전철과 대학 관계 고려한 부동산투자

전철과 대학 관계 고려한 부동산투자   부동산은 사람이 뒤끓을 요소가 있을 때 보기 좋게 오른다. 여러 요소가 있겠지만, 교통과 편의시설이 부동산 가격에 지대한 영향을 미칠 수 있는 것이다. 특히 전철역과 대학이 있는 곳이라면 상권 성립은 자연스럽다. 역지성이 없어 보기에 좋다. 대학가는 우리나라의 교육열을 대변하기에 술집은 기본이고 숙박 및 관련된 상업이나 주거시설 역시 자연스럽게 형성되고 있다.   전철역과 대학이 함께 있는 수도권 지역은 주거, 상업, 녹지, 공업지역이 잘 정비되어 있는 게 일반적이다. 아마 대학이라는 큰 이슈와 전철역이라는 더 큰 이슈 때문에 도시 정비가 잘 되었을 것이다. 특히 대학은 유동인구를 만든다. 관광지에만 유동인구가 몰리는 게 아니다. 대학의 학생 수에 따라 유동인구는 심하게 요동친다. 아무래도 학생 수가 많은 종합대학이 단과대보다 유리하겠다. 단, 신학대 등 특수한 대학은 '역세권'을 무색케 만들 소지도 없지 않아 있다.   종합대학가의 유동인구는 곧바로 고정인구화로 이어지는 경우가 있다. 원룸 등으로 자리 이동을 전격적으로 하는 바람에 생기는 현상이다. 학생들의 영향력이 크다 볼 수 있다. 도시형 생활주택(원룸 등)과 오피스텔 형성을 기대한다.   우리나라 부모님들의 자식에 대한 사랑, 특히 교육에 쏟아붓는 열과 성의는 곧바로 부동산의 가치로 연결된다. 쉽게 말해 '강남8학군'이 그 좋은 예이다. 현대판 맹모삼천지교이다. 근자에 대치동 학원가의(버블세븐 지역도 예외는 아님!) 아파트 등의 부동산 가치는 하늘 높은 줄 모르고 올랐다. 이게 모두 현재 대학 진학률이 80% 이상이라는 사실과 무관하지 않다. 1980년대 고교 진학률에 버금가는 통계 수치다.   내게 꼭 맞는 부동산을 잡을 때 대학가를 둘러보며 또 한 번의 틈새시장을 노려보는 것도 괜찮을 것이다.   지방분들에겐 참 안 된 얘기지만 우선은 경기 지역의 대학 역세권을 알아보도록 하겠다. 문제는, 사람이 끼면 중개업자들이 끼어 시세가 변화될 수 있는 점이다.   불가피하게도 대한민국 인구 절반 가량이 수도권에 쏠려 있기 때문에 경기(비교적 거품 안 낀 곳)를 선택하게 되었다.   고유가 시대엔 사람들이 대중교통을 이용하기(이용 해야 하기) 때문에 역세권이 최우선.   서울과 경기, 인천을 합친 수도권에 집중된다. 관심이 많을 수밖에 없는 현실이다.   지하철 1호선~9호선, 인천선, 분당선, 중앙선, 공항선을 대략 둘러보면 경기와 서울을 잇는 수도권 지하철인 1호선에 대학이 가장 많은 것을 발견한다.      1. 오산대역   1번 출구로 나가면 인근에 물향기수목원이 있다. 이외에 매홀중학교와 화성초등학교가 있고, 2번 출구로 나가면 오산대학이 나온다. 그밖에 경기도산림환경연구소, 대우아파트가 있다.   발전이 무한한 지역으로 평가된다. 오산세교신도시 건설로 인한 특수효과 또한 무시할 수 없다. 상업용지, 근린생활시설용지, 주차장용지가 오산대역 주변에 집중적으로 들어선다. 수원~천안간 전철화에 따라 오산 지역은 서울과 수원 통근권에 들어와 있다. 인구유입이 수월하다는 조건을 가지고 있다. 오산세교신도시는 오산세교1지구 323만 제곱미터, 2지구 280만 제곱미터, 3지구 520만 제곱미터 등 총 1123제곱미터 대규모 택지개발지구로 지구 내 전철역2개, 세마역과 오산대역이 있어 교통이 편리하다. 시세는, 인근의 아파트 분양가는 127제곱미터가 3억1128만원, 154제곱미터 3억8006만원, 163제곱미터 4억2168제곱미터, 188제곱미터 5억964만원 선으로 3.3제곱미터 당 평균 810만원 대다.     2. 성균관대역   1번 출구에는 경기체고와 영생초등학교, 2번 출구엔 성균관대 자연과학 캠퍼스(총10,852명)와 율전파출소가 있다. 역 주위의 아파트 매매가는 72제곱미터가 1억9500만원~2억1500만원.     3. 의왕역(철도대학)     2번 출구로 나가면 한국철도대학, 철도박물관과 부곡초, 중학교가 나온다. 철도대학은 의왕역에서 버스로 5분 거리에 있다.   이점, 전망 - 의왕역 일대를 철도중심지로 개발하기 위해 철도특구로 지정된 상태. 이 지역을 수도권 철도 물류거점지역으로 개발한다는 취지. 대규모 컨테이너 기지가 모여 있어 수도권에 드나드는 철도화물의 거점지로서 손색이 없어 보인다. 한국철도대학, 철도박물관, 한국철도기술연구원 등 철조 인프라시설이 밀집되어 있는 점이 개발의 큰 장점. 철도특구면적은 5400여 제곱미터.     4. 군포역(한세대앞)   1번 출구 주위엔 군포 초,중학교와 군포파출소, 우체국, 군포동사무소가 있다. 2번 출구로 나오면 공단입구와 의왕시청이 눈에 띈다. 또한 학생 수 3,453명의 한세대학교가 있다.   군포시 당동 쌍용아파트(23층 중 4~5층, 남서향) 148제곱미터 형을 3억4000만원 대에서 움직일 수 있다.     5. 명학역(성결대앞)   1번 출구로 나가면 시립도서관과 성결대학교가 나온다.   관악역과 명학역(1호선), 그리고 범계역(4호선)을 다양하게 이용할 수 있어 교통이 편리하다. 내 집 마련을 원하는 사람들은 이곳을 집중적으로 노려라. 많이 돌아다녀라. 역을 끼고도 아주 질 좋고 싼 집을 살 수 있어 괜찮다. 석수동 대주파크빌 아파트 76제곱미터 형을 1억9000만원에 매입할 수 있다.     6. 역곡역(카톨릭대)   부안초등학교와 유한공전, 부천동중학교가 1번 출구 주위에 포진돼 있다. 2번 출구로 가면 가톨릭대학교가 나온다. 고려시장과 역곡중학교, 역곡시장, 파출소, 역곡우체국도 나온다.   역곡역에서 걸어서 5분 거리에 있는 부천시 범박동 현대홈타운 1단지 99제곱미터 전셋값은 9,500만원으로 역삼역까지 46분 걸린다.     7. 소사역(서울신대)   부천세무서, 서울신학대학교, 세종병원, 소사2동 파출소, 소사구청으로 가자면 1번 출구로 나간다. 2, 3번 출구로 나가면 성가병원과 중앙병원 등 각종 편익시설과 전화국, 동사무소를 만날 수 있다.   이점, 전망 - 소사역 주변에 80층 건물이 들어설 예정이라 부천시의 주거, 상업, 업무지구로 개발된다. 경인전철역인 부천 소사역 남부 일대가 공영개발돼 최고 80층짜리 건물이 들어서는 것이다. 부천시는 공장과 낡은 주택 등이 있는 소사역 남부 지역 48,000여 제곱미터 규모의 땅을 매입해 용적률 최고 1,000%를 적용할 예정이다. 도시계획수립 예정인 소사역은 경기 안산의 원시역과 연결되는 전철(23.1km)이 2014년에 개통이라 이 일대는 동서남북 교통의 요지가 될 듯하다.     8. 부천역(부천대입구)   1번 출구로 나가면 부천대가 보인다. 심곡1동사무소와 중앙극장, 중앙파출소도 보인다. 4번 출구로 나가면 자유시장이 있다.   이곳 오피스텔 시세는 3.3제곱미터 당 평균 600만원 대이다.     9. 덕정역(서정대)   1번 출구로 나가면 덕정 초등학교와 중학교, 덕정우체국이 있다.   양주시 덕정동 주공1단지 109제곱미터 형이 1억9000만원 선이다. 20층 중 14층이다. 양주시 덕계동 82제곱미터 형 빌라는 8000만원으로 4층 중 2층에는 쾌적한 주거환경의 대형마트 등 편의시설이 있다. 2005년 준공한 남향집.   10. 동두천중앙역(한북대)   1번 출구엔 우체국과 시외버스터미널, 중앙재래시장이 있다. 동두천시장, 동두천 고등학교와 동두천기상대로 가려면 3번 출구로 나가야 한다.   이점, 전망 - 내 집 마련의 좋은 기회이다. 경원선 동두천중앙역과 지행역을 이용할 수 있는 생연동과 지행동이 인기다.   부동산 시세는 3.3제곱미터 당 매매가가 392만원으로 경기 북부 평균 전셋값(3.3제곱미터 당 324만원) 수준. 생연동 에이스 4차 82제곱미터 형이 7000~7500만원, 에이스 5차 109제곱미터 형은 1억~1억1500만원 선.     11. 한대앞역   1번 출구는 농수산물도매시장으로 2번 출구는 고잔 신도시로 가는 길.   대지면적 257제곱미터, 연면적 594제곱미터 지상 4층의 상가주택의 매매가격은 5억 선.     12. 정왕역(한국산업기술대)     경기도 시흥시에 있는 한국철도공사 안산선의 역으로 1번 출구에 한국산업기술대학교와 경기공업대학교가 있다.   이점, 전망 - 1억 원 이하로 마련할 수 있는 수도권 아파트가 이곳에 있다. 시흥시 월곶동 '풍림아이원 1차'는 17층~20층 16개 동, 2560가구의 대단지 아파트로 2002년11월에 입주했으며 바다 조망권도 갖췄다. 시세는 46제곱미터가 5000만~6000만원 선.     13. 계산역(경인교대)   1번 출구에 계양구청과 경찰서, 삼보아파트가, 2번 출구엔 삼성플라자, 3번 출구에 서해아파트와 부평초등학교, 4번 출구에 경인여자대학이 있다. 근린공원과 계산국민체육센터는 6번 출구로 나간다.   82제곱미터 아파트 매매가는 1억 선.     **   전철역과 대학 사이에 무엇이 들어서 있는지 이제 분석할 차례   간극을 분석하자.   1. 그 깊이 면에서 차이가 있을지언정 상권 형성은 필수조건으로 나와 있는 상태. 2. 초,중,고교가 들어서 있다. 밀집되어 있는 곳도 많은 편. 3. 동사무소(주민센터)나 은행, 경찰서가 존재해 안전지대, 무풍지대로서 손색 없다. 4.아파트 + 지나친 거품. 그러나 경기 지역의 아파트는 내 집 마련에 미련을 두면 좋겠다. 시세가 싼 편이다. 단독주택도 눈여겨보면 전셋값으로 내 집 마련이 가능.   5. 역과 대학이 함께 있지만 개발이 미약한 곳도 상존한다.   위 상황을 고려하여 구입하면 되팔 때 좋은 가격에 팔 수 있겠다. 메수예정자에게 대학가 역세권의 장점을 나열하기 쉽기 때문. 한눈에 봐도 부동산 가치를 드높일 수 있는 자신감이 생길 것이다. 그래서 역세권과 대학가가 좋은 것.     # 역세권 + 대학가의 공통점   초, 중, 고등학교 등 학원가로 자리를 굳혀, 강력한 상권을 자랑한다. 관청과 병원, 금융기관 등 편익시설이 다양하게 포진돼 있어 주민이 살기 편하다. 그리고 대학의 학교용지 주변에 녹지시설이 잘 정비되어 상업지구 주위인데도 불구하고 도시에서 흔히 느낄 수 없는 쾌적한 공기를 마실 수 있는 혜택도 있다. 직주(職住) 연계성 역할이 커 고정인구가 는다. 대체적으로 작지 않은 상권형성으로 유동인구가 증가한다. 수도권에 인구집중현상이 계속 일어난 이유는 '대학가 역세권' 에 따른 교통의 편리함 때문일 수 있다. 수도권 대학을 통하는 버스도 많이 다니기 때문에 접근성도 뛰어나다. 충청권과 수도권 주위, 더 나아가 춘천권 인근 대학들은 편리한 교통 때문에 서울과 가까워지고 있는 형편.       *  대학교와 초, 중, 고등학교의 차이   대학교 주위엔 상업지역 형성이 자유롭다. 규제에서 비교적 자유로운 편이다. 그와 반대로 초, 중, 고등학교 주위는 자유롭지 않다. (어린이 보호구역의 스쿨존??) 대학생은 성인이지만 초, 중, 고등학생은 미성년자이기 때문.   내 부동산 주위에 학교가 있다고 무조건 좋은 것은 아니다. 4년제 종합대학이 매력 있다. 특수한 대학은 말 그대로 '특수' 하기 때문에 예상을 잘 못한다. 예외 사항이 있을 수 있다. 학교(초, 중, 고등학교) 앞이라고 무조건 부동산 가치가 높다는 보장도 없다. 학교용지와 붙은 부동산의 가치는 그 누구도 예측할 수 없다. 불안하다는 얘기! 학교가 갑자기 커진다면 내 땅은 어떻게 되겠는가. '공공의 용지'는 전격적으로 '공공의 적'으로 전환될 수 있고, 갑자기 땅값을 올리는 철저한 이중적 성격을 지니고 있다. 전자는 고속도로, 자동차전용도로 등에 딱 달라붙은 내 땅이 갑자기 수용당해 큰 낭패를 보는 격!   집을 마련할 때는 꼭 학교용지와 동떨어진 곳에 내 둥지를 치기 바란다. 고속도로, 전철역, 그리고 학교 등을 마치 호랑이처럼 여겨라. 호랑이가 배고프면(개발 사항이 있으면) 불가피하게 육식에서 채식으로 돌변할 수도 있으니 말이다.   <김현기>