* 경험담 * [신탁공매] 오늘 첫 입찰, 첫 값진 경험 (패찰!)

[제테크행복]

안녕하세요 !

행크 입문한지 2개월 !!

내 생에 첫 입찰을 했습니다.ㅎ

낙찰은 아니지만 그 과정중 벌써 많은 것을 배울 수 있었습니다.

아주 초보적인 경험담이고, 분명 미비했던 부분도 있을거지만!!

그럼에도 시작이 반이라는 말처럼

앞으로 차근차근 나아가볼 생각입니다.!

행크 입문한지 2개월...

실제로 쓰고나니까 얼마 안됬네요.

그동안 [낙찰집중반][분양권투자반]을 수강하며

행크 강사님들의 책을 모두다 읽고,

하루하루가 경,공매 없이 지나가는 날이 없었습니다.

매일 같이 생각해서인지 공부만 하는것 같고

결국 투자로는 나아가질 못하는 거같은 자괴감에 많이 빠져 있었는데요.

스스로에게 "급하지말자, 평생할건데" 강사님들의 명언을 마음에 새기며 마인드 컨트롤 했습니다.

(근데...실제로 보니까 얼마 안됬었네요...ㅎㅎ많이 된지 아랐는데..ㅎㅎ)

매일같이 경매,공매 물건 검색하며 관심물건으로 등록하고 입찰예상가를 산정하여

개찰시에 정답지 받듯이 채점하곤 하는 일상을 반복하고 있습니다.

(물론...떨어졌습니다..큰차이로..아파트 입찰가가 왜이렇게 높은지..ㅎㅎ)

그러던중 송사무장님의 책을 다시 한 번 읽어보다가

[신탁공매]가 이상하게 눈이 들어왔습니다.

강사님들의 책을 싹다 뒤져 공매부분을 읽고, 카페와 인터넷 검색을 통하여 어떤건지

대략적인 내용을 파악하였고,

온비드를 통하여 검색해본 결과, 거주지는 아니지만 그래도 가까운 지역에

눈이 가는 아파트가 있었습니다.

와이프의 고향이라 자주 오가면서 이쪽 저쪽으로 오가는 교통이 편하다고 알고 있고,

해당 구역이 사람이 많은 곳이라 괜찮다고 생각했습니다.

20년이지만 거래도 상당히 활발하여

"그래, 분석해보자!!"

공고문을 보니 특별한 문제는 없으나

"전입세대가 있다, 임차인이 있다, 낙찰자가 인수해야 될 수 있으니 잘 확인하라!"

라는 문구가 바로 들어오더라구요.

우선 신탁원부, 등기부를 확인해보고

곧바로 신탁사와 통화를 시도하였습니다. (이것도 초보라...떨렸습니다.)

통화내용은 대략..

나 : 신탁원부, 등기부 보니 특별한 사항은 없는거 같던데, 혹시 주의할 사항이 있을까요?

(우선 그냥 ...ㅎㅎㅎ잘분석한 마냥 한번 해봤습니다.)

신탁사 : 그쵸 특별한 사항은 없는데, 아무래도 임차인이 있는게 문제겠죠?

낙찰자가 인수할수 있으니 잘 확인하고 들어와야되요.

(역시 임차인이 문제였다..그래도 얼핏 공부한게 있어서)

나: 혹시 신탁사가 동의한 임차인일까요?

(이때부터 혼란의 시작이였습니다.)

신탁사 : 음.. 일단 저희가 조사할땐 임차인을 넣은 기록은 없는데요.

저희가 보통 기록하지 않고 동의서가 나가는 경우가 있어서

허가된 임차인일수도 있습니다.

(뭔소리여...이게... 말인지 막걸리인지...동의했다는겨 안했다는겨...?)

신탁사를 열심히 구술려 동의했는지를 물으면 물을수록

낙찰자가 잘 확인해서 입찰을 해야된다는 책임론으로만 얘기하였습니다..

하.....임차인을 찾가야되나.....만약...대항력없는 임차인이면....

난감할거 같은 느낌에 고민을 했습니다.

그리고,, 신탁원부를 한참 들여다보다가

계약한 우선수익자(은행)을 알게되어 인터넷 검색후 전화 통화를 시도하였습니다.

대략 내용은..

나 : 신탁원부보니 여러 부동산을 한번에 신탁담보로 대출한 것으로 보이는데,

해당 아파트의 대출과 근저당만 알 수 있는가요?

은행 : 아 그거 대출금 ~~이고, 근저당 130%에요.

(생각보다 친절하고 바로바로 답을 해주셔서,,오호라..이왕한거 자세히 물어봐야지 생각했습니다)

나 : 그러면 혹시 부동산 대출금보다 낮게 낙찰받게되면 은행에서 손해아닌가요?

(사실 이때도 공부가 부족해서 질문부터도 조금 부족했으나, 이런 질문이 오히려 공부가 되었다)

은행 : 아 ? 이번에 5차까지 진행하고 최저가가 대출금보다 위일텐데?

나: 확인해보니 그 밑까지 최저가 설정되있네요?

은행 : 신탁사에 맘대로 했나보네요. 무튼 그이하로 떨어지면 제가 취소요청할거에요.

(아?! 벌써 3차가 진행되고 있었고, 5차까지 가면 최저가가 은행대출금보다 아래라서 취소된단다...

그럼 나는 적어도 3~4차에는 결론을 내야겠구나!!)

나:아하 감사합니다. 혹시 그러면 거기에 임차인이 있던데 은행에선 내용을 아신가요?

은행 : 아뇨, 그거 뭐 저희는 동의한적이 없어요. 허가되지 않은 임차인일거에요.

(신탁사와는 다르게 그냥 쿨~내 진동하며 알려준다..왠지 많이 알려줄거같다)

나: 아 ..신탁은 잘몰라서, 그말은 대항력이 없다는 말이죠?

은행 : 그렇죠. 대항력이 없죠.

아 그리고, 참고하셔야되는게 경쟁 좀 있을거에요. 4명정도는 물어봤거든요.

(뜻하지 않게 ㅎㅎ 좋은정보도 주셨다.ㅎㅎ친절하고 성격시원시원하고 내스타일~)

여기까지 통화하고 가슴이 뛰었습니다...이렇게 하는거구나...그냥 그런느낌?

그렇지만 그래도 "꺼진불도 다시 보자"라는 말처럼

입찰전까지 임차인은..문제없을까? 명도가 잘될까? 대항력이 있으면 어쩌지

고민고민하다가

신탁원부를 다시 들여다보니 "임차인 계약시 신탁사와 우선수익자가 동의해야한다"문구를 발견!!

은행과 다시 통화하여 향후에 명도소송할 경우에

임차인이 동의되지 않았다는 증명을 해야되는데

은행에서 증명자료를 줄수 있느냐 여쭸더니

시원시원하게 "해드리죠. 저희는 동의한게 없으니 필요하면 서류 써드릴게요"

(쿨내 진동합니다.ㅎㅎㅎ끝까지 내스타일)

그래서 결국 아! 임차인은 대항력이 없겠구나,

관리사무소에 여쭤보니 4월달분만 관리비가 연체된거확인했고,

아마도.. 임차인은 이제야 내용을 알지 않았을까 생각됬습니다.

입찰가는 부동산 열심히 통화하며 전화임장을 통하여

온비드 " 입찰"을 완료했습니다.ㅎㅎ

입찰가는 좀 낮게 써서 사실은.. 떨어질거 같습니다만

(사실...명도생각하면....떨어지고 싶기도 하는...복잡한 마음이지만)

과정에서 많은것을 배웠기에

그리고 시작의 발을 딛었기에

오늘의 퇴근길이 너무나 기분 좋았습니다.

개찰은 월요일이라 ㅎㅎ결과는 나중에 또다시 남기겠습니다.

우리의 수장 송사무장님의 책은 진리입니다...ㅎㅎ

긴글 읽어주셔서 감사합니다.

참고로 저는 많이 배우려고 하고 있어서

진행과정시 아쉬운점은 달아주시면 좋겠어요.ㅎㅎ 다 빨아들이겠습니다.

[제테크행복]

마자요. ㅎㅎ 이게 사람인지라 조급해지는거같아요.ㅎㅎ
왜 강사님들이 중간중간에 마인드컨트롤을 설명하시는지 알것만 같아요.!

[꿈돼지☆]

재테크행복님 감사합니다~
신탁사에서 확인하지 못한 정보는
우선수익자에게 확인하시고 정확한
판단을 한 다음에 입찰에 들어가셨네요~
이제 남은 건 낙찰 소식 뿐인거죠^^
좋은 소식 기다리겠습니다:)

[제테크행복]

ㅎㅎㅎ경험이 중요하다 생각하고, ㅎㅎ도전 또 도전해보려구요 ㅎㅎ

[프로비라일라]

재테크행복님~ 신탁공매 도전하시고, 알아보시는 모습 대단하십니다~~
저두 행크 입문 2개월 넘어가는데,
아직 모르고 공부할게 많네요~ ^^
초보의 심정 공감하면서, 알려주신 내용 많이 배워갑니다~ 감사합니다!

[제테크행복]

ㅎㅎㅎ같이 시작해보아요 프로비라일라님~!

[수원지킴이]

신탁사만 할게 아니고 신탁사 우선수익자 모두 전화 돌려야 겠네요. 정말 대단합니다 용기에 박수 드려요

[원샷~]

행크 입문 2개월만에 신탁공매 도전하다니 대단하시네요. 월요일에 꼭 좋은 소식 들렸으면 좋겠습니다. ^^

[스태디]

진짜 2개월만에 신탁공매 하시다니! 놀랍고 대단하다는 생각이 듭니다. 좋은 경험하셨으니까 다음에는 꼭 낙찰 받으실 수 있을 거에요! 응원합니다 :)

[제테크행복]

이런 응원도 참 힘이 납니다. ㅎㅎ혼자 하다보면 한번씩 지치던데..ㅎㅎ글로 뭔가 위안이 되요

[인생2막(전주)]

2개월에 신탁공매 ~ 정말 대단하시네요. 공매도 매력있는거 같긴한데 아직 엄두도 못내고 있는 초보네요.
행크에서 성공투자하시길 응원합니다.

[제테크행복]

2개월에 신탁공매라기보단 ㅎㅎ 법원을 갈수 없는 직장이라 어쩔수 없는 선택이였지요 ㅜㅜㅎㅎ

[행크다니엘]

멋지십니다! ^^ 저도 배워보고 싶은 분야인데 ^^ 이렇게라도 간접공부하고 갑니다! 감사합니다! ^^

[제테크행복]

초보인 저의 글이 간접 공부가 되었다니 좋네요.ㅎㅎ

[어린양]

저도 첫입찰할때 얼마나 떨리던지 ㅠㅠㅠ ㅎㅎ
입찰 열심히해서 꼭 낙찰받으세요~~ 화이팅입니다~

[제테크행복]

감사합니다!!

[스퍼스]

좋은 경험담 감사합니다~~ 낙찰되셨길 바라면서... 댓글남겨요 ㅎㅎ

[제테크행복]

ㅎㅎ아쉽지만 패찰했습니다. 그래도 배운게 있기에 ㅎㅎ힘을 내보아요!

[별로비치]

제테크 행복님!! 그래서 어떻게 됐나요??? 아 갈증난다 ㅋㅋ 궁금하다!!!

[제테크행복]

아쉽지만 ㅎㅎ패찰기로 올렸습니다 ㅎㅎㅎㅎㅎ

[별로비치]

댓글 엄청 빨리 달아 주셨네요!! 감사합니다. 본문 읽고 너무 재밌어서 바로 여쭤 봤네요 ㅋㅋ 너무 흥미진진 했습니다. 근데 너무 아쉽네요 ㅠ 낙찰 받으셨으면 더 좋았을 텐데

[제테크행복]

아쉽지만! 그럼에도 ㅎㅎ힘내서
다음엔 낙찰을 받아보려고해요!ㅎㅎ

[힘찬희망]

솔직한 후기 잘 읽었습니다.
신탁사 전화하는 것 알았는데 우선수익자까지 꼼꼼히 알아봐야겠습니다.

[제테크행복]

가능한 많은 정보를 얻기위하여^^

[당당 지기]

재미있는 경험담 입니다. 결과가 기대됩니다.
ㅎ

[세붕이]

한걸음씩 전진해가시는 모습 넘 멋지네요 ㅎㅎ 또 좋은 결과 생기실 겁니다!