 수진2구역, 금광1구역, 상대원3구역), 주택재건축 3개 구역(건우, 신흥주공, 한보미도), 도시환경정비 1구역(도환

중1구역) 등으로 이뤄진다. 3단계(2010년 이후)로 태평1구역 등 총 12개 구역에서 진행된다.

3단계까지 필요로 하는 이주단지 규모는 1만1542가구로 2단계까지 9566가구를 확보할 예정이다.

사업시행을 맡은 대한주택공사는 성남구시가지 정비사업을 위해 도촌지구 및 판교신도시 등에 이주단지 4215가구를 건립하고 있다.

주택공사 도시정비처 유명석 차장은 "현재 도촌, 판교지구에 확보된 4000여가구의 임대주택과 시가화예정지역인 여수지구를 비롯해 그린벨트, 보

전녹지 등을 활용, 추가 이주단지를 확보할 것"이라면서 "정비구역 내 건설임대주택까지 활용해 정비사업 시행으로 정비구역 밖으로 이주할 것으로

 예상되는 2만6000여가구의 주민을 재정착토록할 것"이라고 설명했다.

성남시 도시개발과 김낙중과장은 "이해관계가 복잡한 구 도심지 재개발은 주민들과의 신뢰구축이 절대적"이라며 "중동 1구역의 사업추진이 모범적

으로 이뤄진다면 2,3단계 사업에서도 공공주도의 순환재개발 방식이 확대될 것"이라고 말했다.

◇2020년 성남시 미래

=주공과 성남시는 정비사업이 완료되는 2020년에는 주택 및 인구과밀을 해소, 2004년 현재 8만7192가구, 23만8738명 수준을

 6만990가구, 16만3027명으로 각각 26%, 75.7% 가량 낮출 계획이다.

도심에는 다양한 기능을 부여, 활력을 불어넣게 된다. 가령 남한산성의 진입부에는 여가기능 활성화구역으로 지정, 유원지를 중심으로 휴식공간을

활성화한다. 제 2,3산업단지에는 생산시능 활성화구역으로 첨단산업을 유치, 기술집약형 벤처기업단지로 육성한다.

단대오거리나 모란사거리 등에는 교통요충지의 장점을 살려 새로운 랜드마크를 조성하고 역세권 정비를 통해 업무.상업기능을 활성화한다는

것이다.

여기에 다양한 공원.녹지체계, 교통체계가 들어선다. 성남시는 공원.녹지체계로 동서 2축, 남북 2축의 녹지축과 중앙로에 수변축을 조성할 계획이

다.

녹지환경이 열악한 태평, 수진, 신흥동 등에 테마공원 및 생활가로도 조성한다.

곳곳에 태마공원도 들어선다. 정비구역내에 조형공원은 물론 거리전시장.공연장 등으로 활용할 수 있는 문화공원을 설치하고 청소년들을 위한 놀

이공원을 조성한다.

[황정주]

대단하십니다. 유재연선배님 +_+/