투자접근법(영문해석판)

[율곡]

The investment approach(투자 접근법)
by 이승호

Premises
The investment approach to decision making in real estate is based upon the premise that many alternatives are available to the investor. Individual investors have a choice of purchasing stocks, bonds, real estate, a private business, or many other items. If the decision is made to purchase stock, they have an endless variety of companies and industries from which to choose equity investments. If the investors decide to purchase bonds, an almost infinite variety of legal provisions and features are available from many firms in different industries. Similarly, real estate investments are as varied as all the individual properties and legal provisions compounded. Investors have almost an infinite variety of investment alternatives from which to choose.

전제
부동산 의사결정에 대한 투자접근법은 투자자들이 여타의 많은 투자대안을 가지고 있다고 전제한다. 개별 투자가들은 주식, 채권, 부동산, 개인사업 혹은 많은 다른 대안들을 선택할 수 있다. 만약 투자자들이 주식을 산다고 하면, 투자자들은 매우 다양한 회사들과 산업들에 투자할 수 있다.(companies and industries from which to choose equity investments. - from which 는 companies and industries를 받아 to choose equity investments 뒤에 걸리는 것이므로 투자가들은 자기자본(돈)을 많은 산업과 그 산업내의 많은 기업들의 주식에 투자한다는 뜻) 만약 투자가들이 채권을 산다면, 각각의 산업 내 많은 기업들에게 적용되는 법률 조항들과 특성들이 존재한다. 위와 유사하게, 부동산 투자대안들에도 많은 개별자산과 이에 적용되는 법률조항이 있다. 투자가들은 선택가능한 무한히 많은 투자대안을 가지는 셈이다.


A second premise is that market imperfections may cause the price of an investment property to be higher or lower than the property's value. If perfect competition reigned, the market price would by definition equal value, and the price the purchaser paid would be justified. Markets, however, are not perfectly competitive. For example, real estate prices may fluctuate during the year if the market is more active in some reasons than others. Sellers may harbor an inflated opinion as to their propertyꡑs worth. Or owners may be under pressure to sell because they need their capital quickly or because they are moving out of town. If investors pay too high a price, Their return on investment (ROI) will be lower than necessary. But if investors pay a price lower than the propertyꡑs market value, their ROI will be higher than market returns on properties of comparable risk. Smart investors should continually be watching for "good buys"- properties whose prices are less than their long-term values. Successful investment strategy usually requires the ability to exploit market imperfections.

두번째 전제는 시장의 불안정성 때문에 투자부동산의 가격이 그것의 (본래)가치보다 높거나 낮을 수 있다는 것이다. 완전경쟁하에서라면, 당연히 시장가격은 가치와 같을 것이고 구매자가 지불한 가격은 정당하다. 그러나, 시장들은 완전경쟁적이지 않다. 예를 들면, 부동산 시장이 여타 시즌보다 당해 시즌에 더 움직임이 크다면, 그 해 부동산 가격은 요동칠 수 있다. 매도인들이 자신의 부동산 가치보다 부풀려진 가격을 고집할 수도 있다. 또한, 부동산 소유주들이 자본이 급하게 필요하거나, 도시외곽으로 이사를 해야 한다는 이유로 매도압박에 시달릴 수 있다. 만약 투자자들이 지나치게 높은 가격을 지불하면, 투자수익율은 필요수준을 밑돌것이다. 그러나 투자자들이 부동산의 시장가치보다 낮은 금액을 지불한다면, 수익률은 (투자 부동산과) 비슷한 위험을 가진 여타 부동산의 시장수익률보다 높을 것이다. 현명한 투자자들은 좋은 매물- 부동산의 장기적인 가치(시장균형하 시장가치)보다 가격이 싼 부동산-을 계속 찾는 사람이다. 성공적인 투자 전략은 보통 시장의 불완전성을 이용할 능력을 필요로 한다.


A third premise - and a corollary of the first two-is that the investors (or their advisers) must collect, assimilate, analyze, and draw conclusions from a large quantity of market data. To make choices among the almost infinite variety of investments and to identify good buys or bad buys, information must be available concerning the types of available properties, income and expense characteristics of the properties, rates of return obtainable from other types of competing investments. Investors who do not rely upon analysis of market data to guide their investment decisions are really not investors; they are gamblers.

세 번째 전제 - 앞의 두가지 전제로부터 당연하게 추론되는 것 - 는 투자자들(또는 그들의 조언자들)은 방대한 양의 시장자료를 수집, 이해, 분석하고 결론을 끌어내야 한다는 것이다. 거의 무한히 많은 각양각색의 투자대상들 가운데 좋은 구매와 나쁜 구매를 선택하고, 구분하기 위해, 이용가능한 부동산의 종류, 부동산으로부터 나오는 소득과 비용의 특성, 경쟁적인 다른 투자대상(기회비용으로써; 당해 부동산에 투자한 돈을 가지고 다른 대안에 투자했을 경우)에서 얻을 수 있는 수익률 등에 관한 정보를 이용해야 한다. 투자 결정의 안내자로써 시장자료 분석을 활용하지 않는 투자자들은 진정한 의미에서 투자자가 아니다. 그들은 도박사들이다.


objectives
With the great diversity of people, motives, and criteria applied by investors, one might expect chaos to reign without public planning and dictated decisions. Such is not the case. Even with the diversity on criteria and weights applied to these criteria, investors, as well as business enterprises, have certain ultimate objectives in common. These have been termed the profit, service, and social objectives. Although there may be disagreement as to the relative importance of the three objectives, most people in the real estate market, as in other markets, attempt to fulfill these objectives in a variety of ways. We do not contend that one thinks explicitly about the objectives rather, these objectives are in the nature of economic and social norms the fulfillment of which determines in the eyes of contemporarie whether one has been successful or not.

목표
많은 다양한 사람들, 여러 동기와 기준이 있다고 할 때, 사람들은 공공계획이나 독재자의 결정이 없다면 혼란이 세상을 지배할 것이라고 생각할 수 있다. 그것은 사실이 아니다. 기준과 기준의 (판단에 있어) 가중치의 다양함에도 불구하고, 기업은 물론 투자자들도 통상 어떤 최종의 목표를 가진다. 이익, 서비스 그리고 사회적 목표들이 그것이라고 볼 수 있다. 세 가지 목표의 상대적인 중요성에 대해 의견이 일치하지 않을 수 있음에도 불구하고, 다른 시장에서와 같이 부동산 시장에서도 거의 모든 사람들이 다양한 방법으로 이 목표들을 달성하려고 시도한다. 우리는 사람들이 그 목표들에 대해 명백하게 생각하고 행동한다고 주장하는 것이 아니다. 어느 쪽인가 하면, 경제적 사회적 규범이라는 측면에서 동시대 사람들의 관점에서 볼 때 누군가가 성공했는가 아닌가를 결정하는 어떤 것을 이루어 내는 것이 목표라는 것이다.(these objectives are (in the nature of economic and social norms) the fulfillment of which determines (in the eyes of contemporaries) whether one has been successful or not. ( )안의 것을 빼고, 이런 목표들은 사람이 성공한 것인가 아닌가를 결정하는 어떤 것을 달성하는 것)


profit objective.
Economic science is based upon the premise that people attempt to maximize their welfare by acquiring an optimal mix of valuable commodities and services. The extent to which one purchases any one commodity or service depends upon the benefit-financial or psychological-to be obtained from the item relative to the price that must be paid for it. Income is one of the primary benefits to be obtained from owning a productive commodity such as real estate. Income is desirable because with it one can purchase other commodities and services for ultimate consumption ; the rental income to many landlords buys their groceries. Another major type of benefit to be obtained from owning real estate is the psychological benefit (or amenities) buyers expect when they purchase residential real estate for self-occupancy. As in the case of the purchasers of income-producing properties, home purchasers are investors in the sense that they attempt to buy the type of house at the lowest price which will give them the greatest psychological "profit" or satisfaction. At times, business real estate is purchased for the prestige and status that may be attached to an impressive building. Business firms often construct buildings that are much more elaborate than would be necessary to carry on the firm's functions adequately and efficiently. The seagram Building on Park Avenue in New York City, for example, is constructed of bronze, which is artistically more striking, but it is also much more expensive than functionally comparable steel. In such cases it is doubtful whether the increased prestige will result in income that is sufficient to justify the increased cost of the building in a purely financial sense. Thus, profit must be measured in both financial and psychological terms.

이익목표
경제학은 사람들이 유용한 상품이나 서비스의 최적혼합을 획득함으로서 그들의 행복을 극대화하려고 한다는 전제를 바탕으로 하고 있다. 사람들이 어느 한 상품이나 서비스를 구매하는 정도는 지불 가격에 비교해서 얻는 (재정적 또는 심리적으로) 이득에 달려있다. 수익은 부동산과 같은 수익성 상품을 소유해서 얻는 주요 이익 중 하나이다. 소득은 그것을 가지고 사람들이 최종 소비를 위해 다른 상품과 서비스를 구매하기 때문에 유용하다. ; 많은 집주인이 임대 소득으로 식품잡화류를 구매한다. 사람들이 자신이 살기위해 주거용 부동산을 구입했을 때 부동산을 소유함으로써 얻게 되는 또 다른 주요한 이득은 구매자가 기대하는 심리적인 이익(또는 즐거움)이다. 수익용 부동산 구매자의 경우처럼, 주택구매자도 최대한의 심리적인 이익이나 만족을 줄 수 있는 부동산을 가장 싼 가격으로 구매하려 한다는 관점에서 투자자들이다. 간혹, (외관이) 매력적인 빌딩이 줄 수 있는 위신과 지위를 위해 사업용 부동산이 팔린다. 종종 기업들은 회사의 기능들을 적절하고 유효하게 수행하는데 필요한 것 이상으로 공들인 빌딩을 건설한다. 예를 들면, 뉴욕의 파크 애비뉴 거리에 있는 씨그램 빌딩은 동으로 건설되었다. 이 건물은 예술적으로 아주 인상적이지만, 동으로 건설하는 것은 기능적으로 비슷한 강철과 비교해 상당히 비싸다. 그런 경우, 순수하게 재무적인 관점에서 위신의 증가가 빌딩의 건설비용 증가를 정당화하기에 충분한 수익을 가져올 것인지는 자못 의심스럽다. 그러므로, 이익은 재무적, 심리적 양 측면에서 측정되어야 한다.


Service objective.
The service objective can be described from two points of view - both relative to the profit objective. First, service may be regarded as the ultimate objective. In this view each economic unit - a person or business - should strive to provide a service. If a needed service is provided at a reasonable price, the business or investor will indeed make a profit. The second viewpoint regards profit as the ultimate objective. If business firms or investors obtain a profit in the long run, a service has been provided. Since debating which of the two viewpoints is correct is a little like arguing which came first, the chicken or the egg, it may be well to regard profit and service as equally important. Certainly the two go hand in hand, and the accomplishment of both is necessary for the continued existence of an economic unit.

서비스목표
서비스 목표는 이익 목표에 비해 두 가지 관점에서 설명되어질 수 있다. 첫번째, 서비스를 최종적 목표로 볼 수 있다. 이런 관점에서 경제 단위 -개인 혹은 기업- 는 서비스를 제공하기 위하여 노력한다. 기업이나 투자가가 필요한 서비스를 저렴한 가격으로 제공한다면, 그들은 확실히 돈을 벌 것이다. 두 번째 관점은 이익을 최종 목표로 보는 것이다. 장기적으로 기업이나 투자가가 이익을 얻을 수 있다면, 그 서비스를 제공할 것이다. 두 가지 관점 중에 어느 것이 옳은가에 대해 논쟁하는 것은 닭이 먼저냐 계란이 먼저냐를 따지는 것과 다를바가 없으므로 이익과 서비스를 똑같이 중요하게 생각하는 것이 좋을 것이다. 확실히 이 두 가지가 협력관계에 있고, 양쪽 다 성취하는 것이 경제 단위의 지속적인 존재를 위해서는 필요하다.


Social objective.
If the profit and service objectives are regarded as having equal importance, they must share the glory with yet another motivating force. The social objective recognizes an investor's or a business's responsibility to society. This responsibility stems from the fact that no business executive or investor is truly "self-made." As Samuelson points out: If ever a person becomes arrogantly proud of his economic productivity and his level of real earnings, let him pause and reflect. If he were transported with all his skills and energies intact to a primitive desert island, how much would his money earnings buy? Indeed, without capital machinery, without rich resources, without other labor, and above all without the technological knowledge which each generation inherits from society's past, how much could he produce? It is only too clear that all of us reap the benefits of an economic world we never made.

사회적 목표
이익과 서비스 목표가 똑같이 중요성을 가지고 있다고 생각하면, 그것들은 하나(이익 혹은 서비스)가 또 다른 하나(서비스 혹은 이익)에게 동기부여 한다는 점에서 양자가 그 영광을 함께 해야 한다. 사회적 목표는 사회에 대한 투자자 또는 기업의 책임을 인정한다는 점에서 나온다. 이러한 책임이란 것은 어떤 기업 경영자나 투자자가도 자기 힘만으로 성공할 수 없다는 사실에서 유래한다. 사무엘슨은 다음과 같이 지적했다. : 어떤 사람이 자신의 경제적 생산성과 실질 소득수준을 뽐내며 거드름을 피운다면 잠시 멈추어 심사숙고하게 나두어라, 만약 그가 자신의 모든 기술과 능력을 가지고, 원시적 사막 모래언덕에 옮겨져 고립되었다면, 그가 가진 돈으로 (무엇을) 얼마나 구매할 수 있을까 ? 정말로 기계 없이, 풍부한 자원없이, 타인의 노동력 없이 그리고 무엇보다도 각 세대가 과거부터 물려받아 온 기술적인 지식없이, 그가 (어떤 것을) 얼마나 생산할 수 있을까? 우리가 과거 이룬적이 없는 경제적 편익들을 (오늘날) 우리 모두가 누리고 있다는 것은 너무나 명백하다.





How does the investor-business executive pursue the social objective? By engaging in an economically and socially useful activity which is both legal and ethical. The danger of engaging in illegal activities is evident. The danger of engaging in unethical activities is not so clear. Consider the case of a landlord who creates or maintains an unsafe, unhealthful slum tenement. In most cases, refusal to improve undesirable conditions has been defended by landlords on the ground that the additional rent cannot be sufficiently charged to justify the added expenditure of maintaining or improving property. In some cases this contention is valid. Particularly where government-imposed barriers exist-such as the long-standing rent control in New York City or confiscatory levels of the property tax-proper maintenance of existing units, as well as the construction of new units, is inhibited. Public policy should effect a more viable economic framework that will justify maintenance expenditures. However, in other cases slumlords have condoned unacceptable living conditions in their rental units when the income produced by the units would have justified greater maintenance expenditures. Such practices may be extremely profitable in the short run, and for individuals the short run may be a sufficiently long period of time to enable them to acquire desired wealth. Over a longer period of time, however, such activities will be limited or precluded by society.

투자자-기업의 경영자는 어떻게 사회적 목표를 추구할까? 경제적으로나 사회적으로 합법적이고 윤리적인 유용한 활동에 참여함으로서 사회적 목표를 수행한다. 불법적인 활동에 참여하는 위험하다는 것은 분명하다. 비윤리적인 활동에 참여하는데 따른 위험은 분명하지 않다. 위험하고 비위생적인 슬럼가 임대주택을 짓거나 유지 관리하는 집주인의 경우를 생각해보라. 대부분의 경우, 집주인들은 임대주택을 운영하거나 개선하여 얻는 추가적 임대소득이 추가적 비용을 충분히 충당하지 못한다는 것으로 바람직하지 못한 조건들을 개선하지 않는 것에 대해 변명해왔다. 몇몇 경우, 이 주장은 타당하다. 특히 뉴욕시의 장기간에 걸친 지속적 임대료 통제 또는 과도한 수준의 재산세 징수와 같이 정부가 부과한 장벽이 존재하는 지역은 새로운 건물건축은 물론 기존 건물의 적정한 유지관리가 금지된다. 공공정책은 유지비를 정당화할 수준의 실용적 경제적 틀로 짜여져야 한다. 그러나, 다른 경우에 빈민가의 집주인들은 그들의 임대건물에서 나오는 소득이 보다 많은 유지 비용을 충당할 때에도 거주자들이 받아들이기 어려운 거주조건들을 묵과한다. 그러한 행동들로 인해 단기적으로 큰 이익을 볼 수 있고, 단기라는 것이 개별 투자가들의 관점에서 얻고자 하는 부를 충분히 가능하게 해주는 (의미에서) 장기일 수도 있다. 그러나 아주 장기적으로는 그러한 활동들은 사회에 의해 제한되거나 배제될 것이다






In attempting to accomplish the three objectives, investors often arrive at similar conclusions about how best to go about the task. For example, in striving to maximize the benefits of home ownership within their capacities, many people have similar ideas of what type, size, and location of a house best fulfills their wants. Thus, we find districts and neighborhoods having homes with similar characteristics. Further, the residents of those homes are likely to have similar income levels, educational attainment, and social status in the community.

세가지 목표를 달려하려 할 때 투자자들은 간혹 그것을 어떻게 달성하는가 하는 최선책에 관하여 비슷한 결론에 이른다. 예를 들어, 많은 사람들이 능력 범위내에서 주택 소유에 따른 이익을 극대화하기 위하여 노력할 때, 그들은 어떤 형태와 크기, 그리고 어떤 위치의 주택이 그들의 욕구를 최대한 충족시킬 것인가하는 문제에 대해 비슷한 생각을 갖고 있다. 그런 이유로, 우리는 거리나 이웃에서 유사한 특징을 가진 집들을 보게 된다. 게다가, 그러한 집들의 거주자들은 소득 수준, 교육정도 그리고 집단에서 사회적인 지위도 비슷한 경향이 있다


Investment criteria
The real estate decision maker needs to consider certain criteria in judging alternative investments. In effect the following questions are asked : " What is a good investment for my particular purpose? What purchase price should be paid?" The following criteria provide the standards by which to answer these questions.

투자기준
부동산 의사 결정자들은 선택적인 투자대안들 중에서 판단을 내리는데 몇몇 기준들을 고려할 필요가 있다. 실제로, 다음과 같은 질문을 한다: 내 개별적인 목적에 맞는 좋은 투자는 무엇일까? 구매가격은 얼마를 지불해야 하는가? 다음 기준들은 이에 대한 표준적인 것들이다.

Return on investment.
Return on investment, or yield, is a percentage relationship between the price investors must pay and the stream of income dollars they obtain from the investment. For example, if $1,000 was paid for a piece of land from which investors expected to receive net $100 per year for as long as they held the land, their return on investment would be 10 precent.

투자 수익률
투자 또는 소득에 대한 수익률은 투자자들이 지불해야 하는 가격과 투자를 통해 얻는 소득액의 흐름간의 비율관계이다. 예를 들어, 투자자가 $1000를 지불하여 토지를 구매하고 토지를 소유하고 있는 한 매년 $100의 순수익을 얻는 다고 예상하면 투자수익률은 10%가 된다.
In the case of land, investors assume it does not wear out or lose value during the life of the investment: therefore, the investors could recover their capital at any time simply by selling the land, which should bring about $1,000. The ROI calculation becomes more complicated for investments such as buildings which wear out and lose value during the life of the investment. In addition to receiving a return on their invested capital, the investors must plan for the return of their capital from the income stream. For example, if investors pay $10,000 for a building and the building losses value(depreciates) over the next 20 years, the investors must obtain, in addition to their 10 percent on the outstanding balance of the investment, 5 percent of $10,000 ($500) so that at the end of the 20th year they will have recovered the $10,000 invested capital.

토지의 경우에 투자자들은 투자기간동안 감가상각 되거나 가치를 상실하지 않는다고 가정한다. : 그러므로, 투자자들은 언제든지 그 토지를 처분함으로써 자본을 회수할 수 있다. 그것은 $1000에 팔리어야 한다. 투자수익률 계산은 투자기간동안에 감가상각이 발생하거나 가치를 상실하는 건물과 같은 투자에 있어서는 좀더 복잡하다. 투자자본에 대한 수익을 얻는 것에 외에 투자자들은 소득흐름 내에 그들의 자본회수를 위한 계획도 수립해야 한다. 예를 들면, 투자자들이 건물가격으로 $10,000을 지불하고 그 건물이 이후 20년 동안 감가상각된다면, 투자자들은 투자의 공시잔고에 대한 10%외에 20년째 되는 해에 $10,000의 투자자본을 회수하기 위해 $10,000에 대해 5%의 추가적인 소득을 얻어야 한다.

Business risk.
Two types of risk enter into a determination of whether an expected return for a specific investment is sufficiently high-business risk and financial risk. Business risk concerns the probability that the income-producing ability of the investment (or business) will not be as great as expected. Although a return on the investment has been estimated, there is some probability that this expectation will not be realized. Any cause of such a loss that has its source in the investment itself would constitute a part of the business risk. For example, if an apartment building cannot be rented at the rates anticipated by an investor, the property may have to be sold to pay the investor's obligations. Manifestation of business risk will have resulted in loss of th investment.

사업상 위험
특정투자에 대한 기대수익률이 충분히 높은가를 결정하는 것과 관련 두가지 종류의 위험이 있다. - 사업상 위험과 재무상 위험. 사업상 위험이란 투자(또는 사업)에 따른 수익창률능력이 기대만큼 크지 않을 가능성을 말한다. 투자수익률을 추정했다 하더라도 그 기대치가 실제로 실현되지 않을 가능성이 있다. 투자동기의 원천인 어떤 것을 잃어버리는 것이 사업상 위험의 일부일 수 있다.(바로 뒤의 임대를 위해 아파트를 구매했는데, 아파트 임대가 되지 않는 경우) 예를 들면, 아파트 건물이 투자자가 예상한 정도로 임대되지 않는다면 그 부동산은 투자자의 (계약이나, 할부상의) 의무를 이행하기 위해서 매각될 수도 있다. 사업상 위험의 징후는 결국 투자손실로 나타난다.

Business risk stems from two sources - internal operating difficulties (or inefficiencies) and external factors. The ROI calculation may assume that revenues and expenses will be kept at a particular level. Perhaps, however, poor management does not achieve a high tenant occupancy or does not take advantage of discounts in purchasing supplies. Because of such internal operating inefficiencies the return will be lower than expected.

사업상 위험은 내부운용상의 어려움 (또는 비능률) 과 외부요소, 두가지 원인에서 유래한다. 투자수익률 계산은 수익과비용이 특정한 수준으로 유지 될 것이라고 가정한다. 그러나 경영미숙으로 임대율을 높이지 못하거나 구매처에 할인혜택을 받지 못 할 수 있다. 그런 내부운용상 비능률이 존재하면 수익률이 기대치보다 떨어질 것이다.

Externally the demand for a particular product or the sevices provided by real estate may diminish. New apartment buildings may be erected, causing the relative attractiveness of older buildings to decline: or general economic conditions may force business tenants to get by with less office space, thus affecting the ability of management to lease space designed for this purpose.

외부적으로 부동산에 의해 제공되는 특정한 산출물 또는 서비스에 대한 수요가 감소할 수 있다. 오래된 건물에 대한 매력을 상대적으로 감소시키는 신축아파트 건물이 세워 질 수도 있고 또한, 전반적인 경제 상황이 기업에게 보다 적은 사무실공간을 사용할 수 밖에 없도록 만들어, 공간에 대해 임대할 수 있는 능력에 영향을 미친다.

The uncertainties associated with investment ventures of this kind can be compared to relatively riskless investments such as government bonds. With the latter type of investment there is virtually on business risk. The investor can be confident of receiving interest as scheduled and return of principal at the bond's maturity. Obviously. the increased risk associated with real estate investments causes the investor to demand a greater return expectation before investing. The greater the business risk, the higher must be the expected return over and above the available rate on relatively riskless government bonds.

정부발행 채권과 같은 상대적으로 위험이 없는 투자와 이런 종류의 투자와 관련된 불확실성을 비교할 수 있다. 정부발행 채권을 구입하는 것은 실제로 사업상 위험이 없다. 투자자는 확실히 예정된 대로 이자를 지급받고 채권의 만기에 원금을 돌려 받을 수 있다. 분명히, 부동산 투자는 위험이 크므로(증가된 위험) 투자자는 투자전에 높은 기대수익율을 요구한다. 사업상 위험이 크면 클수록 상대적으로 위험이 없는 정부발행채권에서 얻을 수 있는 수익률 이상으로 기대수익율이 높아야 한다.

Financial risk.
Most real estate investors use borrowed funds in the purchase of real estate. Although business risk is present even when no borrowed funds are used, financial risk is strictly dependent upon the amount of and legal provisions concerning borrowed funds. If the income produced by an investment falls below the payment which was specified in the debt agreement, the owner will have to either sell the property to satisfy the debt or make the payments from other resources. For most investment, of course, the property's income-producing ability is expected to cover all expenses, including debt service.

재무상 위험
대다수의 부동산 투자자들은 부동산 구매시 차입자금을 이용한다. 차입자금을 쓰지 않을 때에도 사업상 위험이 존재함에도 불구하고, 재정상 위험은 차입금액의 정도와 그에 관련된 법률적인 조항들에 의해 엄격히 좌우된다. 투자에 의해 벌어들인 소득이 채무계약에 명시된 불입금을 밑돈다면 소유주는 부채를 상환하기위해 부동산을 팔거나 다른 재원으로 불입금을 충당해야 할 것이다. 당연히, 대부분의 투자에서 부채에 따른 모든 비용들을 보상할만한 부동산의 수익율을 기대한다.

In deciding upon an acceptable rate of return, investors should consider financial risk. They should not accept a return that barely compensates them for the burden of losing the property if debt payments cannot be made. On the other hand, if investors have adequate personal resources to cover any such deficiency, the financial risk is lower.

요구 수익률을 결정함에 있어서 투자자들은 재정상 위험을 고려해야한다. 투자자들은 부채 상환을 할 수 없다면, 부동산을 잃어버릴 수 있는 부담에 대해 거의 보상이 이루어지지 않는 수익률을 받아들여서는 안된다. 반면, 투자자들이 그러한 부족액을 층당할만한 충분한 개인적인 재원을 갖고 있다면 재정상 위험은 훨씬 적다.

Cost of capital.
An investor's cost of capital determines whether the expected return on investment is sufficiently high. Investors should not purchase any investment which does not provide a return equal to the price they must pay for borrowed funds and the return they could obtain on competing investments. In calculating their cost of capital, investors should weight the cost from each source by the percentage of funds obtained from that source. For example, if a $100.000 investment property were financed by 60 percent debt funds and 40 percent equity (the investor's own funds), the cost rates of each would be weighted accordingly. Suppose the debt funds cost 8 per cent interest on a mortgage and other equity investments with a comparable risk yield 12 percent. If the proportion of debt and equity funds employed by investors are expected to remain constant, the cost of capital calculation would be as follows:
Mortgage debt (0.60 × 8%)․․․․․․ 4.8%
Equity (0.40 × 12% ) ․․․․․․․․ 4.8%
Weighted average cost of capital ․․․ 9.6%
The investments should not be purchased unless its expected return is at least 9.6 percent.

자본비용
투자자의 자본비용은 투자에 대한 예상 수익률이 충분히 높은지 여부를 결정한다. 투자자들은 그들이 차입자금에 대해 지불해야할 가격과 여타 투자가능한 다른 대상에서 얻을 수 있는 수익률과 동일한 수익(률)을 제공하지 않는 어떠한 투자대상들도 매입해서는 안된다. 자본비용을 계산함에 있어서 투자자들은 비용 조달 원천에서 얻어진 자금의 비율에 맞게 각 조달 원천별 비용에 가중치를 두어야 한다. 예를 들면 $100,000의 투자부동산이 60%의 차입자금과 40%의 자기자본(투자자 자신의 자금)으로 조달되었다면 각각의 비용에 대한 비율은 그에 따라서 가중되어야 한다. 담보대출에 대해 8%의 이자 비용을 지급하고 여타의 자본투자에서 동등한 위험수익률이 12%이라고 가정하자. 투자자들에 의해 사용된 부채와 자본비율이 일정하다고 하면 자본비용의 계산은 다음과 같을 것이다;
담보대출부채(0.60×8%)-----------4.8%
자기자본 (0.40×12%)----------4.8%
가중평균자본비용----------------9.6%
기대수익률이 최소한 9.6%가 되지 않는 한 이 투자를 해서는 안된다.

Stability of income.
The stability of income can be of importance in an investment situation. Particularly with respect to the financial expenses, the income pattern can be crucial. If the income should fall below the debt service requirement for any period, the owner would have to use other resources to make the payment, allow the property to be sold, or make special arrangements with the lender. Over a longer period the income might be adequate to provide the desired return: in the short run it could mean loss of property.

수익의 안정성
수익의 안정성이 투자에서 있어 중요할 수 있다. 특히 재정상 비용과 관련해서 수익패턴이 중요할 수 있다. 수익이 어느 기간동안 부채관련 필요조건 이하로 떨어진다면 소유주는 채무상환을 위해 다른 재원을 사용하거나 부동산을 매각하거나 대출자와 특별한 합의를 해야만 할 것이다. 보다 장기에 있어 수익이 요구수익률을 충분히 달성할 수 있더라도 당장 그것은 자산의 손실을 의미한다.(일정시기에 수익이 적고 긴기간 동안 합친 수익이 커서 총량적으로는 요구수익률을 달성한다고 하더라도)

This graph depicts a dangerous situation for investors. During two months of the year the income is less than the debt service requirement. The difference of $250 per month will have to be paid out of investors' personal funds, or they must be prepared to lose the property.

이 그래프는 투자자들에게 위험한 상황을 보여주고 있다. 년중 두달동안 소득이 부채상환 요건 이하이다. 월 $250의 부족액은 투자자 개인의 자금으로 지불되어야 하거나 부동산을 잃어버릴 각오를 해야 한다.

Liquidity.
While the aforementioned criteria may be favorable, investors might not find the investment desirable. They may realize that at any time they might have to sell the investment to meet a specific need. Real estate is sometimes vulnerable to a lack of liquidity, which is defined as the ability to sell the property quickly for at least as much as the amount invested. Therefore, in most such investments there should be a high probability that neither the equity funds nor the borrowed funds will be needed on short notice.

유동성
앞서 언급한 기준들이 적합하더라도 투자자들은 매력적인 투자대상을 찾지못할 수도 있다. 그들은 어느 시점 특정한 필요에 의해 부동산을 팔아야만 한다는 것을 알 수도 있다. 부동산은 때때로 유동성 부족이라는 취약점을 갖고 있는데 유동성이란 최소한 투자된 금액으로 재빨리 부동산을 매각할 수 있는 능력으로 정의된다. 그러므로 대개의 투자에서 출자금이나 차입자금을 급히 필요로 하지 않을 가능성이 높아야한다.

Investments providing high liquidity typically yield a lower return than less liquid investments. In other words, investors must be willing to pay for liquidity, and if they need a high degree of liquidity, they would probably resort to lower-yielding, high-grade corporate or government bonds.

일반적으로 높은 유동성을 제공하는 투자는 유동성이 떨어지는 투자에 비해 수익률이 낮다
바꾸어 말하면, 투자자들은 유동성에 대해 기꺼히 비용을 지불해야 하고 그들이 높은 수준의 유동성을 필요로 한다면 투자자들은 아마도 수익률이 낮거나, 우량기업 혹은 정부발행채권에 투자해야 할 것이다.









The degree of liquidity for real estate is often a function of the type of property under consideration. Special-purpose properties of relatively high value are less liquid than general-use properties. Houses medium-price range(say $60,000 to $ 70,000)are more liquid than very large or small houses. Usually, the wider the market for any investment, the greater is the chance for recovering the capital investors.

부동산에 대한 유동성의 정도는 종종 고려중인 자산 형태의 함수이다. 비교적 높은 가치가 있는 특수목적 부동산은 일반용도 부동산보다 유동성이 떨어진다. 중간가격대(말하자면 $60,000에서 $70,000)의 주택은 보다 크거나 보다 작은 주택보다 유동성이 높다. 보통 어떤 투자에 대한 시장이 크면 클수록 투자된 자본을 회수할 기회가 많은 법이다.


Applicability of investment approach
In this book we include our entire study of the administration of real estate within the framework of the investment approach. We feel the this approach is superior to others because it facilitates the important aspect of decision making. Decision making was shown in Chapter 1 to be the key element in the administration of real estate resources, and is through the investment approach that decision making is understood.

투자접근법의 적용
본서에서 우리는 투자접근방법의 틀 속에서 부동산 관리 전반에 걸친 학습을 다루고 있다. 우리는 이들 접근방법이 의사결정의 중요한 측면에 대한 이해를 용이하게 하기 때문에 다른 방법들보다 우수하다고 생각한다. 제 1장에서 의사결정이란 부동산재원관리에 핵심적인 요소임을 제시하였다. 투자 접근법에 의해 의사결정과정을 이해할 수 있다.

Non-income-producing properties.
The investment approach might be regarded as inappropriate for the analysis of properties they do not produce dollar income, such as single-family residences, public parks, school buildings, and libraries. The benefits from properties this type may not accrue in the form of monetary income and may indirect are even unmeasurable. Coons and Glaze have shown that buying a home most people are concerned with consumption motive such as the services the home will provide and the prestige and status to be obtained, rather than financial advantage. A " good address, an impressive architectural design for a home, the beauty of a park, attractiveness of a school are intangible benefits. Decisions are made whether to develop or purchase these types of properties. Upon what basis are these decisions made? What type of analysis goes into the decisions? We submit that the investment approach, which recognize that the outlay must be justified by the expected returns - whether these returns be monetary or psychic-provides the best approach understanding the ubiquitous decision-making requirement.

비수익성 부동산
투자접근법이 단독주택, 공원, 학교건물과 도서실같은 비수익성 부동산의 분석에는 부적당하다고 생각되어 질 수도 있다. 이런 유형 부동산의 이익은 금전적인 소득형태로 발생되지 않을수도 있고 간접적이나 심지어 측정불가능할 수도 있다. Coons와 Glaze는 대다수의 사람들이 주택을 구입할 때 주택이 제공하는 재정상의 이점 보다는 주택이 제공하는 위신이나 사회적 지위 같은 서비스에 대한 소비동기와 주택구입간에 관련이 있음을 밝혔다. 좋은 주거지역, 인상적인 건축디자인, 아름다운 공원, 학교의 매력은 무형의 이익들이다. 이런 형태의 부동산을 개발할 것인가 구매할 것인가 결정한다. 어떤 근거로 이러한 결정들을 내릴까? 어떤 분석을 통해 의사결정을 겸토하는가? 우리는 지출액을 기대수익으로-이러한 수익이 금전적이든 심리적이든간에-정당화할 수 있어야 한다라고 하는 투자접근법이 모든 의사결정에 관한 필요조건에 최선의 접근법을 제공하고 있다고 본다.