상식적인 분석으로 위장임차인을 찾아내자

[구원투수]

[ 등기부 분석 ]

말소기준권리가 한국자산관리공사의 근저당이다. 물론 등기부등본을 살펴보면 솔로몬 상호저축은행에서

3억 6,700만원을 대출해주면서 채권금액의 약 130%인 4억 7,710만원의 근저당권을 설정한 것으로 보인다. 이 근저당권을 한국자산관리공사가 양수한 것이다.

1순위 근저당권이 말소기준권리이므로 후순위 가압류 등은 낙찰 후 모두 소멸되며 인수되는 권리는 없다.

[ 임차인 분석 ]

임차인 최배달은 2004년 10월 9일에 주민등록 전입신고를 하였다. 임차인이 최선순위 담보권보다 먼저 전입

신고를 하면 자신의 임차보증금을 반환받기 전에는 임차주택을 비워주지 않아도 되는 대항력을 갖게된다.

따라서 임차인 최배달의 임차보증금 7,000만원은 얼핏보면 낙찰 후 매수인이 그 임차보증금을 인수해야 하는 것처럼 보인다.

하지만 여기서 두 가지 의문을 갖지 않을 수 없다.

한가지는 왜 임차인은 2004년 10월9일에 거금 7,000만원이라는 전세계약을 하고 그 안전을 위해 확정일자를 받지 않았을까? 이다.

다른 한가지는 어떻게 솔로몬상호저축은행은 선순위 임차인이 있는데도 3억 6,700만원이라는 대출을 해 줄 수 있는가? 이다.

임차인의 전세보증금은 어떻게 보면 전재산일 수도 있기 때문에 정상적인 임대차계약을 한 임차인이라면 그 재산을 지키기 위한 최소한의 안전장치라 할 수 있는 확정일자를 전입일 전후해서 받아놓기 마련이다.

또한 선순위 임차보증금이 7,000만원이 있는데도 3억 6,700만원을 대출이 발생하였는데 보증금과 대출금을 합하면 4억 3,700만원이 되므로, 현재의 감정가가 4억 2,000만원인 점을 감안할 때 비정상적인 대출이라 할 수 있겠다.

물론 다른 부동산을 공동담보물로 제공하거나, 법인에 대출해 줄 때는 담보가격보다 더 많이 대출해 주는 경우가 있기는 하다. 이 물건도 채무자가 (주)피앤엘씨무역이라서 정상대출금액보다 더 많이 대출을 해 줄 가능성도 배제할 수는 없다.

대부분의 위장임차인은 이렇게 상식적인 선에서 생각을 해보면 가늠할 수 있는 경우가 많으며, 이를 잘 활용하여 위장임차인을 가려내는 실력을 길러야 한다.

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[장만석]

위장 임차인이라고 추정될 뿐, 정확히 위장 임차인이라고 밝혀진 것은 아니죠
이 추정으로 경매에 참가해야 하는데, 경매 참가후 위장 임차인으로 밝혀내면 다행이지만, 위장 임차인이 아니고 정상 임차인이라면 그 피해 역시 경매 참가자의 몫이겠죠
문제는 추정을 확정할 수 없다는 거죠...참가하지 전까지는, 그걸 제대로 알 수 잇다면..
혹시 그런 방법을 알고 계신 분 안 계신가요?
추정력을 확정력으로 바꿀 수 있는 거.... 그거만 알면...

[이문심]

세대 열람과 현장 답사를 하면 소유주와의 관계를 알 수 있을 것 같은데요.