부동산 중개업자 등이 반드시 알고 있어야 중개업무 주요판례2

[랜드뱅크김진민]

■ 매수인이 무단 증축된 부동산임을 알고 있었을 경우 확인·설명의 범위
(서울고법 2013. 3. 28 선고 2012나44596 판결)

중개보조원이 대상 부동산을 3~4회 정도 방문하고 등기부등본을 확인하여 넓은 부분이 확장되었음을 알게 되었음에도 그와 같은 점을 문의하는 매수인에게 ‘이 일대에 확장된 집들이조금 있다’고 하였고, 매매계약 체결 이후 잔금 지급 전 매수인이 등기부상의 면적이 실제면적에 비하여 상당히 적다는 점에 관하여 문의하자, ‘확장된 집이 조금 있고, 아직까지 문제가 된 사례를 본 적이 없었다’고 답하였으며, 그후 매수인이 재차 문의했을 때에도 관할관청이나 법률전문가에게 문의하여 보거나 관련 서적 등을 통하여 확인함이 없이 단지 인터넷정보나 주변 중개업소를 통하여 들은 것을 토대로 ‘이행강제금을 어느 기간 내면 한시적으로 양성화된 사례가 있다’고 답하였다면 중개행위를 함에 있어서 필요한 설명의무를 다하지 못한 과실이 있다. 라고 판결하였습니다.


■ 중개를 하면서 부동산의 정확한 경계를 확인하여 설명하여야 하는지
(부산지법 2013. 4. 18. 선고 2011가합24138판결)

부동산중개업무에 종사하는 부동산중개업자는 부동산거래에 관해서 전문적인 지식과 경험을 가진 전문가이고, 부동산중개업자에게 부동산매매에 관한 중개행위를 의뢰하는 사람은 이러한 부동산중개업자의 지식과 경험을 신뢰하여 부동산중개를 의뢰하는 것이 일반적이므로, 부동산중개업자로서는 위탁자에 대하여 위임계약에 따른 선량한 관리자로서의 주의의무를 부담함은 물론 그 중개행위를 함에 있어서는 중개대상물의 상태나 입지 등에 관해서 조사하고 이를 확인하는등 매수인으로 하여금 예상 밖의 손해를 입지 않도록 충분히 주의를 기울여야 할 업무상 주의의무가 있고, 이는 부동산중개업자를 도와 중개에 관한 보조업무를 수행
하는 중개보조인 또한 마찬가지라고 할 것이다.

매수의뢰를 받아 이 사건 각 부동산에 대한 매매 중개를 함에 있어, 이 사건 각 부동산의 현황 및 입지가 원고가 이를 매수함으로써 달성하고자 하는 목적에 부합하는 것인지, 이 사건각 부동산 경계는 어떠하고 인접 토지는 어떻게 구분되는지, 매도인이 이 사건 각 부동산에 대한 경계측량을 한 사실이 있는지 그 결과는 어떠한지 등에 대해 조사·확인하고 이를 원고에게 제시 할 의무가 있음에도, 매수인인 원고에게 이 사건 각 부동산의 경계를 확인하지 아니하고 이를 설명하지도 아니한 과실이 있다. 라고 판결을 하였습니다.

참고: 이 사건 특약에는 일반적으로 중개업자의 면책을 위하여 "현장확인 및 서류검토 후 계약한다." 라는 내용으로 기재되었으나 이는 재판실무에서는 받아들여지지 않을 가능성이 높으므로 유의하여야 합니다.

■ 건물의 용도, 면적에 대한 확인·설명의 범위
(울산지방법원 2013. 9. 4. 선고 2013가단2206 판결)

중개업자는 중개를 의뢰받은 경우에는 중개가 완성되기 전에 당해 중개대상물의 종류·소재지·지번·지목·면적·용도·구조 및 건축연도 등 중개대상물에 관한 기본적인 사항을 확인하여 이를 당해 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자하는 중개의뢰인에게 성실·정확하게 설명하여야 하고(법 제25조 제1항, 동법 시행령 제21조 제1항 제1호), 당해 중개대상물의 거래상의 중요사항에 관하여 거짓된 언행 그 밖의 방법으로 중개의뢰인의 판단을 그르치게 하는 행위를 하여서는 아니 되며(법 제33조 제4호), 중개업자는 중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다(법 제30조제1항). 살피건대, 공인중개사인 피고가 중개의뢰인인 원고에게 중개대상물인 이 사건 점포에 관하여 그 건축물의 용도 등을 정확히 설명하였다는 점을 인정할 만한 아무런 증거가 없고, 오히려 위 인정사실에 의하면, 피고는 건축물대장에 기재된 이 사건 건물의 정확한 용도, 면적에 대한 관한 내용 및 그 기재된 용도와 달리 이 사건 점포를 상업용으로 사용한다면 관할관청으로 부터 언제든지 철거명령을 받을 위험성이 크다는 점을 원고에게 제대로 설명하지 않은 사실이 인정될 뿐이므로, 피고는 법 제30조 제1항에 따라 위 설명의무를 위반함으로 인하여 원고가 입은 손해를 배상할 책임이 있다. 라고판결을 하였습니다.

■ 중개보조원이 취득시 제세 감면 정보를 잘못 설명한 경우
(서울동부지법2013.10.23. 선고 2013나2988 판결)

중개업자는 공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률(이하, ‘공인중개사법’이라한다) 제25조 제1항 , 동법 시행령 제21조 제1항 제9호 에 따라 중개가 완성되기 전에 중개대상물에 대한 권리를 취득함에 따라 부담하여야 할 조세의 종류와 세율을 확인하여 이를 중개의뢰인에게 성실ㆍ정확하게 설명해야 할 의무가 있다.

중개업자는 중개보조원으로 하여금 중개업무를 보조하도록 하였는데, 중개보조원은 2011. 12월 말일까지 잔금지급을 마칠 경우에만 취득세와 지방교육세가 한시적으로 50%씩 감면되고 이 아파트의 매매와 같이 잔금을 2012. 4. 28.에 지급하는 경우에는 감면 대상이 되지 않음에도 불구하고, 이 아파트 매매의 경우에도 취득세와 지방교육세가 50%씩 감면되어 취득가액의 2.2%라고 잘못 설명하였고, 이로 인하여 매수인들은 실제 본인들이 부담하여야 할 세금을 감안하여 이 아파트의 매수 여부를 결정할 기회나 잔금 지급기일을 2011.12월 말 이전으로 정하여 세금을 줄일 수 있는 기회를 잃어버린 채 이 사건 매매계약을 체결하게 되었다고 할 것이므로, 중개업자는 공인중개사법 제15조 제2항 , 제30조 제1항 에 따라 매수인들에게 중개보조원의 과실로 인하여 매수인들이 입은 손해(매수인들이 감면받지 못한채 납부한 세액 상당액) 및 이에 대한 지연손해금을 배상할 책임이 있다. 라고 판결을 하였습니다.