칼럼 ▶베니아◀ 돈이 없어도 지속적인 투자는 가능하다!

[공블리]

[1차 공통주제 칼럼]

<7월의 공통 주제>

1. 부동산 투자를 위해 종잣돈 모으는 법

2. 부동산 투자의 첫 시작은 어떻게 하면 좋을까?

3. 현장 조사 잘하는 법

▶ 베니아님은 7월의 공통주제 중 1번을 선택하였습니다.

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칼럼 작성자

<베니아>

안녕하세요. 베니아 입니다.

이전 글들에 많은 공감을 해주셔서 감사합니다.

이번 칼럼은 7월 공통주제 중에서 선정하게 되었습니다.

이번에도 마찬가지로 어떤 주제를 선정할까 많은 고민을 하다가,

투자를 하는 분이라면 모두가 궁금해 하고 공감하실 주제로 정했습니다.

부동산 투자를 하다보면 “투자금 부족”의 이유로 투자에 어려움을 겪고 있는 분도 계실 거라 생각합니다.

그래서, 그동안 제가 투자경험을 통해 느꼈던 부분을 반영하여 글을 작성해 보았습니다.

충분한 투자금이 있다면 투자에 속도를 더 낼 수 있을 것이고, 손쉽게원하는 목표에 다가 갈 수 있을 것입니다.

일반적으로 투자금을 마련하는 일은, 고되고 오래 걸린다고 생각하는 경우가 많습니다.

하지만, 생각의 기준을 바꾸고 그에 맞춰 행동한다면, 일정수준의 투자금 확보가 가능하다고 생각합니다. 

이 글을 보시기 전에, 이전 칼럼을 먼저 읽고 보시는 것을 추천드립니다.

[ 20개월동안 21건의 부동산을 처리하며 ↓ ]

[ http://cafe.daum.net/happy-tech/RDZI/28 ]

[ 무주택자라면 주택구입에 신중해야 하는 이유 ↓ ]

[ http://cafe.daum.net/happy-tech/RDZI/38 ]

이번칼럼은 “Save Money (돈을 절약하다)”보다는 “Make Money (돈을 벌다)”의 관점에서 중점적으로 다루어 보려고 합니다.

돈을 절약하는 방법들에 대해서는 인터넷을 비롯한 각종 매체에서 자주 다루기 때문에 별도로 언급하지 않겠습니다.

다만, “무료재무설계”상담 등을 통해서 검토되지 않은 보험상품 등의 가입 또는 은행에서 권유하는

"10년동안 1억 만들기(방카슈랑스)”와 같은 상품 등은 되도록 "지양"하셨으면 합니다.

왜냐하면, 몇몇 상품들은 고객들을 위한 합리적인 재무 설계라기보다는, 사업비와 수당이 많이 책정된 상품을 권할 확률이 높기 때문 입니다.

저 또한 사회 초년생때 재무 설계를 받으며 크게 느꼈던 부분이었기에, 꼭 유의하셨으면 하는 마음에 언급하고 넘어 갑니다.

그리고, 개인적으로 본격적인 부동산 투자를 하고자 하시는 분들이라면 돈을 쪼개기 보다는 합쳐서 "목돈"을 만들어 두어야 한다고 생각합니다.

특히 부동산 투자에서는 급매물은 잡는다거나, 입찰을 한다거나, 갑자기 분양권 당첨이 되어 계약금을 필요로 하는 일들이 있습니다. 그러기 때문에, 저는 보통 투자금을 뭉쳐두고 어느 정도의 여유자금이 가용 가능한지 항시 확인하는 편입니다.

그럼 본격적으로,

“지속적 투자를 위한, 부동산 투자금 만드는 방법”에 대해 설명 드리겠습니다.

많은 분들께서 활용하고 계시는 “신용대출”입니다.

본인 연봉의 100~120% 한도까지 은행에서 대출을 받을 수 있습니다.

마이너스 통장은 0.5%가량 금리가 더 높지만 입출금이 자유로워 많이 사용하시는 편입니다.

대출 약정시에는 처음부터 최대한 거치기간을 길게 선택하여 원금상환 시점을 늦추는게 좋다고 생각합니다.

그리고, 가지고 있는 청약통장 및 각종보험 들을 가지고 “약관대출”을 받을 수 있습니다.

신용등급에는 영향이 없으며, 한도는 4~5% 가량 나올 수 있습니다.

주변을 보면 목돈마련의 이유로 “청약통장 해지”를 자주 보곤 합니다.

하지만 청약통장으로 약 80% 한도 2%후반의 대출이 가능하기에, 쉽게 청약통장을 해지하는 일은 없었으면 합니다.

투자를 통해 대출금리 이상의 수익을 낼 수 있다는 확신이 있다면,

신용대출 및 약관대출등을 통해 일정 수준의 투자금 마련이 가능 할 것입니다.

개인적으로 가장 중요하게 생각하는 부분이며, 첫번째 내용과도 연결되는 사항 입니다.

누군가는 2% 금리의 대출도 굉장히 부담스러워 하고, 그것을 “빚”이라고 말합니다.

반면, 누군가는 5%의 금리의 대출도 굉장히 만족해하고, 그것을 더 큰 수익을 낼 수 있는 “투자금”이라고 말합니다.

저 역시 부동산투자를 시작하기 전에는, 대출을 굉장히 두려워하고 무조건 대출부터 상환하는 것을 목표로 해왔습니다.

그리고, 첫 경매 낙찰 후 받았던 대출에도 굉장히 가슴을 짓누르는 기분이었습니다.

하지만, 투자를 지속해오며 느낀점은

“투자를 위해서 적절한 레버리지(빚)은 반드시 필요하다”였습니다.

적절한 대출은 더 큰 수익을 발생 시킬 수 있는 좋은 “지렛대 역할”을 할 것 입니다.

부동산 투자를 하면서 가장 많이 갈등을 빚는 것 중 하나가 “가족의 동의”를 얻는 것입니다.

왜냐하면, 부동산 투자시에 발생하는 “대출에 대한 부정적 시선”이 있기 때문입니다.

그렇기 때문에 “대출을 활용한 레버리지 효과”의 긍정적 부분을 잘 이해하고 설명해야 투자에 있어

"가족의 전폭적인 동의와 지지"가 가능 할 것 입니다. 

한가지 사례를 말씀드리면, 같이 스터디했던 팀원분의 가족께서 투자에 대한 반대가 심했습니다. 팀원분께 제가 낙찰 받고 수익 냈던 사례를 공유해드렸더니, 투자에 대해 조금 더 호의적이 되셨다고 합니다. (카톡내용은 동의하에 올립니다^^)

부동산 투자에 있어 “레버리지 활용”은 필수이고 “레버리지를 극대화” 하는 기술은 정말 중요한 부분입니다.

더 열심히 공부하고 최소한 1~2채로 수익을 내보세요. 투자수익에 대한 확신을 가질 수 있다면,

빚이 아니라 투자금으로 느껴질 것입니다.

"무엇보다 중요한 것은, 본인이 확실한 투자기술을 가지고 있다면,

종자돈은 투자에 있어 큰 문제가 되지 않을 것입니다."

이전 내용과 연결되는 부분으로서 대출을 잘 활용할수록 본인 투자금이 결정 된다고 생각합니다.

이제 막 경매로 낙찰 받아 투자를 해보려는데, 정부규제(DSR, RTI, LTI 등)로 대출한도가 나오지 않는다면 어떻게 해야 할까요?

대출에도 여러 가지 종류가 있기 때문에, 상황과 시점에 따라 적용해 보시길 권유드립니다.

(주택담보대출 / 중도금대출 / 사업자대출 / 법인대출 / P2P / 신탁대출 등등)

예를 들어, 저 역시 주택담보대출이 DTI를 초과한 상태이기에, 중도금 대출에 접근을 했습니다.

위 표와 같이, 중도금 대출은 “주택도시보증공사 보증서”를 담보로 은행에서 대출을 해주기 때문에, 주택도시보증공사(HUG)의 보증서 한도액을 확인하고 접근하면 대출이 가능합니다. 

실제로, 저희 세대 역시 비조정지역의 아파트 중도금대출 2건을 실행했고, 약 5억 가까이 실행된 상태입니다.

그 밖에, 사업자 대출 / 법인 대출 / P2P대출 / 신탁대출 / NPL활용 등 대출승인 기준이 다르다는 점을 활용하여, 대출한도를 늘려 투자금을 최소화 할 수 있을 것입니다.

대출을 잘 활용할 수 있다면, 투입되는 투자금을 최소화 할 수 있습니다.

종자돈을 모아서 투자한다는 생각도 중요하지만,

상품에 적합한 대출을 찾아서 투자금을 최소화 하는 방법을 고려해 보세요.

활용하기에 따라 무피투자 뿐 아니라 플러스피 투자도 가능할 것 입니다.

투자에 있어 가장 중요한 점 중 하나는, 투자금의 지속적인 흐름유지라고 생각합니다.

이번 내용은, 투자금이 빠르게 순환되기 위한 방법 중 하나 입니다.

“채권최고액 적게 설정하기”

: 일반적으로 1금융권에서는 120% 의 채권최고액을 설정하지만,

수협과 같은 제2금융권 및 임대사업자 대출시에는 110%의 채권최고액으로 설정하기도 합니다.

(보통 주택에 한정하며, 은행마다 대출시점마다 다르니 참조 바랍니다)

[ 채권최고액이 적은 경우에 좋은 점은 ]

A. 아파트 매도시에 중도금을 빠르게 회수 할 수 있습니다.

"계약금 + 채권최고액 = 매도금액 "을 생각하시면 이해가 빠르실 것입니다.

보통 3개월의 잔금 기간 동안 일부 금액을 먼저 회수 할 수 있으니, 결코 작은 금액이 아닐 것 입니다.

위의 표와 같이, 채권최고액이 110% 와 120% 일 때 21,000,000원 차이가 나며, 이는 3개월의 잔금 기간 중에 먼저 회수 할 수 있는 돈이기에 투자에 있어 빠른 자금순환이 가능합니다. 아파트금액이 높을수록 회수 금액은 더 커질 것입니다.

B. "선순위 대출 + 전세보증보험" 셋팅시에 유리합니다.

전세보험보증 가입요건은, "선순위대출의 채권최고액 + 전세금액"이 KB시세를 초과하지 않는 것입니다.

채권최고액이 작게 되면 내 돈이 들어가는 비율이 적어질 것입니다.

물론 110% 설정이 많지는 않지만, 상황에 따라 선택할 수 있는 팁이라고 생각하시면 좋겠습니다.

일반적으로 낙찰 후 1년이 지나면 “재 감정평가 신청”이 가능합니다.

특히 상가의 경우 1년 사이에 임차인의 영업력 등으로 상가의 가치가 상승했다면, 상가의 수익성을 긍정적으로 판단하며

감정평가를 높게 하고 추가대출을 실행 할 수 있습니다.

실제로, 주변에 상가낙찰 받으신 몇몇 분들도, 이렇게 재 감정평가를 통해 투자금을 일부 회수 하셨습니다.

이는 비단 상가뿐만 아니라 주택 및 토지에도 동일하게 적용 가능 합니다. (단, 시세 상승분이 있을 경우)

다만, 주택의 경우 세입자의 동의를 얻는 과정이 요구되니, 적절한 협의가 필요할 것 입니다.

거주주택에 대한 생각을 바꾼다면, 상당한 투자금을 회수 할 수 있다고 생각합니다.

(이번 항목은 본인의 상황과 투자관에 따라 다르게 해석 할 수 있으며, 생각을 유연하게 해볼 수 있다는 측면에서

접근했으니 참고만 하시기 바랍니다. 시세 상승장 에서의 비과세 셋팅 등은 반영하지 않았습니다.)

A. 입주물량 많은 곳에 접근

위는 용인의 대단지 아파트 전세금액입니다.

현시점 기준, 34평 아파트 전세가격이 9,000만원이네요.

입주물량이 쏟아져 일시적으로 매수자 우위시장이므로, 원하는 조건을 적극적으로 제시할 수 있을 것입니다.

전세금액도 더 조정가능 할 수도 있고, 전세계약 기간도 2년이 아니라 더 장기로 할 수 있을 가능성이 높습니다.

그러면 투자금 회수는 물론이며, 가장 가성비 높은 거주 요건을 만들 수 있을 것입니다.

B. 자가 VS 전세 VS 월세

일반적 거주 형태는 자가 / 전세 / 월세 로 이루어집니다.

위는 일산의 한 아파트의 매매/전세/월세 가격입니다.

위의 3가지 주거계약 형태 중 어떤 것을 선택하시겠습니까?

(지금 비교는 비과세 세팅을 제외한 상황입니다.)

요즘에는 일반 담보대출보다 전세자금대출 한도가 더 많이 나옵니다.

그렇기에 매매를 통한 일반 담보대출보다, 전세자금대출 한도가 더 많이 나와서 본인 투자금이 적게 묶일 것입니다.

그리고, 전세와 월세도 비교해 볼 필요가 있습니다.

단순히 수익률 측면에서만 고려하면 전세보다는 월세 거주가 투자금이 덜 묶일 수 있다고 생각합니다.

더욱이, 자신에게 확실한 투자처가 있다면 더욱 더 선택이 명확해 질 것입니다.

이렇듯, 본인 거주주택에 대한 생각을 변화함으로서, 충분히 투자금이 회수 가능할 수도 있다는 점을 말씀드렸고, 개인의 상황이 다양하므로 참고만 하시면 좋겠습니다.

정부는 세금 환수를 중요하게 여기지만, 동시에 이를 독려하기 위해 몇 가지 혜택을 주기도 합니다.

몇 가지 소소한 팁들을 정리해 보았습니다.

A. 부동산 취등록세, 재산세, 양도세 등 _ 카드할부 납부

: 일시적으로 많은 금액이 지출되기 때문에, 카드로 할부 납부 가능하며 카드사별로 혜택이 주어지기도 합니다.

(카드 실적으로 잡히는 카드도 있으니, 미리 확인이 필요합니다.)

:양도세 역시 잔금일자를 말일이 아니라 초반으로 잡게 되면, 최대 90일 이후에 납부할 수 있으니 잔금일자를 참고하세요.

B. 국토교통부 그린 리모델링 사업

: 기존 건축물 에너지 생성개선을 위한 리모델링 시, 이자지원을 해주는 사업입니다.

: http://www.greenremodeling.or.kr/support/sup1000.asp (세부내용 링크)

C. 서울시 건물 에너지 효율화 사업

: 에너지이용 합리화와 온실가스 감축을 위한 에너지절약설비 설치 시 시민 경제부담 완화를 위해 장기·저리로 융자 지원을 하는 사업입니다.

: http://spp.seoul.go.kr/main/news/news_notice.jsp#view/245587?tr_code=m_snews (세부내용 링크 )

D. 신한은행 마이홈 인테리어 대출

: 소유 중인 주택의 인테리어 시공계약을 체결한 개인고객에게 자금을 지원하는 신용대출 상품입니다. (최대 3천만원)

: https://bank.shinhan.com/index.jsp#020304050000 (세부내용 링크)

E. 소상공인 대출

: 제가 가장 부러워하는 소상공인 대출입니다. 자영업자분들이라면 관심 있게 꼭 보시길 권유드립니다.

:http://www.semas.or.kr/web/board/webBoardView.kmdc?bCd=1&schCat=&rlIdx=&schCon=&schStr=&page=1&b_idx=29323&pNm=BOA0101&eventMode= (세부내용 링크)

F. 금리인하권 요구

: 본인의 신용상태나 상환능력이 대출을 받았을 당시보다 개선됐을 때 이를 근거로 금융회사에 대출 금리를 낮춰달라고

요구할 수 있는 권리입니다. 

G.바꿔드림론 -> 캠코소액대출

: 캠코에서 진행하는 소액대출인데, 바꿔드림론을 지원받고 9개월 이상 상환시에 이용가능하다고 합니다.

: http://www.badbank.or.kr:8200/ (세부내용 링크)

지금까지 투자에 있어 반드시 필요한, 투자금(SEED MONEY)을 만드는 방법에 대해서 알아보았습니다.

위의 내용은 투자금이 적었던 제가 지속적인 투자를 위해, 많이 고민하고 경험한 점을 바탕으로 작성한 글입니다.

아마도, 각자의 상황에 따라 공감 될 수도 있고, 아닐 수도 있을 거라 생각합니다.

적극 공감하였더라도 "실행"이 수반 되어야 정말로 "투자금 확보"가 가능하다는 점을 잊지 않아 주셨으면 좋겠습니다.

"의지"와 "실천"이 더해져 "결과물"이 나온다는 사실을 절대 잊지 마세요.

오늘도 응원하겠습니다.

감사합니다.

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1차 공통주제 칼럼은 매일(주말 제외) 오후 2시에 업데이트 됩니다~

내일은,

부자된day님의

"누구나 부자가 될 수 있다!"

부자의 길목으로 들어설 수 있는 지름길이 될 방법에 대한 칼럼이 올라올 예정이에요~

칼럼을 읽고 그대로 한번 따라해보세요^^

좋은 글들이 아직도 줄지어 기다리고 있습니다.
앞으로도 행크스타 후보 분들에게 많은 응원 부탁드려요~~

[유니크플로어]

절약부터 실천해야 될것같아요

[릴리콩]

좋은글 감사드립니다~ 투자금이 모자란경우에 아주 꿀팁이네요^^

[킹덤빌더]

좋은 정보 감사합니다

[Sol장군]

도움이 되는 정보입니다. 잘 읽고 갑니다.

[행복한자수성가]

많이 고민하고 찾아보신 흔적이 역력합니다. 이런 좋은 정보를 아낌없이 나눠 주신 베니아님 감사합니다.

[덕선이]

감사합니다~~~잘 읽고 갑니다~투자금에 대해 다시 생각해보게 되네요

[경매인생]

좋은 정보 감사합니다.^^행복하세요

[ilove_Y]

돈이 없어서 투자를 못한다는건 정말 핑계 같네요ㅠㅠ 나도얼른해야하는데..

[소득월액]

소주제 하나하나 메모해가면서 숙독했습니다. 피가 되고 살이 되는 조언 진심으로 감사드립니다. 특히 재감정 평가 같은 경우는 엄청난 꿀팁이네요~! 몇 수 배우고 갑니다..

[안산황태자]

알찬내용 정말 감사드립니다.

[kokorori]

감사합니다~ 매일 생각만 하고 있는 저에게 ㅠㅠ 반성의 시간을 주셔서 감사합니다

[나릉이]

경제적 위기상황에 다 제가 했던 못난 방법들이 나오네요..ㅜㅜ
무료재무설계받고..
청약깨고..
무지가 사람을 죽입니다..

[켈리퀸]

위의 내용중에 이미 알고 있던 내용들도 보이니 마음한켠으론 다행이다싶은 마음도 들고, 몰랐던 정보들까지...이렇게 또 새로운 지식을 쌓아갑니다. 감사합니다^^

[해피샬롯]

와 이런 꿀정보를 마구 방출하시다니 놀라는중입니다 그동안 부동산을 너무 몰라왔던제게는
신세계네요 반성중입니다 그리고 너무 감사하네요

[쥬니강이맘]

다양한 방법들 알려주셔서 감사합니다.

[신사일주]

성공하겠다는 의지가 있는 사람은 어떻게든 방법을 찾아 내는 것 같습니다. 좋은 말씀 감사합니다.

[달래02]

필요했던정본데 정말 잘읽었습니다

[깊은산속]

베니아 쌤이다!

[88건]

강의를 듣고 칼럼을 찾아보고있는데 퍼즐이 맞춰지는 느낌이네요 ㅎㅎ예전칼럼이 삭제되어 아쉽지만요~아직 시작단계지만 몇개월이 지난 뒤 더 와닿고 찾아보게 될 글 일 것 같습니다^^

[애큐온박철영]

일단 지출을 줄여야 할것 같아요,,,ㅠㅠ

[수광수2003]

다음달 베니아쌤 강의 들으러 가겠습니당!! 강의듣고와서 칼럼들 다시 정독해야겠어요 ㅎㅎ

[지대부자]

와 제가 엄청 무지한가 봅니다.. 투자무식자다 보니 노력이 많이 필요할거 같네요.. 글 잘 봤습니다. 감사합니다.

[열공쟁이]

레버리지 활용.. 가족을 어떻게 설득할지가 가장 관건인 상황입니다 ㅠ 저도 포트폴리오 하나 만들어야겠네요..

[갱호]

투자금이 아파트에 묶여있는데 배우자는 절대 건드리지 못하게 하고... 여윳돈은 없고 월급 모아서 투자하라는데 언제모아서 하나... 고민했는데 저같은 소액투자자에게 딱 필요한 중요한 말씀해주셔서 감사합니다!^^ 의지와 실행력이 결합해야 결과물이 나온다!! 명심하겠습니다.

[작은거인짱]

베니아님의 소액투자 레버리지를 활용하는법 감사히 잘보았습니다.베니아님 분양권 전매제한때문에 이규제또한 활용가능한거죠?베니아님 강의 듣고싶습니다^^~

[널깡]

우와~~ 베니아님!! 알짜 정보 너무너무 감사드립니다! 대출정보가 어마어마하네요~~^^

[해피솔]

사고의 전환이 투자에 유동적으로 활용될 수 있겠어요 감사합니다~

[알루드]

지인 추천으로 유투브 보고 카페 가입했어요~!

[리치랜즈]

좋은 정보 감사합니다.
공부해야할게 한두개가 아니네요.

[염전노예]

어려운 말들이 많네요. 열심히 배우 겠습니다.

[진주응가]

감사드립니다
항상 많은것을 배웁니다

[그린티01]

여러가지 대출 팁과 레버리지 활용 방안에 대해 잘 알려주셔서 감사합니다. ^^

[혀니(yunh)]

투자금을 분산시키고 있었는데 하나로 묶어야겠네요ㅠ 좋은 글 감사합니다.

[바니바니잉]

처음부터 끝까지 정독했습니다~좋은 글 감사합니다

[달선녀]

다양한 지원혜택이 있다는 걸 처음 알았습니다. 감사합니다

[린빠빠]

베니아쌤, 1념 전 쯤 쓰셨던 칼럼이네요. 좋은 글 감사드리며 생각에 따라 다양한 곳에서 투자금을 만들 수 있다는 것을 알았습니다.

[퀄트]

좋은정보 감사합니다.
저도 나중에 참고해봐야겠네요

[밀크티베리베리]

투자금을 다양한 곳에서 마련할 수 있다는 것을 알게 된 글입니다. 감사합니다!

[리니쭈니맘]

돈이 없어서 투자를 못하는게 아니라 정보가 없었던 거네요. 좋은 정보 감사드립니다. 가독성 정말 좋았어요.

[핑딩]

부동산 완전 초보입니다. 천천히 공부해가며 숙지하겠습니다. 감사합니다.

[복주파]

경험과 연구를 통한 귀중한 자료 공유해주셔서 감사드립니다!

[최해]

종자돈이 적어도 많이 연구하면 적은 종자돈으로 충분히 투자가 가능한 것 같습니다.
더욱노력해야겠네요. 감사합니다.

[빽가야]

돈으로 돈을 만드는 방법이 여기 있었군요.... 좋은 글 감사합니다

[2023부자갱호]

소중한 투자금을 지키고 확보하는 좋은 방법을 많이 알려주셨네요. 감사합니다^^

[사회초년생_섭]

장난 아닌 내용들을 무료 볼 수있어 너무 기뻤습니다. 감사합니다

[소지로]

항상 대출에 많은 두려움이 있었는데 대출을 잘 활용할 수 있도록 공부하겠습니다