정부는 주택거래를 활성화시키고 전월세시장을 안정화시키기 위해 2010년 8월 29일 부동산대책을 발표한 이후 2011년 2월 11일과 2011년 8월 18일 주택을 매입하여 임대사업을 하는 사람들에게 각종 세금혜택을 주는 전월세시장안정화대책을 내놓았다.
1주택을 소유하고 있는 사람이 자신의 주택을 임대하고 자신은 다른 집에서 전세로 거주를 하는 경우에도 임대사업자등록이 가능하게 된 것이다. 임대사업자등록을 하고 서울 및 수도권 지역에서 공시가격 6억 원 이하(지방은 3억 원 이하)인 주택 1채만을 매입하여 임대하는 경우에도 4 년간 임대하면 각종 세금혜택을 받을 수 있다. 종전에는 3가구 이상을 임대하는 경우에만 임대사업자등록을 할 수 있었고, 세금혜택을 누릴 수 있었다. 그렇다면 임대사업자로 등록하면 어떠한 세금혜택을 받게 되는 것일까?
우선 주택임대사업자로 세금혜택을 받기 위해서는 우선 관할 시·군·구청에 임대사업자로 등록한 후 관할 세무서에 사업자등록을 해야 한다.
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거주하는 주택의 양도소득세를 내지 않아도 된다
임대사업자가 임대용 주택 이외에 자신이 거주하는 1주택만을 보유하고 있는 사람이 자신이 거주하는 해당 주택을 양도하는 경우 종전에는 기본세율을 적용하여 양도소득세를 과세했다(일부 조세특례제한법상 예외 있음). 그러나 2011. 10. 14. 소득세법 개정에 따라 임대사업자로 등록한 사람이 2년 이상 거주한 9억 원 이하의 주택은 양도소득세를 과세하지 않는다.
예를 들어, 주택 1채를 임대하고 임대사업자로 등록한 사람이 자신이 2년 이상 거주하던 주택을 양도하여 양도차익 5억 원이 발생했다면 기존에는 기본세율 35%를 적용해 약 1억 7,000만 원의 양도소득세를 내야 했으나 개정된 규정에 따르면 양도소득세를 내지 않아도 된다.
종합부동산세를 내지 않아도 된다
종합부동산세의 과세기준일(6월 1일) 이전에 임대사업자등록을 완료했다면 해당 연도의 종합부동산세를 계산할 때 임대주택은 종합부동산세 과세대상으로 보지 않는다(합산배제). 즉 그 임대주택에는 종합부동산세가 부과되지 않는다.
예를 들어 본인이 거주하는 1주택(공시가격 9억 원)과 임대주택 2채를 보유하고 있는 사람이 임대사업자등록을 하면, 임대주택 2채는 종합부동산세의 계산에서 합산이 배제된다. 따라서 종합부동산세를 계산할 때 본인이 거주하는 주택은 1세대 1주택으로 취급되고 1세대 1주택에 대하여 종합부동산세가 부과되는 기준인 9억 원을 넘지 않으므로, 종합부동산세를 한 푼도 내지 않아도 된다. 결국 다주택자가 임대사업을 하면 종합부동산세 측면에서도 매우 유리하다.
다만, 매년 9월 16일부터 9월 30일까지 합산배제를 별도로 신청해야 종합부동산세의 비과세혜택을 누릴 수 있다. 합산배제신청은 세무서를 직접 방문하거나 국세청 홈택스(www.hometax.go.kr)를 이용하여 할 수 있다. 의무임대기간을 채우기 전에 해당 임대주택을 양도하는 경우에는 비과세받은 세액을 추징당하게 되므로 주의해야 한다.
취득세 및 재산세도 감면된다
임대사업자가 임대를 목적으로 공동주택(오피스텔 포함)을 건축하거나 분양받아 취득하는 경우에 그 공동주택이 전용면적 60㎡ 이하라면, 취득세가 전액 면제된다(단, 취득세가 200만 원을 초과하는 경우에는 85% 면제). 다만, 취득세를 감면받으려면 주택 취득일로부터 60일 이내에 임대사업자등록을 마쳐야 한다. 이 혜택은 임대주택의 '건설 활성화'가 목적이므로 기존 주택을 매입하는 경우에는 취득세의 면제혜택이 없다.
한편 재산세에도 혜택이 있다. 2세대 이상의 임대용 공동주택을 건설·매입하여 임대하는 경우에는 전용면적이 40㎡ 이하라면 재산세가 전액 면제, 전용면적이 60㎡ 이하라면 재산세 50% 감면, 전용면적이 85㎡ 이하라면 재산세 25%가 감면된다.
오피스텔보유자도 주택임대사업자등록이 가능하다
기존에는 오피스텔보유자들이 주거용이 아닌 업무용으로 오피스텔을 임대하는 경우가 많았다. 이렇게 하면 부가가치세를 환급받을 수 있을 뿐만 아니라, 종합부동산세의 과세대상에서도 제외되고, 양도소득세의 산출 시 주택 수에 포함되지 않아 양도소득세의 중과세를 피할 수 있기 때문이다. 그런데 오피스텔을 업무용으로 임대하는 것으로 신고해 각종 세금혜택을 받은 후에 주거용으로 임대한 사실이 국세청에 의해 발각되는 바람에, 환급받은 부가가치세를 추징당하는 등 각종 세금폭탄을 맞는 경우도 빈번했다. 세금을 피해보려다가 가산세까지 물게 된 것이었다.
그러나 2012년 1월 26일 임대주택법이 개정되면서 일정 오피스텔을 임대주택의 범위에 포함시켰다. 오피스텔보유자들도 주택임대사업자로 등록을 하고 합법적인 절세 방법을 활용할 수 있게 되는 것이다. 즉, 종합부동산세의 합산배제, 전용면적 60㎡ 이하 취득세 면제, 전용면적 40㎡ 이하 재산세 면제, 양도소득세 중과세 배제 등 주택임대사업자로서의 세금혜택이 오피스텔임대사업자에게도 전부 적용된다.
또 소득세 절약 측면에서도 유리하다. 앞서 본 바와 같이 2채 이상 주택보유자가 임대사업을 하고 월세를 받는 경우 소득세가 과세되며 3채 이상의 주택을 보유한 사람이 임대사업을 하는 경우에는 전세보증금만을 받는 경우에도 보증금합계액이 3억 원을 초과하면 소득세를 과세하는 것이 원칙이다. 그러나 한시적으로 전용면적 60㎡ 이하의 소형 주택(기준시가 3억 원 이하)을 임대하는 경우에는 소득세 과세를 위한 주택 수 계산에서 제외하기로 했다. 즉, 여러 채의 오피스텔을 보유하고 있는데 모두 전용면적이 60㎡이하(기준시가 3억 원 이하)라면 보증금 합계액이 3억 원을 초과하더라도 소득세가 과세되지 않는다.
따라서 소형 오피스텔을 가지고 있다면 업무용보다 주거용으로 임대하고 사업자등록을 하면 세금이 상당히 절약될 수 있다.